Η ορολογία της υποθήκης κατέβηκε; Μην ανησυχείτε: Η εκτίμηση όλων των περίπλοκων φράσεων και λεξιλογίου, όπως "απόσβεση" και "δάνειο αξίας", αρκεί για να εκφοβίσει κάθε δανειολήπτη. Και αν σκέφτεστε να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας, ετοιμαστείτε να μάθετε μερικούς νέους όρους: "δάνειο εξαργύρωσης" και "αναχρηματοδότηση προθεσμίας / προθεσμίας". Ας σας παρουσιάσουμε.

Τα βασικά

Πρώτον, σκεφτείτε την αναχρηματοδότηση ως αντικατάσταση μιας υπάρχουσας υποθήκης με άλλη, ή την παγίωση ενός στεγαστικού δανείου σε ένα ενιαίο δάνειο. (Για περισσότερες πληροφορίες για το τελευταίο, Δείτε Πρέπει να συνδυάσω δύο υποθήκες σε ένα; ) Με το παλιό (υποθήκη) και με το νέο, όπως λένε. Μόλις αναχρηματοδοτήσετε, το παλιό σας δάνειο είναι αποπληρωμένο και ένα νέο αντικαθίσταται.

Υπάρχουν πολλοί λόγοι για να εξεταστεί η αναχρηματοδότηση. Η εξοικονόμηση χρημάτων είναι η προφανής. Τον Αύγουστο του 2008, η μέση 30ετής σταθερή υποθήκη είχε επιτόκιο 6,5%. Μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση, τα επιτόκια για το ίδιο είδος υποθήκης ήταν σχεδόν μειωμένα κατά το ήμισυ. Με μια πιθανή εξοικονόμηση, για παράδειγμα, $ 500 το μήνα σε ένα σπίτι $ 250, 000, η ​​αναχρηματοδότηση είχε νόημα για πολλούς ανθρώπους. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα ένα κύμα αναχρηματοδοτήσεων που συνεχίζεται τώρα, αρκετά χρόνια αργότερα. Ακόμα και μια διαφορά ενός επιπέδου στην τιμή σας θα μπορούσε να αντιπροσωπεύει μείωση $ 150 στην πληρωμή σας. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με αυτό το θέμα, δείτε: Θα έπρεπε να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας όταν οι επιτοκιοί μειώθηκαν;)

Η αναχρηματοδότηση μπορεί επίσης να προσφέρει την ευκαιρία να μετατρέψετε την υποθήκη σας με ρυθμιζόμενο επιτόκιο σε σταθερό επιτόκιο, για να κλειδώσετε τις πληρωμές με χαμηλό επιτόκιο, ειδικά εάν τα επιτόκια φαίνεται ότι είναι έτοιμα να κινηθούν υψηλότερα.

Δύο τύποι δανείων

Υπάρχουν δύο βασικά δάνεια αναχρηματοδότησης. Το απλούστερο και πιο απλό είναι το ποσοστό αναχρηματοδότησης (refiance). Κανένα πραγματικό χρήμα δεν αλλάζει τα χέρια σε αυτή την περίπτωση, εκτός από τα τέλη που σχετίζονται με το δάνειο. Το μέγεθος της υποθήκης παραμένει το ίδιο. απλά ανταλλάσσετε τους τρέχοντες όρους υποθηκών σας για νεότερους (πιθανώς καλύτερους) όρους. Αντίθετα, σε ένα δάνειο εξαργύρωσης, γνωστό και ως αναχρηματοδότηση, η νέα υποθήκη είναι μεγαλύτερη από την παλιά. Μαζί με τους νέους όρους δανεισμού, προχωράτε επίσης με οικονομικά αποδοτικά έσοδα από το σπίτι σας, με τη μορφή μετρητών ή για την εξόφληση άλλων χρεών.

Μπορείτε να έχετε δικαίωμα για αναπροσαρμογή επιτοκίου / προθεσμίας με υψηλότερη αναλογία δανείου προς αξία. (Είναι ευκολότερο να πάρετε το δάνειο, με άλλα λόγια, ακόμα κι αν είστε φτωχότερος πιστωτικός κίνδυνος.) Τα δάνεια εξαργύρωσης έρχονται με αυστηρότερους όρους. Εάν θέλετε κάποια από τα κεφάλαια που έχετε δημιουργήσει στο σπίτι σας με τη μορφή μετρητών, πιθανότατα θα σας κοστίσει - πόσο εξαρτάται από το πόσα κεφάλαια έχετε δημιουργήσει στο σπίτι σας και το πιστωτικό αποτέλεσμά σας.

Για παράδειγμα, εάν η βαθμολογία FICO ενός δανειολήπτη είναι 700, ο λόγος δανείου προς αξία είναι 76% και το δάνειο θεωρείται εξαργύρωση, ο δανειστής μπορεί να προσθέσει 0.750 μονάδες για το αρχικό κόστος του δανείου. (Κάθε δανειστής είναι διαφορετικός.) Εάν το ποσό δανείου ήταν $ 200, 000, για παράδειγμα, ο δανειστής θα προσθέσει $ 1, 500 στο κόστος. Εναλλακτικά, ο δανειολήπτης θα μπορούσε να πληρώσει ένα υψηλότερο επιτόκιο - 0,125% έως 0,50% περισσότερο, ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς.

Γιατί οι σκληρότεροι όροι; Επειδή τα δάνεια εξαργύρωσης φέρουν μεγαλύτερο κίνδυνο για τον δανειστή, σύμφωνα με την Casey Fleming, σύμβουλο στεγαστικών δανείων, C2 Financial Corporation και συγγραφέας του "The Loan Guide: Πώς να πάρει την καλύτερη δυνατή υποθήκη. "" Στατιστικά ένας δανειολήπτης είναι πολύ πιο πιθανό να απομακρυνθεί από το σπίτι αν έχει πρόβλημα αν έχει ήδη τραβήξει την ισότητα από αυτό. Είναι ιδιαίτερα αληθές αν έχει αποσυρθεί περισσότερο από ό, τι αρχικά είχε επενδύσει στην προκαταβολή. Συνεπώς, κάθε δάνειο που θεωρείται εξαργύρωση κοστίζει υψηλότερα ώστε να αντικατοπτρίζει αυτόν τον κίνδυνο, έως ότου υπάρξουν τόσα κεφάλαια που ο δανειζόμενος δεν είναι πιθανό να απομακρυνθεί πια. "

Αλλά ένα υψηλότερο πιστωτικό αποτέλεσμα και χαμηλότερη σχέση δανείου προς αξία μπορεί να μεταφέρει τους αριθμούς ουσιαστικά υπέρ σας. Για παράδειγμα, ένας δανειζόμενος με πιστωτικό αποτέλεσμα ύψους 750 και λόγος δανείου προς αξία μικρότερο από 60% δεν θα καταβάλει πρόσθετο κόστος για ένα δάνειο εξαργύρωσης επειδή δεν είναι πιο πιθανό να αθετήσει το δάνειο από εάν αυτός / αυτή έκανε ένα ποσοστό / όρο refi.

Το δάνειό σας μπορεί να είναι ένα δάνειο εξαργύρωσης ακόμα και αν δεν λαμβάνετε μετρητά. Αν πληρώνετε πιστωτικές κάρτες, δάνεια αυτοκινήτων ή οτιδήποτε άλλο δεν ήταν αρχικά μέρος της υποθήκης σας, ο δανειστής πιθανώς θεωρεί ότι είναι ένα δάνειο εξαργύρωσης. Εάν εδραιώσετε δύο υποθήκες σε ένα και ένα ήταν αρχικά ένα δάνειο εξαργύρωσης, το νέο ενοποιημένο δάνειο θα είναι επίσης cash-out.

Οι περισσότεροι Αμερικανοί επιλέγουν να αναχρηματοδοτήσουν

Αν και πολλοί ειδικοί σε θέματα χρηματοδότησης προσωπικών συμβουλών θα συμβούλευαν να μην αφαιρέσουν το σπίτι σας από τα δικαιώματά τους σε αναχρηματοδότηση, πρόσφατα στοιχεία από τον Freddie Mac δείχνουν ότι οι Αμερικανοί επιλέγουν αυτόν τον τύπο δανείου σε τιμές από την οικονομική κρίση.

Σχεδόν το ήμισυ των δανειοληπτών επέλεξε την επιλογή εξαργύρωσης το πρώτο τρίμηνο του 2017 - πολύ χαμηλότερο από το επίπεδο του 90% που επιτεύχθηκε λίγο πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση, αλλά κατά πολύ υψηλότερο από το 2012, όταν τα επίπεδα μειώθηκαν στο 12%. Γιατί η αύξηση; Όχι μόνο τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων παραμένουν χαμηλά παρά το αυξανόμενο περιβάλλον επιτοκίων, οι τιμές των κατοικιών σε πολλές περιοχές της χώρας έχουν αυξηθεί στο σημείο όπου οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν αρκετό μετοχικό κεφάλαιο για να πραγματοποιήσουν μια αναχρηματοδότηση εξόφλησης που αξίζει τον κόπο. Αυτές οι υψηλότερες αναλογίες δανείου προς αξία και οι βελτιωμένοι προσωπικοί ισολογισμοί των Αμερικανών καθιστούν ευκολότερη την αναγνώριση.

Ενδιαφέρουσες ελλείψεις

Με τη βοήθεια του μεσίτη υποθηκών σας, ίσως έχετε να δημιουργήσετε λίγα χρήματα από την αναχρηματοδότησή σας χωρίς να θεωρείτε ένα δάνειο εξαργύρωσης (και να δημιουργήσετε τις πρόσθετες αμοιβές που συνοδεύουν). Βασικά, λειτουργεί εκμεταλλευόμενος την επικάλυψη κεφαλαίων στο τέλος ενός δανείου και την αρχή ενός άλλου. Ακολουθεί ο τρόπος με τον οποίο περιγράφει ο Fleming:

"Έχετε τη δυνατότητα να χρηματοδοτήσετε το κόστος κλεισίματος σε ένα επιτόκιο refi. Οι περισσότεροι δανειστές επιτρέπουν σε αυτά τα έξοδα κλεισίματος να περιλαμβάνουν προπληρωμένα έξοδα, όπως προπληρωμένους τόκους, τους μη καταβληθέντες δεδουλευμένους τόκους για την υπάρχουσα υποθήκη σας, τα χρήματα που χρειάζονται για την προχρηματοδότηση του λογαριασμού σας μεσεγγύησης και ακόμη και φόρους περιουσίας και ασφάλισης, .

"Όταν αναχρηματοδοτείτε, πληρώνετε τους δεδουλευμένους τόκους για την υπάρχουσα υποθήκη σας μέχρι την ημέρα της αποπληρωμής της. Προπληρώνετε το ενδιαφέρον σας για το νέο σας δάνειο από την ημέρα που θα χρηματοδοτήσετε μέχρι το πρώτο του επόμενου μήνα και τότε δεν πραγματοποιείτε πληρωμή τον επόμενο μήνα.Έτσι, έχετε χρηματοδοτήσει το ενδιαφέρον ενός μηνός για την υποθήκη σας στο νέο δάνειο

"Αν έχετε λογαριασμό απόσυρσης (ή μεσεγγύησης) για να πληρώσετε ασφάλιση και φόρους με την υπάρχουσα υποθήκη, τότε ο υφιστάμενος δανειστής σας κρατά μερικά από τα χρήματά σας - τουλάχιστον δύο μήνες από φόρους και ασφάλειες το καθένα. Όταν αναχρηματοδοτείτε, ο νέος δανειστής σας θα χρειαστεί κάποια χρήματα στο χέρι όταν οι οφειλόμενοι φόροι και οι ασφαλιστικοί σας λογαριασμοί οφείλονται έτσι ώστε να ζητήσουν κάποια χρήματα μπροστά. Μπορείτε συνήθως να χρηματοδοτήσετε αυτό.

"Στη συνέχεια, αφού το δάνειο σας κλείσει ο παλιός σας δανειστής - ο οποίος κρατάει μερικά από τα χρήματά σας - σας στέλνει μια επιταγή ίση με το υπόλοιπο του λογαριασμού σας μεσεγγύησης όταν εξοφλήσατε το δάνειο αυτό. μερικά από τα τέλη αλλάζουν λίγο μέχρι τη χρηματοδότηση, οι περισσότεροι δανειστές επιτρέπουν ένα μικρό κομμάτι του μαξιλάρι - μέχρι $ 2, 000 σε μετρητά πίσω σε μεσεγγύηση χωρίς το δάνειο θεωρείται εξαργύρωση.

"Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να χρηματοδοτήσετε" κόστος "που δεν είναι πραγματικά το κόστος της απόκτησης του δανείου, αλλά αντιπροσωπεύει το κόστος του δανείου. Σε δάνειο ύψους 200.000 δολ. είναι πολύ εφικτό να δημιουργήσετε περίπου $ 4 000 σε μετρητά - τις σωστές συνθήκες, αν ήταν δομημένες προσεκτικά - χωρίς να πληρώνετε ποινή έκπτωσης "

Η κατώτατη γραμμή

Η δουλειά σας ως δανειολήπτης είναι να έχετε αρκετή γνώση για να συζητήσουν τις επιλογές με το δανειστή σας.Για τους περισσότερους ανθρώπους, αποφεύγοντας το πρόσθετο κόστος ενός δανείου εξαργύρωσης είναι η καλύτερη οικονομική κίνηση.Αν έχετε έναν συγκεκριμένο λόγο για να πάρετε μετρητά από το σπίτι σας, ένα δάνειο εξαργύρωσης μπορεί να είναι πολύτιμη, αλλά να θυμάστε ότι το επιπλέον χρηματικό ποσό που θα πληρώσετε σε τόκους για τη διάρκεια του δανείου μπορεί να το κάνει μια κακή ιδέα