Οι μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) έχουν κάνει πολλούς επενδυτές πολλά χρήματα τα τελευταία χρόνια. Αυτό έχει οδηγήσει σε αυξημένη ζήτηση, αλλά αυτό το είδος επένδυσης δεν είναι τόσο ροζ όσο φαίνεται. Αυτό δεν σημαίνει ότι τα μη διαπραγματεύσιμα REIT θα πρέπει να εξαιρούνται από τον κατάλογο επενδυτικών συμβουλών σας. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να γνωρίζετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά τους προτού να πηδήσετε.

Μη διαπραγματεύσιμα REITs έναντι REIT

< AD:

Η μεγαλύτερη διαφορά μεταξύ REITs που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια και μη διαπραγματεύσιμων εταιρειών REIT είναι ότι αυτά δεν είναι ρευστοποιήσιμα. Στην πραγματικότητα, οι περισσότερες μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT απαιτούν ελάχιστη περίοδο κλεισίματος επτά ετών. Εξακολουθεί να είναι δυνατή η εξαργύρωση χρημάτων σε ορισμένες περιπτώσεις, αλλά συχνά θα είναι μετά από ένα έτος, θα είναι μόνο μεταξύ 3% και 5% και μερικές φορές τα προγράμματα εξαγοράς τερματίζονται. Οι μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT έρχονται με τέλη front-end έως και 15%. Η πώληση, η αποζημίωση και τα έξοδα δεν μπορούν να υπερβούν το 10%. Το άλλο 5% (ενδεχομένως) προέρχεται από το κόστος των εκδοτών. Οι καθαρές αναλογίες δαπανών σπάνια υπερβαίνουν το 1% σε REITs που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια. Και οι δύο τύποι REIT πρέπει να επιστρέφουν το 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους στους μετόχους με τη μορφή μερισμάτων. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ.: Κατοικίες, Υγειονομική περίθαλψη και Office REIT .)

AD:

Μια μη διαπραγματεύσιμη REIT έχει πεπερασμένη διάρκεια ζωής της επένδυσης. Μετά την ολοκλήρωση του προκαθορισμένου χρονικού πλαισίου, η REIT πρέπει είτε να καταγραφεί σε χρηματιστήριο αξιών ή να ρευστοποιηθεί. Εάν προκύψει εκκαθάριση, θα μπορούσατε να δείτε σημαντικά κέρδη ή θα μπορούσατε να δείτε αξία $ 0. Αντίθετα, ένα REIT που διαπραγματεύεται σε χρηματιστήριο δεν έχει προκαθορισμένο χρονικό πλαίσιο.

SEC Filings

Ακριβώς όπως ένα REIT που διαπραγματεύεται σε χρηματιστήριο, ένα μη διαπραγματεύσιμο REIT πρέπει να καταθέσει στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (SEC). Πολλοί επενδυτές δεν το γνωρίζουν αυτό, καθώς οι μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT δεν είναι εισηγμένες σε χρηματιστήρια αξιών. Το κλειδί εδώ είναι η διαφάνεια. Για να μάθετε όλα όσα πρέπει να ξέρετε για μια συγκεκριμένη μη διαπραγματεύσιμη REIT, μεταβείτε στη βάση δεδομένων EDGAR της SEC. Βρείτε το REIT που θέλετε να ερευνήσετε και να διαβάσετε τις 10-Q (τριμηνιαίες) και 10-K (ετήσιες) καταθέσεις. Αυτό μπορεί να ακούγεται εκφοβιστικό, αλλά δεν είναι. Μην αφήνετε τη μικρογραφία και την φανταχτερή ορολογία να σας ξεγελάσει. Γύρω από το mishmash, θα βρείτε ποιοτικές πληροφορίες για την υγεία αυτού του REIT. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε: Κορυφαία Εργαλεία EDGAR SEC για Νέους Επενδυτές .)

AD:

Οι περισσότεροι επενδυτές δεν ενδιαφέρονται να διαβάσουν τις υποθέσεις SEC. Ξεχωρίστε τον εαυτό σας από το πλήθος και κάντε αυτό το επιπλέον βήμα ώστε να είστε ενημερωμένος επενδυτής. Εάν δεν είστε ικανοποιημένοι με αυτό, τουλάχιστον μισθώστε έναν οικονομικό σύμβουλο για να το κάνετε για σας.

Όταν διαβάζετε μια κατάθεση SEC εξετάζετε πολλά πράγματα: (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε: SEC Αρχείο: Έντυπα που πρέπει να ξέρετε .)

• Πώς είναι η μόχλευση REIT; (Εάν οι διανομές υπερβαίνουν τα καθαρά μετρητά από εργασίες, υπάρχει λόγος να ανησυχείτε.)
• Χαρτοφυλάκιο περιουσιακών στοιχείων (Ερευνήστε αυτά τα περιουσιακά στοιχεία ξεχωριστά.Αυτό δεν θα πρέπει να είναι πολύ χρονοβόρο επειδή οι μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT είναι συχνά εξειδικευμένες σε μία κατηγορία.)
• Ομάδα διαχείρισης (Είναι η ομάδα διαχείρισης έμπειρη; Αν ναι, ήταν επιτυχείς στο παρελθόν;)
• δαπάνες
• Κόστος κεφαλαίου

Η εικόνα διανομής

Οι διανομές σε μη διαπραγματεύσιμο REIT δεν είναι εγγυημένες. Σε ορισμένες περιπτώσεις, αναστέλλονται και μερικές φορές σταματούν τελείως. Έπειτα, υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι διανομές χρηματοδοτούνται από χρήματα άλλων ανθρώπων - όπως και σε άλλους επενδυτές. Αυτή είναι μια άμεση κόκκινη σημαία και δεν διαφέρει από ένα σχέδιο Ponzi. (Για περισσότερες πληροφορίες: Trust Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (REITs) - Αναλύοντας τα REITs και την απόδοση REIT .

Θέλετε να διασφαλίσετε ότι οι κατανομές χρηματοδοτούνται με ενοίκια, Επίσης, εάν διαπιστώσετε ότι οι διανομές ήταν εφικτές μόνο λόγω αυξημένου χρέους, μείωσης στα αποθεματικά μετρητών ή νέων πωλήσεων μετοχών, θα μπορούσε να είναι ένα σημάδι ότι οι παραδοσιακές μέθοδοι δημιουργίας εισοδήματος δεν λειτουργούν. Αυτό θα μπορούσε να είναι μια απελπισμένη προσπάθεια της εταιρείας που διαχειρίζεται το REIT να διατηρήσει τα τρέχοντα επίπεδα διανομής. Και αν διαπιστώσετε ότι ένα REIT δανείζεται περισσότερο από το 100% των καθαρών περιουσιακών στοιχείων, αυτό υποδεικνύει ακραία μόχλευση και το ενδεχόμενο αθέτησης.

Άλλες προειδοποιήσεις

• Εάν μια μη διαπραγματεύσιμη REIT δεν έχει καταθέσει στην SEC, είναι απάτη. Μείνε μακριά.
• Με ένα τέλος μπροστινού τέλους ύψους 15%, αυτό θα σήμαινε μόνο $ 85, 000 από μια επένδυση $ 100, 000 που τίθεται σε λειτουργία. Η απόδοση της REIT θα πρέπει να είναι εξαιρετική για να δείτε μια μεγάλη απόδοση. Ρωτήστε τον εαυτό σας εάν το κεφάλαιο αυτό μπορεί να χρησιμοποιηθεί καλύτερα σε άλλα μέρη.
• Η Ρυθμιστική Αρχή Χρηματοοικονομικών Βιομηχανιών (FINRA) προειδοποίησε για ανακριβείς και παραπλανητικές πληροφορίες στην αγορά REIT που δεν διαπραγματεύθηκε τον Μάιο του 2013.
• Βεβαιωθείτε ότι ένα μη διαπραγματεύσιμο REIT παρέχει πληροφορίες σχετικά με τις προδιαγραφές ιδιοκτησίας. Αποφύγετε τυφλές πισίνες. Επενδύστε μόνο σε REITs όπου μπορείτε να αξιολογήσετε τις αξίες των ακινήτων.
• Αποφύγετε τα μη διαπραγματεύσιμα REIT που στέλνουν τη βιβλιογραφία χωρίς συγκεκριμένες λεπτομέρειες, ενώ υπόσχονται εξαιρετικές επιστροφές.
• Εξετάστε τους κινδύνους ακίνητης περιουσίας με βάση τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς. Φροντίστε να το κατατάξετε σε κατηγορίες. Για παράδειγμα, τα νοσοκομεία είναι πιθανό να ξεπεράσουν τα προάστια εμπορικά κέντρα αυτή τη στιγμή.
• Αποφύγετε τα ιδιωτικά REIT. Αυτά είναι διαθέσιμα μόνο σε διαπιστευμένους επενδυτές (καθαρή αξία 1 εκατομμυρίου δολαρίων ή περισσότερο). Δεδομένου ότι δεν απαιτείται γνωστοποίηση στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, δεν θα έχετε πρόσβαση σε επιτακτικές πληροφορίες, οι οποίες θα σας εμποδίσουν να λαμβάνετε ενημερωμένες αποφάσεις. ( ) Η κατώτατη γραμμή

Οι μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT έχουν τη δυνατότητα να παρέχουν διανομές για χρόνια. Για τους προαναφερόμενους λόγους, αυτό πρέπει να θεωρηθεί ως επένδυση εξαιρετικά υψηλού κινδύνου. Υπάρχουν και άλλα σχετικά επενδυτικά οχήματα που προσφέρουν πολύ καλύτερους λόγους κινδύνου / επιβράβευσης. (Για περισσότερες πληροφορίες:

Ποιες είναι οι πιθανές παγίδες της ιδιοκτησίας των REIT; )