Μετά την κρίση στη στέγαση, οι συνθήκες φαινόταν σωστές για τους ξένους αγοραστές που ελπίζουν να βρεθούν στην κορυφή της αμερικανικής ακίνητης περιουσίας. Τα σπίτια πωλούσαν σε ελκυστικές τιμές και το δολάριο ήταν σχετικά προσιτό. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια, τα πράγματα έχουν γίνει πιο σκληρά για τους ξένους επενδυτές. Οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξάνονται σε εθνικό επίπεδο γύρω στο 35% από το 2012 και το δολάριο εξακολουθεί να κερδίζει δύναμη έναντι ορισμένων βασικών νομισμάτων, αυξάνοντας περαιτέρω την τιμή που οι αλλοδαποί πρέπει να πληρώσουν για τα σπίτια του U. S.

Αυτοί οι παράγοντες καθιστούν πιο δύσκολο για τους ξένους να βάζουν τα μετρητά για τα σπίτια σε πόλεις που προτιμούν τη Νέα Υόρκη και το Σαν Φρανσίσκο. Όπως ανέφερε πρόσφατα η Wall Street Journal, περισσότεροι αλλοδαποί προσπαθούν να λάβουν δάνεια για αυτά τα ακίνητα, παρά τις προκλήσεις που προκύπτουν από το δανεισμό από τις τράπεζες του U. S. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ. Γιατί η πολυτελής ακίνητη περιουσία της Νέας Υόρκης είχε κακό έτος .

Πώς είναι διαφορετικός αγοραστής διαφορετικός

Για μη-U. Οι κάτοικοι της S. που επιθυμούν να κατέχουν ένα σπίτι επένδυσης, υπάρχουν ορισμένοι παράγοντες που πρέπει να εξεταστούν εάν εξετάζουν μια υποθήκη

1. Δεν Fannie και Freddie. Το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι ότι οι γίγαντες υποθηκών όπως οι Fannie Mae και Freddie Mac δεν θα αγοράσουν τα δάνεια τους από τον δανειστή. Δεδομένου ότι αυτές οι οντότητες κατέχουν ή εγγυώνται την πλειοψηφία των αμερικανικών στεγαστικών δανείων, αυτό θέτει τους επενδυτές σε ένα τσίμπημα. Για να περιπλέξουν περαιτέρω τα θέματα, πολλές τράπεζες είναι επιφυλακτικοί για τη διατήρηση τέτοιων υποθηκών στα δικά τους βιβλία, επειδή είναι πιο δύσκολο να εντοπιστούν οι παραβατικοί δανειολήπτες στο εξωτερικό.

2. Υψηλότερες τιμές υποθηκών. Πολλές τράπεζες, συμπεριλαμβανομένων ορισμένων ιδρυμάτων μεγάλου ονόματός τους, θα δανείζουν σε αλλοδαπούς που ζουν εκτός του Η.Π. Αντί να βασίζονται σε συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, προσφέρουν μη συμμορφούμενα δάνεια με τις δικές τους οδηγίες αναδοχής. Για παράδειγμα, η HSBC προσφέρει μέχρι και 3 εκατομμύρια δολάρια χρηματοδότησης σε διεθνείς επενδυτές με την απαιτούμενη τεκμηρίωση.

3. Μια μεγαλύτερη προκαταβολή. Αλλά εδώ είναι ο kicker: Θα χρειαστεί πιθανότατα να πληρώσετε πολύ υψηλότερη ελάχιστη προκαταβολή για να αντισταθμίσετε τον υψηλότερο πιστωτικό κίνδυνο. Οι δανειστές συνήθως σας ζητούν να διαθέσετε το 30% ή περισσότερο της τιμής πώλησης πριν από την παράταση του δανείου. Ενώ αυτό είναι πολλά μετρητά για να θέσει μπροστά, είναι πολύ ευκολότερο από την καταβολή όλων των μετρητών, πράγμα που είναι περίπου το ήμισυ των ξένων αγοραστές ακινήτων κάνουν.

4. Μια πιο σκληρή διαδικασία έγκρισης. Μια άλλη πτυχή που είναι διαφορετική για μη-U. Οι πολίτες της S. είναι ο έλεγχος εσόδων και πιστώσεων. Η διαδικασία είναι πιο περίπλοκη για όσους ζουν εκτός της χώρας, καθώς δεν διαθέτουν αμερικανικά φορολογικά έντυπα ή εγχώρια πιστωτική ιστορία. Οι δανειστές συνήθως ζητούν τραπεζικές δηλώσεις και φορολογικές δηλώσεις που κατατίθενται στη χώρα καταγωγής του αιτούντος.Αντί μιας πιστωτικής έκθεσης, θα ζητούν μερικές φορές δηλώσεις πιστωτικών καρτών αρκετών μηνών για να ερευνήσουν τις δανειοληπτικές σας συνήθειες.

5. Χρειάζεται περισσότερος χρόνος. Η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει πολύ περισσότερο από ό, τι θα αντιμετώπιζαν οι κάτοικοι, γεγονός που είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους έχει νόημα η εφαρμογή μέσω μιας τράπεζας που έχει παρουσία τόσο στην πατρίδα σας όσο και στις Η.Π.Α. να επιταχύνουν τη διαδικασία αναδοχής, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις επίσης να οδηγήσουν σε πιο ευνοϊκούς ρυθμούς από ό, τι άλλως θα δουν οι αλλοδαποί.

6. Φθηνότερες εναλλακτικές λύσεις All-Cash. Λαμβάνοντας υπόψη τα εμπόδια που συνεπάγεται η λήψη δανείου, πολλοί επενδυτές στο εξωτερικό αποφασίζουν να πληρώσουν μετρητά για κατοικίες. Όμως, καθώς οι τιμές αυξάνονται, περισσότεροι αρχίζουν να εξετάζουν πιο προσιτά τμήματα της χώρας.

Οι ξένοι επενδυτές αγόρασαν $ 102. 6 δισεκατομμύρια αστικά ακίνητα του Ηνωμένου Βασιλείου μεταξύ Απριλίου 2015 και Μαρτίου του 2016, μια πτώση μόλις πάνω από 1% από το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors. Ωστόσο, ο αριθμός των ιδιοτήτων που αγόρασαν στην πραγματικότητα αυξήθηκε κατά περίπου 3% κατά την ίδια περίοδο, γεγονός που υποδηλώνει ότι απορροφούν λιγότερο δαπανηρά σπίτια.

Ενώ η Νέα Υόρκη και η Καλιφόρνια παραμένουν δημοφιλείς θέσεις για αγορά ενός σπιτιού - μαζί αντιπροσωπεύουν το 19% των συναλλαγών στο εξωτερικό - όλο και περισσότερη δραστηριότητα λαμβάνει χώρα όπου οι ιδιότητες είναι φθηνότερες. Το 2015, η Φλώριδα αντιπροσώπευε το 22% των πωλήσεων σε ξένους αγοραστές, ενώ το Τέξας και η Αριζόνα αποτελούσαν το 10% και το 4% αντίστοιχα. (

Η κατώτατη γραμμή

Καθώς η χρηματιστηριακή αγορά συνεχίζει να παραπαίει, οι αλλοδαποί μη κάτοικοι συνεχίζουν να βλέπουν την αγορά ακινήτων των Η.Π.Α. ως ένα εξαιρετικό μέρος για να παρκάρετε τα χρήματά τους. Ωστόσο, τώρα που οι τιμές είναι σε άνοδο και το δολάριο παραμένει ισχυρό, περισσότεροι από αυτούς πρέπει να πάρουν χρηματοδότηση για να χτυπήσουν τα πιο ελκυστικά ακίνητα.