Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων για πρώτη φορά και έμπειροι επενδυτές ακινήτων φαίνεται να επικεντρώνονται στη λειτουργικότητα και το στυλ των προτεινόμενων αγορών τους, προσδοκώντας ότι αυτά τα χαρακτηριστικά οδηγούν σε αυξημένη αξία ιδιοκτησίας. Πολλοί αποτυγχάνουν να θυμηθούν το σύνθημα της βιομηχανίας ακινήτων - "τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία" - όταν προσπαθεί να βρει το ακίνητο που θα είναι μια μεγάλη επένδυση.

(Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού, δείτε: Ένας οδηγός για την αγορά ενός σπιτιού στο U. S.)

Η πραγματικότητα είναι ότι η φυσική δομή υποτιμάται με την πάροδο του χρόνου. Είναι η γη κάτω από τη δομή που εκτιμά την αξία. Πρόκειται για μια σημαντική διάκριση, δεδομένου ότι η αγορά ενός σπιτιού είναι η μόνη μεγαλύτερη επένδυση που οι περισσότεροι επενδυτές θα κάνουν κατά τη διάρκεια της ζωής τους. Η αποτυχία να δούμε το σπίτι ως επένδυση και να κατανοήσουμε τους οδηγούς της αξίας ή να επικεντρωθούμε στη λειτουργικότητα και τη στέγαση μπορεί να περιορίσει τη συνολική απόδοση και τις ευκαιρίες της ιδιοκτησίας για μεγιστοποίηση του πλούτου. (Για να προχωρήσετε πέρα ​​από την αγορά ενός σπιτιού και να μάθετε πώς η ακίνητη περιουσία μπορεί να σας κάνει κέρδος, διαβάστε το Επενδύστε στην ακίνητη περιουσία .

Η γη ως στοιχείο αξιολόγησης

Η διάκριση μεταξύ του βελτιωμένου τμήματος μιας ιδιοκτησίας και της γης στην οποία κάθεται μπορεί να φαίνεται ασήμαντο. Αλλά δεν είναι μέχρι που ο επενδυτής ακίνητων περιουσιών επικεντρώνεται σε αυτές τις διαφορές ότι γίνεται ευκολότερο να βρεθούν πιο αποδοτικές επενδύσεις που παρέχουν την υψηλότερη απόδοση για το ποσό του κινδύνου ή των επενδεδυμένων κεφαλαίων. Επειδή οι τιμές των ακινήτων είναι συνάρτηση της τοπικής προσφοράς και ζήτησης, η εμφάνιση, η λειτουργικότητα και η συντήρηση της φυσικής δομής θα έχουν σίγουρα αντίκτυπο στην αξία, αλλά αυτοί οι παράγοντες έχουν μικρότερο αντίκτυπο από όσο μπορεί κανείς να σκεφτεί. Η κατανόηση του τρόπου με τον οποίο η θέση και οι μελλοντικές προοπτικές των τιμών της γης επηρεάζουν την απόδοση των περιουσιακών στοιχείων επιτρέπει στους επενδυτές να κάνουν καλύτερες επιλογές μεταξύ ανταγωνιστικών περιουσιακών στοιχείων. (Για να μάθετε περισσότερα, διαβάστε Πέντε πράγματα που κάθε επενδυτής ακινήτων πρέπει να γνωρίζει .

Ο λόγος για τον οποίο η γη είναι ένα περιουσιακό στοιχείο είναι απλό. Είναι σε περιορισμένη προσφορά και κανείς δεν παράγει πια. Η ζήτηση γης αυξάνεται διαρκώς καθώς αυξάνεται ο πληθυσμός και εφόσον η προσφορά του είναι περιορισμένη, η τιμή του πρέπει να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου. Αν δεν συμβαίνει κάτι που να περιορίζει τη ζήτηση για μια συγκεκριμένη περιοχή ή να την καταστήσει ακατάλληλη, οι λόγοι αναμένεται να αυξηθούν με την πάροδο του χρόνου. (Σχετικά με την ανάγνωση, βλέπε Βασικά Οικονομικά: Ζήτηση και Προμήθεια και Κέρδος με την Έκταση Γης Ακινήτων .) Το ερώτημα είναι πόσο θα εκτιμήσει η γη και πόσα βελτιώσεις θα ενισχύσει ή θα υποβαθμίσει τη συνολική αξία. Η φυσική δομή ενός ακινήτου είναι ένα υποτιμητικό στοιχείο. Καθώς μεγαλώνει, απαιτεί κεφαλαιουχικές εγχύσεις για συντήρηση, ενημέρωση για να αποτρέψει τη λειτουργική απαξίωση και, ανάλογα με το σχεδιασμό της, την ενημέρωση για να αποφευχθεί η αποτυχία της.Ακόμη και η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS) αναγνωρίζει αυτό το γεγονός επιτρέποντας την υποτίμηση της φυσικής δομής των φορολογικών υποχρεώσεων. Η γη κάτω από τη δομή, ωστόσο, δεν αποσβένεται … (Για να μάθετε ποιες βελτιώσεις στο σπίτι αξίζουν και που είναι σπατάλη χρημάτων, διαβάστε το

Προσθέστε αξία σε επενδύσεις σε ακίνητα και Do-It- Εσείς οι ίδιοι τα έργα για να ωθήσετε την αρχική τιμή .) Ο βαθμός υποτίμησης ή φυσικής απαξίωσης θα είναι συγκεκριμένος για κάθε ιδιοκτησία, αλλά είναι δίκαιο να πούμε ότι αν παραμείνει μόνος του, ένα ακίνητο θα συνεχίσει να χάνει αξία μέχρις ότου δεν προσθέτει αξία στη γη, ή ακόμα και μειώνει την αξία της. Ορισμένα αγροτεμάχια με κατώτερες δομές, σε σύγκριση με τις περιβάλλουσες ιδιότητες, θα είναι πραγματικά πιο άδηλα. Οι ιδιοκτήτες συχνά θα εκραγούν τη φυσική δομή για να μεγιστοποιήσουν την αξία του αγροτεμαχίου. Γιατί λοιπόν οι σύμβουλοι πάντα υπονοούν ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεσμεύουν κεφάλαια για να ενημερώσουν τα σπίτια τους; Ο λόγος είναι να εξουδετερώσουμε μερικές ή όλες τις υποτιμήσεις που μειώνουν αργά την αξία της δομής. Οι έμπειροι επενδυτές ακινήτων συνειδητοποιούν ότι αυτή η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων είναι κεφαλαιουχική, απαιτώντας περιοδική εισροή κεφαλαίου για μεγιστοποίηση της αξίας. (Μάθετε πώς να υπολογίσετε πόσα περιουσιακά στοιχεία θα χρειαστεί να εκτιμήσετε για να καλύψετε το κόστος της ιδιοκτησίας σε

Θα σπάσετε ακόμα και στο σπίτι σας; )

Συνέπειες για Επένδυση

Μόλις ο επενδυτής κατανοήσει τον αντίκτυπο της αξίας της γης στη συνολική εκτίμηση, το μάντρα της αγοράς της "τοποθεσίας, τοποθεσίας, θέσης" έχει μεγαλύτερη σημασία. Η συνέπεια είναι ότι οι αγοραστές κατοικιών πρέπει να κοιτάξουν πέρα ​​από τις φυσικές ιδιότητες του σπιτιού και να επικεντρωθούν στον τρόπο με τον οποίο η θέση του στην αγορά θα επηρεάσει τη συνολική απόδοση. Αυτό είναι εξαιρετικά δύσκολο για τους αγοραστές κατοικιών που αναμένουν να ζήσουν στα σπίτια τους για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ωστόσο, ακόμη και οι πιο περιορισμένες αγορές μπορούν να βελτιωθούν με την πάροδο του χρόνου και να δημιουργήσουν σημαντικό πλούτο εάν βρίσκονται σε μια περιοχή με μεγάλη ζήτηση. Ακολουθούν μερικές σκέψεις για τους νέους αγοραστές κατοικιών που πρέπει να λάβετε υπόψη:

Μικρότερα ή λιγότερο ελκυστικά σπίτια μπορούν να αποφέρουν μεγαλύτερες αποδόσεις επενδύσεων.

• Για να κατανοήσουμε αυτό το σημείο, οραματίσαμε δύο λειτουργικά κλασικά σπίτια σε ίσα αγροτεμάχια στην ίδια γειτονιά, μία που εκτιμάται κοντά στο μέγιστο για τα σπίτια εκείνης της γειτονιάς και μια άλλη συναλλαγή στο μισό αυτής της τιμής. Δεδομένου ότι οι τοπικοί παράγοντες προσφοράς και ζήτησης οδηγούν σε τιμές γης, οι κατοικίες σε μια γειτονιά τείνουν να εκτιμούν περίπου το ίδιο ποσό ανά έτος. Αν το πιο ακριβό σπίτι εκτιμά κατά 10% (χωρίς να συμπεριλαμβάνονται συγκεκριμένες βελτιώσεις ή έργα κεφαλαίου), αυτό θα ισοδυναμούσε με απόδοση 20% για την άλλη - πολύ πιο αποδοτική χρήση του επενδυτικού κεφαλαίου.

Οι τοποθεσίες εντός των γειτονιών θα επηρεάσουν τις τιμές της γης.

• Οι τοποθεσίες, όπως οι cul-de-sacs, λόγω του περιορισμού τους στην κυκλοφορία και της τεκμαιρόμενης ασφάλειας για τα παιδιά, είναι συνήθως σε υψηλότερη ζήτηση από τις κατοικίες σε πιο συχνά χρησιμοποιούμενους δρόμους.

Η εκτίμηση των τιμών της γης υπογραμμίζει τη σημασία της επιλογής μεταξύ γειτονιών.Οι περισσότερες μεσαίες και ανώτερες, μονοκατοικίες-γειτονιές σπίτι περιορίζουν ήδη νέες κατασκευές όταν οι προγραμματιστές αγοράζουν το μεγαλύτερο μέρος της διαθέσιμης γης για την κατασκευή κατοικημένες γειτονιές και υποδιαιρέσεις. Εξαιτίας αυτού, οι περισσότερες γειτονιές εξελίσσουν τα δικά τους κοινωνικά, πολιτιστικά και δημογραφικά χαρακτηριστικά που επηρεάζουν τη ζήτηση κατοικιών εκεί.

Η μέση ηλικία των γειτόνων μπορεί να δώσει στοιχεία για την εκτίμηση.

• Πολλοί επενδυτές δεν το θεωρούν αυτό όταν επιλέγουν τοποθεσίες. Οι νέοι αγοραστές κατοικιών με μικρά παιδιά συχνά αποφεύγουν τοποθεσίες με ηλικιωμένους ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν θα παρέχουν φίλους για τα παιδιά τους. Επίσης, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού γνωρίζουν την επιρροή που έχουν τα συγκεκριμένα δημόσια σχολεία στη ζήτηση κατοικιών στη συγκεκριμένη σχολική συνοικία. Δεδομένου ότι τα σπίτια στην περιοχή δεν είναι ομοιογενή, η εκτίμηση οφείλεται στην τοποθεσία και την αξία της γης.

Η μελλοντική ανάπτυξη μπορεί να αλλάξει την αξία της περιουσίας σας για καλύτερη ή για χειρότερη.

• Οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να γνωρίζουν όχι μόνο την παρούσα κατάσταση των τοπικών ανέσεων αλλά και τις μελλοντικές προοπτικές εμπορικής και κυβερνητικής ανάπτυξης στην περιοχή. Τα κυβερνητικά σχέδια που αφορούν τα σχολεία, τα νοσοκομεία, τα μοντέλα κυκλοφορίας και άλλες δημόσιες υποδομές θα έχουν τόσο μεγάλη επιρροή στις χερσαίες αξίες όπως η παρούσα και η μελλοντική ανάπτυξη των εμπορικών ανέσεων σε ένα συγκεκριμένο τοπικό περιβάλλον. (

Επενδυτές σε ακίνητα πρέπει να αποφύγουν . Οι επενδυτές μιας μονοκατοικίας πρέπει να επηρεάζουν την αγορά τους, προσφέροντας τη δυνητική επίδραση των κενών ή αναπτυγμένων γαιών στις μελλοντικές τιμές εφοδιασμού και κατοικίας. Αυτός είναι ένας συνεχής κίνδυνος που βαρύνει αγοραστές συγκυριαρχιών. Οι τιμές των διαμερισμάτων επηρεάζονται από τους ίδιους παράγοντες ζήτησης όπως οι μονοκατοικίες και την εκτίμηση της γης στην οποία βρίσκεται το κτίριό τους.

Ένα μοναδικό ζήτημα για τους ιδιοκτήτες condo είναι η προσφορά. Σε αντίθεση με τα περισσότερα σπίτια μονοκατοικιών, τα οποία είναι χτισμένα σε θέσεις πλήρωσης, ένας σημαντικός αριθμός condos μπορεί να χτιστεί σε μικρά αγροτεμάχια και σε σύντομες χρονικές περιόδους, αυξάνοντας την προσφορά και ενδεχομένως μειώνοντας τις τιμές. Είναι δύσκολο για τους ιδιοκτήτες condo να εκτιμήσουν τις δυνατότητες για νέα ανάπτυξη και τιμές γης, δεδομένου ότι οι δομές πολλαπλών μονάδων και οι υψηλές αυξήσεις μπορούν εύκολα να χτιστούν σε αγροτεμάχια που αρχικά φιλοξενούσαν άλλους τύπους οικιστικών ή εμπορικών ακινήτων. (

Η κατώτατη γραμμή Ο επιτυχημένος επενδυτής ακινήτων μαθαίνει να κοιτάζει πέρα ​​από το ύφος και τα φυσικά χαρακτηριστικά των μελλοντικών αγορών και επικεντρώνεται στις δυνατότητες της ιδιοκτησίας για εκτίμηση της γης. Αυτό απαιτεί την παρατήρηση των πιο ελκυστικών κατοικιών σε μια περιοχή στόχου και την επικέντρωση σε εκείνες που παρέχουν ευκαιρίες βελτίωσης που θα ενισχύσουν την αξία της γης. Η κατανόηση των τιμών της γης θα αλλάξει την επενδυτική άποψη του κατώτερου σπιτιού από το "μη ελκυστικό" έως το "maker". Οι επενδυτές που ενδιαφέρονται για την εκτίμηση της παρακολούθησης θα πρέπει να επισκεφθούν την ιστοσελίδα της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Χρηματοδότησης Στέγης (FHFA), η οποία σας επιτρέπει να ελέγξετε την εκτίμηση της στέγης στην περιοχή σας.

Μόλις βρείτε μια ελκυστική επένδυση σε ακίνητα και διερευνήσατε την αξία της γης, είναι καιρός να εφαρμόσετε αυτές τις ερευνητικές δεξιότητες σε αγορές για υποθήκη. Ενώ η έρευνα της αξίας της γης ενός σπιτιού μπορεί να σας κάνει χιλιάδες. κάνει την εργασία σας μπορεί να σας εξοικονομήσει χιλιάδες δολάρια σε τόκους και τα τέλη.