Συνήθως, οι αγοραστές χρησιμοποιούν μια υποθήκη για τη χρηματοδότηση του μεγαλύτερου μέρους της αγοράς.

Αλλά μερικές φορές υπάρχει ένας εναλλακτικός τρόπος για να αγοράσετε ένα σπίτι: μια συμφωνία rent-to-own, που ονομάζεται επίσης μίσθωση ή μίσθωση-δική. Όταν οι αγοραστές υπογράφουν αυτό το είδος σύμβασης, συμφωνούν να νοικιάσουν το σπίτι για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα πριν ασκήσουν μια επιλογή για την αγορά του ακινήτου όταν ή πριν τη λήξη της μίσθωσης.

Δεν είναι ένας συνηθισμένος τρόπος αγοράς ενός ακίνητου και η επιλογή των ιδιοτήτων ενοικίασης προς δική του είναι μικρή σε σύγκριση με την επιλογή ακινήτων που διατίθενται αποκλειστικά για μίσθωση ή πώληση. Επιπλέον, οι συμβάσεις ενοικίου-ιδιοκτησίας τείνουν να ευνοούν τον ιδιοκτήτη / ιδιοκτήτη και να θέτουν σε μειονεκτική θέση τους ενοικιαστές.

Δείτε πώς λειτουργεί το ενοίκιο και ποια είναι η καλή επιλογή για έναν πιθανό ιδιοκτήτη σπιτιού.

Πώς λειτουργεί το Rent-to-Own

Σε συμφωνία ενοικίασης-ιδιοκτησίας, οι πιθανοί αγοραστές παίρνουν αμέσως να μετακομίσουν σε ένα σπίτι. Ενώ πολλά κράτη έχουν τους δικούς τους κανονισμούς και δεν υπάρχουν δύο συμβάσεις rent-to-own, κάποιος με σύμβαση ενοικίασης-ιδιοκτησίας τυπικά μισθώνει το ακίνητο για καθορισμένο χρονικό διάστημα (συνήθως ένα έως τρία έτη), μετά τον οποίο ή μπορεί να αγοράσει το σπίτι από τον πωλητή. Δεν είναι τόσο απλό όσο πληρώνετε ενοίκιο για τρία χρόνια και στη συνέχεια αγοράζετε το σπίτι: Ορισμένοι όροι και προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται, σύμφωνα με τη σύμβαση.

- Σε περίπτωση συμφωνίας ενοικίου προς ιδιώτη, ο δυνητικός αγοραστής πληρώνει στον πωλητή μια εφάπαξ, συνήθως μη επιστρεπτέα, προμήθεια μίσθωσης που ονομάζεται χρηματικό δικαίωμα προαίρεσης ή προαιρετική αντιπαροχή. Όπως και με τις επιλογές μετοχών, αυτό του δίνει την ευκαιρία να αγοράσει το σπίτι στο μέλλον. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ορισμένες συμβάσεις (συμβάσεις μίσθωσης-επιλογής) δίνουν στον δυνητικό αγοραστή το

δικαίωμα αλλά όχι την υποχρέωση για αγορά όταν λήξει η μίσθωση. Εάν αποφασίσει να μην αγοράσει το ακίνητο στο τέλος της μίσθωσης, η επιλογή απλώς λήγει. Εάν η διατύπωση είναι "μίσθωση-αγορά," χωρίς τη λέξη "επιλογή", ο αγοραστής θα μπορούσε νομικά να υποχρεωθεί να αγοράσει το ακίνητο στο τέλος της μίσθωσης. Η διευκρίνιση της διατύπωσης είναι ένας από τους πολλούς λόγους που οι αγοραστές πρέπει να έχουν υπογράψει το συμβόλαιο από έναν πληρεξούσιο ακινήτων προτού συμφωνήσουν σε αυτό. Το μέγεθος της επιλογής είναι διαπραγματεύσιμο. Δεν υπάρχει κανονική τιμή. Συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 2,5% και 7% (3% είναι κοινή) της τιμής αγοράς. Σε ορισμένες συμβάσεις (αλλά όχι όλες), το σύνολο ή μέρος των χρημάτων επιλογής μπορεί να εφαρμοστεί στην τιμή αγοράς κατά το κλείσιμο. Αυτή είναι μια πολύτιμη ρήτρα.Σκεφτείτε ότι αν ένα σπίτι έχει τιμή αγοράς $ 200, 000 και μια προμήθεια 7%, ο αγοραστής θα χρειαστεί να πληρώσει $ 14, 000 μπροστά. Αυτό είναι πολύ λιγότερο από τα $ 40, 000 (το μέγεθος της πρότυπης προκαταβολής 20%) που θα κάνετε εάν αγοράσετε ολοκληρωτικά. Τιμή αγοράς:

Η επαφή θα καθορίσει πότε και πώς θα καθοριστεί η τιμή αγοράς της κατοικίας. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν για την τιμή αγοράς κατά την υπογραφή της σύμβασης - συχνά σε ή υψηλότερη από την τρέχουσα αγοραία αξία. Σε άλλες περιπτώσεις, ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν να καθορίσουν την τιμή κατά τη λήξη της μίσθωσης, με βάση την αγοραία αξία σε αυτό το μελλοντικό χρονικό σημείο. Πολλοί αγοραστές προτιμούν να "κλειδώσουν" την τιμή αγοράς, ει δυνατόν, ειδικά σε αγορές στις οποίες οι τιμές των κατοικιών μπορεί να αυξάνονται.

Ενοικίαση: Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, ο δυνητικός αγοραστής πληρώνει στον πωλητή συγκεκριμένο ποσό μισθώματος, συνήθως κάθε μήνα. Σε πολλές συμβάσεις, ένα ποσοστό κάθε μηνιαίας πληρωμής ενοικίου, που ονομάζεται πίστωση ενοικίου, εφαρμόζεται στην τιμή αγοράς. Για παράδειγμα, υποθέστε ότι η σύμβαση δηλώνει ότι ο αγοραστής θα πληρώσει $ 1, 200 κάθε μήνα για ενοίκιο, και ότι το 25% αυτής θα πιστωθεί στην αγορά. Εάν η διάρκεια της μίσθωσης είναι τρία χρόνια, ο αγοραστής θα κερδίσει πίστωση $ 10, 800 για ενοικίαση ($ 1, 200 x 0,25 = $ 300, $ 300 x 36 μηνών = $ 10, 800). Ο συντελεστής σε αυτές τις πιστώσεις κάνει συχνά τις μηνιαίες πληρωμές ελαφρώς υψηλότερες από το "επιτόκιο" για τακτικά ενοίκια. Για τον αγοραστή, ενεργούν ως προκαταβολές στο ακίνητο. για τον πωλητή, ενεργούν ως αποζημίωση για την παραλαβή του ακινήτου από την αγορά.

Συντήρηση: Ανάλογα με τους όρους της σύμβασης, ο δυνητικός αγοραστής μπορεί να είναι υπεύθυνος για τη διατήρηση του ακινήτου και την πληρωμή για οποιεσδήποτε επισκευές, αμοιβές ένωσης ιδιοκτητών σπιτιών, φόρους ακίνητης περιουσίας και ασφάλιση. Επειδή ο πωλητής είναι τελικά υπεύθυνος για τέλη σύνδεσης, φόρους και ασφάλειες (εξακολουθεί να είναι το σπίτι του, τελικά), ο πωλητής μπορεί να επιλέξει να καλύψει αυτά τα έξοδα. Ακόμη και στην περίπτωση αυτή, ο αγοραστής εξακολουθεί να χρειάζεται ασφαλιστήριο συμβόλαιο ενοικιαστή για την κάλυψη ζημιών σε προσωπική ιδιοκτησία και κάλυψη της ευθύνης αν κάποιος τραυματιστεί ενώ βρίσκεται στο σπίτι ή ο αγοραστής τραυματίζει τυχαία κάποιον.

Βεβαιωθείτε ότι οι απαιτήσεις συντήρησης και επισκευής καθορίζονται στη σύμβαση. Η διατήρηση της ιδιοκτησίας - το κούρεμα του χλοοτάπητα, η σκαπάνη των φύλλων και ο καθαρισμός των υδρορροών - είναι πολύ διαφορετική από την αντικατάσταση μιας κατεστραμμένης οροφής. Αγορά του ακινήτου:

Εάν ο πιθανός αγοραστής αποφασίσει να μην αγοράσει το ακίνητο (ή δεν είναι σε θέση να εξασφαλίσει χρηματοδότηση) στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, το δικαίωμα λήγει. Ο αγοραστής χάνει όλα τα κεφάλαια που έχουν καταβληθεί έως τότε, συμπεριλαμβανομένου του χρηματικού ποσού και του τυχόν ποσού της πίστωσης ενοικίου. Εάν ο αγοραστής δεν μπορεί να αγοράσει το ακίνητο αλλά έχει νομική υποχρέωση να (όπως αναφέρεται στη σύμβαση) μπορεί να κινηθεί νομική διαδικασία.

Εάν ο αγοραστής επιθυμεί να αγοράσει το ακίνητο, συνήθως υποβάλλει αίτηση χρηματοδότησης (δηλαδή υποθήκη) και πληρώνει πλήρως τον πωλητή.Σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, ένα ορισμένο ποσοστό του δικαιώματος προαίρεσης και του μισθώματος που καταβάλλεται μπορεί να αφαιρεθεί από την τιμή αγοράς. Η συναλλαγή ολοκληρώνεται κατά το κλείσιμο και ο αγοραστής γίνεται ιδιοκτήτης σπιτιού. Όταν είναι η ενοικίαση σε δικά σπίτια μια καλή ιδέα;

Μια συμφωνία rent-to-own μπορεί να είναι μια εξαιρετική επιλογή για όσους θέλουν ένα σπίτι αλλά δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για υποθήκη ή δεν είναι έτοιμοι για δέσμευση ιδιοκτησίας.

Για παράδειγμα, μπορεί να έχετε ένα κακό πιστωτικό αποτέλεσμα - ένα που είναι κάτω από 620, το ελάχιστο ελάχιστο που θα δεχτούν μερικοί δανειστές - αλλά οι περιστάσεις που εξάντλησαν αυτό το σκορ είναι πίσω από εσάς και έχετε βελτιώσει σταθερά από τότε. Ίσως ο λόγος χρέους προς εισόδημα να είναι πολύ υψηλός, αλλά όχι πολύ, και έχετε αρκετό χώρο στον προϋπολογισμό σας για να κάνετε επιπλέον πληρωμές και να μειώσετε σημαντικά το χρέος σας τα επόμενα δύο χρόνια. Μπορεί να έχετε καλή δουλειά ή να έχετε πάρει ένα με σημαντικά υψηλότερο μισθό, αλλά δεν έχετε παραμείνει εκεί αρκετό καιρό ώστε ένας δανειστής να θεωρήσει ότι είναι μια σταθερή πηγή εισοδήματος για να εξοφλήσει την υποθήκη σας μακροπρόθεσμα. Ομοίως, ίσως να είστε επιτυχώς αυτοαπασχολούμενοι, αλλά δεν έχετε αρκετό χρονικό διάστημα για να κάνετε τους δανειστές άνετους. Μπορεί να έχετε αρχίσει να αποθηκεύετε, αλλά δεν έχετε συσσωρεύσει αρκετά για να καλύψετε τη συνήθη προκαταβολή 20% σε ένα σπίτι.

Εάν κάποια από αυτές περιγράφει την κατάστασή σας, η μίσθωση σε δική σας μπορεί να είναι μια καλή ιδέα. Μπορείτε να κλειδώσετε μια ιδιοκτησία που σας αρέσει τώρα και ενδεχομένως να εξοικονομήσετε μια κίνηση ή δύο. Στη συνέχεια, θα έχετε κάποιο χρόνο, συνήθως σε δύο με τρία χρόνια, για να βελτιώσετε το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, να επιμηκύνετε το ιστορικό απασχόλησης, να αυξήσετε τις αποταμιεύσεις σας ή να κάνετε οτιδήποτε άλλο χρειάζεστε για να γίνετε ισχυρότερος υποψήφιος υποθηκών. Και, αν η επιλογή χρημάτων ή ένα ποσοστό του ενοικίου πηγαίνει προς την τιμή αγοράς, μπορείτε επίσης να ξεκινήσετε την οικοδόμηση κάποιου μετοχικού κεφαλαίου.

Προκειμένου να γίνει η ενοικίαση προς δουλειά, οι πιθανοί αγοραστές πρέπει να είναι βέβαιοι ότι θα είναι έτοιμοι να πραγματοποιήσουν την αγορά όταν λήξει η περίοδος μίσθωσης. Να είστε προσεκτικοί για να μπείτε σε αυτό εάν υπάρχει μια πιθανότητα περισσότερο από 50/50 που πρόκειται να μετακινήσετε και να μην αγοράσετε. Διαφορετικά, θα έχετε καταβάλει το δικαίωμα προαίρεσης - το οποίο θα μπορούσε να είναι σημαντικό - και επίσης χάσατε τα χρήματα για τις μη επιστρεφόμενες πιστώσεις ενοικίου για 2 έως 36 μήνες, χωρίς να το δείξετε στο τέλος. Δεν είναι πιθανό ότι θα πάρετε έναν ιδιοκτήτη / ιδιοκτήτη για να συμφωνήσετε σε μια επιστρεπτέα πίστωση ενοικίου και δικαίωμα επιστροφής προμήθειας για να σας δώσει την ευελιξία να μετακινηθείτε.

Εάν υπάρχει μια καλή πιθανότητα οι αγοραστές που δεν θα μπορέσουν να δικαιούνται υποθήκη ή να εξασφαλίσουν άλλη χρηματοδότηση μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, θα πρέπει να συνεχίσουν τη μίσθωση (με "κανονική" μίσθωση) και εξοικονόμηση για προκαταβολή. Στη συνέχεια, όταν είναι έτοιμοι, μπορούν να επιλέξουν από οποιοδήποτε σπίτι στην αγορά στο εύρος τιμών τους.

Εύρεση ενοικιαζόμενων σπιτιών

Πολυάριθμα συγκροτήματα ακινήτων όπως το Realtor. com, Τρούλια. com και Zillow. com καθιστούν εύκολη - και δωρεάν - αναζήτηση ακινήτων για αγορά ή ενοικίαση. Αν βρίσκεστε στην αγορά ενός σπιτιού ενοικίασης σε δικό σας σπίτι, ωστόσο, μπορεί να είναι λίγο πιο δύσκολο να βρείτε διαθέσιμες ιδιότητες.Δύο μέρη για να δοκιμάσετε είναι το HousingList και το IRentToOwn. Και οι δύο αυτοί ιστότοποι έχουν ενοικιάσεις σε δικές τους καταχωρήσεις από ολόκληρο το έθνος - απλώς πληκτρολογήστε την επιθυμητή πόλη και τον κωδικό κράτους ή ταχυδρομικού κώδικα για να εμφανίσετε μια λίστα με διαθέσιμα ακίνητα. Σε αγορές που δεν διαθέτουν τρέχουσα διαθεσιμότητα, μπορεί να εμφανιστεί μια λίστα με κατοικίες προς πώληση και ενοικίαση.

Να είστε προειδοποιημένοι: Οι δικτυακοί τόποι ενοικίασης συνήθως επιβαρύνουν μια αμοιβή "μέλους" για να βλέπουν τις πληροφορίες πέρα ​​από μια εξωτερική φωτογραφία και τον αριθμό των υπνοδωματίων και λουτρών. Το HousingList, για παράδειγμα, χρεώνει "ονομαστική αμοιβή" για μια επταήμερη δίκη, μετά την οποία θα χρεώνεστε τακτικά ανά μήνα, εκτός αν ακυρώσετε (πρέπει να πληκτρολογήσετε τα στοιχεία της πιστωτικής σας κάρτας για να πληρώσετε για τη δίκη). Το IRentToOwn δεν θα σας ενημερώσει για το τέλος μέχρι να εγγραφείτε, παρέχοντας ταυτόχρονα ένα email και έναν αριθμό τηλεφώνου.

Μια άλλη επιλογή είναι να ζητήσετε από τους πωλητές να εξετάσουν το ενδεχόμενο μιας συμφωνίας rent-to-own. Αυτό είναι ιδιαίτερα χρήσιμο αν έχετε βρει το σπίτι των ονείρων σας, αλλά απλά δεν μπορείτε να φτιάξετε τα χρήματα ακόμα. Πολλοί πωλητές είναι ανοικτοί σε τέτοιες συμφωνίες, ιδίως σε περιοχές όπου τα σπίτια διανύουν πάνω από τον μέσο αριθμό ημερών στην αγορά. Στις αγορές αυτές, πολλοί πωλητές έχουν ήδη μετακομίσει στα επόμενα σπίτια τους - ίσως να μετεγκατασταθούν για μια νέα δουλειά - και όσο περισσότερο μένει η παλιά κατοικία στην αγορά, τόσο πιο δύσκολο είναι να πληρούνται οι μηνιαίες οφειλές για δύο υποθήκες. Επιπλέον, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού είναι κακοί - και δικαιωματικά έτσι - για να αφήσουν ένα σπίτι κενές, ειδικά για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ως αποτέλεσμα, αυτοί οι πωλητές μπορούν να εξετάσουν μια συμφωνία rent-to-own, ακόμη και αν το σπίτι δεν αναφέρεται ως τέτοιο.

Μπορείτε επίσης να δοκιμάσετε να συνεργαστείτε με έναν κτηματομεσίτη στην αγορά που επιθυμείτε. Οι πράκτορες μπορεί να έχουν καταχωρίσεις για ενοικιάσεις σε δικά τους σπίτια ή μπορεί να έχουν εμπιστευτικές πληροφορίες σχετικά με πωλητές που ενδέχεται να εξετάσουν τέτοιες συμφωνίες.

Η ενοικίαση έναντι ιδιοκτησίας ενός σπιτιού: Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Αν ένας ιδιοκτήτης αντιμετωπίζει προβλήματα με την πώληση, το ενοίκιο παρέχει μια εναλλακτική λύση για τη μείωση της τιμής του σπιτιού, την έξοδο από την αγορά ή την ενοικίαση του σπιτιού μακροπρόθεσμα. Επειδή η τιμή πώλησης καθορίζεται στη σύμβαση μίσθωσης-επιλογής, ο σημερινός ιδιοκτήτης σπιτιού γνωρίζει ακριβώς τι πρέπει να αναμένει εάν περάσει η πώληση. Εάν η αγορά μειωθεί ελαφρώς κατά τη διάρκεια της περιόδου μίσθωσης, η τιμή πώλησης είναι ήδη κλειδωμένη, αλλά ο ενοικιαστής πιθανώς θα εξακολουθεί να ενδιαφέρεται για την αγορά του ακινήτου λόγω της πίστωσης ενοικίου - τα χρήματα που έχει ήδη βάλει προς το σπίτι. Εν τω μεταξύ, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει βοήθεια για την πληρωμή της υποθήκης, των φόρων ιδιοκτησίας και της ασφάλισης. Επίσης, οι μισθωτές είναι πιο πιθανό να φροντίζουν μια ιδιότητα μίσθωσης-επιλογής επειδή έχουν την επιλογή να το αγοράσουν.

Ο κύριος λόγος για τον οποίο μια σύμβαση ενοικίασης-ιδιοκτησίας απευθύνεται στους αγοραστές είναι η οικονομική, φυσικά - δεν χρειάζεται να καταλήξουμε σε μια σημαντική προκαταβολή ή να λάβουμε υποθήκη. Επίσης, ο αγοραστής δεν χρειάζεται να ανησυχεί για την άμεση είσπραξη των χρημάτων για φόρους ακίνητης περιουσίας, ασφάλιση ιδιωτικών ενυπόθηκων δανείων ή ασφάλειες ιδιοκτητών σπιτιού (αν και θα πρέπει να φέρουν την ασφάλεια του ενοικιαστή, όπως προαναφέρθηκε).Επιπλέον, υπογράφοντας μια σύμβαση τώρα, ο αγοραστής κλειδώνει σε μια τιμή αγοράς, πράγμα που σημαίνει ότι δεν ανησυχείτε για τις αυξανόμενες τιμές των κατοικιών. (Να θυμάστε όμως ότι σε μια ταχέως εκτίναξη της αγοράς ακινήτων, ένας καταλαβαίνων ιδιοκτήτης πιθανότατα θα ήθελε να προσθέσει μια ρήτρα στο συμβόλαιο που να επιτρέπει την αύξηση της τιμής του σπιτιού, ειδικά αν η μίσθωση είναι για αρκετά χρόνια.) Τέλος , ζώντας στο σπίτι πριν αποφασίσει να το αγοράσει, ένας αγοραστής έχει το πλεονέκτημα μιας μακράς δοκιμής οδήγησης στο σπίτι πριν πηδήσει σε μια σημαντική οικονομική δέσμευση.

Και το μειονέκτημα; Δεδομένου ότι είναι λιγότερο συνηθισμένο, η διαδικασία rent-to-own δεν είναι τόσο αυστηρά ρυθμισμένη όσο η βιομηχανία αγοράς κατοικίας ή ακόμη και η βιομηχανία ενοικίασης. Ενώ αυτή η έλλειψη ρύθμισης μπορεί να είναι καλό, δεδομένου ότι δίνει στους αγοραστές και στους ιδιοκτήτες ακινήτων μεγαλύτερη ελευθερία στη διαπραγμάτευση του τμήματος της σύμβασης αγοράς (η σύμβαση μίσθωσης και η σύμβαση αγοράς εξακολουθούν να υπόκεινται σε όλες τις συνήθεις ακίνητες περιουσίες νόμους), μπορεί επίσης να διευκολύνει τους αδίστακτους ιδιοκτήτες να επωφεληθούν από τους απλούς αγοραστές. Δυστυχώς, το σύμπαν ενοικίασης-ιδιοκτήτη είναι γεμάτο με αρπακτικούς ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν έχουν καμία πρόθεση να πουλήσουν ποτέ την ιδιοκτησία τους και που προσπαθούν απλώς να εισπράξουν μίσθωμα πάνω από την αγορά και τελικά να αποχωρήσουν με την μη αποδοτική κατάθεση προαίρεσης. Ένας ιδιοκτήτης θα μπορούσε να καταστήσει άκυρη τη σύμβαση εάν ο αγοραστής καθυστερήσει με μία πληρωμή ή εκδιώξει τον αγοραστή για να μην κάνει επισκευές. Σε μια περίπτωση στη Φλώριδα, για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης με εκατοντάδες ακίνητα διαπραγματεύτηκε συμβάσεις που επέτρεψαν εξώσεις για τέτοια αντικείμενα - με προειδοποίηση μόλις τριών ημερών.

Με λίγα λόγια, υπάρχουν ελάχιστα που είναι "πρότυπα" σε αυτές τις νομικά δεσμευτικές συμβάσεις, καθιστώντας ιδιαίτερα σημαντικό να γνωρίζετε ακριβώς τι συμφωνείτε. Στην πραγματικότητα, δεν επιτρέπουν σε όλα τα κράτη να εκχωρήσουν δικαιώματα μίσθωσης σε κατοικίες, οπότε ο αγοραστής θα πρέπει να διασφαλίσει ότι η σύναψη τέτοιου είδους συμφωνιών είναι νόμιμη. Ακόμα κι αν ένας κτηματομεσίτης βοηθάει στη διαδικασία ή μισθώσετε έναν πληρεξούσιο ακίνητης περιουσίας για να εξηγήσετε (και ίσως μάλιστα και να διαπραγματευτείτε) τη σύμβαση, αν δεν μπορείτε να κατανοήσετε τόσο τις νομικές όσο και τις οικονομικές πτυχές του ενοίκιου, δεν είναι ένας καλός υποψήφιος.

Κατανόηση των συμβάσεων ενοικίασης με δική σας

Όπως κάθε σύμβαση, η σύμβαση ενοικίασης-ιδιοκτησίας πρέπει να αναφέρει το όνομα του ενοικιαστή-αγοραστή (εσείς) και του ιδιοκτήτη-πωλητή και να υπογράφεται και να φέρει ημερομηνία εμπλεκόμενα μέρη. Αν κάποιος εκτός από εσάς θα καταλάβει το ακίνητο, αυτό το άτομο πρέπει να αναφέρεται και στη συμφωνία ενοικίασης. Η σύμβαση θα πρέπει επίσης να περιλαμβάνει νομική περιγραφή του ακινήτου: την πλήρη διεύθυνση και τον αριθμό του αγροτεμαχίου. Η συμπερίληψη του αριθμού του αγροτεμαχίου βοηθά στην εξάλειψη οποιασδήποτε πιθανής σύγχυσης σχετικά με τη διεύθυνση. Μπορείτε να πάρετε αυτόν τον αριθμό από το γραφείο του τοπικού αξιολογητή του φόρου ακίνητης περιουσίας, συχνά απλά ανατρέχοντας τη διεύθυνση στην ιστοσελίδα του φορολογικού αξιολογητή.

Προμήθειες Μίσθωσης

Το τμήμα μίσθωσης της σύμβασης πρέπει να περιλαμβάνει όλα όσα κανονικά βρίσκετε σε μια συμφωνία μίσθωσης ακινήτου. Βασικά στοιχεία περιλαμβάνουν:

τις ημερομηνίες έναρξης και λήξης της περιόδου μίσθωσης, κατά πόσο μπορεί να παραταθεί η περίοδος αυτή και υπό ποιους όρους

πόσο είναι το ενοίκιο, πότε πρέπει να γίνει η πληρωμή και ποιοι τύποι πληρωμής ο ιδιοκτήτης θα δεχθεί

• αμοιβές, εάν υπάρχουν, για καθυστερημένο μίσθωμα ή επιστρέφονται επιταγές
• το ποσό της εγγύησης που θα πρέπει να επιστραφεί πλήρως εάν μετακινηθείτε και δεν έχετε υποστεί ζημιά στην ιδιοκτησία
• επιτρέπονται οι τύποι κατοικίδιων ζώων
• αν επιτρέπεται το κάπνισμα
• περιγραφή οποιωνδήποτε χώρων στάθμευσης ή άλλων ανέσεων
• αν μπορείτε να ενοικιάσετε την ιδιοκτησία και αν ναι, κάτω από ποιες συνθήκες και όρους
• είναι υπεύθυνος για τον ιδιοκτήτη και για τον οποίο ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για τις συνθήκες που μπορεί να οδηγήσουν σε έξωση καθώς και τον αριθμό των ημερών που πρέπει να διορθώσετε ένα πρόβλημα προτού εκδιωχθείτε
• Μια βασική διαφορά μεταξύ μίας κανονικής μίσθωσης και μίσθωσης -από τη δική σας μίσθωση είναι ότι σύμφωνα με μια κανονική σύμβαση μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης θα πραγματοποιήστε και πληρώστε για όλες τις επισκευές και χειριστείτε οποιαδήποτε συνήθη συντήρηση.Μια συμφωνία ενοικίασης-ιδιοκτησίας μπορεί να καταστήσει τον μισθωτή υπεύθυνο για αυτά τα αντικείμενα, με την ιδέα ότι ο μισθωτής που σκοπεύει να αγοράσει έχει μακροπρόθεσμη συμμετοχή στο ακίνητο και θα πρέπει να χειριστεί αυτά τα καθήκοντα. Μια άλλη πιθανότητα είναι ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ζήσει κοντά και είναι πιο βολικό να καταστεί ο ενοικιαστής υπεύθυνος.
• Εντούτοις, μέχρι να είστε ιδιοκτήτης της ιδιοκτησίας, δεν θέλετε να τοποθετείτε χρήματα σε αυτήν ώστε να μην επιστρέψετε ποτέ. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν συμφωνήσει να χειριστεί τις επισκευές και τη συντήρηση, να είστε προσεκτικοί. Το πολύ, μπορείτε να συμφωνήσετε να αναλάβετε αυτές τις ευθύνες και τα έξοδα αν προστεθούν στην πίστωση ενοικίου σας (την οποία θα συζητήσουμε στην επόμενη ενότητα). Με άλλα λόγια, εάν ξοδεύετε $ 1, 000 για να αντικαταστήσετε μερικά φθαρμένα υδραυλικά, ο πωλητής θα σας επιστρέψει τα $ 1, 000 στο κλείσιμο αν αγοράσετε τον τόπο. Αλλά ο κίνδυνος για εσάς είναι χαμηλότερος εάν δεν διαθέτετε τα μετρητά για αυτά τα έξοδα στην πρώτη θέση.
• Προαιρετικές Προϋποθέσεις

Οι διατάξεις επιλογής ενδέχεται να είναι οι πιο περίπλοκες - και διπλές - άκρες μιας σύμβασης ενοικίασης-ιδιοκτησίας. Αυτές είναι οι διατάξεις που μπορούν να κάνουν τη μίσθωση να κατέχουν τα ακίνητα που είναι ευνοϊκότερα για εσάς απ 'ό, τι η απλή μίσθωση - ή που μπορούν να διευκολύνουν τον πωλητή να εισπράξει επιπλέον χρήματα χωρίς καμία πρόθεση να σας επιτρέψει να αγοράσετε.

Οι εν λόγω διατάξεις θα πρέπει να αναφέρουν:

το μίσθωμα και ποιο τμήμα αποτελεί την πίστωση ενοικίου.

η επιλογή κατάθεσης (σύμφωνα με ορισμένες συμφωνίες, μπορείτε να πληρώσετε μόνο μια κατάθεση προαίρεσης ή μόνο μια πίστωση ενοικίου, όχι και οι δύο. Εναπόκειται σε εσάς και τον πωλητή.)

ότι έχετε το αποκλειστικό δικαίωμα αγοράς του σπιτιού στο το τέλος της περιόδου μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής δεν μπορεί να αφήσει κανέναν άλλον να αγοράσει το ακίνητο κατά τη διάρκεια της περιόδου προαίρεσης (βασικά, ενώ εσείς ενοικιάζετε την ιδιοκτησία). Βεβαιωθείτε ότι αυτή η περίοδος είναι αρκετά μεγάλη για να σας δώσει την ευκαιρία να διορθώσετε οποιεσδήποτε δυσκολίες, όπως κακή πίστωση ή έλλειψη προκαταβολής, που σας έχουν καταστήσει αδύνατο να δικαιούστε υποθήκη τώρα. Δεκαοκτώ μήνες έως δύο έτη είναι συχνά εύλογο χρονικό διάστημα. τρία χρόνια μπορεί να είναι ακόμα καλύτερα. Η σύμβαση πρέπει να αναφέρει πόσες προειδοποιήσεις ημερών πρέπει να δώσετε στον πωλητή που σκοπεύετε να αγοράσετε και σε ποιο σημείο λήγει η επιλογή σας για αγορά. Μπορεί να θέλετε να διαρθρώσετε τη σύμβαση έτσι ώστε να μπορείτε να αγοράσετε πριν από το τέλος της περιόδου μίσθωσης εάν η οικονομική σας κατάσταση βελτιωθεί νωρίτερα.

• ότι ο πωλητής διατηρεί την ασφάλεια των ιδιοκτητών σπιτιού, ότι παραμένει επίκαιρος με τους φόρους ακίνητης περιουσίας και ότι δεν λαμβάνει κανένα νέο δάνειο έναντι του σπιτιού. Δεν θέλετε ο πωλητής να είναι σε θέση να κάνει τίποτα που δίνει σε μια άλλη οντότητα δικαίωμα στο ακίνητο επειδή, αν συμβεί αυτό, θα είναι δύσκολο αν όχι αδύνατο να το αγοράσετε.
• οποιεσδήποτε άλλες προϋποθέσεις, εκτός από την επιλογή να μην αγοράσετε, κάτω από την οποία χάνετε την κατάθεσή σας και την πίστωση ενοικίου. Αυτές μπορεί να περιλαμβάνουν την εκκαθάριση των χώρων, την κατάρρευση του ακινήτου ή την αποτυχία να πληρώσετε το ενοίκιο όπως συμφωνήθηκε - βασικά, τα ίδια πράγματα που θα μπορούσαν να σας εκδιώξουν.
• Προμήθειες Αγοράς
• Το τμήμα αγοράς μιας συμφωνίας ενοικίασης-ιδιοκτησίας είναι παρόμοιο με μια κανονική συμφωνία αγοράς ακινήτων.Οι νόμοι του κράτους σας ενδέχεται να απαιτούν μια τυποποιημένη σύμβαση για συμφωνίες αγοράς ακινήτων. Αλλά ακόμα και σε μια τυποποιημένη συμφωνία, υπάρχει χώρος για να διαπραγματευτούν τα τμήματα γεμίσματος-κενό.
• Θα δηλώνει την τιμή αγοράς, η οποία θα πρέπει να είναι λογική λαμβάνοντας υπόψη τις τρέχουσες αγοραίες τιμές για παρόμοιες ιδιότητες. Ο πωλητής μπορεί να θέλει να τιμήσει το σπίτι από 5% έως 10% υψηλότερα για να υπολογίσει την ανατίμηση των τιμών κατά τη διάρκεια της περιόδου ενοικίασης. Αλλά έχετε κατά νου ότι οι οικιακές αξίες θα μπορούσαν επίσης να μειωθούν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Εάν συμβεί αυτό, όχι μόνο δεν θέλετε να πληρώσετε την τιμή που συμφωνήσατε αρχικά, αλλά μια τράπεζα ίσως να μην σας δανείσει αρκετά για να κλείσετε τη συμφωνία. Σε αυτή την περίπτωση, θα καταλήξετε να μην ασκείστε την επιλογή σας να αγοράσετε και θα χάσετε την επιλογή σας κατάθεσης και πίστωσης μίσθωσης εκτός εάν η σύμβασή σας παρέχει εναλλακτική λύση.

Ας πούμε ότι το ακίνητο αξίζει $ 200, 000 τη στιγμή που συντάσσετε τη σύμβαση. Ενδέχεται να έχετε τη δυνατότητα να ζητήσετε από τον πωλητή να σας πωλήσει το ακίνητο για $ 210, 000 ή την εκτιμώμενη αξία του κατά τη στιγμή της αγοράς, ανάλογα με το ποια τιμή είναι χαμηλότερη. Εάν η αγορά αυξάνεται ή μειώνεται, η τιμή θα είναι δίκαιη και η εκτίμηση δεν θα σας εμποδίσει να αγοράσετε. Φυσικά, αυτοί οι όροι είναι εξαιρετικά ευνοϊκοί για εσάς, τον αγοραστή, οπότε μην εκπλαγείτε αν ο πωλητής μπλοκάρει, ανησυχεί για την απώλεια του ακινήτου ή για να μην μπορέσει να εξοφλήσει την υποθήκη του. Έτσι συμφωνώντας με μια σταθερή τιμή αγοράς μπορεί να είναι ο μόνος τρόπος να πάτε.

Η σύμβαση πρέπει να αναφέρει ρητά ποιες συσκευές και εξαρτήματα έρχονται με το σπίτι αν αποφασίσετε να το αγοράσετε. Παίρνετε το πλυντήριο πιάτων, το ψυγείο, το πλυντήριο και το στεγνωτήριο; Τι γίνεται με τα έπιπλα patio και όλα τα φυτά σε γλάστρες; Μην υποθέστε τίποτα. συλλάβισέ το.

Στην ιδανική περίπτωση, το τμήμα αγοράς της σύμβασης θα πρέπει επίσης να σας παράσχει ένα διορθωτικό μέτρο εάν ο πωλητής αποχωρήσει. Έχετε καταθέσει το ισοδύναμο μιας αξιόπιστης κατάθεσης χρημάτων με τη μορφή της κατάθεσης επιλογής σας. η σύμβαση απαιτεί από τον πωλητή όχι μόνο να επιστρέψει την προαιρετική σας κατάθεση και την πίστωση ενοικίου, αλλά να σας πληρώσει ένα πρόσθετο ποσό αν αυτός ή αυτή δεν τηρεί τη συμφωνία όταν είστε έτοιμοι να αγοράσετε. Δεν μπορείτε ποτέ να εισπράξετε τα χρήματα, αλλά δεν ενοχλεί να προσπαθήσετε. Και απλώς με τέτοιες διατάξεις στη σύμβαση θα μπορούσε να λειτουργήσει ως αποτρεπτικό παράγοντα για την απογοήτευση του πωλητή στη συμφωνία.

Επίσης, θέλετε να κάνετε συμβόλαιο για να σας δώσω μια δουλειά και να σας επιστρέψουμε τα χρήματά σας, εάν ο τίτλος δεν είναι σαφής ή αν μια επιθεώρηση περιουσίας αποκαλύπτει ότι το σπίτι είναι σε κακή κατάσταση. Πρόκειται για τυπικές ρήτρες έκτακτης ανάγκης σε σύμβαση αγοράς ακινήτων.

Για προστασία, θα πρέπει να χρησιμοποιήσετε μια υπηρεσία μεσεγγύησης. Αυτός ο ουδέτερος τρίτος ενεργεί ως ενδιάμεσος χρηματοπιστωτικός φορέας μεταξύ εσάς και του ιδιοκτήτη. Θα κρατήσει την προκαταβολή σας και τις μηνιαίες πιστώσεις ενοικίου έως ότου αγοράσετε το ακίνητο, σε ποιο σημείο θα επιστρέψει τα χρήματα σε σας για να θέσει προς τα κάτω την πληρωμή σας και το κλείσιμο του κόστους. Εάν λήξει η επιλογή αγοράς και αποφασίσετε να μην αγοράσετε, η υπηρεσία μεσεγγύησης θα παραδώσει τα ποσά αυτά στον ιδιοκτήτη. Θα μεταβιβάσει επίσης τα χρήματα στο σωστό μέρος σε περίπτωση που οποιοσδήποτε από εσάς παραβιάσει το τέλος της συμφωνίας σας με τρόπο που δεν μπορεί να αποκατασταθεί.

Πιθανές παγίδες για αγοραστές

Πριν από την υπογραφή της σύμβασης και την καταχώρηση μίας σύμβασης ενοικίου προς ιδιώτη, ένας πιθανός αγοραστής πρέπει:

Ελέγξτε την πιστωτική έκθεση του πωλητή.

Ψάξτε για ενδεχόμενα προειδοποιητικά σημάδια ότι ο πωλητής βρίσκεται σε οικονομικό πρόβλημα, όπως οι παραβατικοί λογαριασμοί ή ένα μεγάλο ποσό εκκρεμών χρεών. Ακόμη και μετά από μια ικανοποιητική πιστωτική επιθεώρηση, ένας πιθανός αγοραστής που ζει σήμερα στο σπίτι θα πρέπει να δώσει προσοχή σε τυχόν προειδοποιητικά σημάδια που θα έδειχναν ότι ο πωλητής βρίσκεται σε οικονομική δυσπραγία. Μερικά παραδείγματα περιλαμβάνουν τις τηλεφωνικές κλήσεις από τους συλλέκτες χρεών και τις ύποπτες προειδοποιήσεις που αποστέλλονται στο σπίτι.

Αναγνωρίστε ότι ο πωλητής θα μπορούσε να χάσει την ιδιοκτησία κατά τη διάρκεια της περιόδου ενοικίασης.

1. Αυτό μπορεί να συμβεί για διάφορους λόγους, όπως εάν δεν είναι σε θέση να κάνει τις πληρωμές ενυπόθηκων δανείων, μια φορολογική κρίση τοποθετείται στο ακίνητο, διέρχεται διαζύγιο, εναντίον αγωγής και ούτω καθεξής. Εάν ο πωλητής χάσει το ακίνητο, ο δυνητικός αγοραστής χάνει τη δυνατότητα αγοράς του ακινήτου, χάνει το πρόσθετο ενοίκιο που πληρώνει και θα πρέπει να βρει ένα νέο μέρος για να ζήσει. Βεβαιωθείτε ότι η επιλογή μίσθωσης ορίζει σαφώς ποιος είναι υπεύθυνος για διάφορα είδη συντήρησης ή επισκευών
2. . Αυτή η συμφωνία θα πρέπει επίσης να διευκρινίζει τους τύπους αλλαγών ή βελτιώσεων (εάν υπάρχουν) που επιτρέπεται στον αγοραστή να κάνει στο ακίνητο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Βεβαιωθείτε ότι εισάγετε μια συμφωνία "μίσθωσης-επιλογής" και όχι μια "συμφωνία μίσθωσης-αγοράς".
3. Ο πρώτος παρέχει τη δυνατότητα να αγοράσει ανά πάσα στιγμή κατά τη διάρκεια της ενοικίασης, ενώ η τελευταία αγορά μέχρι το τέλος της περιόδου μίσθωσης και έχει νομικές συνέπειες για την υποστήριξη.
4. Διεξάγετε έρευνες αγοράς και αποκτήστε έλεγχο στο σπίτι και αξιολόγηση . Αυτός είναι ο τρόπος με τον οποίο μπορείτε να διασφαλίσετε ότι η τιμή αγοράς στο σπίτι είναι δίκαιη πριν υπογράψετε μια σύμβαση. Λάβετε υπόψη ότι εάν ο πωλητής είναι αδίστακτος, μπορεί να αρνηθεί να το πουλήσει στο τέλος της περιόδου ενοικίασης . Αυτό σημαίνει ότι όλα τα χρήματα ενοικίασης από την αγορά που πληρώσατε θα χάνονται. Ένας πωλητής μπορεί επίσης να προσπαθήσει να αποχωρήσει από τη σύμβαση εάν η αγορά ακινήτων έχει ανατιμηθεί γρήγορα και το ακίνητο αυξάνει σημαντικά την αξία - ή να σας κρατήσει για περισσότερα χρήματα. Φυσικά, καμία από αυτές τις πράξεις δεν είναι νόμιμη, αλλά αν ο αγοραστής δεν έχει τα οικονομικά μέσα για να προσλάβει δικηγόρο, δεν θα υπάρξει μεγάλη προσφυγή σε έναν σκιερό πωλητή.
5. Κατανοήστε ότι αν η αγορά μειωθεί, θα πρέπει να πληρώσετε ακόμα την υψηλότερη τιμή που ορίζεται στη σύμβαση για την ιδιοκτησία του σπιτιού . Ωστόσο, αν η τιμή είναι πολύ υψηλή, ο μισθωτής μπορεί να περπατήσει μακριά και να ψωνίσει για μια διαφορετική ιδιοκτησία. Ωστόσο, θα χάσετε το τμήμα του ενοικίου που θα είχε πάει προς μια προκαταβολή, οπότε είναι σημαντικό να κάνετε τα μαθηματικά απαραίτητα για να καθορίσετε εάν το περπάτημα μακριά είναι η καλύτερη επιλογή.
6. Μιλήστε με το
7. μεσίτης υποθηκών για να μάθετε τι θα χρειαστεί για να δικαιούστε υποθήκη στο σπίτι στο μέλλον. Ενώ η αδυναμία χρηματοδότησης ή επαρκούς χρηματοδότησης είναι ακριβώς γιατί πολλοί αγοραστές επιλέγουν το μίσθωμα για τις δικές τους ρυθμίσεις, θέλετε να βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχει τίποτα σημαντικό στην πιστωτική ιστορία σας που θα μπορούσε να σας εμποδίσει να εγκρίνετε τη γραμμή.Εάν διαπιστώσετε ότι εξακολουθείτε να μην μπορείτε να λάβετε υποθήκη κατά τη λήξη της μίσθωσης, μια συμφωνία ενοικίασης-ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει δαπανηρή.
8. Αποκτήστε μια προϋπόθεση για την αναφορά τίτλου . Αυτό μπορεί να βοηθήσει έναν αγοραστή να μάθει πόσο χρονικό διάστημα ο πωλητής έχει στην ιδιοκτησία του. Όσο περισσότερο το διαθέτει ο πωλητής, τόσο περισσότερη ισότητα και σταθερότητα θα πρέπει να έχει δημιουργήσει σε αυτό. Η κατώτατη γραμμή Εν ολίγοις, παρόλο που θα αρχίσετε να ενοικιάζετε το ακίνητο, είναι καλή ιδέα να εκτελέσετε την ίδια δέουσα επιμέλεια που θα κάνατε αν αγοράζατε την ιδιοκτησία. Όσοι μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν ένα σπίτι με τον παραδοσιακό τρόπο, χρησιμοποιώντας τη χρηματοδότηση, είναι ίσως καλύτερα να το κάνουν. Αλλά για εκείνους που απλά πρέπει να αγοράσουν κάποιο χρόνο - ή να χρειαστεί να διατηρήσουν τις επιλογές τους ανοικτές ή τα κεφάλαια τους ρευστοί - η μίσθωση για δική τους μπορεί να είναι ένας τρόπος να διαμένουν στο σπίτι των ονείρων σας τώρα και να πληρώσετε στο ακέραιο για αυτό αργότερα.