Η επένδυση σε ενοικιαζόμενα ακίνητα μπορεί να αποδειχθεί μια έξυπνη οικονομική κίνηση. Για αρχάριους, ένα ακίνητο μίσθωσης μπορεί να προσφέρει μια σταθερή πηγή εισοδήματος, ενώ δημιουργείτε μετοχές και το ακίνητο (ιδανικά) εκτιμά. Υπάρχουν επίσης φορολογικά πλεονεκτήματα: Μπορείτε να αφαιρέσετε τα έξοδα μίσθωσης από οποιοδήποτε εισόδημα ενοικίου που κερδίζετε, μειώνοντας έτσι τη φορολογική σας υποχρέωση. Τα περισσότερα έξοδα μίσθωσης ακινήτων - συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης υποθηκών, των φόρων ακίνητης περιουσίας, των εξόδων επισκευής και συντήρησης, των εξόδων γραφείου, των ασφαλίσεων, των επαγγελματικών υπηρεσιών και των εξόδων ταξιδιού που σχετίζονται με τη διοίκηση - αφαιρούνται στο έτος που ξοδεύετε τα χρήματα. Για περισσότερες λεπτομέρειες, ανατρέξτε στην ενότητα Φόροι έκπτωσης για ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικίασης.

Ωστόσο, μια άλλη βασική έκπτωση φόρου - αυτή για αποσβέσεις - λειτουργεί διαφορετικά. Η απόσβεση είναι η διαδικασία που χρησιμοποιείται για την αφαίρεση του κόστους αγοράς και βελτίωσης μιας ενοικιαζόμενης περιουσίας (για ένα γρήγορο αστάρι, check out Εισαγωγή στην απόσβεση ). Αντί να λάβετε μια μεγάλη έκπτωση κατά το έτος που αγοράζετε (ή βελτιώνετε) το ακίνητο, η απόσβεση κατανέμει την έκπτωση καθ 'όλη τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής του ακινήτου. Το IRS έχει πολύ συγκεκριμένους κανόνες σχετικά με την απόσβεση και εάν διαθέτετε ιδιόκτητα ακίνητα, είναι σημαντικό να κατανοήσετε πώς λειτουργεί η διαδικασία.

Ποια ιδιότητα είναι απαράδεκτη;

Σύμφωνα με το IRS, μπορείτε να υποτιμήσετε ένα ακίνητο ενοικίασης εάν ικανοποιεί όλες τις από αυτές τις απαιτήσεις:

• Διαθέτετε το ακίνητο (θεωρείτε τον ιδιοκτήτη ακόμα και αν το ακίνητο υπόκειται σε χρέος ).
• Χρησιμοποιείτε το ακίνητο στην επιχείρησή σας ή ως δραστηριότητα παραγωγής εισοδήματος.
• Το ακίνητο έχει καθορισμένη ωφέλιμη ζωή (σημαίνει ότι είναι κάτι που φθείρεται, διασπάται, εξαντλείται, καθίσταται ξεπερασμένο ή χάνει την αξία του από φυσικές αιτίες).
• Το ακίνητο αναμένεται να διαρκέσει περισσότερο από ένα χρόνο.

Ακόμη και αν το ακίνητο πληροί όλες τις παραπάνω απαιτήσεις, δεν μπορεί να υποτιμηθεί εάν τέθηκε σε λειτουργία και απορρίφθηκε (ή δεν χρησιμοποιείται πλέον για επαγγελματική χρήση) το ίδιο έτος. Επειδή η γη δεν φθείρεται, αποσυντίθεται ή εξαντλείται, δεν είναι αποσβέσιμη. Και, γενικά, δεν μπορείτε να υποτιμήσετε το κόστος καθαρισμού, φύτευσης και εξωραϊσμού, δεδομένου ότι αυτές οι δραστηριότητες θεωρούνται μέρος του κόστους της γης.

Πότε ξεκινά και τελειώνει η απόσβεση;

Μπορείτε να αρχίσετε να λαμβάνετε μειώσεις απόσβεσης μόλις το ακίνητο «τεθεί σε λειτουργία» ή είναι έτοιμο και διαθέσιμο για χρήση ως μίσθωση. Ακολουθεί ένα παράδειγμα: Αγοράζετε ένα ακίνητο ενοικίασης στις 15 Μαΐου. Αφού εργάζεστε στο σπίτι για αρκετούς μήνες, το έχετε έτοιμο να νοικιάσετε στις 15 Ιουλίου, ώστε να αρχίσετε να διαφημίζεστε στο διαδίκτυο και στις τοπικές εφημερίδες. Βρίσκεστε μισθωτής και η μίσθωση του αρχίζει την 1η Σεπτεμβρίου. Από τη στιγμή που το σπίτι τέθηκε σε λειτουργία (δηλαδή είναι έτοιμο να μισθωθεί και καταληφθεί) στις 15 Ιουλίου, θα αρχίσετε να υποτιμάτε το σπίτι τον Ιούλιο (όχι τον Σεπτέμβριο όταν αρχίσει να συλλέγει ενοίκιο).

Συνεχίζετε να υποτιμάτε το ακίνητο έως ότου

• αφαιρέσετε ολόκληρο το κόστος ή άλλη βάση στην ιδιοκτησία, ή
• αποσυρθείτε από την υπηρεσία, ακόμη και αν δεν έχετε ανακτηθεί πλήρως το κόστος ή άλλη βάση. Ένα ακίνητο αποσύρεται από την υπηρεσία όταν δεν χρησιμοποιείται πλέον ως εισόδημα που παράγει ακίνητο - ή εάν το πουλήσετε ή ανταλλάξετε, μετατρέψετε το σε προσωπική χρήση, εγκαταλείψετε ή καταστρέψετε.

Μπορείτε να συνεχίσετε να ζητάτε έκπτωση για την απόσβεση ακινήτου που είναι προσωρινά "αδρανής" ή δεν χρησιμοποιείται. Εάν κάνετε επισκευές μετά την έξοδο ενός μισθωτή, για παράδειγμα, μπορείτε ακόμα να υποτιμήσετε το ακίνητο ενώ το έχετε έτοιμο για τον επόμενο μισθωτή.

Μέθοδος απόσβεσης

Τρεις παράγοντες καθορίζουν το ποσό της απόσβεσης που μπορείτε να εκπέμψετε κάθε έτος: τη βάση σας στο ακίνητο, την περίοδο ανάκτησης και τη μέθοδο απόσβεσης που χρησιμοποιήσατε. Οποιαδήποτε κατοικία ενοικιαζόμενων ακινήτων που τίθενται σε λειτουργία μετά το 1986 αποσβένεται με τη χρήση του Τροποποιημένου Συστήματος Ανάκαμψης Κόστους Κόστους (MACRS), μιας λογιστικής τεχνικής που κατανέμει τα κόστη (και τις αποσβέσεις) πάνω από 27,5 χρόνια, τον χρόνο που θεωρεί ο IRS ως " ωφέλιμη ζωή "ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου.

Ενώ συνιστάται πάντοτε να εργάζεστε με έναν εξειδικευμένο φορολογικού λογιστή κατά τον υπολογισμό της απόσβεσης, τα βασικά βήματα είναι τα εξής:

1. Προσδιορίστε τη βάση της ιδιότητας . Η βάση της ιδιοκτησίας είναι το κόστος της: το ποσό που πληρώσατε (σε μετρητά, με υποθήκη ή με άλλο τρόπο) για να αποκτήσετε το ακίνητο. Ορισμένα τέλη διακανονισμού και τα έξοδα κλεισίματος, συμπεριλαμβανομένων των νομικών αμοιβών, των τελών εγγραφής, των ερευνών, των φόρων μεταβίβασης, της ασφάλειας τίτλου και οποιουδήποτε ποσού οφείλεται από τον πωλητή ότι συμφωνείτε να πληρώσετε (όπως οι φόροι πίσω) περιλαμβάνονται στη βάση. Ορισμένα τέλη διακανονισμού και έξοδα κλεισίματος δεν μπορούν να συμπεριληφθούν στη βάση σας, συμπεριλαμβανομένων των ασφαλίστρων πυρκαγιάς, του μισθώματος που σχετίζεται με την κατοχή του προ-κλεισίματος ακίνητης περιουσίας και των χρεώσεων που σχετίζονται με τη λήψη (ή αναχρηματοδότηση) δανείου: πόντοι, ασφάλιστρα υποθήκης, τέλη αξιολόγησης.
2. Διαχωρίστε το κόστος γης και κτιρίων . Δεδομένου ότι μπορείτε μόνο να υποτιμήσετε το κόστος του κτιρίου και όχι τη γη, πρέπει να καθορίσετε την αξία του καθενός για να υποτιμήσετε το σωστό ποσό. Για να προσδιορίσετε την αξία, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη δίκαιη αγοραία αξία του καθενός κατά τη στιγμή που αγοράσατε το ακίνητο ή μπορείτε να βασίσετε τον αριθμό στις εκτιμώμενες αξίες του φόρου ακίνητης περιουσίας. Ας πούμε ότι αγοράσατε ένα σπίτι για $ 110, 000. Η πιο πρόσφατη εκτίμηση φόρου ακίνητης περιουσίας αξίζει το ακίνητο σε $ 90, 000, εκ των οποίων $ 81, 000 είναι για το σπίτι, και $ 9, 000 είναι για τη γη. Ως εκ τούτου, μπορείτε να διαθέσετε το 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000) της τιμής αγοράς στο σπίτι, και 10% ($ 9, 000 ÷ $ 90, 000) της τιμής αγοράς στη γη.
3. Καθορίστε τη βάση σας στο σπίτι . Τώρα που γνωρίζετε τη βάση του ακινήτου (σπίτι συν γη) και την αξία του σπιτιού, μπορείτε να καθορίσετε τη βάση σας στο σπίτι. Χρησιμοποιώντας το παραπάνω παράδειγμα, η βάση σας στο σπίτι - το ποσό που μπορεί να υποτιμηθεί - θα ήταν $ 99, 000 (90% των $ 110, 000).Βάση σας στη γη θα ήταν $ 11, 000 (10% των $ 110, 000).
4. Προσδιορίστε την προσαρμοσμένη βάση, εάν είναι απαραίτητο . Μπορεί να χρειαστεί να κάνετε αυξήσεις ή μειώσεις στη βάση σας για ορισμένα γεγονότα που συμβαίνουν μεταξύ του χρόνου που αγοράζετε το ακίνητο και του χρόνου που έχετε έτοιμο για ενοικίαση. Παραδείγματα αυξήσεων στη βάση περιλαμβάνουν το κόστος οποιωνδήποτε προσθηκών ή βελτιώσεων (που έχουν ωφέλιμη ζωή τουλάχιστον ενός έτους) πριν από την τοποθέτηση του ακινήτου στην υπηρεσία, τα χρήματα που δαπανήσατε για την αποκατάσταση ζημιωμένων ακινήτων, το κόστος της ακίνητα και ορισμένα νομικά έξοδα.

Παραδείγματα μειώσεων στη βάση περιλαμβάνουν τις ασφαλιστικές πληρωμές που λαμβάνετε ως αποτέλεσμα ζημιάς ή κλοπής, απώλειας ατυχήματος που δεν καλύπτεται από την ασφάλειά σας, για την οποία πραγματοποιήσατε έκπτωση και χρήματα που λαμβάνετε για χορήγηση στεγαστικού δανείου.

Το σύστημα που θα χρησιμοποιηθεί

Τα επόμενα βήματα αφορούν τον προσδιορισμό του δύο από τα δύο Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS): το Σύστημα Γενικής Απόσβεσης (GDS) ή το Σύστημα Εναλλακτικής Απόσβεσης (ADS). Το GDS είναι το πιο συνηθισμένο και γενικά πρέπει να το χρησιμοποιήσετε αν δεν κάνετε αμετάκλητη εκλογή για ADS ή ο νόμος απαιτεί από εσάς να χρησιμοποιήσετε το ADS. Η ADS έχει εντολή όταν το ακίνητο:

• έχει εξειδικευμένη επιχειρηματική χρήση 50% ή λιγότερο
• έχει απαλλασσόμενη από φόρους χρήση
• χρηματοδοτείται από ομόλογα απαλλαγμένα από φόρους
• Αφού γνωρίζετε ποιο σύστημα MACRS ισχύει, μπορείτε να καθορίσετε την περίοδο ανάκτησης για το ακίνητο. Η περίοδος ανάκτησης που χρησιμοποιεί το GDS είναι 27. 5 έτη για την ενοικίαση κατοικιών. αν χρησιμοποιείτε ADS, η περίοδος ανάκτησης για τον ίδιο τύπο ιδιοκτησίας είναι 40 χρόνια.

Τώρα, πρέπει να καθορίσετε το ποσό που μπορεί να αποσβεστεί κάθε χρόνο. Δεδομένου ότι τα περισσότερα ακίνητα ενοικίασης κατοικιών χρησιμοποιούν GDS, θα επικεντρωθούμε σε αυτόν τον υπολογισμό.

Για κάθε πλήρες έτος ένα ακίνητο είναι σε υπηρεσία, θα υποτιμήσετε ίσο ποσό: 3. 636% κάθε χρόνο για όσο συνεχίζετε να υποτιμάτε το ακίνητο. Αν το ακίνητο ήταν σε υπηρεσία για λιγότερο από ένα έτος (για παράδειγμα, αγοράσατε ένα σπίτι τον Μάιο και άρχισε να τον ενοικιάσετε τον Ιούλιο), θα υποτιμήσατε ένα μικρότερο ποσοστό εκείνο το έτος, ανάλογα με το πότε τέθηκε σε λειτουργία. Σύμφωνα με το IRS Residential Rental Property - Πίνακας GDS:

Ιανουάριος

3. 485%	Φεβρουάριος
3. 182%	Μάρτιος
2. 879%	Απρίλιος
2. 576%	Μάιος
2. 273%	Ιούνιος
1. 970%	Ιούλιος
1. 667%	Αυγούστου
1. 364%	Σεπτέμβριος
1. 061%	Οκτώβριος
0. 758%	Νοέμβριος
0. 455%	Δεκέμβριος
0. 152%	Για παράδειγμα, πάρτε αυτό το σπίτι που έχει βάση $ 99, 000 και τέθηκε σε λειτουργία στις 15 Ιουλίου. Για το πρώτο έτος, θα υποτιμούμε 1. 667%, ή $ 1, 650 ($ 99, 000 χ 1. 667%). Για κάθε επόμενο έτος, θα υποτιμούσαμε σε ποσοστό 3,636%, ή $ 3, 599. 64, εφόσον η μίσθωση ήταν σε υπηρεσία για ολόκληρο το έτος. Σημειώστε ότι ο αριθμός αυτός είναι ουσιαστικά ισοδύναμος με τη βάση και τη διαίρεση στην περίοδο ανάρρωσης των 27. 5: $ 99, 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. Η διαφορά προέρχεται από το πρώτο έτος μερικής υπηρεσίας.

Η κατώτατη γραμμή

Η απόσβεση μπορεί να αποτελέσει πολύτιμο εργαλείο εάν επενδύσετε σε ενοικιαζόμενα ακίνητα επειδή σας επιτρέπει να κατανείμετε το κόστος αγοράς του ακινήτου για δεκαετίες, μειώνοντας έτσι κάθε χρόνο φορολογικές υποχρεώσεις. Φυσικά, εάν υποτιμάτε ένα ακίνητο και στη συνέχεια το πουλήσετε για περισσότερο από την υποτιμημένη αξία του, θα οφείλετε φόρο επί αυτού του κέρδους μέσω του Φόρου Αποσβέσεων.

Επειδή οι νόμοι για το φόρο ακίνητης περιουσίας είναι πολύπλοκοι και αλλάζουν περιοδικά, συνιστάται να συνεργαστείτε με έναν εξειδικευμένο φορολογικού λογιστή κατά την εγκατάσταση, τη λειτουργία και την πώληση της επιχείρησης ενοικίασης ακινήτων. Αυτό εξασφαλίζει ότι θα λάβετε την πιο ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση και επίσης θα σας βοηθήσουμε να αποφύγετε τυχόν εκπλήξεις στη φορολογική σας βάση.