Το αμερικανικό όνειρο έχει υποστεί μια αρκετά μεγάλη αλλαγή τα τελευταία 50 χρόνια. Έχει επεκταθεί ώστε να συμπεριλάβει την δυνατότητα να αγοράσει ένα δεύτερο σπίτι - ένα σπίτι διακοπών. Αυτές είναι οι εξοχικές κατοικίες στις όχθες της λίμνης, οι καμπίνες στα βουνά και οι καλύβες στην παραλία που όλοι κάθονται άδειο το 90% του έτους, ενώ οι ιδιοκτήτες τους είναι τραπεζικός χρόνος για τις επόμενες διακοπές - και το νόμισμα για τους φόρους υποθηκών και ιδιοκτησίας.

Υπάρχει, φυσικά, μια εναλλακτική λύση για να αφήσετε το σπιτάκι σας να συλλέξει σκόνη κατά τη διάρκεια του χρόνου αναμονής. Μπορείτε να το νοικιάσετε σε άλλους ανθρώπους που θέλουν να απολαύσουν λίγο χρόνο μακριά από την εργασία. Αυτό το άρθρο θα εξετάσει μερικά από τα θέματα που περιβάλλουν την ενοικίαση ενός δεύτερου σπιτιού.

Αγοράζοντας ένα δεύτερο σπίτι

Η διατήρηση μιας κύριας κατοικίας είναι μια τεράστια οικονομική απόφαση. Αν σκέφτεστε ένα δεύτερο σπίτι, χρησιμοποιήστε έναν υποτομέα για την έρευνα των επιτοκίων από τους δανειστές στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο διακοπών σας. Στη συνέχεια, αφού συγκεντρώσετε εκτιμήσεις για το συνολικό κόστος των μηνιαίων σας πληρωμών υποθηκών, μεταβείτε στα οικονομικά σας για να δείτε αν μπορεί να σας εξυπηρετηθεί καλύτερα να πάτε με υποθήκη ή να πληρώσετε μετρητά.

Να γιατί. Κρατώντας ένα δεύτερο σπίτι είναι ένα βήμα προς τα πάνω σε μέγεθος, επειδή ένα δεύτερο σπίτι έχει όλα τα κόστη του πρώτου σπιτιού σας και συχνά περισσότερο. Αλλά δεν έχει την εύκολη διαγραφή από το IRS.

Εάν είστε έτοιμοι να πάρετε ένα σπίτι διακοπών, αλλά δεν έχετε την πρωτεύουσα για μια αγορά σε μετρητά, μην πάρετε μια δεύτερη υποθήκη στο σπίτι σας. Το IRS έκλεισε το κενό με το οποίο ένα άτομο θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει μια δεύτερη υποθήκη για να αγοράσει μια ξεχωριστή επένδυση σε ακίνητη περιουσία, ενώ εξακολουθεί να αφαιρεί την υποθήκη του από τους φόρους. Εάν πάρετε υποθήκη στην πρωτεύουσα κατοικία σας για να αγοράσετε μια δεύτερη κατοικία, δεν θα σας επιτραπεί να αφαιρέσετε τις πληρωμές ως τόκο προσωπικών στεγαστικών δανείων. Έτσι, εάν σκοπεύετε να δανειστείτε για ένα δεύτερο σπίτι, θα πρέπει να πάρετε μια άλλη υποθήκη που επιτρέπει την εκπεστέα από τον φόρο τόκους.

- 9 ->

Όπως ισχυρίζονται

Οι τρέχοντες φορολογικοί κανόνες που αφορούν τα δευτερεύοντα σπίτια, τις εξοχικές κατοικίες και τις δευτερεύουσες κατοικίες κατηγορίας επενδύσεων έχουν αλλάξει συχνότερα από εκείνους των πρώτων κατοικιών. Από το 2010, εάν κατέχετε επί του παρόντος ένα δεύτερο σπίτι για προσωπική χρήση, μπορείτε να το νοικιάσετε ή να διανυκτερεύσετε σε άλλο συμβαλλόμενο μέρος για διάστημα έως δύο εβδομάδων (14 διανυκτερεύσεις) χωρίς να αναφέρετε κάποιο από τα εισοδήματα.

Από την άλλη πλευρά, μια δεύτερη κατοικία θεωρείται επένδυση σε ακίνητα εάν ξοδεύετε λιγότερο από δύο εβδομάδες σε αυτήν και στη συνέχεια προσπαθήστε να την νοικιάσετε το υπόλοιπο της ώρας. Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι, με την έλευση των θέρετρων και αυτών, η ζήτηση για μια καμπίνα στο δάσος μπορεί να έρθει μόνο στις ώρες αιχμής - την ίδια περίοδο θα θέλατε πιθανώς να χρησιμοποιήσετε τον εαυτό σας ιδιοκτήτη. (Δείτε επίσης: Φορολογικές εκπτώσεις για ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικίασης .)

Αν και οι φόροι για επενδύσεις σε ακίνητα είναι παραδοσιακά πιο μαλακοί από ό, τι για άλλους τύπους επενδύσεων, τα δευτερεύοντα σπίτια φαίνεται να είναι ένα γκρίζο σημείο για το IRS. Όλες οι απώλειες ενοικίων είναι "παθητικές ζημίες" ή "απώλειες χόμπι". Αυτά μπορούν μόνο να διαγραφούν έναντι εισοδήματος από άλλες παθητικές δραστηριότητες όπως άλλα ενοίκια, μια ιδιωτική εταιρική σχέση που δεν βοηθάτε να λειτουργείτε ή μια S-corporation. Οι παθητικές απώλειες που δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μεταφέρονται μέχρι να πουλήσετε το σπίτι διακοπών. Όταν πουλάτε το ακίνητο, οι απώλειες του παρελθόντος μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να αντισταθμίσουν τυχόν κέρδη. Αν έχετε περισσότερες διαγραφές παθητικών ζημιών μετά, μπορείτε να τις διεκδικήσετε έναντι των τακτικών εισοδημάτων.

Ωστόσο, μπορείτε να αφαιρέσετε έως και $ 25, 000 ετησίως, εάν:

Το προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημά σας είναι μικρότερο από $ 100, 000 ή

• Συμμετέχετε ενεργά στη διαχείριση του ακινήτου.
• Αυτό το φορολογικό διάλειμμα εξαφανίζεται σε $ 150, 000 προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημα (AGI). Εάν είστε μεταξύ $ 100, 000 και $ 150, 000 δικαιούστε το μισό της έκπτωσης. Αυτό φαίνεται ανόητο, καθώς οι περισσότεροι από τους ανθρώπους που μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν ένα δεύτερο σπίτι θα έχουν ένα AGI πολύ πάνω από αυτούς τους αριθμούς. Ακόμα, η πραγματική πρόκληση είναι στη δεύτερη προϋπόθεση. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την ετήσια έκπτωση εάν εσείς ή ο / η σύζυγός σας θέλετε να γίνετε επαγγελματίας με ειδίκευση στην ακίνητη περιουσία και να διαχειριστείτε ενεργά το ακίνητο που καταγράφει τις παθητικές ζημίες. Να είστε προειδοποιημένοι, ωστόσο, το IRS δεν είναι πιθανό να πιστεύει ότι έχετε μια πλήρους απασχόλησης εργασία και το φως του φεγγαριού ως διαχειριστής ακινήτων. Θα χρειαστείτε ένα αναλυτικό περιοδικό για το γιατί, πότε, πού και τι κάνετε ως διαχειριστής ακινήτων για να αποδείξετε την περίπτωσή σας.

Πώληση εξοχικής κατοικίας

Οι ιδιότητες σε δημοφιλείς περιοχές διακοπών συνήθως τείνουν να βλέπουν υψηλότερη από την μέση εκτίμηση, οπότε μπορεί να υπάρξει μια στιγμή που θέλετε να εισπράξετε χρήματα και να βρείτε ένα νέο μέρος για να μείνετε. Κατά την πώληση ενός σπιτιού διακοπών, το χρονικό διάστημα που έχετε κρατήσει επηρεάζει τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών σας. Αν πουλήσετε πριν περάσει ένας χρόνος, θα υποβληθείτε στο βραχυπρόθεσμο επιτόκιο κεφαλαιακών κερδών. Αν πουλάτε μετά από ένα χρόνο, ο ομοσπονδιακός σας φόρος θα υπολογιστεί με βάση το μακροπρόθεσμο επιτόκιο κεφαλαιουχικών κερδών. (Δείτε επίσης:

Μια μακροχρόνια νοοτροπία συναντά το φόρο φόρων κεφαλαίων-φόρων ) Ωστόσο, μπορείτε να κάνετε μια αποφυγή, αν είστε πρόθυμοι να μετακομίσετε πλήρως. Εάν πουλάτε την πρωτεύουσα κατοικία σας με τα $ 250, 000 ανά άτομο χωρίς φόρο και, στη συνέχεια, μετακομίστε στο σπίτι διακοπών και δηλώστε τη νέα κύρια κατοικία σας, θα μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την απαλλαγή των $ 250.000 ($ 500.000 για ζευγάρια) πάλι - παρέχοντάς σας τη ζωή εδώ και δύο χρόνια. Δυστυχώς, αυτή η στρατηγική είναι συχνά πρακτική μόνο για τους αυτοαπασχολούμενους ή τους συνταξιούχους. Υπάρχουν επίσης άλλοι περιορισμοί στη χρήση του αποκλεισμού κεφαλαιουχικών κερδών για εξοχικές κατοικίες που έχουν μετατραπεί σε αρχική κατοικία. (Δείτε επίσης:

Είναι αλήθεια ότι μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας και να μην πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών; ) Συμβουλές για τον δεύτερο ιδιοκτήτη σπιτιού

Εάν έχετε στην κατοχή σας ένα δεύτερο σπίτι για ενοικίαση , και έχετε ένα AGI κάτω από $ 150, 000, στη συνέχεια, μπείτε εκεί και ξεκινήστε τη διαχείριση.Αυτό σημαίνει ότι δεν θα μπορείτε να χρησιμοποιήσετε έναν πράκτορα για να βρείτε ενοικιαστές. Θα διοργανώνετε επισκευές προσωπικά, αλλά θα σας δώσει παθητικές απώλειες για να διαγράψετε.

Ή, εάν η ενεργή διαχείριση δεν σας απευθύνει έκκληση ή η AGI σας είναι πολύ υψηλή, μπορείτε να περάσετε περισσότερο χρόνο στην καμπίνα και να την μετατρέψετε σε ακίνητη περιουσία μικτής χρήσης και όχι σε επένδυση σε ακίνητα. Αυτό σημαίνει ότι οι φόροι αλλάζουν με την αλλαγή της ονομασίας - κυρίως επειδή δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε παθητικές απώλειες. Αλλά θα μπορείτε να ζητήσετε ένα ποσοστό των τόκων των στεγαστικών δανείων και των φόρων ακίνητης περιουσίας ως εκπτώσεις επί του φόρου εισοδήματός σας.

Η κατώτατη γραμμή

Η μετατροπή μιας ιδιοκτησίας διακοπών σε μια κερδοφόρα ενοικίαση τείνει να είναι μια ανησυχητική μάχη. Πριν μεταβείτε σε ιδιοκτήτη διακοπών, ρίξτε μια καλή ματιά στο πώς θα επηρεαστούν οι φόροι σας. Οι περισσότεροι άνθρωποι που κατέχουν δευτερεύουσες κατοικίες θα εξυπηρετηθούν καλύτερα με το να τους ταξινομηθούν ως ακίνητα μικτής χρήσης για φορολογικούς σκοπούς και να τους μισθώσουν μόνο για τις αφορολόγητες 14 διανυκτερεύσεις σε ένα δεδομένο έτος. Οι άνθρωποι που γίνονται ιδιοκτήτες δεύτερης κατοικίας, ωστόσο, οδηγούνται συνήθως από τον ίδιο καταναγκασμό που τους οδήγησε να αγοράσουν το ακίνητο στην πρώτη θέση. Εάν είστε ένας από αυτούς τους ανθρώπους, η καλύτερη πορεία δράσης σας είναι να συμμετέχετε ενεργά στη διαχείριση της ιδιοκτησίας σας.