Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων προσβλέπουν στην αγορά ενός δεύτερου σπιτιού που μπορεί να χρησιμοποιηθεί για διακοπές, έσοδα από ενοίκια, επενδυτικούς σκοπούς ή ως κύρια κατοικία κατά τη συνταξιοδότηση. Οι τρέχοντες φορολογικοί νόμοι προσφέρουν αρκετές φορολογικές ελαφρύνσεις που μπορούν να βοηθήσουν στην αύξηση της προσιτότητας της ιδιοκτησίας δεύτερης κατοικίας Εάν ήδη είστε κάτοχος ή σκέφτεστε να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι, θα είναι προς το συμφέρον σας να κατανοήσετε τις φορολογικές ελαφρύνσεις και τον τρόπο λειτουργίας τους. Ισχύουν διαφορετικοί φορολογικοί κανόνες ανάλογα με τον τρόπο χρήσης του ακινήτου, είτε για προσωπική χρήση είτε για ενοικίαση, είτε για συνδυασμό αυτών.

Προσωπική Χρήση

Όσο χρησιμοποιείτε το ακίνητο ως δεύτερο σπίτι - και όχι ως μίσθωση - μπορείτε να αφαιρέσετε τόκο υποθηκών με τον ίδιο τρόπο που θα κάνατε για το σπίτι σας. Μπορείτε να αφαιρέσετε έως και το 100% του ενδιαφέροντος που πληρώνετε μέχρι και $ 1. 1 εκατομμύριο χρέους που εξασφαλίζεται από το πρώτο και το δεύτερο σπίτι σας (αυτό είναι το συνολικό ποσό - δεν είναι $ 1, 1 εκατομμύριο για κάθε σπίτι). Όταν ψωνίζετε για τη δεύτερη ιδιοκτησία σας, χρησιμοποιήστε ένα εργαλείο όπως έναν υποτομέα για την έρευνα των επιτοκίων πριν κάνετε την μεγάλη αγορά σας.

Σημείωση: Μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας στο δεύτερο σπίτι σας και, για εκείνη την περίπτωση, το πλήθος των ακινήτων που κατέχετε. Ωστόσο, όπως μια πρωτεύουσα κατοικία, γενικά δεν μπορείτε να διαγράψετε κανένα από τα έξοδα που σχετίζονται με υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, συντήρησης ή ασφάλισης (υπάρχουν εξαιρέσεις σε αυτό · για παράδειγμα, ενδέχεται να μπορείτε να διεκδικήσετε μια έκπτωση στο γραφείο σας εάν μέρος της κατοικίας σας χρησιμοποιείται για επαγγελματικούς σκοπούς).

Χρήση ενοικίασης - Ο κανόνας των 14 ημερών ή 10%

Οι φορολογικοί κανόνες είναι αρκετά πιο περίπλοκοι αν ενοικιάζετε το ακίνητο. Ισχύουν διαφορετικοί κανόνες, ανάλογα με το πόσες ημέρες το χρόνο χρησιμοποιείτε το σπίτι για προσωπική χρήση έναντι χρήσης ενοικίου. Υπάρχουν τρεις κατηγορίες στις οποίες μπορεί να πέσετε:

1. Μπορείτε να ενοικιάσετε το ακίνητο για 14 ημέρες ή λιγότερο.

Η δεύτερη κατοικία σας μπορεί να ενοικιαστεί σε άλλο συμβαλλόμενο μέρος για διάστημα έως δύο εβδομάδων (14 διανυκτερεύσεις) κάθε χρόνο, χωρίς να αρχίσει να αναφέρεται το εισόδημα στο IRS. Ακόμα και αν το νοικιάσετε για $ 10, 000 μια νύχτα, δεν χρειάζεται να αναφέρετε τα έσοδα από ενοίκια, αρκεί το σπίτι να μην ενοικιαστεί για περισσότερο από 14 ημέρες. Το σπίτι εξακολουθεί να θεωρείται προσωπική κατοικία, έτσι μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων και τους φόρους ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με τους συνήθεις κανόνες δεύτερης κατοικίας.

2. Μπορείτε να ενοικιάσετε το ακίνητο για 15 ή περισσότερες ημέρες και να το χρησιμοποιήσετε για λιγότερο από 14 ημέρες ή το 10% των ημερών που ενοικιάστηκε το σπίτι.

Αυτή η ιδιοκτησία θεωρείται ιδιότητα ενοικίασης και οι δραστηριότητες ενοικίασης θεωρούνται ως επιχείρηση. Εάν το δεύτερο σπίτι σας είναι μισθωμένο για περισσότερο από 14 ημέρες, όλα τα έσοδα από ενοίκια πρέπει να αναφέρονται στο IRS. Μπορείτε να αφαιρέσετε τα έξοδα ενοικίασης (συμπεριλαμβανομένων των τόκων υποθηκών, των φόρων ιδιοκτησίας, των ασφαλίστρων, των τελών που καταβάλλονται στους διαχειριστές ακινήτων, των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και του 50% της απόσβεσης), αλλά πρέπει να υπολογίσετε τον χρόνο χρήσης του ακινήτου για προσωπική χρήση έναντι ενοικίασης χρήση.Και, ως μίσθωση ακίνητης περιουσίας, μέχρι $ 25, 000 σε ζημίες μπορεί να εκπέσει κάθε χρόνο. Οι ημέρες αποκατάστασης δεν θεωρούνται προσωπική χρήση, επομένως μπορείτε να περάσετε πάνω από 14 ημέρες στο ακίνητο, εφόσον πρόκειται για σκοπούς συντήρησης. Θα πρέπει να μπορείτε να τεκμηριώσετε τις δραστηριότητες συντήρησης, ωστόσο, με αποδείξεις για να αποδείξετε ότι δεν χρησιμοποιείτε το ακίνητο για αναψυχή εκείνη την εποχή.

3. Χρησιμοποιείτε το ακίνητο για περισσότερο από 14 ημέρες ή το 10% των συνολικών ημερών που ενοικιάστηκε το σπίτι.

Εάν χρησιμοποιείτε το ακίνητο για περισσότερες από 14 ημέρες ή περισσότερο από το 10% του αριθμού των ημερών που ενοικιάζονται (όποιο είναι μεγαλύτερο), το ακίνητο θεωρείται προσωπική κατοικία και η απώλεια ενοικίου δεν μπορεί να αφαιρεθεί. Εάν ένα μέλος της οικογένειάς σας χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία (συμπεριλαμβανομένου του συζύγου σας, των αδελφών, των γονέων, των παππούδων, των παιδιών και των εγγονών), οι ημέρες αυτές θεωρούνται προσωπικές ημέρες, εκτός αν συλλέγετε μια δίκαιη τιμή ενοικίασης.

Η πώληση του δευτέρου σπιτιού σας

Οι φορολογικοί νόμοι σας επιτρέπουν να εισπράττετε μέχρι και $ 500, 000 κέρδος (250.000 δολάρια εάν είστε άγαμος) χωρίς φόρο στην πώληση της κύριας κατοικίας σας. Ο αποκλεισμός αυτής της πρωτοβάθμιας πώλησης δεν ισχύει εάν πωλείτε τη δεύτερη κατοικία σας: Εάν πουλάτε ένα σπίτι που δεν είναι η κύρια κατοικία σας, μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε τον συνήθη φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Εάν κάνετε το δεύτερο σπίτι την πρωτεύουσα κατοικία σας για τουλάχιστον δύο χρόνια πριν την πουλήσετε, ωστόσο, μπορεί να έχετε τη δυνατότητα να αποκομίσετε κάποια φορολογικά οφέλη, αλλά δεν είναι τόσο εύκολη όσο ήταν.

Πριν από την 1η Ιανουαρίου 2009, θα μπορούσατε να μετακομίσετε στο δεύτερο σπίτι σας, να το καταστήσετε πρωταρχική σας κατοικία για δύο χρόνια, να το πουλήσετε και να επωφεληθείτε από τον αποκλεισμό της πρωτοβάθμιας πώλησης. Τώρα, ως αποτέλεσμα των νέων νόμων που σχετίζονται με το νόμο περί στέγασης και οικονομικής ανάκαμψης του 2008, μπορείτε ακόμα να κάνετε το δεύτερο σπίτι σας ένα αρχικό σπίτι πριν το πουλήσετε, αλλά θα χρωστάτε φόρους για το χρονικό διάστημα που το ακίνητο ήταν δεύτερη κατοικία μετά την 1η Ιανουαρίου 2009. Το IRS χρησιμοποιεί τώρα μια αναλογία των ετών που καταλάβατε το σπίτι ως πρωτεύουσα κατοικία έναντι των ετών που το σπίτι χρησιμοποιήθηκε ως μίσθωση (ή εκτός από την πρωτεύουσα κατοικία) για τον υπολογισμό του ποσού κεφαλαιουχικού κέρδους που θα αποκλειστούν από την πώληση.

Για παράδειγμα, οι Smiths αγόρασαν το δεύτερο σπίτι το 2004. Συνέχισαν να το χρησιμοποιούν ως κατοικία ενοικίασης κατά τα έτη 2009 και 2010 και στη συνέχεια χρησιμοποίησαν το σπίτι ως κύρια κατοικία κατά τη διάρκεια του 2011 και του 2012. Μόνο το 50% από την πώληση του σπιτιού θα είναι αφορολόγητο (έως και την εξαίρεση των 500.000 δολαρίων), δεδομένου ότι το σπίτι ήταν πρωτεύουσα κατοικία μόνο για το 50% του χρόνου μετά την 1η Ιανουαρίου 2009.

1031 Ανταλλαγές

A 1031 Ανταλλαγή, επίσης γνωστή ως ανταλλαγή ομοειδούς ή ανταλλαγής φόρου, είναι μια συναλλαγή όπου ένας πωλητής ανταλλάσσει μια μίσθωση ή μια επένδυση σε ακίνητα για άλλη μίσθωση ή επένδυση σε ακίνητη περιουσία ίσης ή μεγαλύτερης αξίας, με βάση μια αναβαλλόμενη φορολογία. Το πλεονέκτημα είναι ότι ο πωλητής μπορεί να αποφύγει να πληρώσει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στο χρηματιστήριο. Ένα ακίνητο πρέπει να θεωρείται ακίνητο (και όχι προσωπική κατοικία) για να δικαιούται μια ανταλλαγή 1031. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να νοικιάσετε το ακίνητο για 15 ή περισσότερες ημέρες και να το χρησιμοποιήσετε για λιγότερο από 14 ημέρες ή το 10% των ημερών που ενοικιάστηκε το σπίτι.

Η κατώτατη γραμμή

Εάν είναι οικονομικά εφικτό, η κατοχή μιας δεύτερης κατοικίας μπορεί να είναι μια εξαιρετική επένδυση για διακοπές ή ενοικίαση ή να χρησιμοποιηθεί ως αρχικό σπίτι κατά τη συνταξιοδότηση. Επειδή η κατοχή οποιουδήποτε σπιτιού συνεπάγεται σημαντικό οικονομικό βάρος - από υποθήκες και φόρους, μέχρι συντήρηση και επισκευές - είναι προς το συμφέρον σας να κατανοήσετε τις φορολογικές επιπτώσεις της ιδιοκτησίας του δεύτερου σπιτιού. Δεδομένου ότι οι φορολογικοί νόμοι είναι περίπλοκοι και αλλάζουν, οι ιδιοκτήτες και οι δυνητικοί αγοραστές πρέπει να συμβουλεύονται έναν εξειδικευμένο ειδικό φόρο ακίνητης περιουσίας για να κατανοήσουν πλήρως τις φορολογικές επιπτώσεις και τους νόμους και να καθορίσουν την πιο ευνοϊκή στρατηγική ιδιοκτησίας.