10 συμβουλές για να πάρει μια δίκαιη τιμή σε ένα σπίτι

10 συμβουλές Για να πάρει μια δίκαιη τιμή σε ένα σπίτι

Όλοι οι οικοδεσπότες έχουν ένα κοινό πράγμα: δεν θέλουν να εξαπατηθούν. Στη σημερινή ολοένα και πιο αφρώδη αγορά κατοικίας - οι πωλήσεις των υπαρχουσών κατοικιών αυξήθηκαν σε εποχικά διορθωμένες 5. 46 εκατομμύρια το Δεκέμβριο του 2015, 7,7% πάνω από το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors - είναι ιδιαίτερα σημαντικό να βεβαιωθείτε ότι έχετε σωστή τιμή.

(Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού, δείτε: Ένας οδηγός για την αγορά ενός σπιτιού στο Ηνωμένο Βασίλειο )

Θα είναι πιο δύσκολο από ποτέ μέχρι τώρα. Ο γενικός οικονομολόγος της NAR, Lawrence Yun, λέει ότι ο Δεκέμβριος έκλεισε το καλύτερο έτος των υφιστάμενων πωλήσεων (5,26 εκατομμύρια) από το 2006 (6,48 εκατομμύρια). Ένα άλλο σημάδι της αυξανόμενης αύξησης των στεγαστικών δανείων: Ο Σύνδεσμος Τραπεζών Στεγαστικών Δανείων ανέφερε ότι ο όγκος των αιτήσεων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 8,8% σε εποχιακή βάση στα τέλη Ιανουαρίου 2016, καθώς τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων μειώθηκαν (βλ. Η αύξηση των επιτοκίων επηρεάζει τις υποθήκες ).

Αλλά από πού γνωρίζετε αν παίρνετε μια δίκαιη συμφωνία - ακόμη και σε μια στενή αγορά - πριν κάνετε μια προσφορά; Δείτε πώς μπορείτε να αξιολογήσετε την τιμή του κάθε σπιτιού, ώστε να μπορείτε να κάνετε μια σωστή επενδυτική απόφαση.

Μάθετε αυτές τις συμβουλές

  • Έρευνα που πωλήθηκε πρόσφατα, συγκρίσιμες ιδιότητες
    Μια παρόμοια ιδιοκτησία είναι αυτή που είναι παρόμοια σε μέγεθος, κατάσταση, γειτονιά και ανέσεις. Ένας μονοκατοικία με 1 ορόσημο, που έχει πρόσφατα ανακαινιστεί, με ένα στεγασμένο γκαράζ, έχει περίπου 1, 200 τετραγωνικά πόδια, θα πρέπει να παρατίθεται περίπου στην ίδια τιμή με ένα παρόμοιο σπίτι με 1, 200 τετραγωνικά πόδια στην ίδια γειτονιά. Τούτου λεχθέντος, μπορείτε επίσης να αποκτήσετε πολύτιμες πληροφορίες εξετάζοντας πώς το ακίνητο που σας ενδιαφέρει συγκρίνει την τιμή με διαφορετικά ακίνητα. Είναι πολύ λιγότερο ακριβό από τις μεγαλύτερες ή ωραιότερες ιδιότητες; Είναι ακριβότερο από τις μικρότερες ή λιγότερο ελκυστικές ιδιότητες; Ο κτηματομεσίτης σας είναι η καλύτερη πηγή ακριβών και ενημερωμένων πληροφοριών για συγκρίσιμες ιδιότητες (γνωστές και ως "comps"). Μπορείτε επίσης να δείτε τα comps που βρίσκονται επί του παρόντος σε μεσεγγύηση, πράγμα που σημαίνει ότι η ιδιοκτησία έχει αγοραστή αλλά η πώληση δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμα.

  • Ελέγξτε τις συγκρίσιμες ιδιότητες που βρίσκονται στην αγορά
    Στην περίπτωση αυτή, μπορείτε πραγματικά να επισκεφθείτε άλλα σπίτια και να πάρετε μια αληθινή αίσθηση του μεγέθους, της κατάστασης και των ανέσεων σε σύγκριση με την ιδιοκτησία σας «σκέφτεστε να αγοράσετε. Στη συνέχεια, μπορείτε να συγκρίνετε τις τιμές και να δείτε τι φαίνεται δίκαιο. Οι λογικοί πωλητές γνωρίζουν ότι πρέπει να τιμολογούν τις ιδιότητές τους με όμοια με τις συγκρίσιμες στην αγορά, αν θέλουν να είναι ανταγωνιστικοί.

  • Δείτε τα συγκρίσιμα που ήταν πρόσφατα στην αγορά, αλλά δεν πωλούνταν
    Εάν το σπίτι που σκέφτεστε να αγοράσετε είναι τιμές παρόμοια με τα σπίτια που έχουν αποσυρθεί από την αγορά επειδή δεν πωλούσαν, το ακίνητο που «εξετάζοντας μπορεί να είναι υπερτιμημένο.Επίσης, αν υπάρχουν πολλές παρόμοιες ιδιότητες στην αγορά, οι τιμές θα πρέπει να είναι χαμηλότερες, ειδικά εάν αυτές οι ιδιότητες είναι κενές. Ελέγξτε τον απούλητο δείκτη απογραφής για πληροφορίες σχετικά με την τρέχουσα προσφορά και ζήτηση στην αγορά κατοικίας. Αυτός ο δείκτης επιχειρεί να μετρήσει πόσο καιρό θα χρειαστεί να πωληθούν όλα τα σπίτια που κυκλοφορούν επί του παρόντος, δεδομένου του ποσοστού πώλησης των κατοικιών.

  • Εξετάστε τις συνθήκες της αγοράς και τα ποσοστά αξιολόγησης στην περιοχή
    Έχουν αυξηθεί οι τιμές πρόσφατα ή μειώνονται; Σε μια αγορά πωλητή, τα ακίνητα θα είναι πιθανώς κάπως υπερτιμημένα, και στην αγορά ενός αγοραστή, οι ιδιότητες είναι κατάλληλες να υποτιμηθούν. Όλα εξαρτώνται από το πού βρίσκεται αυτή τη στιγμή η αγορά στην καμπύλη του boom-and-bust. Ακόμη και σε μια αγορά πωλητή, οι ιδιότητες μπορεί να μην είναι υπερτιμημένες αν η αγορά βρίσκεται στην άνοδο και όχι κοντά στην κορυφή της. Αντίστροφα, οι ιδιότητες μπορούν να υποτιμηθούν ακόμη και σε μια αγορά αγοραστή αν οι τιμές έχουν αρχίσει να μειώνονται μόλις πρόσφατα. Φυσικά, μπορεί να είναι δύσκολο να δείτε τις κορυφές και τις κοιλάδες έως ότου είναι ιστορικό. Επίσης, εξετάστε την επίδραση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και της αγοράς εργασίας στην οικονομία. (Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε 4 βήματα για την επίτευξη υποθήκης ).

  • Αγοράζετε μια ιδιοκτησία προς πώληση από ιδιοκτήτη;
    Το ακίνητο πώλησης ανά ιδιοκτήτη (FSBO) θα πρέπει να μειώνεται ώστε να αντικατοπτρίζει το γεγονός ότι δεν υπάρχει προμήθεια αντιπροσώπου 6% (κατά μέσο όρο) του πράκτορα πωλητή, κάτι που πολλοί πωλητές δεν λαμβάνουν υπόψη κατά τον καθορισμό των τιμών τους . Ένα άλλο πιθανό πρόβλημα με τα FSBOs είναι ότι ο πωλητής μπορεί να μην είχε καθοδήγηση ενός πράκτορα για να καθορίσει μια λογική τιμή στην πρώτη θέση ή μπορεί να ήταν τόσο δυσαρεστημένος με την πρόταση ενός πράκτορα για να αποφασίσει να το πάει μόνο του. Σε οποιαδήποτε από αυτές τις καταστάσεις, η ιδιοκτησία μπορεί να είναι υπερτιμημένη.

  • Ποια είναι η αναμενόμενη εκτίμηση για την περιοχή;
    Οι μελλοντικές προοπτικές για τη γειτονιά σας μπορεί να επηρεάσουν την τιμή. Εάν σχεδιαστεί θετική εξέλιξη, όπως η κατασκευή μεγάλου εμπορικού κέντρου, η επέκταση του ελαφρού σιδηροδρόμου στη γειτονιά ή μια μεγάλη νέα εταιρεία που μετακομίζει στην περιοχή, οι προοπτικές της μελλοντικής οικιακής εκτίμησης φαίνονται καλές. Ακόμη και οι μικρές εξελίξεις όπως το σχέδιο για την προσθήκη περισσότερων δρόμων ή η κατασκευή ενός νέου σχολείου μπορεί να είναι ένα καλό σημάδι. Από την άλλη πλευρά, αν τα καταστήματα παντοπωλείων και τα πρατήρια καυσίμων κλείνουν, η τιμή κατοικίας θα πρέπει να είναι χαμηλότερη για να αντικατοπτρίζει αυτό, και θα πρέπει πιθανώς να επανεξετάσετε τη μετάβαση στην περιοχή. Η ανάπτυξη νέων κατοικιών μπορεί να γίνει είτε με τον τρόπο - μπορεί να σημαίνει ότι η περιοχή είναι ζεστή και είναι πιθανό να είναι σε υψηλή ζήτηση στο μέλλον, αυξάνοντας την αξία του σπιτιού σας ή μπορεί να οδηγήσει σε πλεόνασμα στέγης, από όλα τα σπίτια στην περιοχή.
  • Ποια είναι η γνώμη του πράκτορά σας;
    Χωρίς να αναλύει κανείς τα δεδομένα, ο κτηματομεσίτης σας μπορεί να έχει μια καλή αίσθηση στο έντερο (χάρη στην εμπειρία του) για το εάν το ακίνητο έχει τιμολογηθεί σωστά ή όχι και ποια είναι η δίκαιη τιμή προσφοράς.
  • Η τιμή σας κοστίζει ;
    Εάν δεν είστε ευχαριστημένοι με την ιδιοκτησία, η τιμή δεν θα φανεί ποτέ δίκαιη, ακόμα κι αν έχετε μια συμφωνία. Ακόμα κι αν πληρώνετε λίγο πάνω από την αγοραία αξία για ένα σπίτι που αγαπάτε, στο τέλος, δεν θα σας ενδιαφέρει πραγματικά.

  • Δοκιμή των υδάτων
    Ακόμη και σε μια αγορά πωλητή, μπορείτε πάντα να προσφέρετε χαμηλότερη τιμή στη λίστα μόνο για να δείτε πώς αντιδρά ο πωλητής. Μερικοί πωλητές παρουσιάζουν ιδιότητες για τη χαμηλότερη τιμή που είναι διατεθειμένοι να πάρουν επειδή δεν θέλουν να διαπραγματευτούν, ενώ άλλοι καταγράφουν τα σπίτια τους για υψηλότερα από όσα αναμένουν να κερδίσουν επειδή αναμένουν να διαπραγματευτούν προς τα κάτω ή θέλουν να δουν αν κάποιος θα κάνει μια προσφορά στην υψηλότερη τιμή. Εάν ο πωλητής δεχθεί την τιμή σας ή αντίθετα, θα λάβετε μια ένδειξη ότι το ακίνητο πιθανότατα δεν αξίζει αυτό που αναφέρθηκε και έχετε μια καλή πιθανότητα να πάρει μια δίκαιη συμφωνία. Από την άλλη πλευρά, ορισμένοι πωλητές ενδέχεται να υποβαθμίζουν τις ιδιότητές τους με την ελπίδα να δημιουργήσουν μεγάλο ενδιαφέρον και να πυροδοτήσουν έναν πόλεμο υποβολής προσφορών. Σε αντίθεση με το eBay, ωστόσο, ο πωλητής δεν χρειάζεται να πουλήσει απλώς στον πλειοδότη: οι πωλητές μπορούν να απορρίψουν όλες τις προσφορές που δεν ανταποκρίνονται στις προσδοκίες τους. Αν έχετε τοποθετήσει την καρδιά σας στο ακίνητο, προειδοποιήστε ότι ορισμένοι πωλητές ενδέχεται να προσβληθούν από τις προσφορές χαμηλής ταχύτητας και να αρνηθούν να συνεργαστούν μαζί σας αν επιλέξετε να χρησιμοποιήσετε μια τέτοια τακτική. Επίσης, όταν προσφέρετε λιγότερη από την τιμή καταλόγου, μπορεί να αυξήσετε τον κίνδυνο να σας ξεπεράσει κάποιος άλλος αγοραστής. (Για στρατηγικές που θα σας βοηθήσουν να βγείτε στην κορυφή σε οποιαδήποτε διαπραγμάτευση, διαβάστε το Master the Art of Negotiation .

  • Αποκτήστε μια εκτιμώμενη αξία και μια επιθεώρηση στο σπίτι
    , ο δανειστής θα έχει μια αξιολόγηση του ακινήτου (συνήθως με δικά σας έξοδα) για την προστασία των οικονομικών συμφερόντων του. Ο δανειστής θέλει να σιγουρευτεί ότι εάν σταματήσετε να κάνετε τις πληρωμές υποθηκών σας, θα είναι σε θέση να πάρει ένα λογικό ποσό των χρημάτων του όταν επιστρέψει στο σπίτι σας. Εάν η αξιολόγηση έρχεται σε πολύ λιγότερο από την τιμή προσφοράς σας, ίσως να μην έχετε μια δίκαιη συμφωνία. Στην πραγματικότητα, ο δανειστής μπορεί να μην σας αφήσει να αγοράσετε το σπίτι εκτός αν ο πωλητής είναι πρόθυμος να φέρει την τιμή κάτω. Μια επιθεώρηση στο σπίτι, η οποία ολοκληρώνεται μετά τη σύναψη σύμβασης, θα σας δώσει επίσης έναν τρόπο να μετρήσετε την τιμή προσφοράς σας. Εάν το σπίτι χρειάζεται πολλές δαπανηρές επισκευές, θα θελήσετε να ζητήσετε από τον πωλητή να πραγματοποιήσει τις επισκευές για εσάς ή να μειώσει την τιμή αγοράς, ώστε να μπορείτε να τις κάνετε μόνοι σας. ( Χρειάζεστε μια Αρχική Επιθεώρηση; )

Οδηγός: Πώς να αγοράσετε το πρώτο σας σπίτι

Η κατώτατη γραμμή

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, είναι σημαντικό για να κατανοήσετε τον τρόπο τιμολόγησης των σπιτιών, ώστε να μπορείτε να κάνετε μια καλή επένδυση και να φτάσετε σε μια δίκαιη συμφωνία με τον πωλητή. Χρησιμοποιώντας αυτές τις συμβουλές, θα είστε σε θέση να κάνετε μια σίγουρη και καλά ενημερωμένη προσφορά σε οποιοδήποτε σπίτι σε οποιαδήποτε αγορά.