Η επένδυση σε ακίνητα που παράγουν εισόδημα συνεπάγεται δεδομένα αγοράς και βαθμό υποκειμενικότητας. Μία από τις σημαντικότερες υποθέσεις που πρέπει να κάνει ένας επενδυτής ακινήτων κατά την αποτίμηση ακινήτων είναι η επιλογή ενός κατάλληλου ποσοστού κεφαλαιοποίησης, το οποίο είναι το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης των ακινήτων, καθαρό από την εκτίμηση αξίας ή την απόσβεση.

Με απλά λόγια, είναι ο συντελεστής που εφαρμόζεται στα καθαρά λειτουργικά έσοδα για τον προσδιορισμό της παρούσας αξίας ενός ακινήτου.

- Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο που αναμένεται να παράγει καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) ύψους $ 1 εκατομμυρίου κατά τη διάρκεια του έτους, τα επόμενα δέκα χρόνια προεξοφλούνται με ποσοστό κεφαλαιοποίησης 14%, η αγοραία αξία του ακινήτου θα καθοριστεί σε $ 1, 000, 000 /. 14 = $ 7, 142, 857, όπου το καθαρό λειτουργικό εισόδημα διαιρούμενο με το συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης ισούται με την αγοραία αξία.

Η τιμή αγοράς 7, 142, 857 αντιπροσωπεύει μια καλή συμφωνία αν το ακίνητο πωλεί στα 6 δολάρια. 5 εκατομμύρια και θα ήταν κακή συμφωνία εάν η τιμή πώλησης είναι 8 εκατομμύρια δολάρια. Ο προσδιορισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι μια από τις βασικές μετρήσεις στην αποτίμηση μιας περιουσιακής αξίας περιουσίας. Υπάρχουν διάφορες μέθοδοι που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι επενδυτές για να βρουν ένα κατάλληλο ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Μέθοδος Εξόρυξης Αγοράς

Αυτή η μέθοδος προϋποθέτει ότι υπάρχουν τρέχοντα, άμεσα διαθέσιμα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης και πληροφορίες για τις τιμές πώλησης για συγκρίσιμες ιδιότητες παραγωγής εισοδήματος. Το πλεονέκτημα με τη μέθοδο εξόρυξης της αγοράς είναι ότι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης καθιστά την άμεση κεφαλαιοποίηση εισοδήματος πιο σημαντική.

AD:

Ο καθορισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι σχετικά απλός εδώ. Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής σκέφτεται να αγοράσει ένα πάρκινγκ που αναμένεται να αποφέρει $ 500.000 σε καθαρά λειτουργικά έσοδα. Στην περιοχή, υπάρχουν τρία υπάρχοντα συγκρίσιμα εισοδήματα που παράγουν ιδιότητες στάθμευσης.

1. Ο χώρος στάθμευσης 1 έχει καθαρό λειτουργικό εισόδημα $ 250.000 και τιμή πώλησης 3 εκατομμύρια δολάρια. Στην περίπτωση αυτή, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. Ο χώρος στάθμευσης 2 έχει καθαρό λειτουργικό εισόδημα $ 400, 000 και τιμή πώλησης $ 3. 95 εκατ. Ευρώ. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. Ο χώρος στάθμευσης 3 έχει καθαρό λειτουργικό εισόδημα $ 185.000 και τιμή πώλησης 2 εκατομμύρια δολάρια. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Με βάση τις υπολογιζόμενες τιμές για τα τρία αυτά συγκρίσιμα ακίνητα (8. 33, 10. 13 και 9. 25%), ένα συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης 9,4% θα αποτελούσε εύλογη εκπροσώπηση της αγοράς. Χρησιμοποιώντας αυτό το ποσοστό κεφαλαιοποίησης, ένας επενδυτής θα μπορούσε να καθορίσει την αγοραία αξία του ακινήτου. Η επενδυτική ευκαιρία στάθμευσης θα εκτιμηθεί με τη χρήση $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Μέθοδος δημιουργίας

Η μέθοδος δημιουργίας είναι λίγο πιο πολύπλοκη από τη μέθοδο εξαγωγής της αγοράς. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης επιτυγχάνεται συνδυάζοντας το επιτόκιο, το ποσοστό μη ρευστότητας (με το οποίο είναι μη ρευστό λόγω της φύσης των ακινήτων), την πριμοδότηση ανάκτησης και το ποσοστό κινδύνου.

Λαμβάνοντας υπόψη το επιτόκιο 4%, το ποσοστό μη ρευστότητας 1,5%, το ασφάλιστρο ανάκτησης 1,5% και το ποσοστό κινδύνου 2,5%, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης ενός ακινήτου θα ήταν αθροίζονται ως: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11. 5%. Εάν το καθαρό λειτουργικό εισόδημα ήταν $ 200, 000, η ​​αγοραία αξία του ακινήτου ήταν: $ 200, 000 /. 115 = $ 1, 739, 130.

Προφανώς, η εκτέλεση αυτού του υπολογισμού είναι πολύ απλή. Η πολυπλοκότητα έγκειται στην εκτίμηση ακριβών εκτιμήσεων για τα μεμονωμένα στοιχεία του ποσοστού κεφαλαιοποίησης, γεγονός που μπορεί να είναι δύσκολο. Το πλεονέκτημα της μεθόδου συσσώρευσης είναι ότι επιχειρεί να ορίσει και να μετρήσει με ακρίβεια μεμονωμένα στοιχεία ενός προεξοφλητικού επιτοκίου.

Μέθοδος ζώνης επένδυσης

Η μέθοδος της ζώνης επένδυσης απαιτεί τους πιο προηγμένους υπολογισμούς των τριών μεθόδων. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται χρησιμοποιώντας μεμονωμένα επιτόκια για ακίνητα που χρησιμοποιούν τόσο χρέους όσο και μετοχικούς πόρους. Το πλεονέκτημα της μεθόδου της ζώνης επένδυσης είναι ότι είναι το καταλληλότερο ποσοστό κεφαλαιοποίησης για τις χρηματοδοτούμενες επενδύσεις σε ακίνητα.

Το πρώτο βήμα είναι να υπολογίσετε έναν παράγοντα βυθιζόμενου κεφαλαίου. Αυτό είναι το ποσοστό που πρέπει να αφεθεί κάθε περίοδο για να έχουμε ένα συγκεκριμένο ποσό σε ένα μελλοντικό χρονικό σημείο. Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο με καθαρό λειτουργικό εισόδημα $ 950.000 χρηματοδοτείται κατά 50%, χρησιμοποιώντας το χρέος με επιτόκιο 7% που αποσβένεται για 15 χρόνια. Τα υπόλοιπα πληρώνονται με ίδια κεφάλαια με απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης 10%. Ο συντελεστής βυθιζόμενου κεφαλαίου υπολογίζεται ως:

Επιτόκιο / 12 μήνες

{1 + (επιτόκιο / 12 μήνες)]

# χρόνια x 12 μήνες

Συνδέοντας τους αριθμούς, παίρνουμε:

. 07/12

{[1 + (. 07/12)]
15x12 ^{} - 1} Αυτό υπολογίζεται στο. 003154 το μήνα. Ετησίως, το ποσοστό αυτό:. 003154 x 12 μήνες = 0. 0378. Το επιτόκιο με το οποίο πρέπει να καταβληθεί ο δανειστής ισούται με αυτό το συντελεστή αχρησιμοποίητου κεφαλαίου συν το επιτόκιο. Σε αυτό το παράδειγμα, το ποσοστό αυτό είναι:. 07 +. 0378 = 10. 78%, ή. 1078.

Έτσι, ο σταθμισμένος μέσος όρος ή ο συνολικός συντελεστής κεφαλαιοποίησης, με τη χρήση του βάρους 50% για το χρέος και του 50% για τα ίδια κεφάλαια, είναι: (5 x 1078) + (5 x 10) = 10 39%. Ως αποτέλεσμα, η αγοραία αξία του ακινήτου θα ήταν: $ 950.000 /. 1039 = $ 9, 143, 407.

Η κατώτατη γραμμή
Αυτές οι μέθοδοι έχουν σχεδιαστεί ειδικά για ιδιότητες παραγωγής εισοδήματος όπως πολυκατοικίες, εμπορικές και βιομηχανικές ιδιότητες. Πρέπει να σημειωθεί ότι αυτές οι μέθοδοι δεν είναι κατάλληλες για ιδιότητες που καταλαμβάνουν οι ιδιοκτήτες. ^{Η εικασία για την αξία μιας ιδιοκτησίας που παράγει εισόδημα μπορεί να οδηγήσει σε ανακριβείς εκτιμήσεις και αποτυχημένες επενδύσεις. Η επιλογή ενός κατάλληλου ποσοστού κεφαλαιοποίησης αυξάνει την ακρίβεια μιας αξιολόγησης και επομένως τη δυνατότητα επιλογής καλών επενδύσεων σε ακίνητα που δημιουργούν εισόδημα.(999),} Οι απλοί τρόποι να επενδύσουν στην ακίνητη περιουσία

και

Οι βασικοί λόγοι για να επενδύσουν στην ακίνητη περιουσία

.)