Σκέφτεστε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ένα σπίτι; Μεταξύ 70% και 80% των ιδιοκτητών σπιτιού χρησιμοποιούν έναν κτηματομεσίτη ή έναν μεσίτη όταν αγοράζουν ή πωλούν ένα σπίτι, οπότε η επιλογή του σωστού πράκτορα είναι καθοριστικής σημασίας για τις επιτυχημένες συναλλαγές στον τομέα των ακινήτων. Εδώ είναι ένας οδηγός για να σας βοηθήσει να βρείτε έναν καλό μεσίτη ακινήτων και μια ανάλυση σχετικά με το πώς οι αμοιβές μεσίτη εργάζονται.

Τέλη χρηματιστών

Το βασικό ποσοστό προμηθειών για τους περισσότερους μεσίτες ακινήτων είναι 6%. Αυτό συνήθως διαχωρίζεται μεταξύ του πράκτορα πωλήσεων (πράκτορας εγγραφής) και του πράκτορα αγοραστή. Ωστόσο, αυτό το πλήρες 6% δεν πηγαίνει πραγματικά στον πράκτορα πωλήσεων και τον πράκτορα κατάταξης. Πρώτα πηγαίνει στην χρηματιστηριακή αγορά. Σε αυτό το σημείο, ένας πράκτορας λαμβάνει συχνά μια περικοπή μεταξύ 60% και 90%, αλλά μπορεί να είναι χαμηλότερη.

Εάν πρόκειται να προσλάβετε έναν πράκτορα, συνιστάται ιδιαίτερα να διερευνήσετε την ιστορία τους. Αν αυτός ο πράκτορας έχει άριστο ιστορικό, ίσως αξίζει να καταβάλλετε ένα ασφάλιστρο, το οποίο ουσιαστικά σημαίνει πληρωμή πλήρους προμήθειας. Παρακάτω είναι συμβουλές για να σας βοηθήσει να βρείτε έναν ποιοτικό μεσίτη ακινήτων.

Ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε πριν να προσλάβετε έναν κτηματομεσίτη

Η πώληση του σπιτιού σας είναι πιθανώς μία από τις μεγαλύτερες οικονομικές συναλλαγές της ζωής σας, οπότε η επιλογή του σωστού κτηματομεσίτη αποτελεί σημαντική - και μερικές φορές τρομακτική - ευθύνη. Για να βοηθήσουμε στο έργο, ζητήσαμε από την Victoria Vinokur, κτηματομεσιτικό γραφείο της Νέας Υόρκης με την Halstead Property, να μοιραστεί τις σκέψεις της με τις πιο σημαντικές ερωτήσεις που πρέπει να ρωτήσετε όταν μιλάτε μεσίτες. Ακολουθεί μια περίληψη αυτού που μας είπε:

1. Ποια εμπειρία είχατε;

Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα πόσο καιρό έχει ένας μεσίτης στην επιχείρηση. μάλλον η ερώτηση αυτή σας επιτρέπει να γνωρίζετε πόσο καλά γνωρίζουν την τοπική αγορά και το είδος της περιουσίας σας. Ρωτήστε τους τι έχει πουλήσει στην περιοχή σας τους τελευταίους τρεις μήνες, τους τελευταίους έξι μήνες, για πόσο και μετά από πόσο καιρό. Κάντε ερωτήσεις όπως, "Ποιες είναι οι τιμές συγκρίσιμων ακινήτων;"

Δεδομένου ότι η καταχώρηση του σπιτιού σας στη σωστή τιμή είναι το κλειδί, ρωτήστε πόσο συχνά έπρεπε να μειώσει την τιμή ενός ακινήτου για να πραγματοποιήσει μια πώληση. Ένας καλός μεσίτης δεν θα συμφωνήσει να διαθέσει στην αγορά ένα ακίνητο που θεωρεί υπερτιμημένο. Οι μεσίτες πρέπει να έχουν όλες αυτές τις πληροφορίες στα χέρια τους και να είναι σε θέση να το υποστηρίξουν όλα με τα δεδομένα. Θα πρέπει να είναι ευπροσάρμοστο και να κατανοούν την «ψυχολογία της αγοράς. "Και μην ξεγελιέστε από έναν αγωνιστικό χώρο που περιλαμβάνει ποιες προσωπικότητες ο πράκτορας ίσως βοήθησε με μια πώληση - που δεν έχει σχέση με την πώληση σας. Πρέπει να ξέρετε τι μπορούν να κάνουν για σας.

2. Ποιο είναι το σχέδιο μάρκετινγκ;

Θέλετε μια λεπτομερή περιγραφή των όσων ο μεσίτης πρόκειται να κάνει για να βάλει την περιουσία σας "εκεί έξω. "Έχει ο μεσίτης δημιουργικές ιδέες που έχουν δουλέψει -όπως blogs ή ειδικές εκδηλώσεις όπως ένα κοκτέιλ με πρόσκληση μόνο για μεσίτες και υποψήφιους αγοραστές;Πώς θα κάνουν την ιδιοκτησία σας να ξεχωρίζει από όλους τους άλλους που θα συναντήσει ένας αγοραστής; Δεδομένου ότι το ψηφιακό μάρκετινγκ είναι κρίσιμο (περισσότερο από το 90% των αγοραστών που ψάχνουν στο διαδίκτυο), τους έχουν δείξει δείγματα διαδικτυακών λιστών και βεβαιωθείτε ότι ένας επαγγελματίας φωτογράφος συμπεριλαμβάνεται στον προϋπολογισμό μάρκετινγκ. Δεν είναι ένας φωτογράφος που θα κάνει απλά φωτογραφίες ευρείας γωνίας, αλλά κάποιος που μπορεί να συλλάβει τη λεπτομέρεια και τις σημαντικές και ενδιαφέρουσες πτυχές της ιδιοκτησίας σας - την εντυπωσιακή θέα από το μπαλκόνι σας, ίσως, ή ένα μοναδικό χαρακτηριστικό σε ένα από τα δωμάτια .

3. Πως με ενημερώνετε για την πρόοδό σας;

Πείτε στον μεσίτη πώς θέλετε να επικοινωνείτε - κείμενο, τηλέφωνο ή ηλεκτρονικό ταχυδρομείο. (Σημείωση: η αποστολή μηνυμάτων δεν είναι κατάλληλη για οποιαδήποτε σημαντική επικοινωνία νομικού τύπου). Ρωτήστε αν θα δεσμευτούν σε ένα κανονικό πρόγραμμα αναλυτικών γραπτών εκθέσεων μάρκετινγκ και δραστηριοτήτων (κάθε δύο εβδομάδες είναι μια εύλογη προσδοκία) και βεβαιωθείτε ότι μπορούν να προσεγγιστούν εύκολα όταν έχετε ερωτήσεις ή χρειάζεστε μια ενημέρωση. Επίσης, μάθετε εάν έχουν έναν εξειδικευμένο συνάδελφό τους για να καλύψουν τους εάν δεν είναι πάντα διαθέσιμοι και βεβαιωθείτε ότι ποτέ δεν θα επιτρέψουν σε κανέναν να δει την ιδιοκτησία εκτός εάν αυτοί ή ο αντιπρόσωπός τους είναι παρόντες.

4. Ποια είναι η πρότασή σας;

Να θυμάστε ότι το ύψος της προμήθειας δεν έχει τεθεί ποτέ σε πέτρα και μπορεί να υπάρχει χώρος για διαπραγμάτευση. Ζητήστε να δείτε τον προϋπολογισμό και να είστε σαφείς σχετικά με τα έξοδα που σχετίζονται με τις πωλήσεις που θα προκύψουν από την προμήθεια του μεσίτη και τι μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε για τον εαυτό σας (καταθέτες κ.λπ.).

5. Πόσο καλά συνδέεστε;

Αυτό δεν σημαίνει πόσα φίλοι έχει ο μεσίτης στο Facebook - αυτό σημαίνει πόσο καλά συνδέονται με τις δικές τους επιχειρήσεις και γενικότερα με τον τομέα. Ένας έμπειρος μεσίτης θα έχει σταθερές συνδέσεις με τον κόσμο των άλλων επαγγελματιών που σχετίζονται με ακίνητα: stagers (ένας μεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε αν η μίσθωση θα ενισχύσει ή θα επιταχύνει την πώληση σας), δικηγόροι ακινήτων, φωτογράφοι και ακόμη κινούμενες εταιρείες που μπορείτε εμπιστοσύνη.

6. Έχετε αναφορές που μπορείτε να μου δώσετε;

Μην το παραβλέπετε. Να είστε σίγουροι για να πάρετε τα ονόματα των πρόσφατων πελατών. Είναι πάντα χρήσιμο για τον μεσίτη να έχει μια σελίδα ή δύο από εισαγωγικά από τους πελάτες για αυτή την πρώτη συνάντηση, αλλά δεν βασίζονται αποκλειστικά σε αυτό. Πραγματοποιήστε τις κλήσεις.

Ο κατάλογος ελέγχου μίσθωσης μεσίτη ακίνητης περιουσίας

Πέρα από τα προαναφερθέντα ερωτήματα, υπάρχουν και άλλα κριτήρια που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την πρόσληψη ενός κτηματομεσίτη.

Διαθεσιμότητα

Ενώ υπάρχουν εξουσιοδοτημένοι πράκτορες μερικής απασχόλησης που πωλούν ακίνητα, είναι επιτακτική ανάγκη να προσλάβουν κάποιον που μπορεί να παρουσιάσει το σπίτι σας σε διαφορετικές ώρες ή αν είστε αγοραστής, μπορεί να σας βγάλει για να δείτε ιδιότητες σε μια που είναι βολικό για εσάς. Έτσι, ρωτήστε τον κτηματομεσίτη σας εάν εργάζονται με πλήρη απασχόληση - όσοι εργάζονται με πλήρη απασχόληση τείνουν να παίρνουν πιο σοβαρά την εργασία τους και είναι γενικά πιο ευέλικτοι όταν πρόκειται να δείξουν το σπίτι σας.

Βρείτε κάποιον που προσφέρει προτάσεις

Οι αξιόλογοι κτηματομεσίτες γνωρίζουν τι πωλεί σπίτια στην περιοχή, είτε πρόκειται για πισίνα, γραφείο ή κάποιο άλλο επιθυμητό χαρακτηριστικό.Για το σκοπό αυτό, θα είναι σε θέση να υποβάλουν προτάσεις σχετικά με τα δωμάτια ή τα χαρακτηριστικά που πρέπει να τονιστούν ή να αποσαφηνιστούν. Κατά τη διάρκεια της αρχικής συνέντευξης, ρωτήστε τον πράκτορα εάν υπάρχουν αλλαγές που θα μπορούσαν να γίνουν που θα καθιστούσαν το σπίτι πιο επιθυμητό. Τις περισσότερες φορές, οι καλύτεροι πράκτορες θα κάνουν αυτές τις προτάσεις χωρίς να προχωρήσουν.

Βρείτε έναν εμπειρογνώμονα περιοχής

Μίσθωση ή διατήρηση ενός ατόμου που γνωρίζει πολλά για την περιοχή - αυτοί οι πράκτορες θα έχουν επίσης μεγαλύτερη επίγνωση των τυπικών τιμών προσφοράς και πώλησης από όσους πράκτορες δεν εργάζονται συνήθως στην περιοχή. Ένας τρόπος για να βρείτε έναν εμπειρογνώμονα στην περιοχή σας είναι να ζητήσετε από μια τοπική μεσιτεία ή τους φίλους ή τους συγγενείς σας εάν γνωρίζουν όποιον έχει πουλήσει μεγάλο αριθμό σπιτιών ή / και επιχειρήσεων στην περιοχή. Μια άλλη πρόταση είναι να κοιτάξετε μέσα από τα περιοδικά ακινήτων και να δείτε ποιοι πράκτορες έχουν τις περισσότερες καταχωρίσεις σε ορισμένες περιοχές.

Προσωπικότητα

Οι πωλητές, ειδικότερα, θα πρέπει επίσης να αναζητούν πράκτορες των οποίων οι προσωπικότητες συνδέονται με τις δικές τους. Για μια κατοικία που να πουλήσει γρήγορα και σε μια ευνοϊκή τιμή, το συμβαλλόμενο μέρος και ο πράκτορας πρέπει να βρίσκονται στην ίδια σελίδα από την άποψη του τρόπου που πρόκειται να διαθέσουν στην αγορά το ακίνητο, την τιμή που θα οριστεί και πώς και πότε το σπίτι θα να εμφανιστεί. Ο συντονισμός αυτών των ιδεών θα είναι πολύ πιο εύκολος εάν τα εμπλεκόμενα μέρη συναντηθούν σε προσωπικό επίπεδο.

Κρατήστε τις επιλογές σας ανοιχτές

Ακόμα κι αν έχετε διατηρήσει αυτό που νομίζετε ότι είναι ιδανικός πράκτορας, σκεφτείτε δύο φορές πριν υπογράψετε μια συμφωνία αποκλειστικότητας. Παρόλο που ο πράκτοράς σας μπορεί να είναι ικανός, αν είστε πωλητής, όσο περισσότεροι πράκτορες έχετε, οι οποίοι μπορούν ενδεχομένως να παρουσιάσουν και να πουλήσουν το σπίτι σας τόσο καλύτερα οι πιθανότητες είναι ότι θα πουλήσετε αυτό το σπίτι. Εκτός αν υπάρχουν κάποιες ελαφρυντικές περιστάσεις, διατηρήστε έναν πράκτορα εγγραφής, αλλά επιμείνετε ότι το ακίνητο τοποθετείται στην υπηρεσία πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS).