Με απλά λόγια, μια υποθήκη είναι ένα μακροπρόθεσμο δάνειο που έχει σχεδιαστεί για να βοηθήσει τον δανειολήπτη να αγοράσει ένα σπίτι. Εκτός από την αποπληρωμή του κεφαλαίου, ο δανειολήπτης είναι υποχρεωμένος να καταβάλει τόκους στον δανειστή και το σπίτι και η γη γύρω από το χρησιμεύουν ως εξασφάλιση. Αλλά αν θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι, πρέπει να ξέρετε περισσότερα από αυτές τις γενικότητες. Σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε πώς λειτουργούν οι υποθήκες και πώς εξοφλούνται.

Ιστορία

Σχεδόν ο καθένας που αγοράζει ένα σπίτι έχει υποθήκη. Τα ποσοστά των ενυπόθηκων δανείων αναφέρονται συχνά στις βραδινές ειδήσεις και οι εικασίες σχετικά με την κατεύθυνση που θα μεταφέρουν οι τιμές θα αποτελέσουν ένα σταθερό μέρος της οικονομικής μας κουλτούρας.

Παρόλο που φαίνεται ότι τα στεγαστικά δάνεια ήταν πάντα διαθέσιμα, η σύγχρονη υποθήκη δημιουργήθηκε μόλις το 1934, όταν η κυβέρνηση, για να βοηθήσει τη χώρα να ξεπεράσει τη Μεγάλη Ύφεση, δημιούργησε ένα πρόγραμμα υποθηκών που ελαχιστοποίησε την απαιτούμενη προκαταβολή, το ποσό που οι δυνητικοί ιδιοκτήτες ακινήτων θα μπορούσαν να δανειστούν. Πριν από τη δημιουργία αυτού του προγράμματος υποθηκών, απαιτήθηκε προκαταβολή 50% για την αγορά κατοικίας. Σήμερα, είναι επιθυμητή μια προκαταβολή 20% (καθώς ελαχιστοποιεί τις απαιτήσεις για ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI)), αλλά υπάρχουν διαθέσιμα προγράμματα υποθηκών που επιτρέπουν σημαντικά χαμηλότερες προκαταβολές. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το PMI, βλ. Κατανόηση της υποθήκης σας .)

Πληρωμές Υποθηκών

Οι κύριοι παράγοντες που καθορίζουν τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας είναι το μέγεθος και η διάρκεια του δανείου. Το «μέγεθος» αναφέρεται στο χρηματικό ποσό που δανείστηκε και ο όρος «όρος» αναφέρεται στο χρονικό διάστημα εντός του οποίου πρέπει να επιστραφεί πλήρως το δάνειο. Υπάρχει αντίστροφη σχέση μεταξύ της διάρκειας του δανείου και του μεγέθους της μηνιαίας πληρωμής: οι μακροπρόθεσμοι όροι οδηγούν σε μικρότερες μηνιαίες πληρωμές. Για το λόγο αυτό, οι υποθήκες διάρκειας 30 ετών είναι οι πιο δημοφιλείς τύποι στεγαστικών δανείων. Αν κάνετε ψώνια για μια υποθήκη, μόλις γνωρίζετε το μέγεθος του δανείου που χρειάζεστε για το νέο σας σπίτι, ένας εύκολος τρόπος για να συγκρίνετε τύπους στεγαστικών δανείων και διάφορους δανειστές είναι με τη χρήση υπολογισμού υποθηκών.

-

PITI: Τα συστατικά στοιχεία μιας πληρωμής υποθηκών

Μόλις καθοριστεί το μέγεθος και η διάρκεια του δανείου, υπάρχουν τέσσερις παράγοντες που παίζουν ρόλο στον υπολογισμό της πληρωμής υποθηκών. Αυτά τα τέσσερα στοιχεία είναι κεφάλαιο, τόκοι, φόροι και ασφάλειες (PITI). Καθώς εξετάζουμε αυτούς τους τέσσερις παράγοντες, θα εξετάσουμε ως υπόδειγμα μια υποθήκη ύψους 100.000 δολαρίων.

Principal Ένα μέρος κάθε πληρωμής υποθηκών αφιερώνεται στην εξόφληση του κεφαλαίου. Τα δάνεια είναι δομημένα έτσι ώστε το ποσό του κεφαλαίου που επιστρέφεται στον δανειολήπτη ξεκινάει μικρό και αυξάνεται με κάθε πληρωμή υποθηκών. Ενώ οι πληρωμές υποθηκών κατά τα πρώτα έτη συνίστανται κυρίως σε καταβολές τόκων, οι πληρωμές κατά τα τελευταία έτη συνίστανται κατά κύριο λόγο στην επιστροφή κεφαλαίου.Για την υποθήκη μας των 100.000 δολαρίων, ο κύριος υπόχρεος είναι $ 100.000. Τόκοι Οι τόκοι είναι η ανταμοιβή του δανειστή για τη λήψη κινδύνου και δανεισμό χρημάτων σε έναν δανειολήπτη. Το επιτόκιο μιας υποθήκης έχει άμεσο αντίκτυπο στο μέγεθος της πληρωμής υποθηκών - υψηλότερα επιτόκια σημαίνει υψηλότερες πληρωμές υποθηκών. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τους διαφορετικούς τύπους επιτοκίων ενυπόθηκων δανείων, βλέπε: Στεγαστικά δάνεια: σταθερό επιτόκιο έναντι ρυθμιζόμενου επιτοκίου . ) Έτσι, για τους περισσότερους αγοραστές κατοικιών, τα υψηλότερα επιτόκια μειώνουν το χρηματικό ποσό μπορεί να δανειστεί, και τα χαμηλότερα επιτόκια το αυξάνουν. Αν το επιτόκιο για την υποθήκη μας αξίας 100.000 δολαρίων είναι 6%, η συνδυασμένη πληρωμή κεφαλαίου και τόκου μηνιαίας πληρωμής σε υποθήκη 30 ετών θα ήταν περίπου $ 599. 55 ($ 500 τόκοι + $ 99.55 κύριοι). Το ίδιο δάνειο με επιτόκιο 9% καταλήγει σε μηνιαία πληρωμή ύψους $ 804. 62. Φόροι Οι φόροι ακίνητης περιουσίας αξιολογούνται από κυβερνητικούς οργανισμούς και χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση διαφόρων δημόσιων υπηρεσιών όπως το σχολείο τις κατασκευές και τις αστυνομικές και πυροσβεστικές υπηρεσίες. Οι φόροι υπολογίζονται από την κυβέρνηση σε ετήσια βάση, αλλά οι ιδιώτες μπορούν να πληρώσουν αυτούς τους φόρους στο πλαίσιο των μηνιαίων πληρωμών τους. Το ποσό που οφείλεται στους φόρους διαιρείται με το συνολικό αριθμό των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών σε ένα δεδομένο έτος. Ο δανειστής συγκεντρώνει τις πληρωμές και τις κρατά σε μεσεγγύηση έως ότου καταβληθούν οι φόροι. Ασφαλιστική Υπάρχουν δύο τύποι ασφαλιστικής κάλυψης που μπορεί να περιλαμβάνονται σε μια πληρωμή υποθηκών. Όπως και οι φόροι ακίνητης περιουσίας, οι ασφαλιστικές πληρωμές γίνονται με κάθε πληρωμή ενυπόθηκων δανείων και κρατούνται σε μεσεγγύηση μέχρι την πληρωμή του λογαριασμού. Ο πρώτος τύπος ασφάλισης είναι η ασφάλιση περιουσίας, η οποία προστατεύει το σπίτι και τα περιεχόμενά του από πυρκαγιά, κλοπή και άλλες καταστροφές. Ο δεύτερος τύπος ασφάλισης είναι η PMI (που αναφέρεται παραπάνω), η οποία είναι υποχρεωτική για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αγοράζουν ένα σπίτι με προκαταβολή μικρότερη από το 20% του κόστους του σπιτιού. Αυτός ο τύπος ασφάλισης προστατεύει τον δανειστή σε περίπτωση που ο δανειολήπτης δεν είναι σε θέση να εξοφλήσει το δάνειο. Επειδή ελαχιστοποιεί τον κίνδυνο αθέτησης του δανείου, η PMI δίνει επίσης τη δυνατότητα στους δανειστές να πουλήσουν το δάνειο στους επενδυτές, οι οποίοι με τη σειρά τους μπορούν να έχουν κάποια εγγύηση ότι η επένδυσή τους θα επιστραφεί σε αυτούς. Η κάλυψη PMI μπορεί να μειωθεί μόλις ο δανειολήπτης έχει τουλάχιστον 20% ίδια κεφάλαια στο σπίτι.

Μολονότι το κεφάλαιο, οι τόκοι, οι φόροι και οι ασφάλειες περιλαμβάνουν μια τυπική υποθήκη, ορισμένοι δανειολήπτες επιλέγουν υποθήκες που δεν περιλαμβάνουν φόρους ή ασφάλειες ως μέρος της μηνιαίας πληρωμής. Με αυτό το είδος δανείου, οι δανειολήπτες έχουν χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή, αλλά πρέπει να πληρώνουν τους φόρους και την ασφάλιση από μόνα τους.

Πώς δουλεύει η υποθήκη: το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης

Το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης ενός στεγαστικού δανείου παρέχει μια λεπτομερή ματιά στο ακριβές τμήμα της κάθε υποθήκης που είναι αφιερωμένο σε κάθε στοιχείο της PITI. Όπως προαναφέρθηκε, κατά τα πρώτα έτη οι πληρωμές υποθηκών συνίστανται κατά κύριο λόγο σε πληρωμές τόκων, καθώς σταδιακά κινείται προς την κατεύθυνση της αύξησης του κεφαλαίου.

Στο παράδειγμα μας για υποθήκη ύψους 100, 000, 30 ετών, το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης αποτελείται από 360 πληρωμές. Το χρονοδιάγραμμα μερικής απόσβεσης που παρουσιάζεται κατωτέρω δείχνει πώς η ισορροπία μεταξύ κεφαλαίου και πληρωμών τόκων αναστρέφεται με την πάροδο του χρόνου, καθώς οι μεταγενέστερες πληρωμές αποτελούνται κυρίως από κεφάλαιο.

Πληρωμή	Κύριο	Τόκος	Κύριο Υπόλοιπο
1	99 €. 55	$ 500. 00	$ 99, 900. 45
12	$ 105. 16	$ 494. 39	$ 98, 772. 00
180	$ 243. 09	$ 356. 46	$ 71, 048. 96
360	$ 597. 00	$ 2. 99	$ 0

Όπως φαίνεται στο γράφημα, κάθε μία από τις απαιτούμενες πληρωμές είναι $ 599. 55, αλλά το ποσό που αφιερώνεται στο κεφάλαιο και το ενδιαφέρον κυμαίνεται από την πληρωμή μέχρι την πληρωμή. Λόγω της αντίστροφης σχέσης μεταξύ αρχικού κεφαλαίου και καταβληθέντος τόκου, στην αρχή της υποθήκης σας το ποσοστό στο οποίο κερδίζετε μετοχές στο σπίτι σας είναι πολύ πιο αργό. Αυτό αποδεικνύει την αξία της πραγματοποίησης επιπλέον πληρωμών κεφαλαίου εάν η υποθήκη επιτρέπει την προκαταβολή. Κάθε επιπλέον πληρωμή έχει ως αποτέλεσμα ένα μεγαλύτερο μερίδιό του που έχει επιστραφεί και μειώνει τους τόκους που οφείλονται σε κάθε μελλοντική πληρωμή, μετακινώντας τον ιδιοκτήτη σπιτιού προς τον τελικό στόχο: την αποπληρωμή της υποθήκης.

Η κατώτατη γραμμή

Μια υποθήκη είναι ένα σημαντικό εργαλείο για την αγορά ενός σπιτιού, καθώς επιτρέπει στα άτομα να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού χωρίς να καταβάλλουν μεγάλη αναλογική προκαταβολή. Ωστόσο, όταν παίρνετε μια υποθήκη, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τη δομή των πληρωμών σας, τα συστατικά της οποίας είναι αφιερωμένα όχι μόνο στον κύριο υπόχρεο (το ποσό που δανείστηκε), αλλά και τους τόκους, τους φόρους και την ασφάλιση. Αυτή η δομή καθορίζει πόσο χρόνο θα χρειαστεί για να εξοφλήσει την υποθήκη και, με τη σειρά της, πόσο ακριβό θα είναι τελικά η χρηματοδότηση του σπιτιού σας.