Οι επενδυτές σε ακίνητα μόλις ολοκλήρωσε ένα πολύ επιτυχημένο 2015, αλλά υπάρχουν ορισμένοι λόγοι για να αμφισβητηθεί η βιωσιμότητα των αυξανόμενων αξιών των ακινήτων. Παρά τα έτη πανό για πολλές μεγάλες αγορές κατοικιών του μετρό, μερικοί ανησυχούν για τον παραλογισμό της τιμολόγησης των ακινήτων και των προσδοκιών των επενδυτών.

Κατανόηση της απόδοσης ακινήτων

Η ακίνητη περιουσία είναι μια μοναδική επένδυση. Μπορεί να αγγίξει και να θαυμάσει και να βελτιωθεί, σε αντίθεση με ένα απόθεμα ή ένα δεσμό. Υποτιμά επίσης και απαιτεί συντήρηση, σε αντίθεση με το χρυσό. Ωστόσο, η απόδοση των ακινήτων συχνά συνοψίζεται σε τιμές και όχι σε ταμειακή ροή - όπως λέει ότι μια επιχείρηση είχε ένα μεγάλο έτος επειδή η τιμή της μετοχής της αυξήθηκε ακόμη και αν τα έσοδα και τα κέρδη της δεν συνέχιζαν.

Συχνά υποτίθεται ότι η αύξηση των τιμών των κατοικιών είναι καλή για την οικονομία, αλλά, όπως αποδείχθηκε το 2003-2007, αυτό δεν είναι πολύ χρήσιμος δείκτης. Τα σπίτια και τα διαμερίσματα έχουν τιμή αγοράς όπως κάθε άλλο αγαθό. οι αγορές δύσκολα γιορτάζουν τις τιμές των τροφίμων αυξάνοντας το 10% κάθε χρόνο. Εάν οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται ταχύτερα από την αύξηση των μισθών, τότε η κατοχή και η μίσθωση γίνεται λιγότερο προσιτή και οι δαπάνες θα πρέπει απαραίτητα να μειωθούν αλλού στην οικονομία.

Ο κύριος λόγος για τον οποίο οι άνθρωποι αγοράζουν ακίνητα είναι να έχουν καταφύγιο, να μην κερδίσουν επιπλέον κεφάλαια. Η διαβίωση σε ένα σπίτι δεν αποτελεί ωφέλιμο περιθώριο. είναι η κύρια λειτουργία. Οι περισσότεροι ενοικιαστές και ιδιοκτήτες σπιτιού επωφελούνται περισσότερο όταν οι μισθοί αυξάνονται ταχύτερα από ό,

Υπάρχει μια σαφής διχοτόμηση μεταξύ των καλών ειδήσεων για τους επενδυτές που θέλουν να δουν τις αυξανόμενες τιμές των περιουσιακών στοιχείων και τους ενοικιαστές / ιδιοκτήτες που θέλουν να δουν χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές. Δεν υπάρχει αμετάβλητος νόμος στα οικονομικά που να αναγκάζει τις τιμές των κατοικιών να ανεβαίνουν πάντα κατά τη διάρκεια των κανονικών περιόδων. η αξία των ακινήτων είναι το προϊόν των ενοικίων, όχι το δυναμικό μεταπώλησης. Εάν ένα ακίνητο - είτε εμπορικό είτε οικιστικό - μπορεί να διοικήσει υψηλότερα ενοίκια, η τιμή θα πρέπει να αυξηθεί, επειδή περισσότεροι ηθοποιοί θα ανταγωνίζονται για το δικαίωμα συλλογής αυτών των ενοικίων. Εάν τα ενοίκια δεν συμβαδίζουν με τις αυξήσεις των τιμών, η αγορά θα μπορούσε εύκολα να κοιτάξει μια φούσκα.

- Μελέτη από το Κοινό Κέντρο Μελετών Στέγης του Πανεπιστημίου του Harvard διαπίστωσε ότι οι τιμές των ακινήτων παρείχαν μεγαλύτερη απόδοση επένδυσης από το NASDAQ, Το S & P 500, το Dow Jones, το χρυσό ή το μέσο αμοιβαίο κεφάλαιο. Σε ονομαστικούς όρους, η ακίνητη περιουσία έσπασε το καπάκι από τα περιουσιακά στοιχεία του ανταγωνιστή. Η έρευνα του Zillow έδειξε ετήσια αύξηση 3,9% στις τιμές κατοικίας του Ηνωμένου Βασιλείου μέχρι τον Νοέμβριο του 2015.

Πέρυσι παρατηρήθηκαν τεράστιες αυξήσεις των τιμών των περιουσιακών στοιχείων σε πολλές από τις κυριότερες αγορές ακινήτων της Αμερικής. Το Μανχάταν έσπασε το ρεκόρ τιμών ανά τετραγωνικό πόδι τον Οκτώβριο, χτυπώντας $ 1, 500. Η Νέα Υόρκη είδε επίσης πωλήσεις ρεκόρ στην αγορά superluxury της, συμπεριλαμβανομένων περισσότερων από 20 πωλήσεων άνω των 30 εκατομμυρίων δολαρίων.Μεταξύ του δεύτερου και του τέταρτου τριμήνου, ο αριθμός των πωλήσεων για διαμερίσματα του Μανχάταν αυξήθηκε κατά 37%. Η Νέα Υόρκη είναι μία από τις λίγες πόλεις με φθίνουσα αναλογία τιμής προς έσοδα.

Το Σικάγο είδε ρεκόρ ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων του το 2015. Οι συνολικές νέες υπερπόντιες εισροές κεφαλαίων στην Windy City ήταν πάνω από $ 3. 3 δισεκατομμύρια, κερδίζοντας εύκολα το προηγούμενο ρεκόρ των $ 2. 18 δισεκατομμύρια το 2013. Πιο εντυπωσιακά, οι επενδυτές του Σικάγου παρουσίασαν ποσοστά κεφαλαιοποίησης πάνω από 5%, πάνω από 4,1% για το Μανχάταν και 4,7% στο Σαν Φρανσίσκο για το 2015. Ο Ιλλινόις έχασε περισσότερο πληθυσμό από οποιοδήποτε άλλο κράτος στη χώρα κατά τη διάρκεια του έτους , βλέποντας μια καθαρή εκροή 105.000 ατόμων, γεγονός που αποτελεί έναν από τους λόγους για τους οποίους τα στοιχεία για τις τιμές προς το εισόδημα ήταν επίπεδα για όλα τα ακίνητα.

Ίσως δεν πραγματοποιήθηκε καμία αγορά καθώς και το Ντένβερ. Το πρωτεύον του Κολοράντο είδε 11 συνεχείς μήνες αύξηση των τιμών κατοικίας το 2015, αυξάνοντας την αύξηση των τιμών των κατοικιών της Zillow κατά περισσότερο από 15%. Το Denver Post έχει καταγράψει ελλείψεις αποθέματος και μεγάλη εισροή σε νέους κατοίκους με την εκτίμηση. Ωστόσο, οι οικονομολόγοι προειδοποιούν ότι η έλλειψη οικονομικής προσιτότητας και η προοπτική αύξησης των επιτοκίων αποτελούν μεγάλες ανησυχίες για τους ενοικιαστές και τους αγοραστές κατοικιών το 2016.

Ανησυχίες για μια άλλη φούσκα;

Οι ανησυχητικοί αναλυτές παίρνουν αποχρώσεις του 2005 και του 2006, όταν η παγκόσμια φούσκα των ακινήτων ήταν η πιο παράλογη. Δεν συμφωνούν όλοι, όμως. ένας εκπρόσωπος της Νέας Υόρκης δήλωσε στο CNBC ότι "όλα πωλούν γρήγορα, οπότε δεν βλέπω πώς θα μπορούσε να υπάρξει μια φούσκα". Αυτό δεν έχει πολύ νόημα, δεδομένου ότι η ταχύτητα συναλλαγών έχει ελάχιστη σχέση με τα θεμελιώδη βασικά στοιχεία. Αυτό που αφορά την ισχυρή απόδοση των ακινήτων της Αμερικής μπορεί να βασιστεί σε χρόνια εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων και βραδεία αύξηση της παραγωγικότητας.

Μερικοί ακούνε το συναγερμό. Ο Carl Icahn δήλωσε στην FOX Business ότι το χρέος των υψηλόβαθμων στεγαστικών δανείων ήταν χειρότερο το 2015 από ό, τι το 2007 και ότι η Ομοσπονδιακή Τράπεζα της Γερμανίας αξίζει την ευθύνη για τη δημιουργία μιας δεύτερης φούσκας των κατοικιών, η οποία θα μπορούσε να είναι «καταστροφική».