Τα εμπορικά ακίνητα (CRE) είναι ακίνητη περιουσία που παράγει εισόδημα και χρησιμοποιείται αποκλειστικά για επαγγελματικούς σκοπούς, όπως εμπορικά κέντρα, συγκροτήματα γραφείων, ξενοδοχεία και διαμερίσματα. Η χρηματοδότηση - συμπεριλαμβανομένης της απόκτησης, ανάπτυξης και κατασκευής αυτών των ακινήτων - επιτυγχάνεται συνήθως μέσω εμπορικών δανείων για ακίνητα: στεγαστικά δάνεια που εξασφαλίζονται με εμπράγματα βάρη σε εμπορικά και όχι οικιστικά ακίνητα.

Όπως συμβαίνει και με τα στεγαστικά δάνεια, οι τράπεζες και οι ανεξάρτητοι δανειστές συμμετέχουν ενεργά στην παροχή δανείων σε εμπορικά ακίνητα. Επίσης, οι ασφαλιστικές εταιρείες, τα συνταξιοδοτικά ταμεία, οι ιδιώτες επενδυτές και άλλες πηγές κεφαλαίου, συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος 504 δανείων της Διοίκησης Μικρών Επιχειρήσεων του U. S., δίνουν δάνεια για εμπορικά ακίνητα.

Εδώ, ρίχνουμε μια ματιά στα εμπορικά δάνεια ακινήτων: πώς διαφέρουν από τα στεγαστικά δάνεια, τα χαρακτηριστικά τους και τι αναζητούν οι δανειστές.

Όταν τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια γίνονται συνήθως σε μεμονωμένους δανειολήπτες, τα εμπορικά ακίνητα δάνεια συχνά γίνονται σε επιχειρήσεις (π.χ. εταιρίες, προγραμματιστές, συνεργασίες, κεφάλαια και καταπιστεύματα) . Αυτές οι οντότητες είναι συχνά διαμορφωμένες για τον συγκεκριμένο σκοπό της ιδιοκτησίας εμπορικών ακινήτων.

Μια οικονομική οντότητα μπορεί να μην έχει χρηματοοικονομικό ιστορικό ή πιστωτικό ιστορικό, οπότε ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει από τους διευθυντές ή τους ιδιοκτήτες της οντότητας να εγγυηθούν το δάνειο. Αυτό παρέχει στον δανειστή ένα άτομο (ή μια ομάδα ατόμων) με πιστωτικό ιστορικό ή / και οικονομικό ιστορικό - και από ποιον μπορούν να ανακάμψουν σε περίπτωση αθέτησης δανείου. Εάν ο δανειστής δεν απαιτεί αυτό το είδος εγγύησης και το ακίνητο είναι το μοναδικό μέσο είσπραξης σε περίπτωση αθέτησης δανείου, το δάνειο ονομάζεται δάνειο μη προσφυγής, πράγμα που σημαίνει ότι ο δανειστής δεν έχει προσφυγή ενάντια σε κανέναν ή οτιδήποτε άλλο από την ιδιοκτησία.

Προγράμματα αποπληρωμής δανείων

Μια υποθήκη κατοικίας είναι ένα είδος αποσβεσθέντος δανείου στο οποίο το χρέος επιστρέφεται σε τακτικές δόσεις για μια χρονική περίοδο. Το πιο δημοφιλές προϊόν στεγαστικής πίστης είναι το 30ετές υποθήκη πάγιου επιτοκίου.

Οι αγοραστές κατοικιών έχουν και άλλες επιλογές, συμπεριλαμβανομένων στεγαστικών δανείων 25 ετών και 15 ετών. Οι μεγαλύτερες περίοδοι απόσβεσης περιλαμβάνουν τυπικά μικρότερες μηνιαίες πληρωμές και υψηλότερο συνολικό κόστος κατά τη διάρκεια του δανείου, ενώ οι βραχύτερες περίοδοι αποσβέσεων συνεπάγονται γενικά μεγαλύτερες μηνιαίες πληρωμές και χαμηλότερο συνολικό κόστος τόκων. Τα στεγαστικά δάνεια αποσβένονται κατά τη διάρκεια του δανείου, έτσι ώστε το δάνειο να επιστρέφεται πλήρως στο τέλος της διάρκειας του δανείου. Ένας δανειολήπτης με δάνειο σταθερού επιτοκίου ύψους 200.000 δολαρίων, ύψους 200.000 δολαρίων, σε 5%, για παράδειγμα, θα έκανε 360 μηνιαίες πληρωμές ύψους $ 1, 073. 64, μετά την οποία το δάνειο θα εξοφληθεί πλήρως.

Σε αντίθεση με τα δάνεια για κατοικίες, οι όροι των εμπορικών δανείων κυμαίνονται συνήθως από πέντε έτη (ή λιγότερο) έως 20 έτη και η περίοδος απόσβεσης είναι συχνά μεγαλύτερη από τη διάρκεια του δανείου. Ένας δανειστής, για παράδειγμα, μπορεί να κάνει εμπορικό δάνειο για περίοδο επτά ετών με περίοδο απόσβεσης 30 ετών. Σε αυτή την περίπτωση, ο επενδυτής θα πραγματοποιήσει πληρωμές για επτά χρόνια με βάση το δάνειο που θα εξοφληθεί για 30 χρόνια, ακολουθούμενη από μία τελική πληρωμή "μπαλονιού" του συνολικού υπόλοιπου του δανείου. Για παράδειγμα, ένας επενδυτής με εμπορικό δάνειο ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων στο 7% θα πραγματοποιούσε μηνιαίες πληρωμές $ 6, 653,02 για επτά χρόνια, ακολουθούμενη από μια τελική πληρωμή με μπαλόνι ύψους $ 918,124,64 που θα εξοφλούσε το δάνειο εξ ολοκλήρου.

Η διάρκεια του δανείου και η περίοδος απόσβεσης θα επηρεάσουν το επιτόκιο που χρεώνει ο δανειστής. Ανάλογα με την πιστωτική ισχύ του επενδυτή, αυτοί οι όροι μπορεί να είναι διαπραγματεύσιμοι. Σε γενικές γραμμές, όσο μεγαλύτερο είναι το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής του δανείου, τόσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο.

Λόγος δάνειο προς αξία

Ένας άλλος τρόπος με τον οποίο τα δάνεια εμπορικών και οικιστικών δανείων διαφέρουν είναι ο λόγος δανείου προς αξία (LTV): ένας αριθμός που μετρά την αξία ενός δανείου έναντι της αξίας του ακινήτου. Ένας δανειστής υπολογίζει το LTV διαιρώντας το ποσό του δανείου με τη μικρότερη από την εκτιμώμενη αξία ή την τιμή αγοράς του ακινήτου. Για παράδειγμα, το LTV για ένα δάνειο ύψους 90.000 δολ. Ανά 100.000 δολάρια θα ήταν 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0. 9 ή 90%).

Όσον αφορά τόσο τα εμπορικά όσο και τα στεγαστικά δάνεια, οι δανειολήπτες με χαμηλότερα επιτόκια θα πληρούν τις προϋποθέσεις για ευνοϊκότερους ρυθμούς χρηματοδότησης από εκείνους με υψηλότερα επιτόκια LTV. Ο λόγος: Έχουν περισσότερη μετοχή (ή μερίδιο) στην ιδιοκτησία, που ισοδυναμεί με μικρότερο κίνδυνο στα μάτια του δανειστή.

Επιτρέπονται υψηλά επιτόκια LTV για ορισμένα στεγαστικά δάνεια: Επιτρέπεται έως και 100% LTV για τα δάνεια VA και USDA. έως και 96,5% για τα δάνεια FHA (δάνεια που είναι ασφαλισμένα από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης). και μέχρι 95% για τα συμβατικά δάνεια (εγγυημένα από την Fannie Mae ή Freddie Mac).

Τα εμπορικά δάνεια LTV, αντίθετα, γενικά εμπίπτουν στο εύρος 65% έως 80%. Ενώ ορισμένα δάνεια μπορούν να γίνουν σε υψηλότερες LTV, είναι λιγότερο συνηθισμένα. Το συγκεκριμένο LTV εξαρτάται συχνά από την κατηγορία του δανείου. Παραδείγματος χάριν, μπορεί να επιτραπεί η μέγιστη LTV 65% για την ακατέργαστη γη, ενώ μπορεί να είναι αποδεκτή μια LTV έως 80% για μια πολυκατοικία. Δεν υπάρχουν προγράμματα VA ή FHA για εμπορικούς δανεισμούς και καμία ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών. Ως εκ τούτου, οι δανειστές δεν έχουν ασφάλιση για την κάλυψη της αθέτησης δανειολήπτη και πρέπει να βασίζονται στην ακίνητη περιουσία που έχει δεσμευτεί ως ασφάλεια.

Σημείωση: Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) είναι ένας τύπος ασφαλιστηρίου συμβολαίου που προστατεύει τους δανειστές από τον κίνδυνο αθέτησης και αποκλεισμού, επιτρέποντας στους αγοραστές που δεν είναι σε θέση να πραγματοποιήσουν σημαντική προκαταβολή (ή να επιλέξουν να μην) σε προσιτές τιμές. Εάν ένας δανειολήπτης αγοράσει μια οικιστική ιδιοκτησία και μειώσει λιγότερο από το 20%, ο δανειστής θα ελαχιστοποιήσει τον κίνδυνο απαιτώντας από τον δανειολήπτη να αγοράσει ασφάλεια από μια εταιρεία PMI. Δείτε

Πώς να απαλλαγείτε από την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών

. Λόγος κάλυψης των υπηρεσιών χρέους Οι εμπορικοί δανειστές εξετάζουν επίσης την αναλογία κάλυψης χρέους (DSCR), η οποία συγκρίνει το ετήσιο καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) του ακινήτου στην ετήσια υπηρεσία χρέους ενυπόθηκων δανείων (συμπεριλαμβανομένου του κεφαλαίου και των τόκων) μέτρηση της ικανότητας της ιδιοκτησίας να εξυπηρετεί το χρέος της. Υπολογίζεται διαιρώντας το NOI με την ετήσια υπηρεσία χρέους. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο με 140.000 δολάρια σε NOI και 100.000 δολάρια στην ετήσια υπηρεσία χρεών ενυπόθηκων δανείων θα έχει DSCR 1.40 ($ 140.000- $ 100.000 = 1.4). Ο λόγος βοηθά τους δανειστές να καθορίσουν το μέγιστο μέγεθος του δανείου βάσει της ταμειακής ροής που παράγεται από το ακίνητο.

Ένα DSCR μικρότερο του 1 υποδηλώνει αρνητική ταμειακή ροή. Για παράδειγμα, ένα DSCR του. 92 σημαίνει ότι υπάρχει μόνο επαρκής ΝΟΙ για την κάλυψη του 92% της ετήσιας εξυπηρέτησης του χρέους. Σε γενικές γραμμές, οι εμπορικοί δανειστές αναζητούν DSCRs τουλάχιστον 1,25 για να εξασφαλίσουν επαρκή ταμειακή ροή. Ένα χαμηλότερο DSCR μπορεί να είναι αποδεκτό για δάνεια με μικρότερες περιόδους απόσβεσης ή / και ακίνητα με σταθερές ταμειακές ροές. Μπορούν να απαιτηθούν υψηλότερες αναλογίες για ακίνητα με πτητικές ταμειακές ροές - για παράδειγμα, ξενοδοχεία, τα οποία δεν διαθέτουν τις μακροπρόθεσμες (και ως εκ τούτου πιο προβλέψιμες) μισθωτικές μισθώσεις κοινές σε άλλα είδη εμπορικών ακινήτων.

Επιτόκια και τέλη

Τα επιτόκια των εμπορικών δανείων είναι γενικά υψηλότερα από τα επιτόκια. Επίσης, τα εμπορικά δάνεια για ακίνητα συνήθως περιλαμβάνουν τέλη που προσθέτουν στο συνολικό κόστος του δανείου, συμπεριλαμβανομένης της εκτίμησης, της νομικής, της αίτησης δανείου, της προέλευσης του δανείου και / ή των τελών έρευνας. Ορισμένα έξοδα πρέπει να καταβληθούν μπροστά πριν εγκριθεί (ή απορριφθεί) το δάνειο, ενώ άλλα ισχύουν ετησίως. Για παράδειγμα, ένα δάνειο μπορεί να έχει ένα τέταρτο εκκίνησης δανείου ύψους 1%, οφειλόμενο κατά το κλείσιμο, και ένα ετήσιο τέλος ενός τετάρτου ενός τοις εκατό (0,25%) έως ότου το δάνειο καταβληθεί πλήρως. Για παράδειγμα, ένα δάνειο ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων μπορεί να απαιτεί να καταβληθεί προκαταβολή ύψους 1% επί του δανείου, ύψους $ 10,000, με τέλος ύψους $ 2,500, το οποίο καταβάλλεται ετησίως (επιπλέον των τόκων).

Προπληρωμή

Ένα εμπορικό δάνειο ακίνητης περιουσίας μπορεί να έχει περιορισμούς στην προπληρωμή, σχεδιασμένο να διατηρεί την αναμενόμενη απόδοση του δανειστή σε ένα δάνειο. Εάν οι επενδυτές διακανονίσουν χρέος πριν από την ημερομηνία λήξης του δανείου, θα χρειαστεί να πληρώσουν προπληρωμές. Υπάρχουν τέσσερις κύριοι τύποι κυρώσεων "εξόδου" για την έγκαιρη αποπληρωμή δανείου:

Ποινή προπληρωμής

. Αυτή είναι η πιο βασική ποινή προπληρωμής, η οποία υπολογίζεται πολλαπλασιάζοντας το τρέχον υπόλοιπο με συγκεκριμένη ποινή προπληρωμής.

• Εγγύηση ενδιαφέροντος . Ο δανειστής δικαιούται συγκεκριμένο ποσό τόκων, ακόμη και αν το δάνειο εξοφληθεί νωρίς. Για παράδειγμα, ένα δάνειο μπορεί να έχει επιτόκιο 10% εγγυημένο για 60 μήνες, με τέλος εξόδου 5% μετά από αυτό.

• Κλείδωμα . Ο δανειολήπτης δεν μπορεί να εξοφλήσει το δάνειο πριν από μια συγκεκριμένη περίοδο, όπως ένα κλείδωμα 5 ετών.

• Έλλειψη . Μια υποκατάσταση της εξασφάλισης. Αντί να πληρώνει μετρητά στον δανειστή, ο δανειολήπτης ανταλλάσσει νέες εξασφαλίσεις (συνήθως τίτλους του Δημοσίου) για την αρχική εξασφάλιση του δανείου.Υψηλές κυρώσεις μπορούν να επισυναφθούν σε αυτή τη μέθοδο πληρωμής ενός δανείου.

• Οι όροι προπληρωμής προσδιορίζονται στα έγγραφα δανείου και μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαπραγμάτευσης μαζί με άλλους όρους δανεισμού στα δάνεια εμπορικών ακινήτων. Οι επιλογές θα πρέπει να κατανοούνται εγκαίρως και να αξιολογούνται πριν από την έγκαιρη εξόφληση δανείου. Η κατώτατη γραμμή

Με τα εμπορικά ακίνητα, είναι συνήθως ένας επενδυτής (συχνά μια επιχειρηματική οντότητα) που αγοράζει το ακίνητο, εκμισθώνει χώρο και εισπράττει ενοίκια από τις επιχειρήσεις που λειτουργούν μέσα στο ακίνητο: να είναι ιδιοκτησία που παράγει εισόδημα.

Κατά την αξιολόγηση εμπορικών δανείων ακινήτων, οι δανειστές θεωρούν την εγγύηση του δανείου. η πιστοληπτική ικανότητα της οντότητας (ή των εντολοδόχων / κατόχων), συμπεριλαμβανομένων των τριετών έως πέντε ετών οικονομικών καταστάσεων και των δηλώσεων φόρου εισοδήματος · και χρηματοοικονομικούς δείκτες, όπως ο λόγος δανείου προς αξία και ο δείκτης κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους. Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε το

7 βήματα για ένα Hot Commercial Deal

και Βρείτε περιουσία στην εμπορική ακίνητη περιουσία .