Για πολλούς ανθρώπους, τα σπίτια τους είναι τα μεγαλύτερα προτερήματά τους - αυτά που μπορεί να σχεδιάσουν για να πουλήσουν κάποια μέρα να μετακομίσουν σε άλλο μέρος της χώρας, να αναβαθμίσουν σε μεγαλύτερο σπίτι ή να βοηθήσουν στη συνταξιοδότηση. Εάν δεν έχετε πουλήσει ένα σπίτι τα τελευταία χρόνια, ίσως να μην συνειδητοποιήσετε ότι οι αναθεωρήσεις του φορολογικού κώδικα θα μπορούσαν να επηρεάσουν πόσο καταλήγετε μετά την πώληση. Μάθετε πώς οι πιο πρόσφατοι φορολογικοί νόμοι θα σας επηρεάσουν εάν αποφασίσετε να μετακινήσετε.

->

Οι Παλινοί Κανόνες
Κατά το παρελθόν, οι πωλητές θα μπορούσαν να αναβάλουν τους φόρους υπεραξίας για όλα τα προηγούμενα κέρδη, ανεξάρτητα από το μέγεθος τους, εφόσον πληρούσαν τις ακόλουθες δύο απαιτήσεις:

• σπίτι αντικατάστασης που κοστίζει περισσότερο από το ποσό που εισπράχθηκε για το σπίτι που πωλήθηκε.
• Αγόρασε την αντικατάσταση εντός δύο ετών πριν ή δύο χρόνια μετά την ημερομηνία της πώλησης.

Για παράδειγμα, υποθέστε ότι είχατε αγοράσει ένα σπίτι για $ 200, 000 και το πουλήσατε σε πέντε χρόνια για $ 300, 000. Όσο αγοράζετε ένα άλλο μέσα σε δύο χρόνια για τουλάχιστον $ 300, 000, μπορείτε να αποφύγετε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για το κέρδος $ 100, 000. Επιπλέον, θα μπορούσατε να συνεχίσετε αυτή τη διαδικασία κάθε χρόνο, ενδεχομένως να δημιουργήσετε ένα απεριόριστο ποσό από τα φορολογικά κέρδη. Στη συνέχεια, όταν πέθατε, το κέρδος θα μπορούσε να καταστραφεί εξαιτίας της αύξησης της βάσης για τους δικαιούχους σας.

Επιπλέον, ένας πωλητής που είχε φτάσει την ηλικία των 55 ετών θα μπορούσε να αποκλείσει μόνιμα μέχρι και τα $ 125, 000 κέρδη χωρίς να αγοράσει άλλη κατοικία.

Οι νέοι κανονισμοί

Στις 6 Μαΐου 1997 τέθηκε σε ισχύ ο νόμος περί φοροαπαλλαγής του 1997. Η πράξη απομάκρυνε τη συνεχή απεριόριστη απόσβεση των κερδών και την αντικατέστησε με ανώμαλες εξαιρέσεις.

Οι ενιαίοι φορολογούμενοι μπορούν τώρα να αποκλείσουν έως και 250.000 δολάρια κέρδη από την πώληση του σπιτιού τους. Τα παντρεμένα ζευγάρια που αρχειοθετούν από κοινού μπορούν να εξαιρέσουν 500.000 δολάρια από το φορολογητέο εισόδημά τους. Η ηλικία δεν είναι παράγοντας και δεν χρειάζεται να αγοράσετε ένα σπίτι αντικατάστασης. Αφού λάβετε τον αποκλεισμό, μπορείτε να αγοράσετε ένα λιγότερο ακριβό σπίτι ή ακόμα να νοικιάσετε ένα. Ακόμα καλύτερα, το IRS θα σας επιτρέψει να χρησιμοποιήσετε τον αποκλεισμό κάθε φορά που θα πουλάτε την κύρια κατοικία σας.
Υπάρχουν δύο κανόνες:

Πρέπει να είστε κύριος και να χρησιμοποιείτε το σπίτι ως την κύρια κατοικία σας για τουλάχιστον δύο από τα προηγούμενα πέντε χρόνια.

Δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον αποκλεισμό κατά τα δύο προηγούμενα έτη.

• Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένα παντρεμένο ζευγάρι είχε αγοράσει το σπίτι πριν από οκτώ χρόνια για $ 200, 000 και ζούσε εκεί κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Τώρα είναι έτοιμοι να πουλήσουν για $ 450.000 και να μετακομίσουν σε ένα μεγαλύτερο σπίτι που κοστίζει $ 400.000 σε ένα λιγότερο ακριβό μέρος της χώρας για να φιλοξενήσει την επεκτατική οικογένειά τους. Λόγω του αποκλεισμού, δεν θα πρέπει να πληρώνουν φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για το κέρδος $ 250, 000.
• Ας δούμε 20 χρόνια στο μέλλον, όταν το ζευγάρι θέλει να συνταξιοδοτηθεί και να μειωθεί σε ένα condo. Πουλάζουν το μεγάλο σπίτι τους για $ 1 εκατομμύριο και αγοράζουν ένα condo για $ 750, 000.Θα έχουν κέρδος κεφαλαίου ύψους 600.000 δολαρίων (1 εκατομμύριο δολάρια - 400.000 δολάρια) για την πώληση κατοικίας. Ωστόσο, θα πρέπει να πληρώσουν μόνο φόρο για $ 100, 000 κέρδος λόγω του αποκλεισμού των 500.000 δολαρίων. Μπορούν να χρησιμοποιήσουν τα 250.000 δολάρια σε μετρητά που παραμένουν αφού αγοράσουν το condo με οποιονδήποτε τρόπο επιθυμούν.

Πρόσθετοι βαθμοί

Τα απαιτούμενα δύο χρόνια ιδιοκτησίας και χρήσης κατά τη διάρκεια της πενταετούς περιόδου που λήγει την ημερομηνία της πώλησης δεν χρειάζεται να είναι συνεχής. Επομένως, εάν νοικιάσατε το σπίτι σας κατά τη διάρκεια του πρώτου, του τρίτου και του πέμπτου έτους ιδιοκτησίας, αλλά ζούσατε για δεύτερη και τέταρτη χρονιά, θα μπορούσατε να συνεχίσετε τον αποκλεισμό.

Επιπλέον, υπάρχουν εξαιρέσεις από τον κανόνα κατοχής δύο ετών. Αυτά περιλαμβάνουν: αναπηρία, καταδίκη και διαζύγιο.
Αν ο αποκλεισμός σβήσει όλο το κέρδος σας, δεν χρειάζεται να αναφέρετε την πώληση στην φορολογική σας δήλωση. Διαφορετικά, πρέπει να καταθέσετε τη συναλλαγή στο Πρόγραμμα Δ. Και στις δύο περιπτώσεις, βεβαιωθείτε ότι διατηρείτε όλα τα αρχεία για τουλάχιστον τρία χρόνια.

Μην νομίζετε ότι μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτόν τον αποκλεισμό μόνο αν έχετε μια μονοκατοικία, ένα παραδοσιακό σπίτι. Η πράξη ισχύει για κάθε κατοικία που θεωρείτε την πρωτεύουσα κατοικία σας, όπως:

Houseboat

Condo ή αρχοντικό

• Συνεταιριστικό διαμέρισμα
• Κινητό σπίτι
• Πώς να μειώσετε τον φόρο
• ο φόρος επί του κέρδους των $ 250.000 ($ 500.000 για τους κοινούς φορολογικούς καταλόγους) είναι σημαντικός, ίσως να μην αρκεί για να αντισταθμιστεί πλήρως το κέρδος ορισμένων πωλητών. Υπάρχουν μερικά πράγματα που μπορείτε να κάνετε για να αυξήσετε το κόστος σας και να μειώσετε τη φορολογική σας υποχρέωση.

Πηγαίνετε πίσω από τα αρχεία σας για να μάθετε εάν είχατε άλλα επιτρεπόμενα έξοδα, όπως:
Τέλη διακανονισμού ή έξοδα κλεισίματος όταν αγοράσατε το σπίτι

Φόροι ακινήτων που ο πωλητής χρωστάει αλλά για τον οποίο πληρώσατε και δεν έχουν επιστραφεί

• Βελτιώσεις στο σπίτι, όπως νέα στέγη ή προσθήκη χώρου
• Η κατώτατη γραμμή
• Τέλος, κοιτάξτε τις άλλες επενδύσεις σας. Διαθέτετε μετοχές, ομόλογα ή άλλα ακίνητα που αξίζουν λιγότερο από αυτά που πληρώσατε για αυτά; Θα μπορούσατε να τα πουλήσετε και να χρησιμοποιήσετε τις απώλειες για να αντισταθμίσετε το κεφαλαιουχικό κέρδος από την πώληση στο σπίτι.