Η αγορά ενός σπιτιού συνήθως συμβαίνει κάτι τέτοιο: καταλαβαίνετε τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά, να βρείτε έναν δανειστή, να νοικιάσετε έναν κτηματομεσίτη, να κάνετε μια λίστα με τις ανάγκες σας, να δείτε ιδιότητες, να δείτε περισσότερες ιδιότητες , κάνετε μια προσφορά, ασφαλίστε την υποθήκη σας, κλείστε τη νέα σας κατοικία. Αν και χρονοβόρες και μερικές φορές απογοητευτικές, η προβολή ιδιοτήτων από πρώτο χέρι θεωρείται από τους περισσότερους αγοραστές ως ένα θεμελιώδες μέρος της διαδικασίας αγοράς στο σπίτι, και πολλοί δεν θα ονειρευτούν ποτέ την αγορά ενός σπιτιού χωρίς πρώτα να επιθεωρήσουν τη γειτονιά, το σπίτι και την αυλή.

Υπάρχουν όμως αγοραστές που είναι πρόθυμοι να αγοράσουν σπίτια χωρίς να τους δουν πρώτα. Για διάφορους λόγους, αυτοί οι αγοραστές και οι επενδυτές είναι πρόθυμοι να παραβλέψουν αυτό το μέρος της διαδικασίας, βασιζόμενοι αντ 'αυτού σε περιγραφές πολλαπλών υπηρεσιών λίστας (MLS), φωτογραφίες στο Internet και εικονικές περιηγήσεις. Με τον αριθμό των προβληματικών σπιτιών στην αγορά, ορισμένοι επενδυτές ακίνητων περιουσιών αγοράζουν τα βλέμματα των σπιτιών αόρατα σε μια προσπάθεια να επιτύχουν μεγάλες προσφορές. Οι αγοραστές ενδέχεται επίσης να ρίξουν τα σπίτια ενώ έχουν την ευκαιρία σε αγορές που έχουν περιορισμένη προσφορά ακινήτων. Λόγω του ανταγωνισμού - από τους αγοραστές έως τους φιλοδοξούντες επενδυτές για πρώτη φορά και τις θεσμικές επιχειρήσεις που αγοράζουν ολόκληρα ακίνητα - παρατηρείται αύξηση της συχνότητας των αγορών ακίνητων περιουσιών που παρατηρούνται σε ορισμένες αγορές σε ολόκληρη τη χώρα. Ενώ μπορείτε να πάρετε τυχεροί και να γυρίσετε ένα καλό κέρδος όταν είναι χρόνος να πουλήσουν, υπάρχουν σημαντικοί κίνδυνοι που πρέπει να αναγνωριστούν πριν από την εμπλοκή σε αυτό το είδος των επενδύσεων σε ακίνητα.

Ιδιότητες

Οι δυσχερείς ιδιοκτησίες είναι γενικά κατεστραμμένες ή σε κακή κατάσταση και βρίσκονται υπό αποκλεισμό ή διαφημίζονται προς πώληση από τράπεζα ή δανειστή. Οι περισσότερες τράπεζες προσπαθούν να εκφορτώσουν αυτά τα ακίνητα όσο το δυνατόν γρηγορότερα, επειδή είναι δαπανηρή η κατοχή: μεταξύ φόρων ιδιοκτησίας, συντήρησης και νομικών αμοιβών, μπορεί να κοστίσει τράπεζες $ 1, 000 ημερησίως για τη διατήρηση κάθε ακινήτου στο απόθεμά του. Επειδή μια γρήγορη πώληση έχει νόημα για την τράπεζα, αυτά τα ακίνητα προσφέρονται συχνά σε μια σημαντική έκπτωση και δεν είναι ασυνήθιστο για μερικά σπίτια να πουλήσουν με πένες στο δολάριο. Αυτό δημιουργεί μια εξαιρετική ευκαιρία τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους επενδυτές να αποκτήσουν ακίνητα κάτω από τις τιμές της αγοράς.

Αγορές με περιορισμένη προσφορά μπορούν να αναγκάσουν τους αγοραστές και τους επενδυτές να αγοράσουν τα σπίτια θέαμα αόρατα. Αντί να βρεθούν μεγάλες συμφωνίες, ωστόσο, εδώ οι αγοραστές μπορούν να περιμένουν να πληρώσουν την αξία της αγοράς ή υψηλότερα μόνο για να εξασφαλίσουν ένα ακίνητο σε μια επιθυμητή περιοχή. Σε στενές αγορές, όπως η Βοστώνη και η Νέα Υόρκη, είναι σύνηθες για τους πωλητές να λαμβάνουν πολλαπλές, ανταγωνιστικές προσφορές, οι οποίες μπορούν να αυξήσουν σημαντικά την τιμή. Πολλές από αυτές τις προσφορές προέρχονται από αγοραστές που δεν έχουν πάρει ποτέ τα πόδια στο ακίνητο αλλά που γνωρίζουν ότι θέλουν να αγοράσουν στη συγκεκριμένη αγορά.

Οι ιδιότητες προ-κατασκευής παρέχουν επίσης ευκαιρίες για αγοραστές και επενδυτές. Ένα προ-κατασκευαστικό ακίνητο βρίσκεται στην αγορά ακόμα κι αν δεν έχει ακόμη κατασκευαστεί. Αυτό το είδος ιδιοκτησίας μπορεί να είναι επωφελές τόσο για τους πωλητές όσο και για τους αγοραστές: οι πωλητές (συνήθως οι κατασκευαστές) παίρνουν τα χρήματα που χρειάζονται για να συνεχίσουν την κατασκευή ενώ αποδεικνύουν τη βιωσιμότητα του έργου στους δανειστές και άλλους δυνητικούς αγοραστές και οι αγοραστές είναι σε θέση να αγοράσουν χαμηλότερα πριν την κατασκευή, με δυνατότητα πώλησης στη συνέχεια στην αγοραία αξία (ή παραπάνω, ανάλογα με το έργο).

Ανταγωνισμός

Οι επενδυτές που αναζητούν μεγάλες προσφορές ή πρωταρχικές περιουσίες ενδέχεται να αντιμετωπίσουν τον σκληρό ανταγωνισμό των πλατφορμών, των χονδρεμπόρων και των θεσμικών αγοραστών. Οι Flippers είναι επενδυτές σε ακίνητα που στοχεύουν, όπως οι επενδυτές στην αγορά μετοχών, να αγοράζουν χαμηλά και να πωλούν υψηλά. Συνήθως, οι φούστες αγοράζουν ακίνητα με έκπτωση, κάνουν επισκευές και ανακαινίσεις και πωλούν σε σύντομο χρονικό διάστημα για κέρδος. Η αξία μετά την επισκευή (ARV) μιας ιδιοκτησίας, μια εκτίμηση της εύλογης αγοραίας αξίας της μετά από επισκευές και ανακαινίσεις, χρησιμοποιείται για να προσδιορίσει εάν ένα ακίνητο έχει κέρδος. Τα Flippers υπολογίζουν τα πιθανά κέρδη, λαμβάνοντας το ARV και αφαιρώντας το κόστος αγοράς, τις δαπάνες επισκευής και ανακαίνισης και το κόστος μεταφοράς (έξοδα που προκύπτουν για την κατοχή του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων των πληρωμών υποθηκών, των φόρων ιδιοκτησίας, των ασφαλίσεων και των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας). Επειδή τα flippers εξαρτώνται από αυτούς τους υπολογισμούς για να καθορίσουν αν μπορούν να κάνουν κέρδος, κάποιοι δεν θα αγοράσουν την όραση αόρατη. Άλλοι, ωστόσο, επικεντρώνονται σε αποκλεισμένες ιδιοκτησίες που μπορούν να αγοραστούν με απότομη έκπτωση, αλλά που πωλούνται σε δημοπρασία χωρίς να έχουν τη δυνατότητα να το δουν πριν υπογράψουν τα χαρτιά.

Παρόμοια με τα πτερύγια, τα ακίνητα χονδρέμποροι προσπαθούν να επωφεληθούν από τα ακίνητα σε σύντομο χρονικό διάστημα. Ωστόσο, αντίθετα από τους βατραχοπέδιλα, οι χονδρέμποροι δεν αγοράζουν και αποκαθιστούν τις ιδιότητες. Αντ 'αυτού, θέτουν γενικά τα ακίνητα με σύμβαση με απρόβλεπτα (ώστε να είναι σε θέση να καταγγείλουν τη σύμβαση εάν χρειαστεί) και στη συνέχεια να εκχωρήσουν ή να πουλήσουν τα ακίνητα σε άλλους επενδυτές για κέρδος. Ένας χονδρέμπορος μπορεί να θεωρηθεί ως «μεσάζων» που συγκεντρώνει ιδιότητες για τους καθιερωμένους επενδυτές. Μετά την τοποθέτηση του ακινήτου με σύμβαση, ένας χονδρέμπορος εμπορεύεται το ακίνητο για να βρει έναν πρόθυμο αγοραστή και, σε πολλές περιπτώσεις, ο χονδρέμπορος έχει έναν αγοραστή ευθυγραμμισμένο ακόμα και πριν βάλει ένα ακίνητο με σύμβαση. Η εξάπλωση μεταξύ του τι χρεώνει ο χονδρέμπορος για το ακίνητο και της τιμής που το πωλεί είναι το κέρδος του χονδρεμπόρου. Επειδή η χονδρική πώληση δεν απαιτεί χρονοβόρες επισκευές και ανακαινίσεις, πολλοί χονδρέμποροι αναζητούν μικρότερα, συχνότερα κέρδη από τα πτερύγια.

Οι θεσμικοί επενδυτές αγοράζουν μεγάλα αποθέματα ιδιοτήτων, μερικές φορές ολόκληρα τμήματα δυσχερειών. Οι θεσμικοί επενδυτές, που υποστηρίζονται από βαθιές τσέπες, μπορούν να αγοράσουν δεκάδες ή εκατοντάδες σπίτια, μειώνοντας τα αποθέματα και συνεπώς αυξάνοντας τις τιμές σε μια αγορά (και αυξάνοντας την πιθανότητα πώλησης με κέρδος).Οι θεσμικοί επενδυτές μπορούν να έχουν τέτοια τεράστια αγοραστική δύναμη ώστε να είναι αρκετά δύσκολο, αν όχι αδύνατο, για τους μικρότερους επενδυτές και τους μεμονωμένους αγοραστές να βρίσκουν καλές προσφορές σε μια αγορά-στόχο.

Εκτός από τα πτερύγια, τους χονδρεμπόρους και τους θεσμικούς επενδυτές - μια μικρότερη ομάδα αγοραστών θα αγοράσει την όψη των σπιτιών από την αναγκαιότητα. Αυτό συνηθέστερα αφορά ένα άτομο που, για επαγγελματικούς ή προσωπικούς λόγους, μετακομίζει σε μια νέα περιοχή αλλά δεν έχει το χρόνο να ψωνίσει για ένα νέο σπίτι. Συνήθως, αυτοί οι αγοραστές συνεργάζονται με κτηματομεσίτες που τους στέλνουν λεπτομερείς περιγραφές, φωτογραφίες και βίντεο (ή εικονικές περιηγήσεις) για ακίνητα που πληρούν τα κριτήρια των αγοραστών. Επειδή ο πράκτορας γίνεται κατ 'ουσίαν τα μάτια και τα αυτιά του αγοραστή, είναι ζωτικής σημασίας οι αγοραστές να προσδιορίζουν τις ακριβείς ανάγκες τους, όχι μόνο όσον αφορά τα χαρακτηριστικά του σπιτιού, αλλά και τις απαιτήσεις για σχολεία, μετακινήσεις, δημόσια συγκοινωνία και κοντινά καταστήματα.

Κίνδυνοι

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού και οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν την θέα των σπιτιών αόρατη, αλλά η πρακτική δεν είναι χωρίς κινδύνους. Ένας από τους μεγαλύτερους κινδύνους είναι ότι θα υπάρξει κάποιο πρόβλημα με την ιδιοκτησία που δεν εμφανίζεται στις φωτογραφίες. Οι γωνίες των επίπλων και της κάμερας μπορούν εύκολα να κρύψουν πολλά ελαττώματα, όπως ζημιές στο νερό, μόλυνση, μούχλα και δομικές βλάβες. Παρόλο που πολλά ακίνητα είναι χαλασμένα επειδή οι ιδιοκτήτες δεν είχαν το χρόνο, την τεχνογνωσία ή τα χρήματα για να διατηρήσουν σωστά το σπίτι, κάποια ακίνητα έχουν βλάψει σκόπιμα από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες. Συχνά, αυτή είναι μια λανθασμένη προσπάθεια να "επιστρέψετε στην τράπεζα" κάνοντας πιο δύσκολη την πώληση του ακινήτου. Άλλες φορές, οι άνθρωποι κόβουν ό, τι μπορούν - συσκευές, φωτιστικά, καλωδιώσεις χαλκού, ακόμη και εξωραϊσμό - για τα χρήματα.

Ανεξάρτητα από τα κίνητρα, η καταστροφή μετά τον αποκλεισμό μπορεί να συνεπάγεται σχετικά φθηνές διορθώσεις, όπως τρύπες στο γυψοσανίδα ή εκτεταμένες και δαπανηρές επισκευές. Σε ένα ιδιαίτερα άσχημο περιστατικό από το 2011, ένα σπίτι σε μια πολυτελή περιφραγμένη κοινότητα στην Καλιφόρνια χρειάστηκε περίπου 250.000 δολάρια για επισκευές, αφού οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες του έχαναν το σπίτι στον αποκλεισμό. Χημικά και τσιμέντο είχαν χυθεί κάτω από τα αποχετεύσεις του ακινήτου και το νερό έμεινε να τρέχει για ό, τι μπορεί να ήταν μήνες - οδηγώντας σε εκτεταμένη μούχλα σε όλο το σπίτι και ένα πάτωμα που σπηλιά κάτω από το βάρος των υδάτων-μούσκεμα στοιχεία. Επιπλέον, οι συσκευές, οι ντουλάπες, οι νεροχύτες και οι τουαλέτες της ιδιοκτησίας είχαν αφαιρεθεί.

Ένας άλλος λόγος για τον οποίο η αγορά δεν είναι ορατή μπορεί να είναι επικίνδυνη είναι ότι οι φωτογραφίες και οι εικονικές περιηγήσεις δεν σας επιτρέπουν να βλέπετε ανεπιθύμητα χαρακτηριστικά του σπιτιού, όπως κοντινά καλώδια υψηλής τάσης, κυκλοφορία, επίπεδα θορύβου γειτονιάς και ασυνήθιστες οσμές ως μούχλα ή 100 γάτες που ζούσαν στο σπίτι). Μια βόλτα είναι ο μόνος τρόπος για να βεβαιωθείτε ότι θα σας αρέσει το σπίτι, η αυλή, οι γείτονες και η περιοχή.

Flippers, οι χονδρέμποροι και οι θεσμικοί επενδυτές έχουν τον πρόσθετο κίνδυνο να μην είναι σε θέση να πουλήσουν το ακίνητο εγκαίρως λόγω της ανάγκης για εκτεταμένες επισκευές. Για τους επενδυτές, όσο περισσότερο μένει η κατοικία, τόσο περισσότερα χρήματα χάνονται από πλευράς κόστους μεταφοράς.Η προϋπόθεση της επένδυσης σε ακίνητα είναι συχνά να αγοράζει και να πωλεί γρήγορα, και όταν αυτό δεν συμβαίνει - για οποιοδήποτε λόγο - ο επενδυτής μπορεί να καταλήξει σε απώλεια, ειδικά όταν χρειάζονται αναπάντεχες και δαπανηρές επισκευές.

Τρόποι για να προστατεύσετε τον εαυτό σας

Μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης είναι μια από τις καλύτερες προστασίες όταν αγοράζετε ένα θέαμα στο σπίτι αόρατο. Ένα συμβάν καθορίζει μια προϋπόθεση ή μια ενέργεια που πρέπει να πληρούνται προκειμένου μια σύμβαση ακινήτων να γίνει δεσμευτική. Ένα από τα πιο σημαντικά απρόβλεπτα όταν αγοράζετε ένα σπίτι χωρίς να το βλέπετε πρώτα είναι ένα ενδεχόμενο επιθεώρησης, το οποίο δίνει στους αγοραστές το δικαίωμα να επιθεωρήσουν το σπίτι μέσα σε καθορισμένο χρονικό διάστημα, όπως για 5-7 ημέρες. Αυτό προστατεύει τον αγοραστή που μπορεί να ακυρώσει τη σύμβαση ή να διαπραγματευτεί τις επισκευές με βάση τα συμπεράσματα ενός επαγγελματία επιθεωρητή σπιτιών. Ένας επιθεωρητής εξετάζει το εσωτερικό και το εξωτερικό του σπιτιού και αξιολογεί την κατάσταση των ηλεκτρικών, φινιρίσματος, υδραυλικών, δομικών και αεραγωγών.

Ανάλογα με τον τρόπο διατύπωσης της έκτακτης ανάγκης, ο αγοραστής μπορεί:

• Εγκρίνει την έκθεση επιθεώρησης και προχωρεί με τη συμφωνία
• Αποδοκιμάστε την αναφορά και επιστρέψτε έξω από την συμφωνία
• Ζητήστε πρόσθετο χρόνο για περαιτέρω επιθεωρήσεις < Αίτηση επισκευών ή παραχωρήσεων
• Οι αγοραστές μπορούν επίσης να ζητήσουν ένα περιστατικό. Αυτός ο τύπος έκτακτης ανάγκης σας επιτρέπει να κάνετε μια τελική (ή πρώτη) περίληψη του ακινήτου πριν υπογράψετε τα χαρτιά κατά το κλείσιμο. Λάβετε υπόψη ότι, όπως συμβαίνει με όλες τις περιπτώσεις, ο πωλητής δεν χρειάζεται να συμφωνεί με τυχόν συμβάντα και συχνά αναμένουν υψηλότερη τιμή αγοράς για να αντισταθμίσει τους πρόσθετους κινδύνους για τον πωλητή (δηλαδή ο κίνδυνος ο αγοραστής να αποχωρήσει από τη σύμβαση) .

Οι αγοραστές και οι επενδυτές μπορούν να προσθέσουν ένα στρώμα προστασίας στην αγορά που δεν βλέπει κανείς με τη βοήθεια ενός έμπειρου επαγγελματία στον τομέα των ακινήτων. Είναι σημαντικό ο πράκτορας να βρίσκεται στο πλευρό σας (που εργάζεται για λογαριασμό σας ως πράκτορας αγοραστή) και να μην εργάζεται για λογαριασμό του πωλητή. Ο πράκτορας θα πρέπει να έχει εμπιστοσύνη σε εσάς για να βεβαιωθείτε ότι έχετε την καλύτερη προσφορά. Πολλοί αγοραστές και επενδυτές ελέγχουν πολλούς πράκτορες πριν βρουν κάποιον που καταλαβαίνει τις ανάγκες τους και που αισθάνονται ότι μπορούν να εμπιστευτούν.

Η κατώτατη γραμμή

Μερικοί άνθρωποι αγοράζουν τα οικόπεδα που δεν βλέπουν αναγκαστικά, ενώ άλλοι το κάνουν για το κέρδος των επενδύσεων σε ακίνητα. Εν πάση περιπτώσει, η αγορά ενός σπιτιού χωρίς να το δείτε αρχικά συνεπάγεται κινδύνους: το ακίνητο μπορεί να έχει ελαττώματα ή ζημιές που μπορεί να οδηγήσουν σε εκτεταμένες και δαπανηρές επισκευές. Επίσης, το σπίτι μπορεί να βρίσκεται σε ανεπιθύμητη τοποθεσία (π.χ. δίπλα σε έναν πολυσύχναστο δρόμο) ή να έχει άλλα επιβλαβή χαρακτηριστικά. Είτε αγοράζετε θέαμα από αναγκαιότητα είτε ως επένδυση, μπορείτε να περιορίσετε τους κινδύνους σας, συνεργαζόμενοι στενά με έναν αξιόπιστο και έμπειρο κτηματομεσίτη και συμπεριλαμβάνοντας ορισμένες ρήτρες έκτακτης ανάγκης στην προσφορά αγοράς ακινήτων.