Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) είναι ένας τύπος ενυπόθηκου δανείου, στο οποίο το επιτόκιο που καταβάλλεται για το οφειλόμενο υπόλοιπο ποικίλλει ανάλογα με ένα συγκεκριμένο σημείο αναφοράς. Πολλοί δείκτες αναφοράς έχουν χρησιμοποιηθεί για τον καθορισμό επιτοκίων για τις ARMS, συμπεριλαμβανομένων ορισμένων ιδιοκτησιακών σημείων αναφοράς που καθορίζονται από μεμονωμένους δανειστές. Η κατανόηση μόνο μερικών από τα δημοφιλέστερα σημεία αναφοράς και του τρόπου με τον οποίο επηρεάζουν τις πληρωμές παρέχει μια επισκόπηση του τρόπου λειτουργίας των σημείων αναφοράς και της διορατικότητας στην επίδρασή τους στις πληρωμές υποθηκών. (Για να μάθετε περισσότερα, δείτε Ο καλύτερος ορισμός ενός χαρτοφυλακίου αναφοράς είναι … )
Γνωρίστε τους δείκτες αναφοράς
Τρεις κοινοί δείκτες αναφοράς ARM περιλαμβάνουν τον δείκτη 11ης περιφέρειας κόστους κεφαλαίων (COFI), το ομολογιακό επιτόκιο σταθερού επιτοκίου CMT και το διατραπεζικό επιτόκιο του Λονδίνου ).
-
Το COFI αποτελεί δείκτη αναφοράς που βασίζεται στον σταθμισμένο μέσο όρο των τραπεζών επιτοκίων των Ομοσπονδιακών Ομοσπονδιών Εγχώριων Δανείων του Σαν Φρανσίσκο (η περιοχή ) που καταβάλλουν στους πελάτες που έχουν χρήματα σε αποταμιευτικά και ταμειακά . Ο ρυθμός ρυθμίζεται μηνιαίως. Τα ενυπόθηκα δάνεια που συνδέονται με την αλλαγή COFI μία φορά το χρόνο. Δεδομένου ότι τα επιτόκια θα μπορούσαν να αυξάνονται κάθε μήνα για ένα έτος, αλλά το COFI προσαρμόζει μόνο μια φορά, τα δάνεια που συνδέονται με το COFI θα μπορούσαν να έχουν αρνητικές αποσβέσεις, πράγμα που σημαίνει ότι οι μηνιαίες πληρωμές δεν επαρκούν για την κάλυψη των τόκων του δανείου.
AD:
Η CMT αποτελεί σημείο αναφοράς βάσει της μέσης ετήσιας απόδοσης των τεσσάρων πιο πρόσφατα δημοπρατούμενων γραμμών του Δημοσίου. Δεδομένου ότι το επιτόκιο βασίζεται στον μέσο όρο σε μια δωδεκάμηνη περίοδο, η μαζική άνοδος του επιτοκίου του ετήσιου λογαριασμού του Δημοσίου σε ένα δεδομένο μήνα θα υπολογίζεται μόνο σε ένα ενυπόθηκο επιτόκιο δανειολήπτη σε βάση 1/12, καθώς 11 άλλες μήνες θα ήταν μέρος του υπολογισμού που χρησιμοποιήθηκε για τον καθορισμό του επιτοκίου. -
AD:
Το LIBOR είναι σημείο αναφοράς που βασίζεται στις τράπεζες επιτοκίων στο Λονδίνο που πληρώνουν όταν δανείζονται ο ένας από τον άλλο. Είναι το ευρύτερα χρησιμοποιούμενο σημείο αναφοράς για τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια. Οι υποθήκες με βάση το LIBOR βασίζονται συνήθως στο επιτόκιο LIBOR ενός μηνός. (Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στο - Εισαγωγή στο LIBOR .) Υπάρχουν περισσότερες από δώδεκα άλλα σημεία αναφοράς που έχουν χρησιμοποιηθεί για τον καθορισμό των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Οι συγκεκριμένες λεπτομέρειες και τα ονόματα των διαφόρων σημείων αναφοράς δεν είναι ιδιαίτερα σημαντικά, αλλά η κατανόηση της βασικής μηχανικής αυτών των σημείων αναφοράς είναι κρίσιμη.
Μηχανική: Πώς λειτουργούν τα κριτήρια αναφοράς
Τα COFI και CMT βασίζονται και οι δύο σε μέσες τιμές. Αυτά τα ποσοστά τείνουν να αλλάζουν αργά, πράγμα που είναι καλό για τους δανειολήπτες όταν τα επιτόκια αυξάνονται αλλά είναι λιγότερο συμφέρουσα όταν μειώνονται τα ποσοστά. Το LIBOR δεν βασίζεται σε μέσους όρους. μπορεί να αυξηθεί ραγδαία, προκαλώντας εξίσου ταχεία αύξηση των μηνιαίων υποθηκών των δανειοληπτών.
Παρόλο που το επιτόκιο των οφειλετών συνδέεται με το υποκείμενο σημείο αναφοράς, δεν αντιστοιχεί στο σημείο αναφοράς. Οι δανειστές προσθέτουν ένα ποσό γνωστό ως το περιθώριο, το οποίο είναι το τμήμα του επιτοκίου σε μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου που διατηρείται ως κέρδος από τον δανειστή.
Γιατί οι δείκτες ενδιαφέροντος
Οι δανειολήπτες επιλέγουν το ίδρυμα από το οποίο ζητούν δάνειο όταν υποβάλλουν αίτηση για υποθήκη. Κατά την αγορά των ARM, αυτό δίνει στους δανειολήπτες τη δυνατότητα να επιλέξουν ή να αποφύγουν σκόπιμα ένα δάνειο βάσει του δείκτη αναφοράς.
Έχοντας αυτό υπόψη, είναι σημαντικό να γνωρίζετε τις λεπτομέρειες του δανείου που αναζητάτε. Ορισμένα από τα ερωτήματα που είναι σημαντικό να ρωτήσετε περιλαμβάνουν: Είναι το σημείο αναφοράς βασισμένο στους μέσους όρους; Πόσο συχνά προσαρμόζεται; Πόσο μπορεί να προσαρμοστεί; Είναι δυνατή η αρνητική απόσβεση; Πόσο μπορεί να αλλάξει η πληρωμή μου; Πόσο συχνά μπορεί να αλλάξει;
Η αποτυχία να θέσουμε αυτές τις ερωτήσεις μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά προβλήματα, όπως είδαμε μετά την φούσκα των κατοικιών που ξέσπασε στα τέλη της δεκαετίας του 2000. Πριν από τη διάρρηξη της φούσκας, οι ARM αποτελούσαν το 20% της αγοράς ενυπόθηκων δανείων, σύμφωνα με την Ένωση Mortgage Bankers. Μετά τη διάρρηξη της φούσκας, οι προεπιλεγμένες τιμές δανείων έφτασαν σε διψήφιους αριθμούς. Οι αναπροσαρμογές στα ΠΛΑ αντιπροσώπευαν σημαντικό μέρος αυτών των αθετήσεων και ο αριθμός των δανειοληπτών που ενδιαφέρονται για τις ARM μειώθηκε σημαντικά. Από το υψηλό επίπεδο ρεκόρ τους, οι ARM έχασαν το 75% του μεριδίου τους στην αγορά, μειώνοντας το 5% περίπου της αγοράς ενυπόθηκης πίστης. (Για να μάθετε περισσότερα, βλέπε
Γιατί αγοράζουν φυσαλίδες στην αγορά κατοικιών .) Στον απόηχο της φούσκας των ακινήτων, οι δανειστές έγιναν σημαντικά πιο συντηρητικοί και πολλά από τα ιδιόκτητα δείκτες ARM ξεθωριάζουν υπέρ ευρύτερων κριτηρίων αξιολόγησης όπως το CMT και το LIBOR. Ακόμη και με αυτές τις αλλαγές, οι δανειολήπτες εξακολουθούν να έχουν μια ποικιλία ARM από τα οποία να επιλέξουν.
Είναι σωστό το ARM για εσάς;
Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου μπορούν να βοηθήσουν τους δανειολήπτες να εξοικονομήσουν χρήματα εάν το οικονομικό περιβάλλον είναι το περιβάλλον στο οποίο τα επιτόκια αναμένεται να μειωθούν. Τα ARM είναι επίσης ένα χρήσιμο εργαλείο για τους δανειολήπτες που αναμένουν να πληρώσουν γρήγορα τα δάνειά τους. (
ARMed And Dangerous .) Οι ARM δεν πρέπει να χρησιμοποιούνται από δανειολήπτες που βασίζονται στο χαμηλότερο επιτόκιο για να πληρώσουν την υποθήκη. Αυτή είναι η συνταγή για καταστροφή, καθώς τα αυξανόμενα επιτόκια μπορούν να αναγκάσουν τον οφειλέτη να χρεωθεί. Σε περίπτωση αμφιβολίας, οι οφειλέτες πρέπει να επιμείνουν σε μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο. (
Υποθήκες: Σταθερό Επιτόκιο Versus Ρυθμιζόμενη Τιμή παρέχει πληροφορίες για τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα και των δύο τύπων υποθηκών.)