Τον Αύγουστο του 2015, η μέση τιμή πώλησης ενός νέου σπιτιού που πωλήθηκε στο Ηνωμένο Βασίλειο ήταν $ 353, 400. για τα υπάρχοντα σπίτια, ο μέσος όρος ήταν $ 271, 600. Είτε αγοράζετε ένα νέο είτε ένα υπάρχον σπίτι, είναι πιθανό να είναι η μεγαλύτερη μόνο επένδυση που θα κάνετε ποτέ - και πιθανότατα θα χρειαστείτε υποθήκη για να συμβεί αυτό.

Σε ορισμένες πόλεις, φυσικά, οι τιμές πώλησης είναι πολύ υψηλότερες από αυτές. Αυτό το καλοκαίρι η μέση τιμή πώλησης (συνήθως χαμηλότερη από τον μέσο όρο) στο Σαν Φρανσίσκο, για παράδειγμα, ήταν πολύ πάνω από ένα εκατομμύριο, σύμφωνα με τους δικτυακούς τόπους ακινήτων Zillow και την Paragon Real Estate Group. Πολλά σπίτια σε ακριβές γειτονιές άλλων πόλεων των πόλεων της Σ. Σ. Βρίσκονται επίσης σε αυτή την επταψήφια σειρά.

Επειδή πολλοί τύποι υποθηκών έχουν οδηγίες που περιορίζουν πόσο μπορείτε να δανειστείτε, το μέγεθος της υποθήκης που χρειάζεστε θα επηρεάσει ποιες επιλογές έχετε. Οι αυξανόμενες τιμές των κατοικιών ανάγκασαν περισσότερους αγοραστές να απομακρυνθούν από τα παραδοσιακά ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια (βλέπε παρακάτω) και σε υποθήκες jumbo που μπορεί να έρχονται με υψηλότερα επιτόκια και άλλες απαιτήσεις. Εδώ είναι μερικές επιλογές αν είστε στην αγορά για μια υποθήκη μεγάλου χρήματος.

-

Σύμφωνα με τα Στεγαστικά

Κάθε χρόνο, ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγης καθορίζει τα μέγιστα συμμορφούμενα όρια δανείων που έχουν θεσπιστεί σύμφωνα με τους όρους του νόμου περί στέγασης και οικονομικής ανάκαμψης του 2008 για στεγαστικά δάνεια που υποστηρίζονται από το Federal National Loan (Fannie Mae) και την Ομοσπονδιακή Εταιρεία Στεγαστικών Δανείων (Freddie Mac). Σε όλο το Ηνωμένο Βασίλειο, τα συμμορφούμενα δάνεια καλύπτονται στα 417 000 δολάρια για μονοκατοικίες. Σε ορισμένες αγορές κατοικιών υψηλού κόστους - συμπεριλαμβανομένης της Αλάσκας, της Χαβάης και των Παρθένων Νήσων του Ηνωμένου Βασιλείου - τα όρια μπορεί να φθάσουν τα $ 721, 050, αν και οι περισσότερες περιοχές με υψηλές τιμές έχουν όριο δανείου $ 625, 500.

Εάν η υποθήκη σας είναι κάτω από αυτά τα όρια, μπορεί να δικαιούστε μια συμμορφούμενη υποθήκη. Αυτά τα δάνεια υποστηρίζονται από κυβερνητικές και οιονεί κυβερνητικές υπηρεσίες όπως η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA), η Διοίκηση των Βετεράνων (VA), οι Fannie Mae και Freddie Mac. Εκτός από το μέγεθος του δανείου, οι συμμορφούμενες υποθήκες πρέπει να πληρούν άλλες κατευθυντήριες γραμμές, οι οποίες επηρεάζουν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας και την ιστορία σας, τον λόγο χρέους προς εισόδημα και τον λόγο δανείου προς αξία. Τα συμμορφούμενα δάνεια έχουν συχνά καλύτερα επιτόκια από τα μη συμμορφούμενα δάνεια, επειδή πολλοί δανειστές τους θεωρούν λιγότερο επικίνδυνες επενδύσεις και μπορούν εύκολα να αγοραστούν και να πωληθούν στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων.

Υποθήκες Jumbo

Τα δάνεια που υπερβαίνουν τα συμμορφούμενα όρια δανείων ταξινομούνται ως υποθήκες μη συμμορφούμενες ή jumbo. Δεδομένου ότι αυτά τα δάνεια δεν εμπίπτουν σε συμμορφούμενους περιορισμούς δανείων, δεν υποστηρίζονται από τους Fannie Mae ή Freddie Mac. Ως αποτέλεσμα, οι δανειστές αναλαμβάνουν μεγαλύτερο κίνδυνο ανάληψης αυτών των δανείων και ενδέχεται να έχουν αυστηρότερες απαιτήσεις πίστωσης.Δεδομένου ότι οι δανειστές είναι λιγότερο σίγουροι ότι θα είναι σε θέση να μεταπωλήσουν την υποθήκη στη δευτερογενή αγορά, μπορούν να αντισταθμίσουν τον οικονομικό κίνδυνο τους, φορτώνοντας σας υψηλότερο επιτόκιο.

Πριν από μερικά χρόνια, οι δανειστές θα απαιτούσαν προκαταβολή 30% ή περισσότερο. Ωστόσο, ο λόγος της προκαταβολής προς την αξία των ενυπόθηκων δανείων έχει χαλαρώσει. Μερικοί σημαντικοί δανειστές έχουν προσφέρει υποθήκες jumbo με μόλις 10% ή 15% κάτω. Για να μάθετε περισσότερα, δείτε Ένας Γρήγορος Οδηγός για Υποθήκες Jumbo και Jumbo έναντι Συμβατικών Στεγαστικών: Πώς Διαφέρουν.

FHA Jumbo Δάνεια

Η FHA παρέχει ασφάλιση υποθηκών για δάνεια που έχουν χορηγηθεί από εγκεκριμένους δανειστές του FHA (ο FHA δεν κάνει το δάνειο). Τα όρια δανεισμού FHA ποικίλλουν ανάλογα με τον τύπο κατοικίας και την πολιτεία και τον τόπο όπου βρίσκεται το ακίνητο. Στις περισσότερες περιοχές του Ηνωμένου Βασιλείου, το όριο δανείου είναι $ 271, 050 για μονοκατοικίες. Ωστόσο, σε ορισμένες αγορές υψηλού κόστους, τα δάνεια FHA μπορούν να φτάσουν τα $ 721, 050.

Τα δάνεια FHA μπορούν να είναι μια καλή επιλογή εάν έχετε μικρότερη προκαταβολή ή / και χαμηλότερο πιστωτικό αποτέλεσμα. Οι προκαταβολές μπορεί να είναι τόσο χαμηλές όσο το 3% της τιμής αγοράς του σπιτιού - αλλά θα πρέπει να πληρώσετε για ασφάλιση υποθηκών, εάν αποθέσετε λιγότερο από 20% (μπορείτε να αποφύγετε την ασφάλιση μόλις το δάνειό σας σε αξία αναλογία μειώνεται κάτω από το 80%).

Super Jumbo Δάνεια

Τα Super jumbos ισχύουν συνήθως για τα στεγαστικά δάνεια που κυμαίνονται από $ 2 εκατομμύρια έως $ 20 εκατομμύρια - και πάνω. Αν και φαίνεται ότι οι δανειστές θα βλέπουν τα σούπερ jumbos ως δάνεια σούπερ κινδύνου, πολλοί δανειστές τους βλέπουν ως καλές ευκαιρίες. Σύμφωνα με τον Mike McPartland, επικεφαλής της επενδυτικής χρηματοδότησης της Βόρειας Αμερικής στη Citi Private Bank, οι υπερχρεωμένοι δανειολήπτες έχουν συχνά δημιουργήσει σχέσεις με τις τράπεζες - συχνά το τμήμα ιδιωτικών τραπεζών, το οποίο προσφέρει διάφορες υπηρεσίες διαχείρισης περιουσίας. «Οι πιθανότητες είναι να γνωρίζουμε τον πελάτη», λέει ο McPartland. "Γνωρίζουμε τι είμαστε άνετοι προχωρώντας σε αυτόν τον πελάτη. "

Ένα πράγμα που ενισχύει την εμπιστοσύνη των δανειστών είναι ότι οι περισσότεροι δανειστές υψηλής αξίας επιλέγουν για να δανειστούν - δεν χρειάζονται για να . Επειδή τα επιτόκια είναι σχετικά χαμηλά, αυτοί οι δανειζόμενοι υπολογίζουν ότι μπορούν να απολαύσουν υψηλότερη απόδοση κρατώντας τα χρήματά τους επενδυμένα - αποφεύγοντας τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση ενός αυξανόμενου περιουσιακού στοιχείου. Εάν τα επιτόκια αναπηδήσουν, μπορούν να μεταφέρουν τα χρήματα γύρω για να πληρώσουν ή να πληρώσουν το δάνειο ή να μεταβούν σε διαφορετική δομή δανείου.

Πολλοί δανειστές απαιτούν μεγάλες προκαταβολές, κυρίως επειδή τα ακριβά, πολυτελή σπίτια εκτιμούν μερικές φορές λιγότερο από την τιμή αγοράς τους. Ορισμένοι δανειστές επιτρέπουν στους δανειολήπτες να δεσμεύουν ένα μέρος του επενδυτικού τους χαρτοφυλακίου αντί για μετρητά: Εάν ο οφειλέτης αθετήσει τις πληρωμές υποθηκών, ο δανειστής μπορεί να πουλήσει τα περιουσιακά στοιχεία.

Η κατώτατη γραμμή

Ο όγκος των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων ανήλθε σε περίπου 93 δισεκατομμύρια δολάρια κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2015, σημειώνοντας αύξηση κατά 33% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο, αναφέρουν τα Inside Mortgage Finance. Τα κρατικά ενισχυμένα δάνεια jumbo σημείωσαν επίσης αύξηση: ο συνολικός όγκος ήταν περίπου 34 δολάρια. 2 δισ. Ευρώ μεταξύ του πρώτου και του δεύτερου τριμήνου - περισσότερο από το διπλάσιο του όγκου από ένα έτος νωρίτερα.

Εάν η υποθήκη σας είναι πάνω από 1 εκατομμύριο δολάρια, είναι σημαντικό να σημειώσετε ότι δεν θα πάρετε το πλήρες φοροαπαλλαγή για τους τόκους στεγαστικών δανείων. Το IRS επιβάλλει ανώτατο όριο μεγέθους δανείου ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων. τα δάνεια που υπερβαίνουν το ποσό αυτό απαλλάσσονται από αυτή την έκπτωση φόρου. Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε μόνο να αφαιρέσετε το ενδιαφέρον για το πρώτο $ 1 εκατομμύριο της υποθήκης σας. Εάν βγάζετε υποθήκη jumbo για $ 1. 5 εκατομμύρια που συγκεντρώνουν 67.000 δολάρια σε τόκους κατά τη διάρκεια του πρώτου έτους, θα μπορούσατε μόνο να πάρετε μια έκπτωση για περίπου $ 44.000 - το ενδιαφέρον από το πρώτο $ 1 εκατομμύριο της υποθήκης.