Για πολλούς Αμερικανούς, η ακίνητη περιουσία, με τη μορφή οικογενειακού σπιτιού ή μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, είναι η μόνη μεγαλύτερη κατηγορία επενδύσεων. Αυτοί οι επενδυτές αντιλαμβάνονται συχνά την ακίνητη περιουσία ως μία από τις ασφαλέστερες και αξιόπιστα κερδοφόρες επενδύσεις σε μια χρονική περίοδο. Ωστόσο, οι επενδύσεις σε ακίνητα συνεπάγονται υψηλό κόστος εισόδου (συνήθως χρηματοδοτείται από δάνειο με τόκους), μεγάλη επενδυτική περίοδο και μεγάλη αβεβαιότητα. Αντί να αγοράζουν ακίνητη περιουσία, οι επενδυτές μπορούν να εξετάσουν το ενδεχόμενο ταφής ακίνητης περιουσίας ως τρόπο να επενδύσουν σε ακίνητα με χαμηλότερο κόστος και με λιγότερα έξοδα.

Μια ρεαλιστική ματιά στον υπολογισμό του κέρδους στην ακίνητη περιουσία

Ένας αρχάριος επενδυτής ακινήτων μπορεί να κοιτάξει ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων και να δει ότι σε 5 χρόνια αυξήθηκε σε αξία από $ 100, 000 σε $ 300 , 000 και καταλήγουν σε τριπλασιασμό της επενδυτικής αξίας. Εντούτοις, αυτή η απλή ανάλυση αγνοεί τις συνήθεις δαπάνες που μπορεί να περιλαμβάνουν έξοδα χρηματοδότησης για αγορά ακινήτου, μηνιαίες πληρωμές τόκων, τέλη εγγραφής και τέλους χαρτοσήμου, φόρους ακίνητης περιουσίας, προμήθειες σε πράκτορες κατά την αγορά ή πώληση, μηνιαία τέλη σύνδεσης, συντήρηση και επισκευές, άλλους ισχύοντες τοπικούς φόρους (π.χ. φόρος κεφαλαιουχικών κερδών κατά την πώληση ή εκτιμήσεις ακινήτων πάνω από ένα ορισμένο επίπεδο που χαρακτηρίζει τον ιδιοκτήτη για φόρο περιουσίας).

Λαμβάνοντας υπόψη όλους αυτούς τους παράγοντες, η ρεαλιστική αποτίμηση των αποδόσεων για ακίνητα μειώνεται ουσιαστικά και ίσως να μην γίνει πλήρως κατανοητή από τον κοινό επενδυτή (σχετικά: Πώς να υπολογίσετε τις αποδόσεις της επένδυσής σας). Οι εξελίξεις κατά τη διάρκεια της επενδυτικής περιόδου ενδέχεται να οδηγήσουν σε δυσκολίες στην πώληση του ακινήτου αργότερα. Για παράδειγμα, ένας θορυβώδης νέος αυτοκινητόδρομος ή μια αιχμή του εγκλήματος μπορεί να υποτιμήσει την ιδιοκτησία. (Σχετικές: Οι σημαντικότεροι παράγοντες για την επένδυση στην ακίνητη περιουσία)

Ένας χαμηλότερος τρόπος να επενδύσετε και να κερδίσετε κέρδη σε ακίνητα είναι μέσω των επιλογών ακινήτων.

Τι είναι μια επιλογή ακίνητης περιουσίας;

Μια επιλογή ακινήτου είναι μια ειδικά σχεδιασμένη σύμβαση μεταξύ δύο μερών (αγοραστής και πωλητής). Ο πωλητής προσφέρει στον αγοραστή τη δυνατότητα να αγοράσει ένα ακίνητο, για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα σε σταθερή τιμή. Ο αγοραστής αγοράζει την επιλογή αγοράς ή μη αγοράς του ακινήτου κατά τη διάρκεια της καθορισμένης χρονικής περιόδου.

Για το δικαίωμα αυτής της επιλογής, ο αγοραστής πληρώνει στον πωλητή ένα δικαίωμα προτίμησης. Εάν ο αγοραστής αποφασίσει να αγοράσει το ακίνητο (με άλλα λόγια, ασκεί την επιλογή ακίνητης περιουσίας), ο πωλητής πρέπει να πουλήσει το ακίνητο στον αγοραστή σύμφωνα με τους όρους της προϋπάρχουσας σύμβασης.

Μπορεί να έχετε αντιμετωπίσει την ιδέα των επιλογών κατά την αγορά μετοχών. Οι επιλογές παρέχουν πολλές επιλογές στον αγοραστή. Μπορούν να ασκηθούν νωρίς (αμερικάνικου τύπου), που κρατούνται μέχρι τη λήξη της προθεσμίας, ή πωλούνται σε δεύτερο αγοραστή πριν τη λήξη τους.

Οι επιλογές ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιούνται συνήθως από τους κατασκευαστές ακινήτων και τους επενδυτές σε εμπορικά ακίνητα ή ακίνητα υψηλής ιδιοκτησίας.Οι επιλογές ακινήτων παρέχουν μεγαλύτερη ευελιξία και χαμηλό κόστος συναλλαγών και επενδυτικές ευκαιρίες στους αγοραστές, με περιορισμένα οφέλη για τους πωλητές.

Παράδειγμα Επιλογών Ακινήτων Εμπόριο

Εδώ γίνεται μια αναλυτική ανάλυση του κινδύνου και της ανταμοιβής ενός σεναρίου επιλογών ακινήτων. Ας υποθέσουμε ότι ένας οικοδόμος έχει $ 500, 000 και θέλει να αγοράσει μια γη για την οποία ο πωλητής θέλει 2 εκατομμύρια δολάρια. Ο οικοδόμος δεν είναι σίγουρος για λίγα πράγματα:

1) Μπορεί ο οικοδόμος να συγκεντρώσει $ 1. 5 εκατομμύρια μέσω τραπεζικών δανείων ή άλλων πηγών;

2) Μπορεί ο οικοδόμος να αποκτήσει τις απαραίτητες άδειες για οικιστική ή εμπορική ανάπτυξη ή περαιτέρω υποδιαίρεση της περιουσίας;

3) Μπορεί ο οικοδόμος να συγκεντρώσει χρήματα και να λάβει άδειες πριν κάποιος οικοδόμος αγοράσει τη γη;

Σε αυτήν την περίπτωση, μια επιλογή ακινήτου είναι κατάλληλη. Για ένα ορισμένο μη αποπληρωτέο κόστος (που ονομάζεται πριμοδότηση για ακίνητα ή αντιπαροχή), π.χ. $ 25.000, ο οικοδόμος μπορεί να συνάψει με τον πωλητή μια σύμβαση επιλογής ακινήτου. Η επιλογή ακινήτων επιτρέπει στον οικοδόμο να κλειδώσει την τιμή πώλησης ακινήτου στα 2 εκατομμύρια δολάρια για περίοδο 6 μηνών. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο οικοδόμος μπορεί να συγκεντρώσει χρήματα, να αποκτήσει άδειες και είτε να αγοράσει το ακίνητο (δαπανώντας συνολικά 2 εκατομμύρια δολάρια συν το ασφάλιστρο των 25.000 δολ.), Να απομακρυνθεί από το ακίνητο (και να χάσει τα 25.000 δολάρια) η επιλογή σε έναν άλλο αγοραστή για μια διαπραγματεύσιμη τιμή. Είτε έτσι είτε αλλιώς, ο πωλητής θα κάνει ένα πρόσθετο $ 25, 000 από το ακίνητο.

Η διάρκεια της σύμβασης (6 μήνες από την ημερομηνία συναλλαγής)

Η σύμβαση επιλογής ακινήτων θα περιλαμβάνει τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

• στοιχεία ακινήτου (τοποθεσία, μέγεθος και άλλα στοιχεία)
• ($ 25.000 μη πληρωτέα από τον αγοραστή στον πωλητή κατά την ημερομηνία συναλλαγής)
• συμφωνημένη τιμή αγοράς εάν η επιλογή ασκείται κατά τη διάρκεια της σύμβασης (2 εκατομμύρια δολάρια)
• Για την εξαμηνιαία διάρκεια της σύμβασης, υπάρχουν τέσσερα πιθανά σενάρια.

Σενάριο 1:

Ο οικοδόμος έχει εγκριθεί για $ 1. 5 εκατομμύρια τραπεζικό δάνειο. Επιβεβαιώνει επίσης ότι μπορεί να λάβει τις απαραίτητες άδειες για ανάπτυξη. Εκτελεί την επιλογή του ακινήτου για να αγοράσει το ακίνητο σε προκαθορισμένη τιμή ύψους 2 εκατομμυρίων δολαρίων. Ο πωλητής λαμβάνει 2 εκατομμύρια δολάρια συν διατηρεί την πρόσθετη πριμοδότηση προαιρέσεως $ 25.000. Σενάριο 2:

Μετά από 2 μήνες, ο οικοδόμος ανακαλύπτει ότι δεν θα είναι σε θέση να λάβει άδεια ανάπτυξης. Τους επόμενους 4 μήνες, ο οικοδόμος καταφέρνει να βρει ένα άλλο μέρος πρόθυμο να αγοράσει το ακίνητο για $ 2 εκατομμύρια. Ο κατασκευαστής πωλεί την επιλογή ακίνητης περιουσίας στο νέο συμβαλλόμενο μέρος για μια νέα τιμή των $ 30, 000. Το νέο μέρος αντικαθιστά τον οικοδόμο στην αρχική σύμβαση επιλογής. Το νέο συμβαλλόμενο μέρος ασκεί την επιλογή και αγοράζει το ακίνητο για 2 εκατομμύρια δολάρια. Ο πωλητής λαμβάνει 2 εκατομμύρια δολάρια από το νέο συμβαλλόμενο μέρος και διατηρεί το ασφάλιστρο δικαιωμάτων προαιρέσεως $ 25.000 από τον οικοδόμο. Ο οικοδόμος πώλησε την επιλογή για $ 30, 000 και έτσι κάνει $ 5, 000 και δεν είναι φορτωμένο με ένα ακίνητο που δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει. Σενάριο 3:

Ο οικοδόμος είναι απλώς ένας αγοραστής δικαιωμάτων που αναζητά να επωφεληθεί από την ανατίμηση του ακινήτου.Εάν η απαιτούμενη τιμή των 2 εκατομμυρίων δολαρίων αυξάνεται στα $ 2. 2 εκατομμύρια σε 5 μήνες, ο αγοραστής επιλογή θα επωφεληθούν από την άσκηση της επιλογής για την αγορά του ακινήτου και στη συνέχεια την πώληση του ακινήτου ($ 2. 2 εκατομμύρια - $ 2 εκατομμύρια - $ 25, 000 = $ 175, 000). Ωστόσο, αντί να εισέλθει στην ιδιοκτησία ιδιοκτησίας και όλες τις συναφείς αμοιβές, φόρους και έξοδα που θα μειώσουν το κέρδος $ 175, 000, ο αγοραστής δικαιωμάτων προτίμησης μπορεί να πουλήσει το δικαίωμα σε ένα νέο μέρος που επιθυμεί να αγοράσει το ακίνητο. Καθώς αυξάνεται η υποκείμενη τιμή ακίνητης περιουσίας, η τιμή επιλογής ακινήτων θα αυξηθεί και σε αυτό που ονομάζεται δέλτα). Ο αγοραστής μπορεί να πουλήσει την επιλογή με ένα νέο ασφάλιστρο το οποίο περιλαμβάνει την μεταβολή της αξίας του ακινήτου.

Ο αρχικός αγοραστής δικαιωμάτων προτίμησης μπορεί να πουλήσει την επιλογή για $ 200, 000 στον νέο αγοραστή. Ο νέος αγοραστής θα είναι πρόθυμος να πληρώσει $ 200, 000, επειδή σημαίνει ότι η συνολική τιμή αγοράς του ακινήτου θα είναι $ 2. 2 εκατομμύρια (2 εκατομμύρια δολάρια που καταβλήθηκαν στον αρχικό ιδιοκτήτη ακινήτου / πωλητή δικαιωμάτων προαίρεσης συν $ 200, 000 στον υφιστάμενο κάτοχο δικαιωμάτων προαίρεσης).

Στο τέλος της συναλλαγής, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου παίρνει 2 εκατομμύρια δολάρια συν το ασφάλιστρο δικαιωμάτων προαιρέσεως $ 25.000, ο αρχικός κερδισμένος αγοραστής κερδών με 175.000 δολάρια και ο νέος αγοραστής δικαιωμάτων αγοράζει την επιθυμητή ιδιοκτησία με τρέχοντα επιτόκια της αγοράς.

Σενάριο 4

: Ο οικοδόμος δεν είναι σε θέση να εξασφαλίσει δάνειο ή άδειες. Επίσης, δεν μπορεί να βρει έναν νέο αγοραστή για την επιλογή του. Ο οικοδόμος αφήνει να λήξει η επιλογή και να χάσει το premium. Ωστόσο, ο αγοραστής ήταν σε θέση να αποφύγει μια κακή επένδυση ύψους 2 εκατομμυρίων δολαρίων πληρώνοντας το ασφάλιστρο των 25.000 δολαρίων (μόλις το 25% της πραγματικής τιμής διαπραγμάτευσης). Ο πωλητής επωφελείται από $ 25, 000 για την περίοδο επιλογής των 6 μηνών και συνεχίζει να ψάχνει για έναν αγοραστή. Σε όλες τις περιπτώσεις, όταν ο πωλητής εισάγει μια σύμβαση πώλησης ακινήτων, ο πωλητής δεν έχει πλέον επιλογές σχετικά με το αν θα πωλήσει το ακίνητο και σε ποια τιμή. Ο πωλητής πρέπει να περιμένει την απόφαση του αγοραστή να ασκήσει την επιλογή. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ο πωλητής λαμβάνει και διατηρεί εκ των προτέρων το δικαίωμα προτίμησης.

Η κατώτατη γραμμή

Οι επιλογές ακινήτων προσφέρουν μια μέθοδο χαμηλότερου κόστους για το εμπόριο, την επένδυση και το κέρδος από επενδύσεις σε ακίνητα. Εντούτοις, είναι πραγματικά εξωχρηματιστηριακές συμβάσεις μεταξύ δύο μεμονωμένων μερών χωρίς εξωτερική κανονιστική εποπτεία. Τα εμπλεκόμενα μέρη πρέπει να εξασφαλίσουν ότι η σύμβαση δικαιωμάτων προαιρέσεως είναι δίκαιη. Η προεπιλογή από τον πωλητή δικαιωμάτων προαίρεσης είναι μια από τις μεγαλύτερες προκλήσεις στις συμφωνίες επιλογής ακινήτων. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η μόνη προσφυγή του αγοραστή είναι αγωγή. Η έλλειψη διαθέσιμων στο κοινό πληροφοριών και των προηγούμενων αρχείων σχετικά με τους συμμετέχοντες στον τομέα των ακινήτων είναι μια άλλη πρόκληση. Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να εξετάσουν πρόσθετα έξοδα όπως τα τέλη για νομικές υπηρεσίες όπως η σύνταξη και η καταχώρηση της σύμβασης.