Τι είναι η «εμπορική ακίνητη περιουσία»

Τα εμπορικά ακίνητα είναι ακίνητα που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για επαγγελματικούς σκοπούς και που εκμισθώνονται για να προσφέρουν χώρο εργασίας και όχι χώρο διαβίωσης. Βρίσκοντας από ένα βενζινάδικο σε ένα τεράστιο εμπορικό κέντρο, τα εμπορικά ακίνητα περιλαμβάνουν λιανοπωλητές όλων των ειδών, χώρους γραφείων, ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα, εστιατόρια και πολυκαταστήματα.

ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Τα εμπορικά ακίνητα είναι ένα από τα τρία κύρια είδη ακίνητης περιουσίας, μαζί με οικιστικά και βιομηχανικά. Όπως υποδηλώνει το όνομά της, τα εμπορικά ακίνητα χρησιμοποιούνται στο εμπόριο (τα ακίνητα κατοικιών χρησιμοποιούνται για σκοπούς διαβίωσης, ενώ τα βιομηχανικά ακίνητα χρησιμοποιούνται για την παραγωγή και την παραγωγή αγαθών). Ενώ ορισμένες επιχειρήσεις κατέχουν τα κτίρια που κατέχουν, το πιο χαρακτηριστικό σενάριο είναι ότι ο επενδυτής είναι ιδιοκτήτης του κτιρίου και εισπράττει το ενοίκιο από κάθε επιχείρηση που λειτουργεί εκεί. Ενώ τα ποσοστά μίσθωσης κατοικιών μπορεί να αναφέρονται σε ετήσιο ποσό ή σε μηνιαίο ενοίκιο, τα εμπορικά ακίνητα συνήθως αναφέρονται σε ετήσια δολάρια ενοικίου ανά τετραγωνικό πόδι.

Μίσθωση Lowdown

Οι μισθώσεις μπορούν να διαρκέσουν από ένα έτος έως 10 έτη ή περισσότερο, με το χώρο γραφείων και λιανικών πωλήσεων να κυμαίνεται συνήθως από πέντε έως δέκα χρόνια. "Οι μεγαλύτεροι μισθωτές τείνουν να έχουν μεγαλύτερες μισθώσεις", δήλωσε ο Brian McAuliffe, εκτελεστικός διευθυντής του τμήματος κεφαλαιαγορών της CBRE Group (CBG). "Οι πιο βραχυπρόθεσμες μισθώσεις παρέχουν μεγαλύτερη ευελιξία για την προσαρμογή των μισθωμάτων των μισθώσεων, ενώ οι μεγαλύτερες μισθώσεις παρέχουν μεγαλύτερη ασφάλεια, ιδίως με τους ενοικιαστές πιστώσεων. "(Για περισσότερες πληροφορίες: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα. )

Υπάρχουν τέσσερις κύριοι τύποι μισθώσεων εμπορικών ακινήτων, ο καθένας από τους οποίους απαιτεί διαφορετικά επίπεδα ευθύνης από τον ιδιοκτήτη και τον μισθωτή.

• Μια ενιαία καθαρή μίσθωση καθιστά τον μισθωτή υπεύθυνο για την καταβολή των φόρων ιδιοκτησίας.
• Μία μίσθωση διπλού καθαρού (NN) καθιστά τον ενοικιαστή υπεύθυνο για την πληρωμή φόρων ακίνητης περιουσίας και ασφάλισης.
• Η μίσθωση τριπλού δικτύου (NNN) καθιστά τον ενοικιαστή υπεύθυνο για την πληρωμή φόρων ιδιοκτησίας, ασφάλισης και συντήρησης.
• Σύμφωνα με μια ακαθάριστη μίσθωση, ο μισθωτής πληρώνει μόνο μίσθωμα και ο ιδιοκτήτης πληρώνει τους φόρους ακίνητης περιουσίας, την ασφάλιση και τη συντήρηση.

Ταξινόμηση εμπορικών ακινήτων

Τα εμπορικά ακίνητα κατηγοριοποιούνται σε διαφορετικές κατηγορίες. Ο χώρος γραφείου, για παράδειγμα, χωρίζεται σε μία από τις τρεις κατηγορίες: τάξη Α, κλάση Β ή κλάση C.

• Η κατηγορία Α αντιπροσωπεύει τα καλύτερα κτίρια όσον αφορά την αισθητική, την ηλικία, την ποιότητα της υποδομής και την τοποθεσία.
• Τα κτίρια κατηγορίας Β είναι συνήθως παλαιότερα και όχι τόσο ωραία όσο τα κτίρια κατηγορίας Α. Αυτά τα κτίρια συχνά στοχεύουν οι επενδυτές για αποκατάσταση.
• Τα κτίρια κατηγορίας C είναι τα παλαιότερα, συνήθως άνω των 20 ετών, που βρίσκονται σε λιγότερο ελκυστικές περιοχές και χρειάζονται συντήρηση.

Εταιρείες εμπορικών ακινήτων

Μια εμπορική εταιρεία ακίνητων περιουσιών συμβουλεύει για το πώς να διαπραγματευτεί καλύτερα συμφωνίες μίσθωσης που θα προσελκύσουν και να διατηρήσουν τους ενοικιαστές - οι ιδιοκτήτες πρέπει να επιτύχουν ισορροπία ανάμεσα στη μεγιστοποίηση των ενοικίων και την ελαχιστοποίηση των κενών θέσεων και του κύκλου εργασιών του ενοικιαστή. Ο κύκλος εργασιών μπορεί να είναι δαπανηρός για τους ιδιοκτήτες, διότι ένας χώρος πρέπει να προσαρμοστεί για να ικανοποιήσει τις συγκεκριμένες ανάγκες των διαφόρων ενοικιαστών - για παράδειγμα, εάν ένα εστιατόριο μετακομίζει σε μια ιδιοκτησία κάποτε που κατέχει ένα στούντιο γιόγκα.

Υπάρχουν πολλές επιχειρήσεις στον χώρο των εμπορικών ακινήτων. Το CBRE είναι το μεγαλύτερο στον κόσμο. Άλλοι μεγάλοι παίκτες περιλαμβάνουν τους Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., τον Newmark Grubb Knight Frank και τον DTZ. Αυτές οι εταιρείες βοηθούν την πηγή εμπορικών ακινήτων, εκτιμούν την αξία τους, αγοράζουν και πωλούν μεσίτες, διαχειρίζονται τη συντήρηση, βρίσκουν και διατηρούν ενοικιαστές, διαπραγματεύονται μισθώσεις και περιηγούν σε επιλογές χρηματοδότησης. "Μια εταιρεία πλήρους εξυπηρέτησης ικανοποιεί όλες τις ανάγκες του πελάτη σε ακίνητα, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για ιδιώτες, εταιρείες περιορισμένης ευθύνης ή ιδρύματα", δήλωσε ο McAuliffe.

Οι εξειδικευμένες γνώσεις μιας εταιρείας εμπορικών ακινήτων είναι χρήσιμες, καθώς οι κανόνες και οι κανονισμοί που διέπουν την ιδιοκτησία ποικίλλουν ανά κράτος, νομό, δήμο, βιομηχανία και μέγεθος.

Η αγορά εμπορικών ακινήτων στην Ουκρανία έπληξε την ύφεση κατά την περίοδο 2008-2009, αλλά έχει πετύχει ετήσια κέρδη από το 2010 και έκτοτε έχει ανακτήσει σχεδόν όλες τις απώλειες της ύφεσης.

Το Ινστιτούτο Urban Land της Ουάσινγκτον εξέδωσε πρόσφατα μια πρόβλεψη για τις τάσεις των ακινήτων που προβλέπουν ότι οι τιμές των εμπορικών ακινήτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται αισθητά για ένα ακόμη έτος. Το Real Consensus Forecast εξέτασε 46 οικονομολόγους και αναλυτές της βιομηχανίας. Θεωρεί ότι η εμπορική ιδιοκτησία αυξάνεται κατά μέσο όρο 7,6% ετησίως έως το 2017, η οποία είναι πάνω από ιστορικές μακροπρόθεσμες αυξήσεις 5,3% ετησίως. (Για σχετική ανάγνωση, βλέπε:

Τα υψηλότερα επιτόκια θα συντρίψουν την ακίνητη περιουσία; ) Τα ενοίκια που συλλέγονται από εμπορικά ακίνητα είναι επίσης σε άνοδο. Newmark Grubb Knight Frank πρόσφατα ανέφερε ότι ο εθνικός μέσος όρος για το μίσθωμα χώρων γραφείων ήταν $ 27. 76 τετραγωνικά πόδια το πρώτο τρίμηνο του 2015, αύξηση 4% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ενώ η τιμή που ζητήθηκε για βιομηχανικό χώρο ήταν $ 5. 70 τετραγωνικά πόδια, αυξημένα κατά 7%.

Επένδυση σε εμπορικά ακίνητα

Η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα μπορεί να είναι επικερδής και να χρησιμεύσει ως καλό αντιστάθμισμα έναντι της αστάθειας της χρηματιστηριακής αγοράς. Οι επενδυτές μπορούν να κερδίσουν χρήματα μέσω της εκτίμησης όταν πωλούν, αλλά οι περισσότερες αποδόσεις παράγονται μέσω των ενοικίων που συλλέγονται από τους ενοικιαστές.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, τα ακίνητα πωλούνται από το κτίριο - ένα κτίριο γραφείων, ένα εστιατόριο, ένα εργοστάσιο κλπ. Ωστόσο, εάν ένας προγραμματιστής επιθυμεί περισσότερα κεφάλαια για να επεκτείνει ένα έργο ή επιθυμεί να δει τις αποδόσεις πιο γρήγορα, να κατανεμηθούν σε μικρότερες μονάδες και όχι να πωληθούν στο σύνολό τους. (Για να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με τις εμπορικές ιδιοκτησίες, ανατρέξτε στο

Εκπαιδευτικό Έργο Πλεονεκτήματα στην Εμπορική Ακίνητη Περιουσία

Ένα από τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα των εμπορικών ακινήτων είναι τα ελκυστικά ποσοστά μίσθωσης.Σε περιοχές όπου το ύψος της νέας κατασκευής είτε περιορίζεται από το έδαφος είτε από το νόμο, τα εμπορικά ακίνητα μπορούν να έχουν εντυπωσιακές αποδόσεις και σημαντικές μηνιαίες ταμειακές ροές. Τα βιομηχανικά κτίρια συνήθως νοικιάζουν με χαμηλότερο συντελεστή, αν και έχουν επίσης χαμηλότερα γενικά έξοδα σε σύγκριση με έναν πύργο γραφείων.

Τα εμπορικά ακίνητα επωφελούνται επίσης από συγκριτικά μακρύτερες συμβάσεις μίσθωσης με ενοικιαστές από τα ακίνητα κατοικίας. Αυτό δίνει στον κάτοχο εμπορικών ακινήτων σημαντικό ποσό σταθερότητας των ταμειακών ροών, εφόσον το κτίριο καταλαμβάνεται από μακροχρόνιους μισθωτές.

Μειονεκτήματα για την εμπορική ακίνητη περιουσία

Οι κανόνες και οι κανονισμοί αποτελούν τον κύριο αποτρεπτικό παράγοντα για τους περισσότερους ανθρώπους που θέλουν να επενδύσουν σε εμπορικά ακίνητα. Οι φόροι, οι μηχανικοί των αγορών και των υποχρεώσεων συντήρησης για εμπορικές ιδιοκτησίες είναι θαμμένοι σε στρώματα νομικής φύσης που μετατοπίζονται ανάλογα με το κράτος, τον νομό, τη βιομηχανία, το μέγεθος, την τοποθέτηση ζωνών και πολλούς άλλους ορισμούς. Οι περισσότεροι επενδυτές σε εμπορικά ακίνητα έχουν εξειδικευμένες γνώσεις ή μισθοδοσία ανθρώπων που το κάνουν.

Ένα άλλο εμπόδιο είναι ο αυξημένος κίνδυνος που επιφέρει ο κύκλος εργασιών του ενοικιαστή. Με τις κατοικίες, οι απαιτήσεις εγκαταστάσεων ενός συγκεκριμένου μισθωτή είναι σχεδόν ίδιες με τις προηγούμενες ή μελλοντικές μισθωτές. Με μια εμπορική ιδιοκτησία, κάθε ενοικιαστής μπορεί να έχει πολύ διαφορετικές ανάγκες που απαιτούν δαπανηρή ανακαίνιση. Ο ιδιοκτήτης του κτιρίου πρέπει στη συνέχεια να προσαρμόσει το χώρο για να εξυπηρετήσει το εξειδικευμένο εμπόριο κάθε ενοικιαστή. Ένα εμπορικό ακίνητο με χαμηλή κενή θέση αλλά υψηλό κύκλο εργασιών ενοικιαστή μπορεί να χάσει ακόμη χρήματα λόγω του κόστους των ανακαινίσεων για τους εισερχόμενους ενοικιαστές.

Ποιος πρέπει να επενδύσει;

Όσοι έχουν μια επιχείρηση, για εκκινητές. Μπορεί να είναι οικονομικά επωφελής η ιδιοκτησία του δικού σας χώρου εργασίας και όχι η ενοικίαση του.

Εκτός αυτού, οι άνθρωποι που είναι οι πλέον κατάλληλοι για επένδυση σε εμπορικά ακίνητα είναι εκείνοι που είτε έχουν σημαντικές γνώσεις σχετικά με τη βιομηχανία και τις νομικές, οικονομικές και κανονιστικές πτυχές της, είτε μπορούν να προσλάβουν άτομα που το κάνουν. Εμπορικά ακίνητα περιοχή υψηλού κινδύνου, με υψηλή ανταμοιβή περιοχή των επενδύσεων σε ακίνητα που θα απευθύνονται σε εξελιγμένους επενδυτές που αναζητούν μια πρόκληση. Όπως ίσως έχετε μαντέψει, ένας τέτοιος επενδυτής είναι πιθανό να είναι ήδη ένα άτομο υψηλής αξίας: η επένδυση απαιτεί συχνά σημαντικό κεφάλαιο εκκίνησης.

Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει ένα ευρύ φάσμα εμπορικών ακινήτων, από τα μεγάλα εμπορικά κέντρα και τους πύργους γραφείων έως τις μικρές αποθήκες και τα ενιαία κτίρια καταστημάτων. Όταν εξετάζουμε τις εμπορικές ιδιοκτησίες μόνο ως επένδυση, ο σημαντικότερος παράγοντας είναι η προσφορά και η ζήτηση. Η ιδανική ιδιοκτησία βρίσκεται σε μια περιοχή όπου η κενή θέση είναι χαμηλή και ο διαθέσιμος χώρος για νέες εξελίξεις είναι περιορισμένος. Η χαμηλή προσφορά και η υψηλή ζήτηση συνεπάγονται ευνοϊκές τιμές ενοικίασης καθώς και αντιστάθμιση υψηλότερου ποσοστού ανατίμησης. Η ισχύς της τοπικής οικονομίας της περιοχής θα επηρεάσει επίσης την αξία της αγοράς σας, επομένως θα θέλετε να ελέγξετε τα ποσοστά απασχόλησης μέσω του Γραφείου Στατιστικών Εργασίας (BLS) μαζί με άλλες μετρήσεις οικονομικής μεγέθυνσης και αντοχής.

Όποια και αν είναι η ιδιοκτησία ή η κλίμακα, μπορείτε να σκεφτείτε, απλά βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να χειριστείτε το χρόνο και το κόστος που σχετίζονται με μια επένδυση σε εμπορικά ακίνητα.

Πώς να επενδύσετε: Άμεση

Η εύρεση άμεσων επενδύσεων είναι απλή: Οι εμπορικές εταιρείες ακινήτων όπως αυτές που αναφέρονται παραπάνω έχουν μια σειρά από καταχωρίσεις σε εθνικό επίπεδο. Διακεκριμένοι ιστότοποι για κατοικίες, όπως το Trulia και το Realtor. com, περιλαμβάνουν επίσης βάσεις δεδομένων που μπορούν να αναζητηθούν σε εμπορικές καταχωρίσεις. Μια άλλη τοποθεσία, η LoopNet, ειδικεύεται στην εμπορική ιδιοκτησία.

Ένας επενδυτής μπορεί να αγοράσει ένα μικρό εμπορικό κέντρο ή κέντρο αποθήκευσης απευθείας ή μέσω ιδιωτικής εταιρικής σχέσης, αλλά οι απαιτήσεις προκαταβολής τείνουν να είναι πολύ υψηλότερες από ό, τι για τις κατοικίες: τουλάχιστον 30%. Οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης σε ακίνητα αποτελούν μια άλλη επιλογή, αν και αυτές συχνά απαιτούν επίσης σημαντική επένδυση.

Πώς να επενδύσετε: Έμμεσα

Ο Michael Orzano, διευθυντής των παγκόσμιων δεικτών μετοχών στις S & P Dow Jones Indices - αναδεικνύει τους δείκτες τιμών S & P / Case-Shiller Home, "Οι άμεσες επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα δεν είναι πρακτικές για τους περισσότερους επενδυτές, δεδομένης της μεγάλης επένδυσης που απαιτείται για την αγορά ενός ακινήτου και της εποπτείας που απαιτείται για τη διαχείριση του κτιρίου ή / και των ιδιοκτητών ακινήτων. κτίρια. "Οι επενδυτές που δεν θέλουν να αντιμετωπίσουν όλες τις ενοχλήσεις άμεσης ιδιοκτησίας (ή δεν έχουν κεφάλαια για να αγοράσουν ολόκληρα ακίνητα) μπορούν ακόμα να μπουν στο παιχνίδι με διάφορους τρόπους.

Το ένα είναι μέσω των trusts επενδύσεων σε ακίνητα (REITs). Τα εμπορικά ακίνητα REITs κατέχουν ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων (ως αμοιβαίο κεφάλαιο κατέχει μετοχές ή ομόλογα), αλλά διαπραγματεύονται δημόσια. αυτό τους καθιστά εύκολο να αγοράσουν και να πουλήσουν, παρέχοντας ρευστότητα σε έναν τομέα που είναι γνωστός ως μη ρευστοποιήσιμος. Οι διαχειριστές των REIT χειρίζονται όλα τα στοιχεία αγοράς, συντήρησης, ενοικιαστές κ.ο.κ. Παρέχουν επίσης ειδικές φορολογικές εκτιμήσεις και συνήθως προσφέρουν στους επενδυτές υψηλές αποδόσεις. μπορούν να προσανατολιστούν προς την παροχή εισοδήματος, την ανατίμηση κεφαλαίου ή και τα δύο.

"Ο πιο βολικός τρόπος για τους περισσότερους μεμονωμένους επενδυτές να αξιοποιήσουν την αγορά εμπορικών ακινήτων είναι μέσω των REIT", λέει ο Christian Thomas, σύμβουλος επενδύσεων με τους Συμβούλους USI Advisors της Glastonbury, της Conn. "Τα REIT ιδρύθηκαν από το Κογκρέσο μόνο για το σκοπό αυτό και οι περισσότεροι έχουν καθημερινή τιμολόγηση. "(Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε:

Ποιους είναι οι κίνδυνοι REITs; ). Και αν θέλετε περαιτέρω διαφοροποίηση, τα προϊόντα με βάση δείκτες, όπως τα ETF που παρακολουθούν τα κριτήρια αναφοράς ακινήτων και REIT, παρέχουν ένα οικονομικά αποδοτικό μέσο πρόσβασης σε ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο REIT », σημειώνει η Orzano. ένα από αυτά, το iShares Industrial / Office Real Estate ETF, παρακάτω.)

Ένας άλλος τρόπος να αξιοποιηθεί η εμπορική σφαίρα είναι μέσω εμπορικών ενυπόθηκων χρεογράφων (CMBS), ομόλογα που καταβάλλουν τόκους και που κατέχουν δέσμες εμπορικών ενυπόθηκων δανείων. του CMBS αναμένεται να ανέλθει στα 150 δισεκατομμύρια δολάρια το 2017 από τα αναμενόμενα 115 δισεκατομμύρια δολάρια το 2015, σύμφωνα με την πρόβλεψη για ακίνητη ακίνητη περιουσία του Ινστιτούτου Urban Land.