Μια παραλιακή συγκυριαρχία πιθανότατα προσφέρει τον πιο προσιτό τρόπο για να αποκτήσετε το δικό σας κομμάτι από τον τρόπο ζωής της διασκέδασης-στο-ήλιο στην Καλιφόρνια. Προσιτό είναι ένας σχετικός όρος κατά την αγορά ενός βασικού condo μόνο βήματα μακριά από την άμμο? απαιτεί αρχικό προϋπολογισμό άνω του 1 εκατομμυρίου δολαρίων. Αυτό το 1 εκατομμύριο δολάρια σας αγοράζει ένα condo με κάτω από 1.000 τετραγωνικά πόδια, τα οποία μπορεί να μην έχουν ακόμη δύο υπνοδωμάτια, σε συγκρότημα συγκυριαρχίας με λίγες ανέσεις.

Υπάρχουν δύο κύριοι τύποι αγοραστών για τα συγκροτήματα παραλιών: όσοι θέλουν να ζήσουν στην παραλία και να απολαύσουν τον χαλαρό τρόπο ζωής και όσοι θέλουν να κερδίσουν χρήματα από το ισχυρό τουριστικό εμπόριο σπίτι διακοπών για να επισκεφθείτε μερικές εβδομάδες το χρόνο. Ο φίλος ή ο εχθρός είτε των κατοίκων είτε των επενδυτών είναι οι συμφωνίες, οι όροι και οι περιορισμοί (CC & R) του συγκροτήματος συγκυριαρχία.

Γιατί τα CC & Rs είναι σημαντικά

Τα CC & R ορίζουν τους κανόνες για το σύμπλεγμα συγκυριαρχίας. Καλύπτουν τα πάντα, από το πάρκινγκ μέχρι το χρώμα που μπορεί να ζωγραφίσει η μπροστινή πόρτα σας. Οι κανόνες ισχύουν γενικά για τους κοινόχρηστους χώρους και τους δημόσιους χώρους, αλλά μπορούν να ρυθμίζουν και άλλες πτυχές ιδιοκτησίας, όπως τη λειτουργία μιας εγχώριας επιχείρησης ή εάν μπορεί να ενοικιαστεί το condo. Οι κάτοικοι και οι επενδυτές βρίσκονται συχνά στις αντίθετες πλευρές της συζήτησης για τους περιορισμούς μίσθωσης.

Οι κάτοικοι με πλήρες ωράριο θέλουν μια ισχυρή κοινότητα, που σημαίνει λιγότερους μισθωτές και όχι βραχυπρόθεσμα ενοίκια διακοπών στο συγκρότημα. Εκτός από τα προφανή πλεονεκτήματα για το καθημερινό περιβάλλον διαβίωσης, υπάρχουν οικονομικές πρακτικές. Πολλοί δανειστές δεν παρέχουν δάνεια που κατέχονται από ιδιοκτήτες σε αγοραστές μιας μονάδας σε ένα συγκρότημα που επιτρέπει διακοπές ενοικίασης ή που υπερβαίνει ένα ορισμένο ποσοστό ενοικιαζόμενων μονάδων εντός του συγκροτήματος. Οι δανειστές μπορούν να απαιτούν από όλους τους αγοραστές να συνάπτουν δάνεια ως επενδυτές. Τα δάνεια επενδυτών σε ακίνητα έχουν υψηλότερα επιτόκια και συχνά απαιτούν μεγαλύτερες προκαταβολές.

Οι επενδυτές που πιστεύουν ότι μπορούν να αγοράσουν μια μονάδα και να κάνουν ό, τι θέλουν επειδή έχουν δικαιώματα ιδιοκτησίας, θα είναι απογοητευμένοι. Όταν αγοράζεται μια μονάδα, ο αγοραστής πρέπει να επιβεβαιώσει την παραλαβή και αποδοχή των CC & R.

Καλές ειδήσεις για επενδυτές

Ευτυχώς για τους επενδυτές, τα CC & R ισχύουν μόνο για το συγκρότημα για το οποίο έχουν γραφτεί. Δίπλα στο συγκρότημα με κανόνες που ευνοούν έντονα τους κατοίκους πλήρους απασχόλησης μπορεί να είναι ένα διαφορετικό συγκρότημα που διαθέτει ένα πολύ φιλικό προς τους επενδυτές σύνολο CC & R. Πολλά παράκτια συγκροτήματα στην Καλιφόρνια αγκαλιάζουν το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες είναι επενδυτές που επιθυμούν να νοικιάσουν μονάδες με ιδιαίτερα κερδοφόρα βραχυπρόθεσμα επιτόκια. Αυτά τα συγκροτήματα δεν έχουν περιορισμούς ως προς το πόσες μονάδες μπορούν να ενοικιάζονται ή το μήκος των όρων μίσθωσης. Οι επενδυτές θα πρέπει να ελέγχουν τους τοπικούς κανονισμούς, οι οποίοι ενδέχεται να είναι πιο περιοριστικοί από τους CC & R του επιμέρους συγκροτήματος.

Ορισμένα συγκροτήματα διαθέτουν ακόμη εταιρείες διαχείρισης που χειρίζονται ενοικιάσεις, νοικοκυριά, ενοικιάσεις εξοπλισμού παραλίας και υπηρεσίες θυρωρού. Κάποιοι απαιτούν από όλες τις εταιρείες να διαχειριστούν όλα τα ενοίκια, ενώ ορισμένοι επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες να χειρίζονται τα ίδια τα ενοίκια ή να χρησιμοποιούν τις υπηρεσίες εταιρειών όπως η Airbnb.

Άλλες θεωρήσεις

Το ίδιο ευχάριστο αεράκι του ωκεανού και το σπρέι αλατιού που κάνουν τη ζωντάνια στην παραλία τόσο δελεαστικό, διαβρώνουν επίσης κάθε επιφάνεια που έρχονται σε επαφή. Το αποτέλεσμα είναι οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιών (HOA) συγκροτημάτων παραλιών που έχουν υψηλά μηνιαία τέλη για την κάλυψη των τρεχουσών και μελλοντικών δαπανών συντήρησης. Οι μελλοντικοί ιδιοκτήτες condo θα πρέπει να μελετήσουν προσεκτικά τα οικονομικά του HOA, για να διασφαλίσουν ότι τα μηνιαία τέλη καλύπτουν όχι μόνο τις τρέχουσες ανάγκες αλλά και ότι το αποθεματικό ταμείο είναι αρκετά μεγάλο για να αποκλείσει τη δυνατότητα ειδικής αξιολόγησης για μεγαλύτερα έργα.

Κατώτατη γραμμή

Οι πιθανοί κάτοικοι ή οι επενδυτές πρέπει να προσεγγίσουν μια αγορά προετοιμασμένη για την εργασία που είναι απαραίτητη για την άρση όλων των πιθανών παγίδων. Ένας αγοραστής παραθαλάσσιο ακίνητο πρέπει να πάρει συνέντευξη κτηματομεσίτες για να βρει έναν έμπειρο σε πωλήσεις condo και γνώστες σχετικά με τους τοπικούς κανονισμούς. Ο αγοραστής θα πρέπει να διατηρεί έναν πληρεξούσιο που ειδικεύεται στην αναθεώρηση CC & R και άλλων εγγράφων HOA. Μερικές εκατοντάδες δολάρια που επενδύθηκαν τώρα μπορούν να σώσουν χιλιάδες δολάρια στο μέλλον. Η ανταμοιβή για αυτή την προσπάθεια είναι ένα κομμάτι του ονείρου της Καλιφόρνιας.