Ένας από τους πρωταρχικούς λόγους όταν ένα άτομο σκοπεύει να αναχρηματοδοτήσει ή να αγοράσει ένα σπίτι είναι το επικρατούμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην αγορά στέγης επειδή το επιτόκιο έχει άμεσο οικονομικό αντίκτυπο στο διαθέσιμο εισόδημα του δανειολήπτη.

Αλλά τι επηρεάζει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων; Η οικονομία, τα επιτόκια και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι συνυφασμένα, ενώ η αμερικανική Federal Reserve (Fed) έχει άμεσο (και παράγωγο) αποτέλεσμα σε καθένα από αυτά.

Η πολιτική της Fed βασίζεται στην οικονομική κατάσταση στις ΗΠΑ. Η Ομοσπονδιακή Επιτροπή Ανοικτής Αγοράς (FOMC), η οποία μπορεί να ονομαστεί βραχίονας λήψης αποφάσεων της Fed, αξιολογεί την οικονομική υγεία των Η.Π.Α., βασισμένη σε δεδομένα ποιότητας από διάφορους οργανισμούς. Με βάση αυτό που πιστεύει η FOMC για την οικονομική κατάσταση (όπως η ανάπτυξη, ο πληθωρισμός, η απασχόληση), η Fed αποφασίζει τα ποσοστά της. Το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων είναι ένα από τα βασικά επιτόκια πολιτικής και τα άλλα κρίσιμα χρηματικά επιτόκια, όπως το προεξοφλητικό επιτόκιο και το βασικό επιτόκιο, επηρεάζονται από το ποσοστό των ομοσπονδιακών κεφαλαίων που ορίστηκε από την Federal Reserve.

Όταν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα διατηρεί το ποσοστό των ομοσπονδιακών κεφαλαίων σε χαμηλά επίπεδα, επηρεάζει ολόκληρη την αμερικανική οικονομία μέσω άλλων επιτοκίων που καθιστούν το δανεισμό για τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις φθηνότερο. Ενθαρρύνει τους ανθρώπους να καταναλώνουν καταναλωτικά δάνεια και οι επιχειρήσεις αναγκάζονται να δανειστούν για επέκταση και άλλους σκοπούς - οι οποίες συμβάλλουν στην τόνωση της οικονομικής ανάπτυξης και στην αύξηση της απασχόλησης.

Υπάρχουν περιπτώσεις όπως ο πολύ υψηλός πληθωρισμός όταν η κεντρική τράπεζα αυξάνει τα επιτόκια προκειμένου να ελέγξει την προσφορά χρήματος στην οικονομία. Ο στόχος για το ποσοστό των ομοσπονδιακών κεφαλαίων ήταν τόσο υψηλός όσο το 20% στις αρχές του πληθωρισμού στις αρχές της δεκαετίας του '80. το ποσοστό έχει μειωθεί σταθερά μέχρι πρόσφατα. Η FOMC αύξησε το στόχο για το ποσοστό των ομοσπονδιακών κεφαλαίων σε 0,25% - 0,5% από τον Δεκέμβριο του 2015 και μετά. (Σχετική ανάγνωση, δείτε: Τα νέα εργαλεία της Fed για τη χειραγώγηση της οικονομίας.)

Η μεταβολή του επιτοκίου των ομοσπονδιακών κεφαλαίων μεταδίδεται μέσω των πράξεων ανοικτής αγοράς (ΟΜΟ) (δηλαδή μέσω αγοράς ή πώλησης ομολόγων του αμερικανικού δημοσίου). Αν η Fed σκοπεύει να αυξήσει την προσφορά χρήματος στην οικονομία, τότε αγοράζει ομόλογα, δίδοντας μετρητά σε αντάλλαγμα. Όταν η Fed αγοράζει ομολογίες, οι τιμές των ομολόγων αυξάνονται και η προκύπτουσα αύξηση της προσφοράς χρήματος καθιστά το δανεισμό φθηνότερο, μειώνοντας τα επιτόκια.

Αντίθετα, εάν η Fed στοχεύει στη συμπίεση της πλεονάζουσας προσφοράς χρήματος, τότε πωλεί ομόλογα και λαμβάνει μετρητά. Η πώληση ομολόγων μειώνει τις τιμές των ομολόγων μειώνοντας συγχρόνως την προσφορά χρήματος, πράγμα που σημαίνει λιγότερα χρήματα που κυκλοφορούν στην οικονομία. Αυτό καθιστά τον δανεισμό ακριβότερο και ωθεί τα επιτόκια προς τα πάνω. Κατά κανόνα, οι τιμές των ομολόγων και τα επιτόκια κινούνται προς αντίθετες κατευθύνσεις.(Για περισσότερες πληροφορίες, βλέπε: Γιατί τα επιτόκια τείνουν να έχουν μια αντίστροφη σχέση με τις τιμές των ομολόγων;) ​​

Οι δεσμοί με τα επιτόκια υποθηκών

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων δεν επηρεάζονται άμεσα από τη μεταβολή της οικονομικής κατάστασης ή των επιτοκίων, αλλά υπάρχουν πολλοί σύνδεσμοι που μεταδίδουν αργά την επιρροή τους. Λοιπόν, από τι εξαρτώνται τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων;

Οι αποδόσεις μακροπρόθεσμων ταμειακών διαθεσίμων επηρεάζουν άμεσα τα σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων (μακροπρόθεσμη απόδοση σημαίνει 10ετές και 30ετές). Υπάρχει ένα άλλο προϊόν που ανταγωνίζεται για τους ίδιους επενδυτές που επενδύουν σε κρατικά ομόλογα δεκαετούς ή τριετούς διάρκειας, γνωστά ως ενυπόθηκα δάνεια (MBS). Έτσι, μόλις οι αποδόσεις αυξάνονται, τα προϊόντα αυτά πρέπει επίσης να προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις για την προσέλκυση επενδυτών, κάτι που είναι δυνατό μόνο όταν τα δάνεια χορηγούνται με υψηλότερο επιτόκιο. Έτσι, οι υψηλότερες αποδόσεις οδηγούν σε αυξημένα επιτόκια στεγαστικών δανείων. (Σχετική ανάγνωση, βλέπε: Κέρδος από χρέος υποθηκών με MBS.)

Τώρα ας συσχετίσουμε τις αποδόσεις των κρατικών ομολόγων με την οικονομία. Πείτε ότι οι οικονομικές προοπτικές είναι ζοφερές. οι άνθρωποι επιθυμούν να απομακρυνθούν από τις μετοχές προς κρατικά ομόλογα και τίτλους για επενδύσεις, καθώς θεωρούνται οι πιο ασφαλείς. Αυτό αυξάνει τη ζήτηση για αυτά τα μέσα, ωθώντας τις τιμές των ομολόγων. Καθώς οι τιμές των ομολόγων ανεβαίνουν, η απόδοση (ή η απόδοση) τους πέφτει. Καθώς οι αποδόσεις μειώνονται, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αρχίζουν να μειώνονται. Έτσι, γενικά, ένα υποτονικό οικονομικό σενάριο θα συνοδεύεται από χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων (μέσω της αγοράς ομολόγων) και χαμηλότερα επιτόκια, καθώς η κεντρική τράπεζα προσπαθεί να αναζωογονήσει την οικονομία. Το αντίθετο ισχύει όταν η οικονομική κατάσταση και οι προοπτικές είναι καλές.

Ενώ το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων (και τα άλλα επιτόκια) δεν έχει άμεσο αντίκτυπο στα μακροπρόθεσμα σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων, έχουν άμεση επίδραση στις υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM). Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο επανεξετάζονται και αναθεωρούνται σε μηνιαία, εξαμηνιαία ή ετήσια βάση, ανάλογα με τη διάρκεια και συνδέονται με ετήσιες αποδόσεις του Δημοσίου.

Η καμπύλη αποδόσεων είναι μια καμπύλη που δείχνει τις βραχυπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες αποδόσεις του Δημοσίου. Ο κατωτέρω πίνακας δείχνει τις ημερήσιες καμπύλες αποδόσεων του Treasury για διαφορετικές διάρκειες από το 2007 έως το 2015 (πρώτη ημέρα του έτους), μαζί με το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων γύρω από την εποχή εκείνη. Σε ένα κανονικό οικονομικό σενάριο, οι μακροπρόθεσμες αποδόσεις πρέπει να είναι υψηλότερες από τις βραχυπρόθεσμες αποδόσεις. Να θυμάστε ότι υπάρχει πάντοτε μια διαφορά μεταξύ των μακροπρόθεσμων επιτοκίων και των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων για να ληφθούν υπόψη οι κίνδυνοι που συνδέονται με μια υποθήκη.

Ημερομηνία

3 μήνες

1 Έτος

10 έτη	30 έτη	Στεγαστικά	01/02/2007	5. 07	5. 00
4. 68	4. 79	6. 22	01/02/2008	3. 26	3. 17
3. 91	4. 35	5. 76	01/02/2009	0. 08	0. 04
2. 46	2. 83	5. 05	01/04/2010	0. 08	0. 45
3. 85	4. 65	5. 03	01/03/2011	0. 15	0. 29
3. 36	4. 39	4. 76	01/03/2012	0. 02	0. 12
1. 97	2. 98	3. 92	01/02/2013	0. 08	0. 15
1. 86	3. 04	3. 41	01/02/2014	0. 07	0. 13
3. 00	3.92	4. 43	01/02/2015	0. 02	0. 25
2. 12	2. 69	3. 63 *	Πηγή: Υπουργείο Οικονομικών των ΗΠΑ, Freddie Mac (το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων είναι για ολόκληρο το μήνα και όχι για την συγκεκριμένη ημερομηνία) * βάσει της αρχικής έρευνας αγοράς στεγαστικών δανείων (όπως στις 22 Ιανουαρίου 2015). Αριθμητικά στοιχεία σε ποσοστό.	Η κατώτατη γραμμή	Όταν σκέφτεστε να πάρετε ένα στεγαστικό δάνειο, πρέπει να ελέγξετε σε ποια κατεύθυνση κατευθύνονται τα σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων και να κοιτάξετε έξω τη δήλωση της Ομοσπονδιακής Τράπεζας σχετικά με την οικονομική κατάσταση μαζί με το πρότυπο της καμπύλης αποδόσεων. Αυτές οι πηγές μπορούν να δώσουν πολύτιμες οδηγίες σχετικά με την οικονομική κατάσταση και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε: Πώς επηρεάζουν τα επιτόκια της αγοράς κατοικιών.)