Ένα δάνειο jumbo, γνωστό και ως jumbo υποθήκη, είναι μια μορφή χρηματοδότησης από το σπίτι, το ποσό του οποίου υπερβαίνει τα όρια δανεισμού που ορίζει η Federal Housing Finance Agency (FHFA). Ως αποτέλεσμα, σε αντίθεση με τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, δεν είναι επιλέξιμες για αγορά, εγγύηση ή τιτλοποίηση από την Fannie Mae ή Freddie Mac. Σχεδιασμένο για τη χρηματοδότηση πολυτελών ακινήτων και κατοικιών σε άκρως ανταγωνιστικές τοπικές αγορές ακινήτων, τα υποθήκες jumbo έρχονται με μοναδικές απαιτήσεις αναδοχής και φορολογικές επιπτώσεις.

Τα στεγαστικά δάνεια Jumbo κερδίζουν έλξη καθώς η αγορά κατοικίας συνεχίζει να ανακάμπτει μετά τη Μεγάλη ύφεση.

Πόσο μεγάλο είναι μια υποθήκη Jumbo;

Σε ποια τιμή υποθήκη υπερβαίνει το συμβατικό / συμμορφούμενο και διασχίζει σε jumbo; Διαφέρει ανάλογα με το κράτος και ακόμη και το νομό. Η FHFA ορίζει το εγκεκριμένο μέγεθος όριο δανείων για διάφορες περιοχές σε ετήσια βάση, αν και αλλάζει σπάνια. Στην πραγματικότητα, το ανώτατο όριο 2017 για τις ιδιότητες μιας μονάδας των $ 424, 100 (για το μεγαλύτερο μέρος της χώρας) είναι η πρώτη γενική αύξηση της βάσης από το 2006.

Επί του παρόντος, μια υποθήκη άνω των $ 424, 100 θεωρείται ένα jumbo δάνειο στη συντριπτική πλειοψηφία της ηπειρωτικής Σ. Ε. Ωστόσο, το όριο συμμόρφωσης είναι υψηλότερο σε περιοχές με απότομες τιμές κατοικίας. Στην υψηλότερη από αυτές τις "ζώνες υψηλού κόστους", ένα jumbo είναι δάνειο άνω των $ 636, 150.

Εδώ είναι μια ματιά στο πώς καταρρέει. Υπάρχουν περίπου 3, 143 κομητείες στις ηπειρωτικές Ηνωμένες Πολιτείες. Από αυτά, 2, 916 έχουν όριο δανείου 424 δολάρια, 100 το 2017. Μόνο 108 κομητείες έχουν όριο δανείου $ 636, 150, συμπεριλαμβανομένης της Νέας Υόρκης, του Λος Άντζελες και του Σαν Φρανσίσκο. Η πλειοψηφία των περιοχών υψηλού κόστους είναι στην Καλιφόρνια - κάτι που δεν αποτελεί έκπληξη, δεδομένου ότι το Χρυσό Κράτος φιλοξενεί μερικές από τις πιο ακριβές αγορές κατοικιών στη χώρα.

Υπάρχουν επίσης 115 κομητείες των ΗΠΑ με όρια δανείων που ξεπερνούν τα $ 424, 100 αλλά χαμηλότερα από $ 636, 150. Για παράδειγμα, το όριο συμμόρφωσης στο Fairfield County, Conn., Έχει οριστεί στα $ 601, 450. Στην περιοχή Suffolk της Μασαχουσέτης, το όριο είναι $ 598.000.

Τα όρια δανείων είναι συχνά ακόμη υψηλότερα εκτός της ηπειρωτικής U. S … Στην πραγματικότητα, τα όρια στις πέντε κομητείες της Χαβάης κυμαίνονται μεταξύ $ 636 , 150 και $ 721, 050. (Η Χαβάη, μαζί με την Αλάσκα, το Γκουάμ και τις Παρθένους Νήσους, επιτρέπεται να έχουν υψηλότερα όρια συμμόρφωσης.) Για μια πλήρη λίστα με τα όρια δανείων νομού, κοιτάξτε εδώ.

Προκριματικά για μια υποθήκη Jumbo

Αν έχετε τα αξιοθέατά σας σε ένα σπίτι που κοστίζει σχεδόν μισό εκατομμύριο ή περισσότερα - και δεν έχετε τόσο πολύ που κάθεται σε τραπεζικό λογαριασμό - πιθανότατα θα πάτε απαιτούν υποθήκη jumbo. Και αν προσπαθείτε να προσγειωθείτε, θα αντιμετωπίσετε πολύ αυστηρότερες πιστωτικές απαιτήσεις από τους ιδιοκτήτες σπιτιού που υποβάλλουν αίτηση για ένα συμβατικό δάνειο.Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα δάνεια jumbo φέρουν μεγαλύτερο πιστωτικό κίνδυνο για τον δανειστή, λόγω της έλλειψης εγγύησης Fannie Mae ή Freddie Mac, όπως προαναφέρθηκε. Και, φυσικά, επειδή εμπλέκονται περισσότερα χρήματα.

Όπως και με τα ενυπόθηκα δάνεια γενικά, οι ελάχιστες απαιτήσεις για ένα jumbo έχουν γίνει ολοένα και πιο αυστηρές από το 2008. Για να εγκριθούν, θα χρειαστείτε ένα αστρικό πιστωτικό αποτέλεσμα - 700 και άνω - και ένα εξαιρετικά χαμηλό χρέος -το εισόδημα (DTI) - κάτω του 43%, και κατά προτίμηση πιο κοντά στο 36%. Αν και δεν είναι σύμφωνες υποθήκες, τα jumbos συχνά πρέπει να εμπίπτουν στις κατευθυντήριες γραμμές για το τι το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών θεωρεί μια «ειδική υποθήκη», ένα σύστημα δανεισμού με τυποποιημένους όρους και κανόνες, όπως το 43% DTI.

Θα χρειαστεί να αποδείξετε ότι έχετε προσιτά μετρητά για να καλύψετε τις πληρωμές υποθηκών με jumbo, οι οποίες είναι πιθανόν να είναι πολύ υψηλές αν επιλέξετε μια σταθερή υποθήκη 30 ετών σταθερού επιτοκίου. Τα συγκεκριμένα επίπεδα εισοδημάτων και τα αποθεματικά εξαρτώνται από το μέγεθος του συνολικού δανείου, αλλά όλοι οι δανειολήπτες χρειάζονται αμοιβές πληρωμής που χρονολογούνται από 30 ημέρες και οι φόροι φόρου W2 εκτείνονται δύο χρόνια πίσω. Αν είστε αυτοαπασχολούμενος, οι απαιτήσεις εισοδήματος είναι μεγαλύτερες: δύο χρόνια φορολογικών δηλώσεων και τουλάχιστον 60 ημερών τρέχουσας τραπεζικής δήλωσης. Ο δανειολήπτης πρέπει επίσης να αποδείξει ότι έχει τα ρευστά περιουσιακά στοιχεία για να προκριθεί και τα ταμειακά αποθεματικά ίσα με έξι μήνες από τις πληρωμές υποθηκών.

Και όλοι οι υποψήφιοι πρέπει να αποδείξουν την ορθή τεκμηρίωση για όλα τα υπόλοιπα δάνεια που κατέχονται και την απόδειξη ιδιοκτησίας μη ρευστών στοιχείων ενεργητικού, όπως και άλλων ακινήτων.

Πόσο τελικά μπορείτε να δανειστείτε εξαρτάται φυσικά από τα περιουσιακά σας στοιχεία, από το πιστωτικό αποτέλεσμά σας και από την αξία του ακινήτου που σας ενδιαφέρει να αγοράσετε (για περισσότερες πληροφορίες, βλέπε

Πάρα πολύ χρέος για υποθήκη; )

. Τιμές δανείων Jumbo Από τη φωτεινή πλευρά, ενώ οι υποθήκες jumbo χρησιμοποιούσαν για τη μεταφορά υψηλότερων επιτοκίων από τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια (λόγω του μεγαλύτερου χρηματικού ποσού και επειδή μπορεί να χρειαστεί περισσότερο χρόνο για να πουλήσει ένα σπίτι υψηλότερης τιμής, δανειστής πρέπει να αποκλείσει), ότι το χάσμα έχει κλείσει τα τελευταία χρόνια. Σήμερα, το μέσο ετήσιο πραγματικό επιτόκιο (APR) για μια jumbo υποθήκη συχνά αντιστοιχεί σε συμβατικές υποθήκες - και σε ορισμένες περιπτώσεις, στην πραγματικότητα χαμηλότερες. Διαφορετικά, οι τράπεζες μπορούν να χρεώνουν από 0,25% έως 1,5% περισσότερο τόκο επί δανείου jumbo. Παρόλο που οι επιχειρήσεις που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση δεν μπορούν να τα χειριστούν, τα δάνεια jumbo συχνά τιτλοποιούνται από άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. επειδή οι τίτλοι αυτοί φέρουν μεγαλύτερο κίνδυνο, διαπραγματεύονται με πριμ απόδοσης σε συμβατικές τιτλοποιημένες υποθήκες. Ωστόσο, η καθυστέρηση αυτή έχει μειωθεί, με το επιτόκιο των ίδιων των δανείων.

Προκαταβολή για δάνεια Jumbo

Στην ακόμη πιο φωτεινή πλευρά, οι απαιτήσεις προκαταβολής έχουν χαλαρώσει την ίδια χρονική περίοδο. Στο παρελθόν, οι δανειστές δανείων μεγάλου μεγέθους απαιτούσαν συχνά στους αγοραστές κατοικιών να βάζουν το 30% της τιμής αγοράς της κατοικίας (σε σύγκριση με το 20% στις συμβατικές υποθήκες). Τώρα, ο αριθμός αυτός μειώθηκε από 10% σε 15%.(Λάβετε υπόψη, ωστόσο, ότι μπορεί να υπάρξουν διάφορα πλεονεκτήματα για να καταβληθεί υψηλότερη προκαταβολή - μεταξύ αυτών, για να αποφευχθεί το κόστος της ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών: Βλ.

Ασφάλιση ιδιωτικών ενυπόθηκων δανείων: Αποφύγετε για αυτές τις 6 λόγους

).

Θα μπορούσατε να αποδώσετε όλα αυτά τα χαμηλά επιτόκια για τους τόκους και τις προκαταβολές στο γεγονός ότι οι τράπεζες είναι γενικά πολύ πρόθυμες να βρουν νέους πελάτες για τα πακέτα δανείων jumbo τους. Jumbo δανειολήπτες ενυπόθηκων δανείων είναι πιθανό να είναι, ή είναι στο δρόμο για να γίνει, το είδος των υψηλών καθαρών ιδίων ιδρυμάτων ιδρύματα αγαπούν να εγγραφείτε για μακροπρόθεσμα προϊόντα. Αυτοί οι πελάτες έχουν μια εξαιρετική πιστωτική ιστορία, άφθονα περιουσιακά στοιχεία και, συχνά, την ανάγκη για πρόσθετη διαχείριση περιουσίας και επενδυτικές υπηρεσίες κάτω από το δρόμο. Επιπλέον, είναι πιο πρακτικό για μια τράπεζα να διαχειρίζεται μια υποθήκη ύψους 2 εκατομμυρίων δολαρίων από 10 δολάρια, 200.000 υποθήκες. Ποιος πρέπει να πάρει δάνειο Jumbo; Αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια θεωρούνται ως τα πιο κατάλληλα για ένα τμήμα υψηλού εισοδήματος που φθάνει μεταξύ $ 250, 000 και $ 500, 000 ετησίως. Αυτό το τμήμα είναι γνωστό ως HENRY, ένα αρκτικόλεξο για τους "υψηλού εισοδήματος, όχι πλούσιοι ακόμα", αναφέρεται σε ανθρώπους που γενικά κάνουν πολλά χρήματα, αλλά δεν έχουν συγκεντρώσει εκατομμύρια επιπλέον μετρητά ή άλλα περιουσιακά στοιχεία - ακόμα.

Ενώ ένα άτομο στο τμήμα HENRY μπορεί να μην έχει συγκεντρώσει τον πλούτο για να αγοράσει ένα ακριβό καινούργιο σπίτι με μετρητά, τα άτομα με υψηλό εισόδημα συνήθως έχουν καλύτερες πιστωτικές αποδόσεις και πιο εκτεταμένες πιστωτικές ιστορίες από ό, τι ο μέσος αγοραστής στο σπίτι αναζητώντας ένα συμβατικό στεγαστικό δάνειο για μικρότερο ποσό.

Μαζί με την πιο εδραιωμένη πίστωση, οι εργαζόμενοι με υψηλό εισόδημα τείνουν επίσης να έχουν πιο σταθερούς λογαριασμούς συνταξιοδότησης. Συχνά συμβάλλουν σε αυτούς τους επενδυτικούς λογαριασμούς για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από τους χαμηλότερους εισοδήματα. Έχουν συνήθως συνεισφέρει περισσότερους πόρους σε αυτούς τους λογαριασμούς, έτσι ώστε τα υπόλοιπα των λογαριασμών να αντιπροσωπεύουν σημαντικά ποσά.

Οι φορολογικές επιπτώσεις ενός δάνειο Jumbo

Ακριβώς επειδή θα μπορούσατε να δικαιούστε ένα από αυτά τα δάνεια δεν σημαίνει ότι πρέπει να το πάρετε. Σίγουρα δεν θα έπρεπε, αν βασίζεστε σε αυτό για να σας προσφέρουμε, για παράδειγμα, μια ουσιαστική φοροαπαλλαγή.

Μάλλον γνωρίζετε ότι μπορείτε να αφαιρέσετε από τους φόρους σας τους τόκους των στεγαστικών δανείων που πληρώσατε για ένα συγκεκριμένο έτος. Αλλά πιθανότατα δεν έπρεπε ποτέ να ανησυχείτε για το καπάκι που το IRS τοποθετεί σε αυτή την αφαίρεση. Μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους εφόσον η ίδια η υποθήκη είναι $ 1 εκατομμύριο ή λιγότερο. Εάν η υποθήκη σας είναι μεγαλύτερη, δεν λαμβάνετε την πλήρη έκπτωση. Για παράδειγμα, εάν βγάλετε μια υποθήκη ύψους 2 εκατομμυρίων δολαρίων που συγκεντρώνει $ 60.000 τόκους ετησίως, μπορείτε μόνο να αφαιρέσετε $ 30.000 - το ενδιαφέρον για το πρώτο εκατομμύριο της υποθήκης σας. Έτσι, μπορείτε μόνο να πάρετε ένα φορολογικό διάλειμμα για το ήμισυ του ενυπόθηκου τόκου, στην πραγματικότητα.

Και παρόλο που τα επιτόκια των jumbos τείνουν να συμβαδίζουν με τα συμβατικά ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια, θα μπορούσαμε ακόμα να φέρουμε αριθμούς και να συγκρίνουμε τους όρους, για να δούμε αν θα βγάζαμε δύο μικρότερα συμμορφούμενα δάνεια αντί για ένα μεγάλο jumbo καλύτερα για τα οικονομικά σας στη μακροχρόνια μεταφορά.