Μια αντίστροφη υποθήκη είναι ένα περίπλοκο, κάπως αμφιλεγόμενο, χρηματοδοτικό όχημα. Ίσως αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Στέγασης και Ανάπτυξης (HUDM), η πιο δημοφιλής ποικιλία, ρυθμίζεται τόσο από το Ομοσπονδιακό Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD), ο σκοπός του οποίου είναι "να δημιουργηθούν ισχυρές, αειφόρες, χωρίς αποκλεισμούς κοινότητες και οικονομικά προσιτές κατοικίες για όλους , "Και το Γραφείο Οικονομικής Προστασίας Καταναλωτών (CFPB). Η CFPB, ως ρυθμιστής των χρηματοπιστωτικών προϊόντων και υπηρεσιών για τους καταναλωτές, δέχεται και διερευνά τις καταγγελίες των καταναλωτών σχετικά με τα αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια και διεξάγει μελέτες σχετικά με το πόσο ικανοποιητικά εξυπηρετούν τους καταναλωτές τις αντιστρεπτέες υποθήκες. Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA), η οποία ασφαλίζει HECMs, είναι μέρος του HUD. Οι κυβερνήσεις των κρατών επιβάλλουν κανονισμούς στους αντισυμβαλλομένους δανειστές και τους δανειολήπτες.

Ας ρίξουμε μια ματιά στους βασικούς κανονισμούς που θα σας επηρεάσουν εάν θέλετε να πάρετε ένα HECM. (999)> Ποσά δανείου Ο ομοσπονδιακός νόμος περιορίζει το ποσό που ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να δανειστεί μέσω ενός HECM σε $ 625, 500 ή την εκτιμώμενη αξία του σπιτιού, όποια είναι μικρότερη. Το μέγεθος του δανείου βασίζεται επίσης στην ηλικία του δανειολήπτη (-ών) ή του / της "επιλέξιμου μη δανειζόμενου" συζύγου, όποιος είναι νεότερος, και στο επιτόκιο του δανείου. Το συνολικό ποσό που μπορείτε να δανειστείτε αμέσως μετά το κλείσιμο καλείται το κύριο όριο. Το βασικό όριο αυξάνεται κάθε μήνα, μετά την πρακτική του δανεισμού και του μηνιαίου ασφαλίστρου υποθήκης.

Δεν μπορείτε να δανειστείτε πέρα ​​από το όριο, προφανώς, αλλά μπορείτε να μείνετε στο σπίτι σας μέχρι να συμβεί ένα από τα γεγονότα που καθιστά την αντίστροφη υποθήκη οφειλόμενη και πληρωτέα. Ένας 75χρονος ιδιοκτήτης σπιτιού με αναμενόμενο επιτόκιο 7,7% και ένα σπίτι αξίας 165 000 δολαρίων (αν και το τοπικό όριο υποθηκών είναι $ 151, 725) θα είχε έναν αρχικό κύκλο επηρεασμένο από αυτό το ποσό των $ 151, 725 και θα έχουν ένα αρχικό κύριο όριο $ 84, 055. 65, σύμφωνα με το HUD. Το επιτόκιο είναι "αναμενόμενο" δεδομένου ότι τα περισσότερα ανειλημμένα ενυπόθηκα δάνεια έχουν ρυθμιζόμενα επιτόκια, καθιστώντας δύσκολο να γνωρίζουμε εκ των προτέρων ποιο θα είναι ο πραγματικός τόκος με την πάροδο του χρόνου.

Ο δανειστής μειώνει τότε το αρχικό ποσό κεφαλαίου με τυχόν προμήθειες δανείου που ο δανειολήπτης πληρώνει με αναστροφή των ενυπόθηκων δανείων, όπως το τέλος προέλευσης και το ασφάλιστρο προπληρωμής υποθηκών. Εάν το δάνειο χρησιμοποιείται για άμεση επισκευή στο σπίτι ή απαιτεί την επιβράδυνση του προσδόκιμου επιβίωσης (δηλαδή τα κεφάλαια που προορίζονται για την πληρωμή των φόρων ιδιοκτησίας και της ασφάλισης των ιδιοκτητών σπιτιού, αν τα περιουσιακά σας στοιχεία δεν επαρκούν για να το κάνουν), το αρχικό κύριο όριο είναι μειωμένη και από αυτά τα ποσά. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν μπορούν να δανειστούν περισσότερο από το 60% του ορίου κατά το πρώτο έτος του δανείου.

Σχέδια Πληρωμών

Οι δανειολήπτες μπορούν να επιλέξουν τον τρόπο λήψης των πληρωμών από το αρχικό όριο αρχικού κεφαλαίου.Η μόνη επιλογή με σταθερό επιτόκιο είναι ένα ενιαίο κατ 'αποκοπή ποσό εκταμίευσης, μια μεγάλη, εφάπαξ πληρωμή. Αυτό το μάθημα μπορεί να είναι επικίνδυνο εάν ο δανειολήπτης δεν είναι καλός στη διαχείριση των χρημάτων, ειδικά επειδή μπορεί επίσης να τον κάνει έναν στόχο για απάτες (βλέπε

Προσοχή για αυτές τις ανατρεπτικές υποθήκες υποθηκών

).

Υπάρχουν πέντε σχέδια πληρωμών με ρυθμιζόμενο επιτόκιο: Τα προγράμματα πληρωμών παρέχουν ίσες μηνιαίες πληρωμές για όσο διάστημα τουλάχιστον ένας δανειολήπτης διαμένει στην ιδιοκτησία ως πρωτεύουσα κατοικία. Ο μηνιαίος υπολογισμός της πληρωμής προϋποθέτει ότι ο οφειλέτης θα ζήσει 100, αλλά αν ο δανειζόμενος διαμείνει περισσότερο, αυτός θα συνεχίσει να λαμβάνει τις ίδιες μηνιαίες πληρωμές.

Τα προγράμματα πληρωμών

• παρέχουν επίσης ισόποσες μηνιαίες πληρωμές, αλλά έχουν προκαθορισμένη ημερομηνία λήξης. Οι οφειλέτες επιτρέπεται να υπερβούν το βασικό όριο με ένα μακροπρόθεσμο σχέδιο εάν το πραγματικό επιτόκιο του δανείου καταλήξει να είναι υψηλότερο από το αναμενόμενο επιτόκιο που υπολογίστηκε στο κλείσιμο. Η πίστωση
• αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου και επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ακινήτων να έχουν πρόσβαση σε αντίστροφα ενυπόθηκα κεφάλαια ανάλογα με τις ανάγκες, πράγμα που σημαίνει επίσης ότι καταβάλλουν μόνο τόκους για τα ποσά που πραγματικά καταλήγουν σε δανεισμό. Τροποποιημένη θητεία
• συνδυάζει μικρότερες σταθερές μηνιαίες πληρωμές για ζωή με μικρότερη πιστωτική γραμμή. Ο τροποποιημένος όρος συνδυάζει τις μικρότερες μηνιαίες προθεσμιακές πληρωμές με μικρότερη πιστωτική σειρά (μικρότερη σε σύγκριση με την πληρωμή μιας προθεσμίας πληρωμής ή μιας πιστωτικής γραμμής από μόνη της).
• Μπορείτε να αλλάξετε το σχέδιο πληρωμής σας κατά τη διάρκεια του δανείου, εφόσον παραμείνετε εντός του βασικού ορίου. Σημειώστε ότι αν μόνο ένα μέλος ενός ζευγαριού είναι ο δανειζόμενος, ένας επιζών σύζυγος δεν μπορεί να λάβει καμία πληρωμή μετά το θάνατο του δανειολήπτη. Αυτό μπορεί να είναι ένας λόγος για να επιλέξετε την επιλογή πληρωμής κατ 'αποκοπή (βλέπε Αντίστροφη υποθήκη: Θα μπορούσε η χήρα σας να χάσει το σπίτι;
• ). Τέλη δανείου

Όλοι οι δανειστές που επιθυμούν να προσφέρουν υποθήκες HECM πρέπει να λάβουν έγκριση FHA - και πρέπει να τηρούν τους ομοσπονδιακούς κανονισμούς σχετικά με τα τέλη δανεισμού. Το ανώτατο τέλος προέλευσης, το οποίο είναι ο τρόπος με τον οποίο οι δανειστές κάνουν τα χρήματα από τα ενυπόθηκα δάνεια, βασίζεται σε μια συρόμενη κλίμακα για τα σπίτια αξίας μέχρι $ 400, 000. Το τέλος μπορεί να είναι $ 2, 500 ή 2% των πρώτων $ 200.000 (το οποίο είναι μεγαλύτερο) και το 1% των επόμενων $ 200, 000. Το τέλος δεν μπορεί να ξεπεράσει τα $ 6, 000, ακόμη και για σπίτια αξίας άνω των $ 400, 000. Έτσι, εάν η εκτιμώμενη αξία του σπιτιού σας είναι $ 300.000, θα πρέπει να πληρώσετε όχι περισσότερα από $ 5, 000 σε τέλη προέλευσης. Εάν η εκτιμώμενη αξία του σπιτιού σας είναι $ 100, 000, θα πρέπει να πληρώσετε όχι περισσότερα από $ 2, 500. Η κυβέρνηση δεν περιορίζει τι οι δανειστές μπορούν να χρεώσουν στο κόστος διακανονισμού, που ονομάζεται επίσης κόστος κλεισίματος, που περιλαμβάνουν πληρωμές για την αξιολόγηση, και επιθεώρηση στο σπίτι. Μερικοί δανειστές θα προσφέρουν να πληρώσουν αυτά τα έξοδα για σας, αλλά στη συνέχεια να σας χρεώσει ένα υψηλότερο επιτόκιο. Σε αυτή την περίπτωση, ζητήστε από τον δανειστή να σας δώσει δύο αποσπάσματα, το ένα βασισμένο σε εσάς που πληρώνετε το κόστος κλεισίματος και ένα βασισμένο στον δανειστή που τα πληρώνει.

Η κυβέρνηση επίσης δεν περιορίζει τα τέλη τρίτων, όπως τα τέλη καταγραφής και τους φόρους υποθηκών, αλλά μπορείτε να επικοινωνήσετε με τον τοπικό αξιολογητή φόρου ακίνητης περιουσίας για να βεβαιωθείτε ότι οι χρεώσεις του δανειστή είναι ακριβείς.

Η κυβέρνηση περιορίζει τα μηνιαία τέλη εξυπηρέτησης των δανειστών μπορεί να σας χρεώσει σε $ 30 ή $ 35 το μήνα, ανάλογα με τον τύπο δανείου σας. Αυτή η αμοιβή πρέπει να καλύπτει τα έξοδα του δανειστή για την αποστολή λογαριασμών και των εσόδων του δανείου σας και βεβαιωθείτε ότι έχετε πληρώσει τους ασφαλιστικούς και τους φόρους ακίνητης περιουσίας σας όπως απαιτείται. Ο δανειστής προσθέτει αυτό το μηνιαίο τέλος στο υπόλοιπο του δανείου σας κάθε μήνα. Επίσης, υπολογίζεται το ποσό που μπορείτε να δανειστείτε (το κύριο όριο). Αν ένας δανειστής δεν χρεώνει ένα τέλος εξυπηρέτησης, μπορεί να χρεώσει ένα υψηλότερο επιτόκιο για να καλύψει το κόστος εξυπηρέτησης του.

Κατά την αγορά δανειστών, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το εργαλείο αναζήτησης της κυβέρνησης για να βρείτε εταιρείες που έχουν εγκριθεί από το FHA (και διαβάστε περισσότερα γι 'αυτούς σε

Βρείτε τις εταιρείες αντίστροφης υποθήκης

).

Cold Feet

Τα αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια έχουν περίοδο αναστολής τριών εργάσιμων ημερών κατά την οποία οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να ακυρώσουν την συναλλαγή χωρίς ποινή. Το δικαίωμα αυτό καλείται επίσης "δικαίωμα ακύρωσης" ή "δικαίωμα κατάργησης. "Εάν ασκήσετε αυτό το δικαίωμα, ο δανειστής πρέπει να επιστρέψει τα ποσά που έχετε ξοδέψει για τη χρηματοδότηση του δανείου. Βεβαιωθείτε ότι ακυρώσατε γραπτώς και στείλατε την ειδοποίησή σας με μια μέθοδο που σας επιτρέπει να αποδείξετε πότε τη στείλατε και πότε τη λάμβανε ο δανειστής. Η κατώτατη γραμμή Οι αντίστροφοι υποθήκες είναι ένα περίπλοκο προϊόν και οι κανόνες που τους διέπουν είναι πολύ περίπλοκοι. (Για περισσότερες λεπτομέρειες, βλ.

Κατευθυντήριες γραμμές για τα υπομνήματα FHA Αντίστροφη Υποθήκη.)

Έχετε υπόψη σας ότι εάν λάβετε μια ιδιόκτητη ή μονοπώλιο αντίστροφη υποθήκη αντί για την πιο συνηθισμένη υποθήκη HECM που συζητήθηκε εδώ, οι κανονισμοί θα είναι κάπως διαφορετικός; διαβάστε για εκείνους με

Ποιοι είναι οι διαφορετικοί τύποι αντιστρεπτέων ενυπόθηκων δανείων;