Ένας σημαντικός παράγοντας για τη ζήτηση πολυτελών κατοικιών μετά την παγκόσμια ύφεση ήταν μια coterie πλούσιων διεθνών επενδυτών που αναζητούν ένα ασφαλές μέρος για να κερδίζουν ανώτερες αποδόσεις σε περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου. Δεδομένου ότι έχουν αποσυρθεί λόγω διεθνών γεγονότων, όπως η πτώση των τιμών του πετρελαίου και η επιβράδυνση της οικονομικής ανάπτυξης στην Κίνα, καθώς και οι φορολογικές και επιτοκιακές αυξήσεις σε ορισμένες περιοχές, οι τιμές έχουν μειωθεί σε ορισμένες βασικές πόλεις. Άλλες σημαντικές πόλεις αναμένεται να σημειώσουν σημαντική αύξηση το 2016 - όχι μόνο σε επίπεδα τόσο συναρπαστικά όσο τα κέρδη μετά την ύφεση.

Εδώ είναι μια ματιά σε επτά βασικές πόλεις και τι συμβαίνει στην πολυτελή αγορά ακινήτων κατοικιών τους. Θα μοιραστούμε επίσης μερικές συμβουλές ειδικών για το πόσο έξυπνο είναι να επενδύσουμε σε μια φθίνουσα αγορά.

1. Η προσφορά πολυτελών κατοικιών της Σαγκάης αυξήθηκε όπως το μπαμπού το περασμένο έτος, με μια αξιοσημείωτη αύξηση κατά 440% έναντι του αποθέματος του 2014, σύμφωνα με έρευνα της Knight Frank, μιας εταιρείας που παρέχει συμβουλευτικές υπηρεσίες σε παγκόσμια οικιστική και εμπορική ιδιοκτησία. Η πόλη είδε επίσης την μέση αύξηση των τιμών πώλησης κατά 14% κατά την ίδια περίοδο. Τα διαμερίσματα πολυτελείας στο κέντρο της πόλης γνώρισαν μέση ανάπτυξη κατά το τέταρτο τρίμηνο, ενώ τα Pudong και Huanpu έχουν μερικές από τις υψηλότερες τιμές στην πόλη.

Τα χαμηλότερα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και οι νέοι κανόνες που καθιστούν ευκολότερη και λιγότερο δαπανηρή την απόκτηση υποθήκης για ακίνητο σε άλλη πόλη συνέβαλαν στην έκρηξη. Ο Knight Frank προβάλλει αύξηση 5% στις μέσες τιμές κατοικιών πολυτελείας στη Σαγκάη για το 2016.

2. Λονδίνο

Πριν από ενάμιση χρόνο, η πολυτελή αγορά ακινήτων του Λονδίνου ήταν ζεστή. Αλλά άρχισε να ψύχεται το 2015 και από τα τέλη Ιανουαρίου οι πωλήσεις επιβραδύνθηκαν σημαντικά. Τα σπίτια χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να πουλήσουν και οι λίστες αντιμετωπίζουν πολλαπλές περικοπές τιμών. Οι μειώσεις τιμών για το 2015 ήταν οι μεγαλύτερες σε περιοχές όπως Knightsbridge (-6,1%) και λιγότερο σημαντικές σε γειτονιές όπως το Hyde Park (-1,8%). οι τιμές στην πραγματικότητα αυξήθηκαν στο Islington (6,4%).

Πιθανές αιτίες της γενικής επιβράδυνσης περιλαμβάνουν αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού που αποσκοπούν στην αποτροπή της φούσκας των ακινήτων, υψηλότερους φόρους ιδιοκτησίας και πολιτικής και οικονομικής αβεβαιότητας. Συνολικά, οι αξίες της ακίνητης περιουσίας (το 5% των σπιτιών) στην κεντρική πόλη αυξήθηκαν μόλις το 1% πέρυσι.

Παρά το γεγονός ότι ακούγονται πολλά κακά νέα, η κεντρική τράπεζα της Αγγλίας, σε αντίθεση με την Fed, δεν έχει ακόμη αυξήσει το επιτόκιο στόχου της. Αυτό σημαίνει ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων παραμένουν χαμηλά και αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ο Knight Frank αναμένει αύξηση κατά 2% στις βασικές κεντρικές τιμές των ακινήτων του Λονδίνου για το 2016. (Για σχετική ανάγνωση, βλέπε

Είναι η κατάλληλη στιγμή να αγοράσετε ένα σπίτι στο Λονδίνο; ) 3. Νέα Υόρκη

Οι πρωταρχικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν 5% πέρυσι και αναμένεται να κάνουν το ίδιο και φέτος στην πόλη που δεν κοιμάται ποτέ, αναφέρει ο Knight Frank.Ο μεγαλύτερος κίνδυνος για τις τιμές υπάρχει υψηλότερη από την αναμενόμενη αύξηση του επιτοκίου της Fed, λέει ο Knight Frank, επειδή τα υψηλότερα επιτόκια θα καθιστούσαν τη στέγαση λιγότερο προσιτή για τους δανειολήπτες και για τους ξένους επενδυτές των οποίων η οικονομική θέση εξασθενίζει καθώς το δολάριο ενισχύεται. Άλλες ανησυχίες για την αγορά της Νέας Υόρκης περιλαμβάνουν την επιβράδυνση της οικονομικής ανάπτυξης παγκοσμίως και τη βραδεία αύξηση των μισθών Επίσης, η προσφορά νέων πολυτελών κατοικιών στη Νέα Υόρκη αυξάνεται. εάν η προσφορά γίνει πολύ μεγάλη, οι τιμές θα μπορούσαν να υποφέρουν. (Για να μάθετε για την ευρύτερη αγορά κατοικίας, διαβάστε την

Νέα Υόρκη Real Estate: A Safe Haven; ) "Στο Μανχάταν βλέπουμε μια πολύ ισχυρή αγορά", λέει ο Daniel Blatman, με την ακίνητη περιουσία Douglas Elliman στη Νέα Υόρκη. "Τα προϊόντα που είναι πολύ καλά εξακολουθούν να κινούνται, ενώ τα υπερπόντια είδη πολυτελείας μπορεί να επιβραδύνουν λίγο. "Τα πολυτελή σπίτια που ανταποκρίνονται στις ανάγκες των ανθρώπων και είναι καλά διατιθέμενα είναι τα πιο δραστικά, σύμφωνα με τον Blatman. "Το προϊόν που καταφέρνει να συμπεριλάβει έναν ενσωματωμένο κατασκευαστή εσπρέσο για να φορτίσει περισσότερο τείνει να καθίσει λίγο περισσότερο", λέει. (Δείτε

πολυτελή καταστήματα Manhattan ως επενδύσεις.) 4. Σιγκαπούρη

Στη Σιγκαπούρη, η δεύτερη φτηνότερη πολυτελή αγορά κατοικιών στην Ασία (μόνο το Χονγκ Κονγκ είναι πιο ακριβό), οι τιμές και ο όγκος των πωλήσεων υποχώρησαν ελαφρά το 2014 και το 2015, μετά από σχεδόν 80% αύξηση των τιμών από το 2008 έως το 2013. για τους ξένους που αγοράζουν ακίνητα εκεί επειδή οι Κινέζοι, οι Μαλαισιανοί και οι Ινδονήσιοι συνεισέφεραν σε μια αγορά υπερθέρμανσης και η αύξηση έχει προκαλέσει αυτούς τους επενδυτές να εξετάσουν άλλες μεγάλες παγκόσμιες πόλεις. Πολλά νέα σπίτια στη Σιγκαπούρη είναι τώρα κενά.

Μερικοί επενδυτές και αναλυτές έχουν θετικά συναισθήματα σχετικά με την πολυτελή αγορά στέγασης της Σιγκαπούρης λόγω της συνολικής ελκυστικότητας της χώρας προς τους υπερ-πλούσιους. άλλοι βλέπουν το ενδεχόμενο περαιτέρω μειώσεων καθώς αυξάνονται τα επιτόκια και οι επενδυτές ανησυχούν για την αγορά και την ευρύτερη οικονομία. Ο Knight Frank αναμένει ότι οι τιμές θα μειωθούν κατά 3,3% φέτος. Οι τιμές ενδέχεται να είναι χαμηλότερες.

5. Sydney

Η μεγαλύτερη πόλη της Αυστραλίας είναι το πιο λαμπρό σημείο στις προβλέψεις πολυτελών αγορών κατοικιών του Knight Frank για το 2016, με προβλεπόμενες αυξήσεις των τιμών κατά 10%. Αυτό ακολουθεί ένα θεαματικό 2015, όταν οι τιμές αυξήθηκαν κατά 15% περίπου. Το Σύδνεϋ αντιμετωπίζει μεγάλη ζήτηση από τους Κινέζους, οι οποίοι αναζητούν σταθερότητα στις επενδύσεις στο εξωτερικό, καθώς και από τους τοπικούς επενδυτές.

Οι μεγαλύτερες απειλές για την πολυτελή αγορά στέγης του Σίδνεϊ είναι οι αδύναμες τιμές του πετρελαίου, καθώς η ζήτηση για μείωση των εμπορευμάτων και η αύξηση των προμηθειών και μια μεγαλύτερη από την αναμενόμενη επιβράδυνση της οικονομικής ανάπτυξης της Κίνας, η οποία επηρεάζει επίσης τις τιμές του πετρελαίου και των βασικών εμπορευμάτων ζήτηση για εξαγωγές, σύμφωνα με την έκθεση. Επίσης, ένας δανειστής δημοσίως αποκαλούσε την αγορά κατοικιών υψηλού επιπέδου του Σίδνεϊ "σημαντικά υπερτιμημένη. "(Για σχετική ανάγνωση, βλ.

Πώς να χρηματοδοτήσετε ξένους Ακίνητα .) 6. Χονγκ Κονγκ

Η αγορά κατοικίας του Χονγκ Κονγκ αντιμετωπίζει αρκετούς σοβαρούς κινδύνους, συμπεριλαμβανομένης μιας ταχύτερης από την αναμενόμενη άνοδο του U.Τα επιτόκια S. (ένα πρόβλημα επειδή το νόμισμα του Χονγκ Κονγκ είναι συνδεδεμένο με το δολάριο ΗΠΑ), οι παγκόσμιες πολιτικές κρίσεις που θα διαταράξουν το εμπόριο και την αυξημένη κυβερνητική ρύθμιση της αγοράς κατοικίας, σύμφωνα με τον Knight Frank.

Η εταιρεία προβλέπει μείωση κατά 5% της πρώτης αύξησης των τιμών κατοικιών στην πόλη για το 2016 μετά από αύξηση κατά 1,5% το 2015, καθιστώντας το Χονγκ Κονγκ την πιο αδύναμη πόλη στον κατάλογο. Η συμβολή στο πρόβλημα είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών στην πόλη. Ένα πράγμα που πιθανόν να μην ανησυχεί το Χονγκ Κονγκ είναι η χαμηλή αύξηση των μισθών, δημιουργώντας προβλήματα οικονομικής προσιτότητας και μειώνοντας τη ζήτηση. (Μάθετε περισσότερα σε

Συμβουλές για την αγορά πολυτελείς ακίνητες περιουσίες και Top 6 δισεκατομμυριούχοι που ζουν στο Χονγκ Κονγκ .) 7. Λος Άντζελες

Αν και δεν περιλαμβάνεται στην έκθεση Knight Frank, το Λος Άντζελες παραμένει βασική πόλη για πολυτελή ακίνητα. Οι παγκόσμιοι επενδυτές αντλούνται από τα συμπεράσματά τους και την εκπληκτική δυναμική ανάπτυξης, λέει ο Jay Belson, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Jay Belson Luxury Development στο Beverly Hills. Αλλά σε σύγκριση με άλλες βασικές πόλεις, οι τιμές μοιάζουν με συμφωνία, επειδή ο Λ. Α. Έχει κάτι που οι πόλεις δεν κάνουν: γη.

"Όταν κοιτάς τις πιο ακριβές πόλεις στον κόσμο, με μια μέση τιμή ανά τετραγωνικό πόδι στο Λονδίνο στα $ 5, 300, Τόκιο στα $ 7, 600, και το Χονγκ Κονγκ που πωλούν σε $ 11, 000, το Beverly Hills είναι ένα καταπληκτικό διαπραγματεύονται σε $ 3, 000 με μισό στρέμμα γης », λέει ο Belson. Η πόλη προσελκύει διεθνείς αγοραστές που επισκέπτονται τα σπίτια τους Λ.Α. μόλις μερικές φορές το χρόνο, όπως λέει, ενώ βλέπει και συνεπή ζήτηση από τους σημερινούς κατοίκους της Λ. Α. (Για σχετική ανάγνωση, βλ.

Γίνε κτηματομεσίτης για το εξαιρετικά πλούσιο .) Παρόλα αυτά, οι πολυτελείς περιοχές όπως το Malibu Beach έχουν υπερβολικά μεγάλο απόθεμα και τα σπίτια πωλούνται κάτω από την τιμή καταλόγου Μεγαλύτερη ενημέρωση της Sotheby's Realty στο Λος Άντζελες για το τέταρτο τρίμηνο του 2015. Μία από τις ισχυρότερες υποαγορές της LA είναι ο Pacific Palisades, όπου η απογραφή είναι χαμηλή και τα σπίτια πωλούνται σχεδόν στον κατάλογο. Και η μέση τιμή των 29 σπιτιών που πωλούνται στην ποπ Bel Air το 2015 ήταν σχεδόν 19% υψηλότερη από αυτή των 39 κατοικιών που πωλήθηκαν κατά την ίδια περίοδο το 2014.

Επένδυση σε μια πιο αργή αγορά πολυτελών κατοικιών

σε πολυτελή οικιστικά ακίνητα λαμβάνοντας υπόψη τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς; Σκεφτείτε τι μας είπαν τρεις πολυτελείς κτηματομεσίτες.

"Εξαρτάται από τα κίνητρα και τα σχέδια του αγοραστή για το σπίτι", λέει ο Danny Batsalkin, συνιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της TBG Homes Worldwide στο Beverly Hills της Καλιφόρνια. "Εάν πρόκειται για κύρια κατοικία και ο αγοραστής σχεδιάζει να ζει το σπίτι, τότε, ναι, έχει πάντα νόημα να επενδύσει σε πολυτελή ακίνητα. Εάν η πρόθεση είναι να αγοράσετε και να πωλήσετε γρήγορα, τότε ίσως να μην έχει νόημα σε μια κάτω αγορά επειδή υπάρχει κίνδυνος να χάσετε χρήματα για το έργο. "Ωστόσο, εάν σκέφτεστε να αγοράσετε τώρα και να πουλήσετε πέντε ή 10 χρόνια κάτω από το δρόμο, ο Batsalkin είναι αναζωογονητικός:" Είμαι πάντα βέβαιος ότι η ακίνητη περιουσία θα είναι υψηλότερη. Αν κοιτάξετε πίσω στην τελευταία αγορά που ξεκίνησε το 2007, οι άνθρωποι που αγόραζαν ενώ η αγορά ήταν «κάτω» μεταξύ 2010 και 2012 έχουν ωφεληθεί σε μεγάλο βαθμό - σε ορισμένες περιπτώσεις, τα σπίτια αυτά έχουν διπλασιαστεί σε αξία από τότε!"

Ο Michael Kelczewski, μεσιτικό γραφείο με την Brandywine Fine Properties της Sotheby's International Realty στο Centreville, Del., Λέει ότι" εκτός από μερικές μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές και προορισμούς αναψυχής, η πολυτελής αγορά μπορεί να είναι προκλητική. "Όταν επενδύει σε μια κατηγορία προκλητικών περιουσιακών στοιχείων, λέει, είναι σημαντικό να επικεντρωθεί σε μετρήσεις όπως αυτές:

Πόσες πολυτελείς ιδιοκτησίες διαπραγματεύτηκαν στην εν λόγω αγορά;

Ποιος ήταν ο μέσος χρόνος στην αγορά;

• Πόσο μεγάλη ήταν η διαφορά μεταξύ της τιμής καταλόγου και της τιμής πώλησης;
• Εάν αγοράζετε ως επένδυση, προσθέτει ο Kelczewski, θέλετε να δείτε την αξία και την εκτίμησή σας. Επιπλέον, σε οποιαδήποτε αγορά, ακόμη και μια υπερθερμανθείσα, μπορείτε να αναπτύξετε μια επιτυχημένη επενδυτική στρατηγική και να μετατρέψετε ένα κέρδος, λέει.
• Ο κ. Julio Ybanez, κτηματομεσίτης με το The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, ειδικεύεται στην πολυτελή και πολυτελής ακίνητη περιουσία μεταξύ Fort Lauderdale και Boca Raton. Ακόμη και σε μια αργή αγορά, λέει, υπάρχουν διάφοροι τρόποι να κοιτάξουμε την αγορά ενός πολυτελούς σπιτιού:

Αξιολογήστε πόσο η αγορά θα ενισχύσει την προσωπική ή επαγγελματική σας ζωή.

Ζητήστε συμβουλές από αξιόπιστους, τοπικούς, μεσίτες ακινήτων υψηλού επιπέδου.

• Αποκτήστε μια πλήρη ιστορία παρόμοιων πωλήσεων για τα τελευταία τρία έως πέντε χρόνια για να δείτε μια ευρεία προβολή των τιμών σε διάφορες συνθήκες της αγοράς, ώστε να μπορείτε να κάνετε τη σωστή προσφορά (δείτε
• 10 Συμβουλές για να έχετε μια δίκαιη τιμή σε ένα σπίτι
• ). Οι πόλεις που συνήθως διοικούν την υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό πόδι για πολυτελή ακίνητα, όπως λέει ο Ybanez, είναι «μεγάλοι οικονομικοί κόμβοι» όπως το Λονδίνο, η Νέα Υόρκη, το Χονγκ Κονγκ, η Σιγκαπούρη και η Ζυρίχη, όπου οι αγοραστές χρησιμοποιούν τα σπίτια αυτά ως πρωτεύουσες κατοικίες. Αυτό είναι αληθινό, παρόλο που τα εξαιρετικά υψηλά καθαρά άτομα συχνά ξοδεύουν περισσότερα για τη δεύτερη και τρίτη κατοικία τους σε μέρη όπως η γαλλική Ριβιέρα και τα νησιά Καϊμάν, προσθέτει. Οι πόλεις όπως το Χονγκ Κονγκ ή η Σιγκαπούρη μπορεί να βιώσουν μια χαμηλή αγορά λόγω των υψηλότερων φόρων στις πρώτες ιδιοκτησίες, δυσκολίες έγκρισης νέων κατοίκων ή επιβράδυνση της οικονομίας της Κίνας, λέει, αλλά οι βασικές αρχές είναι εκεί και αυτές οι δύο πόλεις είναι ασιατικοί κόμβοι είναι εδώ για να μείνει.

Αν ανησυχείτε για τις πωλήσεις, να γνωρίζετε ότι η εμπορία ενός σπιτιού αξίας 10 δολάρια + εκατομμύριο διαρκεί περισσότερο και όσο υψηλότερη είναι η τιμή, τόσο περισσότερο χρειάζεται, λέει ο Ybanez. Εάν δεν ψάχνετε να αντικαταστήσετε την ιδιοκτησία, αυτό είναι πιθανώς ωραίο και είναι δύσκολο να πείτε ποιες συνθήκες αγοράς μπορεί να μοιάζουν σε τρία έως επτά χρόνια ή και περισσότερο, όταν είστε έτοιμοι να πουλήσετε. Μερικές φορές οι υπερ-πολυτελείς κατοικίες χρειάζονται χρόνια για να πουλήσουν, σημειώνει ο Ybanez.

Η κατώτατη γραμμή

Ενώ οι αναλυτές δεν αναμένουν 2016 να προσφέρουν θεαματικές αποδόσεις στους επενδυτές ακίνητων περιουσιών για πολυτελή σπίτια σε μεγάλες παγκόσμιες πόλεις, το Σίδνεϊ θα μπορούσε να δει μέσες αποδόσεις 10% και χειρότερη προβολή του τσαμπιού, Του Κονγκ, ζητεί μόνο μείωση κατά 5%, η οποία δεν αποτελεί λόγο για πανικό. Οι πολυτελείς θύλακες, όπως το Beverly Hills, η Καλιφόρνια, και το Aspen, Colo, είναι επίσης αντίθετοι με την τάση (βλέπε

Τιμές Mansion Hit New New Highs)

. Όπως πάντα, τα επιτόκια, οι φόροι ιδιοκτησίας, η οικονομική ανάπτυξη, οι τιμές πολιτικής και βασικών εμπορευμάτων, για να αναφέρουμε μερικούς βασικούς παράγοντες, θα επηρεάσουν τις τιμές. Εξετάστε όχι μόνο τον τρέχοντα όγκο πωλήσεων και τις τιμές, αλλά σε ποια άλλα άτομα με υψηλή υπεραξία κάνουν και δείκτες μακροπρόθεσμης αξίας - για παράδειγμα, τη σημασία του Λονδίνου και της Νέας Υόρκης ως μεγάλα χρηματοοικονομικά κέντρα - όταν εξετάζοντας εάν μια συγκεκριμένη πόλη μπορεί να είναι ένα καλό στοίχημα για σταθερές αποδόσεις πολυτελών ακινήτων. ( Επενδύσεις σε ακίνητα πολυτελείας

.