Καθώς οι επενδυτές φωνάζουν για λύσεις εισοδήματος ενάντια στις πολιτικές χαμηλού επιτοκίου της Ομοσπονδιακής Τράπεζας, πολλοί έχουν βελτιώσει τις ευκαιρίες μερισμάτων στις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs). Προκειμένου να επωφεληθούν από τη φορολογική δομή, οι εταιρείες REIT πρέπει να αντλούν τουλάχιστον το 75% των εσόδων τους από ενοίκια και άλλες δραστηριότητες άμεσης ακίνητης περιουσίας και να διανείμουν τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους με τη μορφή μερισμάτων. Ως εκ τούτου, ο τομέας έχει πολύ υψηλότερη μέση απόδοση - επί του παρόντος περίπου 4% - από τα παραδοσιακά εταιρικά ξαδέλφια.
Απελπισμένοι για το εισόδημα, οι επενδυτές δεν μπορούν να πάρουν αρκετά REITs υψηλής απόδοσης και η Wall Street σπεύδει να τα προμηθεύσει. Ωστόσο, αυτή η αύξηση της προσφοράς δεν προέρχεται από παραδοσιακούς ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή γραφείων. Προέρχεται από επιχειρήσεις σε επιχειρήσεις όπως η ιδιοκτησία πινακίδων, πύργων κινητής τηλεφωνίας και κέντρων δεδομένων, καθιστώντας τη μετατροπή σε κατάσταση REIT μέσω ιδιωτικών αποφάσεων IRS επιστολών.
Για τους επενδυτές, το κύμα της νέας δραστηριότητας της REIT παρέχει μερικές πολύ ενδιαφέρουσες ευκαιρίες μερισμάτων.
Κάνοντας το άλμα
Η επενδυτική τράπεζα Barclays αριθμεί σήμερα τουλάχιστον 15 επιχειρήσεις που εξετάζουν ενεργά μια μερική ή ολική μετατροπή σε μια δομή εμπιστοσύνης επενδύσεων σε ακίνητα μέσα στα επόμενα χρόνια. Ο κύριος οδηγός πίσω από τις μετατροπές είναι απλός: οι επενδυτές χρειάζονται αξιόπιστο εισόδημα και οι εταιρείες πρέπει να εξοικονομήσουν χρήματα για την αύξηση των φόρων. Ως αποτέλεσμα, η αγορά έχει δείξει στην REIT σημαντική προνομιακή μεταχείριση λόγω της αξιόπιστης ροής εισοδήματός της. Οι εταιρείες αναφέρουν τη δυνατότητα φορολογικής αποταμίευσης, αυξημένων μερισμάτων και υψηλότερων αποτιμήσεων αποθεμάτων. Αυτή η δυαδικότητα σε επίπεδο επενδυτών και εταιρειών έχει ωθήσει πολλές εταιρείες να επεκτείνουν τον ορισμό της "ακίνητης περιουσίας" και να κάνουν τη μετατροπή σε REIT. Ωστόσο, να μην είναι τόσο απλό.
Η πρώτη δοκιμή καθορίζει εάν η επιχείρηση διαθέτει ή όχι επαρκές ποσό ακίνητης περιουσίας που μπορεί να δημιουργήσει έσοδα από ενοίκια. Να θυμάστε ότι το 75% των εσόδων του REIT πρέπει να προέρχεται από ενοίκια ή τόκους. Ενώ αυτό είναι εύκολο για μια εταιρεία που σχεδιάζει να κατέχει εμπορικά κέντρα, γίνεται δύσκολο κάτω από τους ασαφείς κανόνες του IRS για τον ορισμό της "ακίνητης περιουσίας", για παράδειγμα, μιας επιχείρησης που κατέχει σπήλαια αλατιού για την αποθήκευση εγγράφων.
Αυτό απαιτεί ιδιωτικές αποφάσεις επιστολών από τον θείο Sam, ιδιαίτερα σε τομείς όπου δεν υπάρχουν ή λίγα παραδείγματα μετατροπής REIT. Μετά από το OK από το IRS έρχεται μια περίπλοκη διαδικασία διαφορετικών προτύπων φορολογικής πληροφόρησης, ενδεχομένως πωλήσεων-off τμήματα, καθώς και καθαρισμό ταμείου ταμειακών διαθεσίμων μιας εταιρείας.
Ωστόσο, οι επιχειρήσεις και οι μέτοχοι που πραγματοποιούν επιτυχώς τη μετατροπή μπορούν να ανταμειφθούν. Το 2011, η Αμερικανική Πύλη (NYSE: AMT) μετατράπηκε σε REIT, αφού η IRS συμφώνησε να ταξινομήσει τους πύργους των κυψελών ως ακίνητη περιουσία. Μερίδια θα μπορούσαν να είχαν για περίπου 45 δολάρια.Σήμερα, η AMT μπορεί να έχει $ 77 ανά μετοχή. Ομοίως, η επιχείρηση ξυλείας Weyerhaeuser (NYSE: WY WYWeyerhaeuser Co35. 66-0. 14% δημιουργήθηκε με Highstock 4. 2. 6 ) μετά την μετατροπή της κατέβαλε $ 5. 6 δις ειδικού μερίσματος στους μετόχους το 2010.
Οι μετατροπές δεν πάντοτε πάνε σωστά. Όταν δημιουργήθηκαν για πρώτη φορά οι REITs τη δεκαετία του 1990, οι μη παραδοσιακοί τύποι ακινήτων όπως οι φυλακές, οι κυλιόμενοι πύργοι και τα γήπεδα γκολφ μετατράπηκαν σε REITs. Ωστόσο, ορισμένες από αυτές τις επιχειρήσεις προκάλεσαν τρομερά αποτελέσματα, με ορισμένες περιπτώσεις να προκαλούν απώλειες τουλάχιστον 90%. Για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης της φυλακής και το τρέχον Corrections Corp μετατροπής REIT (NYSE: CXW CXWCorrections Corporation της Αμερικής Inc24. 86 + 1 .35% Δημιουργήθηκε με Highstock 4. 2. 6 καποτε πριν. Μέχρι το 2000, το απόθεμα ήταν κάτω από $ 1 και η μετατροπή αντιστράφηκε. Ομοίως, οι αξιολογήσεις χρεών συχνά υποφέρουν μετά από μια μετατροπή REIT.
Χρειάζεται ακόμα ο χρόνος του χαρτοφυλακίου σας
Παρά τους κινδύνους, εξακολουθούν να χρεώνονται πολλά για την αύξηση της μετατροπής REIT για τους τακτικούς επενδυτές λιανικής. Οι εταιρείες REIT μπορούν να μειώσουν τους κινδύνους ενός παραδοσιακού χαρτοφυλακίου μετοχών / ομολόγων και να προστατεύσουν από τις καταστροφές του πληθωρισμού καθώς κατέχουν πραγματικές ιδιότητες των οποίων οι αξίες δεν κινούνται συγχρόνως. Στη συνέχεια, υπάρχουν εκείνα τα ζουμερά μερίσματα που πρέπει να λάβετε υπόψη. Σε γενικές γραμμές, το να στοιχηματίζετε σε εκείνες τις εταιρείες που κάνουν το switch μπορεί να αξίζει μακροπρόθεσμα. Αυτές περιλαμβάνουν τη θυγατρική της CyrusOne, πρεσβευτές κινητής τηλεφωνίας Crown Castle International (NYSE: CBB CBBCincinnati Bell Inc 19, 40 + 0,26% που δημιουργήθηκε με την Highstock 4. 2. 6 : CCI CCICrown Castle International Corp111 81 + 4,98% Δημιουργήθηκε με την Highstock 4. 2. 6 ) και SBA Communications (Nasdaq: SBAC SBACSBA Communications Corporation164. % Δημιουργήθηκε με την Highstock 4. 2. 6 ), εταιρεία αποθήκευσης εγγράφων Iron Mountain (NYSE: IRM IRMIron Mountain Inc40, 64 + 1, 30% ) και ιδιοκτήτης διαφημιστικών πινακίδων Lamar Advertising (Nasdaq: LAMR LAMRLamar Advertising Co74 91 + 7,06% Δημιουργήθηκε με Highstock 4. 2. 6 ).
Μια συνεχιζόμενη επιτάχυνση
Ενώ το άλμα για την απόκτηση φορολογικού καθεστώτος REIT συνεχίζεται εδώ και λίγα χρόνια, έχει επιταχυνθεί πραγματικά το τελευταίο έτος περίπου. Δεδομένου ότι το κυνήγι για υψηλότερα εισοδήματα και χαμηλότερους εταιρικούς φόρους εξακολουθεί να ισχύει, οι επενδυτές μπορούν να συνεχίσουν να βλέπουν την εξέλιξη των τάσεων στα επόμενα χρόνια. Συνολικά, αυτό θα τους κάνει να χαμογελούν και να τους παρέχουν πολλές νέες επιλογές μερίσματος.

AD: