Ο καταπιστευματικός νόμος στις Ηνωμένες Πολιτείες λέει ότι οι καταπιστευματοδόχοι πρέπει να είναι πιστοί και πιστοί στους πελάτες τους. Συχνά, ο νόμος απαιτεί ακόμη και οι καταπιστευματοδόχοι να υπακούουν στις οδηγίες του πελάτη τους. Οι καταναλωτές είναι πιθανότερο να συναντήσουν τον όρο «εμπιστευτική ευθύνη» σε συνεργασία με τους χρηματοοικονομικούς συμβούλους και τους χρηματιστές, δεδομένου ότι αυτοί οι επαγγελματίες πληρώνονται ως διαχειριστές των χρημάτων των άλλων. Αλλά πολλοί άλλοι εργαζόμενοι έχουν νομική εμπιστευτική ευθύνη, συμπεριλαμβανομένων των κτηματομεσιτών.

Οι μεσίτες ακινήτων πρέπει να ενεργούν προς το καλύτερο συμφέρον των πελατών τους, τουλάχιστον στο βαθμό που αυτά τα συμφέροντα ορίζονται από τις νομικές αρχές. Αυτό σημαίνει ότι ένας κτηματομεσίτης πρέπει να τοποθετεί τα συμφέροντα του πελάτη του μπροστά στα δικά του συμφέροντα, αν και η πρακτική πραγματικότητα είναι ότι ένας κτηματομεσίτης πρέπει να ενεργήσει με τρόπο που να λογικά αναμένεται από τον πληθυσμό γενικότερα.

Καθώς ο καθένας που θα έπρεπε ποτέ να καταγράψει ένα σπίτι μπορεί να βεβαιώσει, οι μεσίτες ελέγχουν πολύ τη διαδικασία. Αυτό μπορεί να φανεί τρομακτικό για όσους δεν είναι ειδικοί στον κλάδο, επειδή δεν έχουν τα προσόντα να κρίνουν αν ο πράκτορας κάνει κατάλληλη δουλειά ή αν μπορεί να εκμεταλλευτεί την έλλειψη γνώσης. Οι καταπιστευματικοί νόμοι συμβάλλουν στην άμβλυνση αυτής της αβεβαιότητας.

-> ->

Γιατί υπάρχει ο σωφρονιστικός νόμος

Ο πυρήνας όλων των εμπιστευτικών σχέσεων είναι αυτό που οι οικονομολόγοι ονομάζουν "το πρόβλημα της υπηρεσίας". Σε μια σχέση κύριου-πράκτορα, όπως ένας μελλοντικός αγοραστής και ένας μεσίτης, ένας οικονομικός παράγοντας είναι πιθανό να είναι ενημερωμένος για πολύ περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την ανταλλαγή από ό, τι ο άλλος ηθοποιός. Για παράδειγμα, ένας κτηματομεσίτης είναι σχεδόν σίγουρα πιο ενημερωμένος για την αγορά κατοικίας από τον πελάτη του πράκτορα.

Το πρόβλημα της υπηρεσίας υπάρχει σχεδόν σε κάθε πλαίσιο. Οι γιατροί έχουν περισσότερη ιατρική γνώση από τους ασθενείς τους. Οι υδραυλικοί είναι καλύτεροι εμπειρογνώμονες σχετικά με τα συστήματα ύδρευσης και αποχέτευσης από τους πελάτες τους. και οι δικηγόροι έχουν περισσότερη νομική εμπειρία από τους πελάτες τους κλπ. Η οικονομία είναι γεμάτη από διλήμματα κύριου παράγοντα επειδή οι εργαζόμενοι τείνουν να ειδικεύονται σε ξεχωριστά, στενά επαγγέλματα.

Σε ορισμένες σχέσεις κύριου-πράκτορα, ωστόσο, ένας πελάτης ή ένας κύριος μπορεί να στερείται ακόμη και της γνώσης για να διευκρινίσει εκ των προτέρων τι πρέπει να κάνει ο καταπιστευματοδόχος ή ο πράκτορας. Στην περίπτωση ενός realtor, ο πελάτης συχνά πρέπει να πάρει τη λέξη του realtor για το τι το αποτέλεσμα μπορεί ή πρέπει να είναι. Αυτό θέτει τον πελάτη σε μια πολύ ευάλωτη θέση.

Είναι εύκολο να καταλάβεις γιατί οι πελάτες τείνουν να αποφεύγουν τέτοιου είδους σχέσεις. είναι πολύ επικίνδυνο. Εισάγετε το καταπιστευτικό δίκαιο, το οποίο ενεργεί ως μια μορφή προληπτικής ασφάλισης για τον κύριο υπόχρεο και παρέχει επίσης εντολές με ενδεχόμενη ένδικα μέσα αν υποψιάζονται ότι οι πράκτορες δεν εκπλήρωσαν πιστά τα καθήκοντά τους.

Γιατί οι μεσίτες συμπεριλαμβάνονται ως καταπιστευματοδόχοι

Ας υποθέσουμε ότι ένας κτηματομεσίτης δεν μπορεί να εντοπίσει έναν homebuyer στην επιθυμητή τιμή του πωλητή. Ο πωλητής δεν γνωρίζει αν η αποτυχία αντιπροσωπεύει την έλλειψη προσπάθειας του πράκτορα, μια κακή αγορά κατοικίας ή οποιονδήποτε αριθμό άλλων παραγόντων. Χάρη στους καταπιστευματικούς νόμους, ο πωλητής μπορεί να αμφισβητήσει τα αποτελέσματα του ακινήτου αν ο πωλητής πιστεύει ότι ο κτηματομεσίτης απέτυχε να λειτουργήσει προς το συμφέρον του.

Μερικές φορές οι κτηματομεσίτες διαχειρίζονται πολύ μεγάλα χρηματικά ποσά για τους πελάτες τους. Όπως και με οποιαδήποτε τράπεζα, χρηματιστή ή οικονομικό σύμβουλο, ο μεσίτης ακινήτων κρατείται σύμφωνα με το πρότυπο της εμπιστευτικής ευθύνης για την προστασία των οικονομικών συμφερόντων του πελάτη.

Ο δυνητικός κίνδυνος κατάχρησης είναι ακόμη μεγαλύτερος αν ο μεσίτης εκπροσωπεί τόσο τον αγοραστή όσο και τον πωλητή σε πώληση στο σπίτι. Η προμήθεια του μεσίτη είναι συνήθως διπλή σε αυτές τις περιπτώσεις, και σχεδόν πάντα βασίζεται στην τιμή πώλησης. Υπάρχει ένα προφανές κίνητρο για τον μεσίτη να ευνοεί το συμφέρον του πωλητή και όχι το συμφέρον του αγοραστή.

Οι περισσότεροι μεσίτες είναι συνήθως καλές και ειλικρινείς, αλλά ο νόμος του καταπιστευτικού καθήκοντος επιβάλλει ένα ισχυρό αποτρεπτικό παράγοντα σε όσους θα επωφελούνταν διαφορετικά από την εμπειρία τους. Αυτό όμως δεν ισχύει πάντοτε σε όλες τις περιπτώσεις. Για συμφωνία πρακτόρευσης ενός αντιπροσώπου για την ενεργοποίηση εμπιστευτικών ευθυνών, πρέπει να ορίσει τον αγοραστή ή τον πωλητή ως πελάτη του αντιπροσώπου και όχι απλώς τον πελάτη του πράκτορα.

Οι καταπιστευματικές υποχρεώσεις ενός κτηματομεσίτη

Όχι όλες οι καταπιστευματικές θέσεις διατηρούνται στο ίδιο πρότυπο. Οι εμπιστευτικές προσδοκίες των διαχειριστών ή των δικηγόρων ενδέχεται να διαφέρουν πολύ από τις προσδοκίες για έναν μεσίτη επειδή η φύση των σχέσεων με τους πελάτες ποικίλλει.

Τα δικαστήρια του Ηνωμένου Βασιλείου απαρίθμησαν γενικά έξι διαφορετικά καταπιστευματικά καθήκοντα που οφείλονται από έναν αντιπρόσωπο στον πελάτη του. Αυτά περιλαμβάνουν:

1. Πιστή λογιστική των χρημάτων των πελατών.

2. Αποκάλυψη σημαντικών πληροφοριών.

3. Εμπιστευτικότητα των πληροφοριών του πελάτη που μπορεί να είναι σημαντικές για έναν πελάτη κατά τη διαπραγμάτευση.

4. Η υπακοή σε όλες τις νόμιμες εντολές που δόθηκαν από τον πελάτη.

5. Βασικό καταπιστευτικό επίπεδο περίθαλψης.

6. Βασικό εμπιστευτικό επίπεδο εμπιστοσύνης.

Ωστόσο, υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις. Ένας καταπιστευματοδόχος δεν αναγκάζεται να υπακούσει σε εντολές ενός πελάτη εάν οι εντολές είναι παράνομες ή εάν αυτές οι παραγγελίες παραβιάζουν αλλιώς τον ηθικό κώδικα του καταπιστευματοφύλακα.

Πώς ο Φιλοτελικός Νόμος ωφελεί τη βιομηχανία ακίνητων περιουσιών

Είναι πιθανόν ένας κόσμος χωρίς εμπιστευτική υποχρέωση να προκαλέσει σοβαρή βλάβη στον κλάδο των ακινήτων στο σύνολό του. Σκεφτείτε τι θα συμβεί εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η μίσθωση ενός πράκτορα είναι υπερβολικά επικίνδυνη επειδή είναι πολύ δύσκολο να γνωρίζουμε αν παίρνει σχισμένο μακριά. Μπορεί να αποφασίσει να αποφύγει συνολικά τους μεσίτες και να καταγράψει την περιουσία του ο ίδιος, ή αλλιώς να χάσει το χρόνο αρκετών επαγγελματιών ενώ προσπαθεί να βρει την καλύτερη διαπραγμάτευση. Σε κάθε σενάριο, είναι πιθανό να υπάρχουν λιγότερα σπίτια που απαριθμούνται από τους επαγγελματίες, λιγότερα πωλούμενα σπίτια, λιγότερο αποδοτικές αγορές και λιγότερη ζήτηση για υπηρεσίες realtor.

Ο καταπιστευματικός νόμος μπορεί αρχικά να φαίνεται σαν επιβάρυνση για τους κτηματομεσίτες, αλλά η πραγματικότητα είναι ότι η αιγίδα της εμπιστευτικής ευθύνης δημιουργεί εμπιστοσύνη στους πιθανούς πελάτες. Όχι μόνο ένας πράκτορας μπορεί να πει ειλικρινά σε έναν δυνητικό πελάτη ότι είναι "δεσμευμένος από το νόμο να εργάζεται προς το συμφέρον σας", αλλά ο δυνητικός πελάτης καταλαβαίνει ότι ο κτηματομεσίτης μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο για προσφυγή. Δεν είναι αρκετά μια εγγύηση επιστροφής χρημάτων, αλλά τουλάχιστον μειώνει την πιθανότητα να επωφεληθεί ο αγοραστής ή ο πωλητής σε αυτές τις καταστάσεις.