Η αγορά και η ιδιοκτησία ακινήτων είναι σπάνια εύκολη ή απλή. Όταν η εν λόγω ιδιοκτησία βρίσκεται σε μακρινή τοποθεσία, οι προκλήσεις πολλαπλασιάζονται. Η επένδυση σε ακίνητη περιουσία μπορεί να φανεί ελκυστική αν ζείτε σε μια περιοχή όπου η ακίνητη περιουσία είναι δαπανηρή. Μπορεί επίσης να φαίνεται ελκυστικό αν έχετε ήδη ιδιοκτησία όπου ζείτε και θέλετε να διαφοροποιήσετε τις συμμετοχές σας. Ή ίσως απλά θέλετε να είστε κύριος ενός σπιτιού διακοπών. Αλλά πριν κάνετε μια προσφορά, εξετάστε προσεκτικά αυτά τα θέματα.

Λόγοι για την αγορά

Ένας παράγοντας που οδηγεί τους ανθρώπους να εξετάσουν το ενδεχόμενο να αγοράσουν ακίνητα μακριά από το σπίτι είναι ότι η ιδιοκτησία μπορεί να είναι πιο προσιτή σε άλλο κράτος. Ίσως ζείτε σε μια περιοχή όπως το Σαν Φρανσίσκο ή η πόλη της Νέας Υόρκης, όπου το κόστος ιδιοκτησίας είναι υψηλό. Αν απλώς δεν μπορείτε να αγοράσετε έναν τόπο όπου ζείτε ή εάν το κάνετε αυτό θα απαιτούσε την επένδυση της πλειοψηφίας των χρημάτων σας σε ακίνητα και θα προτιμούσατε να διαφοροποιήσετε τις επενδύσεις σας, ίσως θελήσετε να κοιτάξετε άλλες πόλεις όπου υπάρχουν βασικά στοιχεία της αγοράς αλλά το κόστος των ακινήτων είναι σημαντικά χαμηλότερο.

Οι άνθρωποι που ζουν σε υποβαθμισμένες περιοχές αλλά δεν επιθυμούν να μετακινηθούν για δουλειά ή για προσωπικούς λόγους μπορεί να είναι καλύτερα να νοικιάσουν την πατρίδα τους και να επενδύσουν σε ακίνητα όπου η οικονομία είναι ισχυρότερη. Για παράδειγμα, εάν κατοικούσατε στο Λας Βέγκας, την πόλη με το υψηλότερο ποσοστό αποκλεισμού κατά τη διάρκεια της προτομής, ίσως θέλετε να αγοράσετε ακίνητα σε μια αγορά όπου οι μέσες τιμές πώλησης παρέμειναν σχετικά σταθερές, όπως το Charlotte της Βόρειας Καρολίνας.

Ίσως ο κύριος λόγος για τον οποίο οι άνθρωποι αποφασίζουν να επενδύσουν σε ακίνητα από το κράτος είναι ότι η απόδοση επένδυσης (ROI) μπορεί να είναι καλύτερη εκεί από ότι είναι στο σπίτι. Οι τιμές αγοράς, τα ποσοστά ανατίμησης, τα έξοδα στεγαστικών δανείων (εάν υπάρχουν), οι φόροι, οι κανονισμοί στέγασης, οι συνθήκες της αγοράς ενοικίασης και άλλοι παράγοντες που μπορεί να είναι πιο ευνοϊκοί σε άλλο κράτος και θα συμβάλλουν στην πιθανή απόδοση επένδυσης σε ακίνητα.

Προκλήσεις που πρέπει να λάβετε υπόψη

Όταν επενδύετε από το κράτος, πρέπει να ξεπεράσετε την έλλειψη εξοικείωσής σας με την εξωκρατική αγορά ακινήτων και με τις τοπικές οικονομικές συνθήκες, τόσο σε επίπεδο πόλης όσο και σε επίπεδο γειτονιάς. Δεν θα έχετε την ίδια οικεία καθημερινή γνώση μιας μακρινής αγοράς που έχετε στην αγορά όπου ζείτε. Δεν έχετε μια εις βάθος κατανόηση των καλύτερων γειτονιών - ή το χειρότερο. Θα χρειαστεί να βασιστείτε σε στόμα σε στόμα, έρευνα, ένστικτα εντέρου και τις απόψεις οποιωνδήποτε επαγγελματιών που προσλαμβάνετε.

Η κατανόηση όλων των νόμων και κανονισμών σχετικά με την ιδιοκτησία και τους φόρους ακίνητης περιουσίας σε έναν τόπο όπου δεν ζείτε είναι μια άλλη σημαντική πρόκληση. Ακόμα κι αν διαβάσετε κάθε γραμμή των τοπικών κωδίκων και διαταγμάτων, αυτό που λέει σε χαρτί και τι συμβαίνει, στην πραγματικότητα, δεν ταιριάζουν πάντα. Είναι σημαντικό να μιλήσετε με τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην περιοχή για να αποκτήσετε μια πραγματική κατανόηση των τοπικών κανονισμών.

Θα χρειαστείτε καλές επαφές στην περιοχή για να κάνετε το επενδυτικό σας σχέδιο επιτυχημένο, αλλά όταν ασχολείστε με μια μακρινή πόλη, ίσως αρχίζετε από το μηδέν στην εξεύρεση ποιοτικών επαγγελματιών, όπως κτηματομεσίτες, διαχειριστές ακινήτων και χειροτέχνες - οι άνθρωποι που θα είναι το κλειδί για την επιτυχία ή την αποτυχία σας.

Αποκλειστικός Κράτος

Το μυστικό της επιτυχίας πολλών κρατικών επενδυτών είναι η εξεύρεση και η πρόσληψη μιας εξαιρετικής εταιρείας διαχείρισης ακινήτων. Θα τους χρειαστείτε για να σας βοηθήσουμε να γεμίσετε κενές θέσεις, να συλλέξετε ενοίκια, να κάνετε επισκευές και να χειριστείτε καταστάσεις έκτακτης ανάγκης. Εάν κατοικούσατε στην περιοχή, μπορείτε να επιλέξετε να διαχειρίζεστε το ακίνητο μόνοι σας, αλλά αν ζείτε μακριά, η επαγγελματική διαχείριση ακινήτων είναι μια πρόσθετη δαπάνη που απλά πρέπει να υποστείτε για να διαφυλάξετε την επένδυσή σας. Όπως εξειδικεύεται ο οικοδόμος και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, ο Rusty Meador συμβουλεύει: «Όσο καλός είναι για μια συμφωνία ακινήτων που βρίσκεστε, είναι τόσο καλό όσο η ικανότητά του να διαχειρίζεται καλά».

Να γνωρίζετε ότι ακόμα και με μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων την μισθοδοσία σας, θα χρειαστεί να κάνετε περιστασιακές επισκέψεις στην ιδιοκτησία σας για να βεβαιωθείτε ότι οι διαχειριστές και οι ενοικιαστές σας λένε ότι ταιριάζει με την πραγματικότητα. Αυτό είναι ένα πρόσθετο κόστος χρόνου και χρήματος που πρέπει να ληφθεί υπόψη.

Επίσης, όταν αγοράζετε ένα ακίνητο μίσθωσης, ειδικά ενοικιάσεις ακινήτων εκτός του κράτους, είναι πιθανό να συναντήσετε υψηλότερα ποσοστά ασφάλισης ιδιοκτητών κατοικιών, υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων και υψηλότερες απαιτήσεις πληρωμής, επειδή οι δανειστές θα σας θεωρήσουν πιο ριψοκίνδυνο δανειστή από τον ιδιοκτήτη -κάτοχος. Επίσης, θα περιπλέξετε τη φορολογική σας κατάσταση με την κατοχή ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας και την απόκτηση εισοδήματος σε περισσότερα από ένα κράτη. Μπορεί να χρειαστεί να προσλάβετε έναν επαγγελματία του φόρου εισοδήματος για να σας κρατήσει στις καλές χάριν των φορολογικών αρχών.

Όταν εξετάζετε όλους αυτούς τους παράγοντες, μπορεί να διαπιστώσετε ότι η ιδιότητα του ιδιοκτήτη-κατοίκου ή η αγορά ακινήτου επένδυσης στο σπίτι είναι μια πολύ απλούστερη και λιγότερο δαπανηρή πρόταση από την αγορά από το κράτος.

Πριν αγοράσετε εκτός κράτους

Εάν είστε ακόμα πρόθυμος να αγοράσετε από το κράτος, φροντίστε να λάβετε υπόψη αυτές τις πρόσθετες προειδοποιήσεις.

Μην αγοράζετε την όραση αόρατη - η ιδιοκτησία μπορεί να μην είναι αυτό που νομίζετε ότι είναι. Οι ηλεκτρονικές πληροφορίες σχετικά με ένα ακίνητο μπορεί να είναι ξεπερασμένες και ένας τοπικός κτηματομεσίτης ή ιδιοκτήτης ακινήτου που δεν κοιτάζει προς το συμφέρον σας μπορεί να σας πει να κλείσετε μια πώληση. Αν ασυνείδητα γίνει ο ιδιοκτήτης μιας περιουσιακής ενόχλησης που παραβιάζει τους νόμους περί υγείας ή / και ασφάλειας, μπορείτε να βρεθείτε στο γάντζο για πολλές παραβιάσεις κώδικα που θα χρονοβόρες και δαπανηρές για επίλυση. Εάν ένα ακίνητο είναι κενό για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, μπορεί να αναπτύξει ζητήματα συντήρησης που προκαλούν τέτοια ερείπια που η πόλη θεωρεί ότι αποτελεί κίνδυνο για την ασφάλεια και μπουλντόζες. Ίσως τελειώσετε στο γάντζο για το λογαριασμό κατεδάφισης.

Μερικοί επενδυτές σε ακίνητα βρήκαν σφάλματα κρεβατιών, τερμίτες, κατσαρίδες, ποντίκια ή άλλα παράσιτα ως πτώση τους. Χωρίς μια προσωπική επίσκεψη στο ακίνητο και μια επαγγελματική επιθεώρηση για να ελέγξετε για αυτά τα θέματα, θα μπορούσατε να γίνετε ιδιοκτήτης ενός ακινήτου που δεν είναι κατοικήσιμο.Ο Scott Paxton του Οργανισμού Προστασίας Ενοικίασης Συμβουλεύει ότι τα παράπονα σχετικά με τα κρεβάτια στο κρεβάτι έχουν γίνει όλο και πιο συνηθισμένα και αυτό το πρόβλημα μπορεί να είναι πολύ ακριβό για να το ξεφορτωθείτε.

Η εύρεση ποιοτικών ενοικιαστών είναι εξαιρετικά σημαντική για τους απουσιάζοντες ιδιοκτήτες. Δεν θα είστε εκεί για να παρακολουθείτε προσεκτικά τη συμπεριφορά των ενοικιαστών σας ή τη μεταχείρισή τους στο ακίνητο, ούτε θα είστε εκεί για να πιέσετε τους να πληρώσουν εάν το ενοίκιο έχει καθυστερήσει. Εκτός από την πρόσληψη μιας κορυφαίας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων, θέλετε να έχετε μισθωτές που δεν θα προκαλέσουν εσάς ή την εταιρεία διαχείρισης σας πονοκεφάλους.

Επιπρόσθετα, πραγματοποιώντας μια προσωπική επίσκεψη στην τοποθεσία σας επιτρέπει να γνωρίσετε καλύτερα τους επαγγελματίες που θα σας βοηθήσουν στην διαδικασία αγοράς κατοικίας, όπως ο δικηγόρος σας, ο κτηματομεσίτης και ο δανειστής. Ενώ επισκέπτεστε, αφιερώστε λίγο χρόνο για να συναντήσετε με διάφορους δανειστές και να ερευνήσετε τους διάφορους τύπους υποθηκών και τα διαθέσιμα επιτόκια σε τοπικό επίπεδο. Είναι επίσης ωφέλιμο να λάβετε προ-εγκριθεί για μια υποθήκη, καθώς αυτό θα μειώσει τον χρόνο που θα χρειαστεί για να κλείσετε τη συμφωνία μόλις βρείτε τελικά το όνειρό σας από το κράτος.

Τέλος, εάν δεν έχετε ποτέ στην ιδιοκτησία σας, η αγορά της γροθικής σας περιουσίας από το κράτος είναι εξαιρετικά επικίνδυνη. Ανεξάρτητα από το πόσα βιβλία διαβάζετε σχετικά με την ιδιοκτησία, δεν υπάρχει υποκατάστατο της πραγματικής εμπειρίας. Χωρίς εμπειρία στην ιδιοκτησία ακινήτων και χωρίς την γνώση από πρώτο χέρι που προέρχεται από το να ζείτε σε μια ημέρα ιδιοκτησίας μέσα και έξω, μπορεί να χάσετε σημαντικά ζητήματα συντήρησης ιδιοκτησίας στην εξωκοινοτική ιδιοκτησία σας. Εάν δεν νομίζετε ότι θέλετε να αγοράσετε ακίνητα όπου ζείτε για οποιονδήποτε λόγο, υπάρχουν άλλοι τρόποι να μπείτε στην αγορά ακινήτων, οι οποίοι είναι πολύ πιο απλοί από το να επενδύσετε εκτός της πολιτείας . Μια επιλογή είναι η εμπιστοσύνη επενδύσεων σε ακίνητα (REIT). Η επένδυση σε REIT ή REIT ETF είναι παρόμοια με την επένδυση σε ένα απόθεμα και μπορείτε να επιλέξετε ένα REIT με προφίλ κινδύνου / απόδοσης που ταιριάζει με αυτό που ψάχνετε. Και ακριβώς όπως όταν έχετε στην κατοχή σας ένα απόθεμα και δεν είστε υπεύθυνοι για τη λήψη αποφάσεων σχετικά με τη λειτουργία αυτής της εταιρείας όταν έχετε στην κατοχή σας μετοχές μιας REIT, δεν θα έχετε κανέναν από τους πονοκεφάλους που σχετίζονται με την ιδιοκτησία ενός ακινήτου.

Μπορεί επίσης να κάνετε μια δεύτερη ματιά στην αγορά ακινήτου όπου ζείτε - ακόμα κι αν δεν θέλετε να ζήσετε σε αυτό. Ίσως νοικιάσατε στο Σαν Φρανσίσκο γιατί δεν ενδιαφέρεστε να ζήσετε στο μοναδικό μέρος που θα μπορούσατε να αγοράσετε - ένα διαμέρισμα 250 τετραγωνικών ποδιών. Αλλά θα θέλατε να είστε ιδιοκτήτης αυτού του διαμερίσματος ως ιδιοκτησία ενοικίασης; Είναι πιθανό να είναι ευκολότερο να αγοράσετε και να έχετε μια θέση κοντά στο σπίτι σας. Θα μπορούσε να είναι πιο ακριβό ή λιγότερο αποδοτικό, αλλά μπορείτε να βρείτε το επιπλέον κόστος ή χαμηλότερη απόδοση επένδυσης που αξίζει να μειωθεί η ταλαιπωρία.

Πώς να το κάνετε να λειτουργήσει

Εάν πρόκειται να αγοράσετε από το κράτος, αγοράστε σε μια περιοχή που είστε εξοικειωμένοι με - ίσως όταν πήγες στο κολέγιο ή όπου μεγάλες. Είναι καλύτερα να έχετε κάποια γνώση της περιοχής από ό, τι καθόλου. Ως μπόνους, αν αγοράσετε σε μια περιοχή που κανονικά επισκέπτεστε ούτως ή άλλως, το ταξίδι αναψυχής σας μπορεί να γίνει τουλάχιστον εν μέρει φορολογικά εκπίπτουσα, διότι θα προσθέσετε ένα επιχειρηματικό στοιχείο σε αυτά τα ταξίδια για να ελέγξετε την ιδιοκτησία σας.

Αγοράστε σε μια περιοχή με κάποιες ομοιότητες με την περιοχή όπου ζείτε, όπως το κλίμα, τα δημογραφικά στοιχεία ή την ηλικία ιδιοκτησίας, ώστε να έχετε κάποια ιδέα για το τι έχετε να κάνετε. Εάν έχετε ζήσει σε ένα προάστιο της Καλιφόρνιας της δεκαετίας του 1960 ολόκληρη τη ζωή σας, μην αγοράσετε ένα ακίνητο 120 ετών στη Βοστώνη.

Μην αγοράζετε ιδιοκτησία υψηλού κινδύνου. Αγοράστε σε μια γειτονιά ιδιοκτήτη γειτονιά για να προσελκύσετε ενοικιαστές που έχουν χαμηλότερο οικονομικό κίνδυνο, λέει ο Ryan L. Hinricher, ιδρυτικός συνεργάτης της επενδυτικής εταιρείας πωλήσεων κατοικιών Investor Nation. Ένα ιδιόκτητο ακίνητο "θα έχει συνήθως λιγότερη συντήρηση και συντήρηση. Αυτές οι ιδιότητες επίσης ενοικιάζονται πιο γρήγορα, καθώς συνήθως διαθέτουν σύγχρονες διατάξεις και επαρκή αριθμό υπνοδωματίων και μπάνιων", σημειώνει.

Τέλος, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, είναι σημαντικό να δημιουργήσετε ένα μεγάλο δίκτυο επαγγελματιών για να σας βοηθήσουμε και να επισκεφτείτε περιστασιακά την ιδιοκτησία σας.

Η κατώτατη γραμμή

Η επένδυση σε ακίνητα από το κράτος είναι μια πρόταση υψηλού κινδύνου και μια σημαντική δέσμευση. Πριν το κάνετε, βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει πραγματικά τι εισέρχεσθε και ότι είστε έτοιμοι να ανταποκριθείτε σε όλες τις σχετικές προκλήσεις.