Όλο και περισσότεροι άνθρωποι ψάχνουν στο εξωτερικό για εξοχικές κατοικίες, ενοικιαζόμενα ακίνητα και μέρη για να εγκατασταθούν κατά τη διάρκεια της αποχώρησης - είτε αυτά είναι πέντε ή 30 χρόνια μακριά. Τα φορολογικά οφέλη της ιδιοκτησίας στο εξωτερικό είναι παρόμοια με εκείνα της ιδιοκτησίας στο σπίτι, με λίγες εξαιρέσεις.

Οι ιδιοκτήτες των περιουσιακών στοιχείων που παίρνουν από το φορολογικό δίκαιο του Ηνωμένου Βασιλείου εξαρτώνται από τον τρόπο χρήσης του ακινήτου. Εάν ζείτε στο σπίτι, για παράδειγμα, μπορείτε γενικά να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων και τους φόρους ιδιοκτησίας. Εάν το ακίνητο χρησιμοποιείται για έσοδα από ενοίκια, εξακολουθείτε να μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων και τους φόρους ακίνητης περιουσίας, συν αφαιρώντας ορισμένα άλλα έξοδα, συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης περιουσίας και ευθύνης, των δαπανών επισκευής και συντήρησης, .

Διαβάστε παρακάτω για να δείτε πώς οι φορολογικές νομοθεσίες του Ηνωμένου Βασιλείου αντιμετωπίζουν την ιδιοκτησία ξένων ιδιοκτησιών, καθώς και τις φορολογικές επιπτώσεις από την πώληση του ακινήτου.

Ακίνητα για προσωπική χρήση

Εάν χρησιμοποιείτε το ακίνητο ως δεύτερο σπίτι - όχι ως μίσθωση - μπορείτε να αφαιρέσετε τόκο υποθηκών ακριβώς όπως θα κάνατε για ένα δεύτερο σπίτι στις ΗΠΑ. Αυτό περιλαμβάνει την δυνατότητα έκπτωσης 100% το ενδιαφέρον που πληρώνετε μέχρι και $ 1. 1 εκατομμύριο χρέους που εξασφαλίζεται από την πρώτη και τη δεύτερη κατοικία σας (αυτό είναι το συνολικό ποσό - δεν είναι $ 1, 1 εκατομμύριο για κάθε ιδιοκτησία). Μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας στη δεύτερη σας και, για εκείνη την περίπτωση, όπως πολλά ακίνητα που κατέχετε. Όπως και με μια πρωτεύουσα κατοικία, δεν μπορείτε να διαγράψετε δαπάνες όπως υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, συντήρησης ή ασφάλισης, εκτός αν είστε σε θέση να διεκδικήσετε την παρακράτηση του οικείου γραφείου. Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στην ενότητα Φορολογικές διακοπές για ιδιοκτήτες δευτερευουσών κατοικιών και Πώς να προκριθούν για την έκπτωση φόρου στο σπίτι-γραφείο .

Ενοικιάζεται ιδιοκτησία

Οι φορολογικοί κανόνες είναι πιο περίπλοκοι εάν λαμβάνετε εισόδημα από ενοίκια. Ισχύουν διαφορετικοί κανόνες, ανάλογα με το πόσες ημέρες κάθε χρόνο το σπίτι χρησιμοποιείται για προσωπική χρήση παρά για ενοικίαση. Γενικά, θα πέσετε σε μία από τις τρεις κατηγορίες:

1. Μπορείτε να ενοικιάσετε το σπίτι για 14 ή λιγότερες ημέρες . Το σπίτι μπορεί να ενοικιαστεί σε κάποιον άλλο για διάστημα έως και δύο εβδομάδων (14 διανυκτερεύσεις) κάθε χρόνο χωρίς να χρειάζεται να αναφέρει το εισόδημα αυτό στο IRS. Ακόμα και αν το νοικιάσετε για $ 5, 000 μια νύχτα, δεν χρειάζεται να αναφέρετε τα έσοδα από ενοίκια, αρκεί να μην νοικιάσετε για περισσότερο από 14 ημέρες. Το σπίτι θεωρείται προσωπική κατοικία, επιτρέποντάς σας να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων και τους φόρους ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με τους συνήθεις κανόνες δεύτερης κατοικίας, αλλά όχι τις απώλειες ενοικίου ή τα έξοδα.
2. Μπορείτε να νοικιάσετε το σπίτι για 15 ή περισσότερες ημέρες και να το χρησιμοποιήσετε για λιγότερες από 14 ημέρες ή το 10% των ημερών ενοικίασης του σπιτιού. Στην περίπτωση αυτή, το IRS θεωρεί το σπίτι μια ιδιοκτησία ενοικίασης, και οι δραστηριότητες ενοικίασης θεωρούνται ως μια επιχείρηση.Πρέπει να αναφέρετε όλα τα έσοδα από ενοίκια στο IRS, αλλά τα καλά νέα είναι ότι αυτό σας επιτρέπει να αφαιρέσετε τα έξοδα μίσθωσης, όπως τόκους υποθηκών, φόρους ακίνητης περιουσίας, διαφημιστικά έξοδα, ασφάλιστρα, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και αμοιβές που καταβάλλονται στους διαχειριστές ακινήτων. Μια αξιοσημείωτη διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο ενοικίασης στο σπίτι και ένα στο εξωτερικό: Το ακίνητό σας στο εξωτερικό αποσβένεται για μια περίοδο 40 ετών, αντί για τα σημερινά 27. 5 έτη για οικιακές κατοικίες. Σε κάθε περίπτωση, υποτιμάτε μόνο την αξία της δομής (το κτίριο). δεν μπορείτε να υποτιμήσετε την αξία της γης.
3. Χρησιμοποιείτε την ιδιοκτησία για περισσότερες από 14 ημέρες ή το 10% των συνολικών ημερών που νοικιάσατε. Στην περίπτωση αυτή, η ιδιοκτησία σας θεωρείται προσωπική κατοικία και ισχύουν οι κανόνες για προσωπική χρήση. Μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων και τους φόρους ακίνητης περιουσίας, αλλά δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τα έξοδα μίσθωσης ή τις απώλειες. Λάβετε υπόψη: Εάν ένα μέλος της οικογένειάς σας χρησιμοποιεί το σπίτι (δηλ. Ο / η σύζυγός σας, τα αδέλφια, οι γονείς, οι παππούδες, τα παιδιά και τα εγγόνια), θεωρείται προσωπική μέρα, εκτός αν συλλέξετε μια δίκαιη τιμή ενοικίασης.

- Εάν αγοράζετε το σπίτι σας στο εξωτερικό, η φορολογική μεταχείριση είναι παρόμοια με την πώληση ενός σπιτιού στο Η.Π.Α. - και διαφέρει ανάλογα με το πώς χρησιμοποιήθηκε το ακίνητο. Εάν κατοικούσατε στο σπίτι για τουλάχιστον δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια, θεωρείται ως η κύρια κατοικία σας και μπορείτε να εξαιρέσετε έως και 250.000 δολάρια από τα κέρδη κεφαλαίου (ή έως 500.000 δολάρια για τους παντρεμένους φορολογούμενους) από την πώληση. Ο αποκλεισμός αυτής της πρωτοβάθμιας πώλησης δεν ισχύει εάν το σπίτι δεν ήταν η κύρια κατοικία σας, οπότε θα οφείλετε τον συνήθη φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.

Εάν πουλάτε ένα ακίνητο ενοικίασης στις Η.Π.Α., ίσως έχετε τη δυνατότητα να κάνετε μια ανταλλαγή 1031 (που ονομάζεται επίσης ανταλλαγή τύπου), στην οποία μπορείτε να ανταλλάξετε ένα ακίνητο μίσθωσης για άλλη ιδιοκτησία ίσης ή μεγάλης αξίας, σε μια αναβαλλόμενη φορολογική βάση. Πολλοί επενδυτές χρησιμοποιούν αυτό το είδος συναλλαγής για να αποφύγουν την καταβολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών.

Μια σημαντική διαφορά στη φορολογική μεταχείριση των εγχώριων έναντι ξένων περιουσιακών στοιχείων, ωστόσο, είναι ότι η ιδιοκτησία στο Ηνωμένο Βασίλειο δεν θεωρείται σαν είδος σε οποιοδήποτε ακίνητο στο εξωτερικό. Το τμήμα 1031 του Ηνωμένου Βασιλείου επιτρέπει μόνο ανταλλαγές μεταξύ εγχώριων και εγχώριων και ξένων προς ξένες. Το Ηνωμένο Βασίλειο θεωρεί ότι οποιοδήποτε ακίνητο εκτός του Ηνωμένου Βασιλείου είναι ομοειδές με οποιοδήποτε άλλο παρόμοιο περιουσιακό στοιχείο εκτός του Ηνωμένου Βασιλείου, οπότε είναι δυνατό να αντικατασταθεί ένα σπίτι στο Παναμά με ένα άλλο στο Παναμά ή τον Εκουαδόρ ή την Κόστα Ρίκα. Απλά δεν μπορεί να θεωρηθεί σαν είδος με οποιοδήποτε ακίνητο στο U. S.

Διπλή Φορολογία

Εάν λειτουργείτε το σπίτι σας στο εξωτερικό ως ενοικιαζόμενο ακίνητο, θα οφείλετε φόρους στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο. Για να αποφύγετε τη διπλή φορολογία, μπορείτε να πάρετε μια πίστωση φόρου στη φορολογική δήλωση της Σ. Σου για τους φόρους που πληρώσατε στην ξένη χώρα σχετικά με το καθαρό εισόδημα από ενοίκια. Υπάρχει όμως μια μέγιστη επιτρεπόμενη έκπτωση φόρου, ωστόσο: δεν μπορείτε να λάβετε πίστωση για ποσό υψηλότερο από το ποσό του φόρου για τα έσοδα από μίσθωση, μετά την αφαίρεση των εξόδων.

Εκτός από τη λήψη πίστωσης φόρου για τυχόν φόρους εισοδήματος από ενοίκια που πληρώνονται, μπορείτε επίσης να διεκδικήσετε μια ξένη φορολογική πίστωση εάν πωλήσετε το ακίνητο και πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στην ξένη χώρα.

Η κατώτατη γραμμή

Όταν αγοράζετε στο εξωτερικό, θα πρέπει να προσέξετε ιδιαίτερα τον προγραμματισμό και τις λεπτομέρειες. Πολλές χώρες έχουν κανόνες και κανονισμούς για το ποιος μπορεί να κατέχει μια ιδιοκτησία και πώς μπορεί να χρησιμοποιηθεί. Εάν αγοράζετε ένα σπίτι στο εξωτερικό, βεβαιωθείτε ότι η συναλλαγή διεξάγεται έτσι ώστε να προστατεύει τα δικαιώματά σας ιδιοκτησίας. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι ιδιοκτήτες κατοικιών λαμβάνουν τίτλο ιδιοκτησίας. αυτή η διάκριση δεν είναι τόσο σαφής σε όλες τις χώρες.

Πρέπει επίσης να γνωρίζετε ότι ως ξένος κάτοχος ιδιοκτησίας ίσως χρειαστεί να υποβάλετε έναν αριθμό φορολογικών εντύπων για την ΕΕ, ανάλογα με την ακριβή σας κατάσταση. Για παράδειγμα, αν νοικιάσετε το σπίτι σας στο εξωτερικό και ανοίξετε έναν τραπεζικό λογαριασμό για να εισπράξετε ενοίκιο, πρέπει να υποβάλετε ένα έντυπο FBAR (αναφορά ξένων τραπεζών και οικονομικών λογαριασμών) εάν η συνολική αξία όλων των λογαριασμών σας είναι $ 10, 000 ή περισσότερα " κάθε δεδομένη ημέρα του ημερολογιακού έτους. " Άλλες φόρμες περιλαμβάνουν το έντυπο 5471 - Επιστροφή πληροφοριών των υπηκόων του Ηνωμένου Βασιλείου σε σχέση με ορισμένες ξένες εταιρείες (αν η ιδιοκτησία σας κρατείται σε ξένη εταιρεία). και το έντυπο 8858 - Επιστροφή πληροφοριών των ατόμων του Ηνωμένου Βασιλείου σε σχέση με αλλοδαπές παραβλέπονται οντότητες (εάν η υπεράκτια ιδιοκτησία σας βρίσκεται σε ξένη LLC).

Επειδή η νομοθεσία περί ιδιοκτησίας ξένων ιδιοκτητών και οι φορολογικοί νόμοι είναι περίπλοκοι και αλλάζουν κατά καιρούς, προστατεύστε τον εαυτό σας διαβουλεύοντας με έναν εξειδικευμένο φορολογικού λογιστή ή / και έναν πληρεξούσιο ακινήτων τόσο στο εξωτερικό όσο και στις Ηνωμένες Πολιτείες.