Σε μια παρουσίαση που πραγματοποίησε η Macy's Inc. (NYSE: M MMacy's Inc18, 36-2,24% ο μέτοχος ακτιβιστής Jeff Smith της Starboard Value ισχυρίστηκε ότι οι μετοχές της Macy θα μπορούσαν να ανέλθουν σε 125 δολάρια εάν επρόκειτο να εφαρμόσει το στρατηγικό της σχέδιο. Το κεντρικό στοιχείο του σχεδίου είναι να μετατρέψει το μαζικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων υπό τον έλεγχο της Macy σε μια σειρά επενδυτικών ακινήτων (REITs), απελευθερώνοντας έτσι δισεκατομμύρια δολάρια σε αξία για τους μετόχους. Σε μια πιο πρόσφατη παρουσίαση, ο Smith μείωσε την εκτίμηση της τιμής του μεριδίου στα 70 δολάρια, αλλά εξακολουθεί να επιμένει ότι η εταιρεία είναι υποτιμημένη και ότι οι μέτοχοί της θα εξυπηρετηθούν καλύτερα εάν η Macy διαχωριστεί από την ακίνητη περιουσία της. Η αρχική πρόταση της Starboard έστειλε τις τιμές των μετοχών της Macy υψηλότερες, φτάνοντας τα 73 δολάρια ανά μετοχή τον Ιούλιο του 2015. Η τιμή της μετοχής της από τότε υποχώρησε στα 35 δολάρια το Δεκέμβριο του 2015. Οι επενδυτές δείχνουν την απογοήτευσή τους στη διαχείριση της Macy, η οποία δεν δείχνει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την επιδίωξη των στρατηγικών της Starboard. Το απόθεμα επίσης μειώνεται στα επιδεινούμενα κέρδη.

Τα σχέδια της Starboard

Η ταχεία άνοδος του Σμίτ σε στυλ του επενδυτή ακτιβιστών επιταχύνθηκε μετά την επιτυχημένη εκστρατεία του να αντικαταστήσει πλήρως το διοικητικό συμβούλιο της Darden Restaurants. Αυτό άνοιξε το δρόμο για τη στρατηγική του για την περιστροφή των ακινήτων της αλυσίδας εστιατορίων, η οποία απελευθέρωσε τεράστια αξία για τους μετόχους. Ο Σμιθ πρότεινε παρόμοιο σχέδιο για τη Macy σύντομα μετά την ανακοίνωση ότι είχε πάρει ένα σημαντικό μερίδιο στην εταιρεία. Με βάση την εκτίμησή του, η αποτίμηση της αγοράς των 400 τοποθεσιών λιανικής πώλησης της Macy θα μπορούσε να ανέλθει σε 21 δισεκατομμύρια δολάρια. Εκτιμά ότι η κυριότερη ιδιοκτησία του στο Herald Square θα μπορούσε να φτάσει τα 4 δισεκατομμύρια δολάρια, και τα ακίνητά του στο Σικάγο και το Σαν Φρανσίσκο θα μπορούσαν να αξίζουν ένα δισεκατομμύριο δολάρια το καθένα. Μετά από χρόνια σωρευτικών τελών απόσβεσης, η Macy's μπορεί να απαιτήσει μόνο 7 δισεκατομμύρια δολάρια στους ισολογισμούς της.

Το σχέδιο προτείνει ότι η Macy θα τοποθετήσει τα περιουσιακά της στοιχεία σε δύο κοινοπραξίες διαρθρωμένες ως REIT. Αυτό θα είχε ως άμεσο αποτέλεσμα την απελευθέρωση αξίας άνω των 13 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Ωστόσο, θα μετατρέψει επίσης την εταιρεία σε ενοικιαστή με υποχρέωση ετήσιας πληρωμής μισθώματος περίπου 1 δις δολαρίων. Μεγάλο μέρος αυτής της υποχρέωσης θα μπορούσε να αντισταθμιστεί από την εξοικονόμηση τόκων και φορολογικών εξόδων και από τα κέρδη που πραγματοποιήθηκαν από την κοινοπραξία ακίνητης περιουσίας. Επιπλέον, όσο το χρέος 7 δισεκατομμυρίων δολαρίων θα μεταφερθεί από τις Macy στις κοινοπραξίες, γεγονός που θα συμβάλει στην αύξηση της αξίας των μετοχών της.

Εάν το σχέδιο αυτό μπορεί να ξεκλειδώσει κάποια άμεση αξία για τους μετόχους, οι επικριτές σημειώνουν ότι δεν θα έκανε τίποτα για τη βελτίωση της λειτουργικής ταμειακής ροής της επιχείρησης.Επισημαίνουν επίσης ότι, αν και το σχέδιο θα μεταφέρει χρέη δισεκατομμυρίων δολαρίων από τα βιβλία, η εταιρεία θα αντιμετωπίσει ένα προσαρμοσμένο χρέος ύψους 7 δισεκατομμυρίων δολαρίων για τις υποχρεώσεις του σχετικά με το ενοίκιο.

Η διοίκηση της Macy απάντησε αργά στις προτάσεις της Starboard, αν και έκανε μια δήλωση ότι αναθεώρησε το σχέδιο. Η εταιρεία δήλωσε ότι έχει ήδη αναλάβει ενέργειες σύμφωνα με τα σχέδια της Starboard, συμπεριλαμβανομένης της διερεύνησης μιας εταιρικής σχέσης κοινής επιχείρησης για να διαχειριστεί το spinoff ενός μέρους των ακινήτων της. Η εταιρεία εξετάζει επίσης το κλείσιμο περισσότερων καταστημάτων, ειδικά σε περιπτώσεις όπου η αξία πώλησης της υποκείμενης περιουσίας υπερβαίνει τα πιθανά κέρδη του καταστήματος. Μπορεί επίσης να εξετάσει τις επιλογές αναδιαμόρφωσης για κάποιες από τις μεγαλύτερες ιδιότητες του, μετατρέποντας τμήματα των ιδιοτήτων σε condo ή χώρο γραφείου.

Κάτι πρέπει να δώσει

Η Macy's πρέπει να δημιουργήσει γρήγορα αξία. Η διοίκηση θα προτιμούσε να το πράξει βελτιώνοντας τις επιχειρησιακές επιδόσεις, αλλά αυτό θα απαιτούσε χρόνο. Οι Macy θα μπορούσαν ενδεχομένως να αγοράσουν περισσότερο χρόνο ακολουθώντας μια πιο περιορισμένη μετατροπή REIT. Προς το παρόν, η Starboard συνεχίζει να πιέζει για μια πλήρη μετατροπή, πιστεύοντας ότι είναι ο καλύτερος τρόπος για να ξεκλειδώσετε αξία για τους μετόχους. Η Macy γνωρίζει ότι έχει να κάνει με κάποιον που έχει αντικαταστήσει ολόκληρο το διοικητικό συμβούλιο μιας εταιρείας, οπότε πρέπει να κάνει κάτι αρκετά σύντομα για να αποφύγει την αναταραχή του Smith και άλλων επενδυτών. Μέχρι στιγμής, ο Smith έχει χάσει πάνω από το 40% της αρχικής του επένδυσης στο Macy's, οπότε δεν είναι πιθανό να φύγει ήσυχα.