Με πολλούς τρόπους, η αγορά ακινήτων της Νέας Υόρκης είναι διαφορετική από οποιαδήποτε άλλη στις Ηνωμένες Πολιτείες. Μία από τις μεγαλύτερες διαφορές μεταξύ της NYC και της Any-Other-Town, ΗΠΑ, είναι ότι τα διαμερίσματα προς πώληση στη Νέα Υόρκη είναι είτε condos είτε co-ops. Στα περισσότερα μέρη, τα condos είναι ο κανόνας, όχι όμως και στο Big Apple. Αν και οι συνεταιρισμοί ξεπερνούν τα condos στη Νέα Υόρκη - οι περισσότερες εκτιμήσεις λένε ότι περίπου το 75% είναι συνεταιρισμοί - περισσότερα condos βρίσκονται στην ενεργό αγορά σε οποιαδήποτε δεδομένη στιγμή. (Στα τέλη Αυγούστου, στην αγορά του Μανχάταν υπήρχαν 526 διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων και 764 διαμερίσματα)

Ας ξεκινήσουμε με έναν γρήγορο ορισμό της διαφοράς μεταξύ co-op και condo: Όταν αγοράζετε μια συγκυριαρχία, το διαμέρισμά σας και ένα ποσοστό των κοινόχρηστων χώρων σας ανήκουν. Όταν αγοράζετε ένα coop, δεν αγοράζετε πραγματικά το διαμέρισμά σας. αντ 'αυτού αγοράζετε μετοχές σε μια εταιρεία που είναι το κτίριό σας. Το μέγεθος της μετοχής σας εξαρτάται από το μέγεθος του διαμερίσματός σας. η αγορά των μετοχών σας επιτρέπει να καταλάβετε μια μονάδα στο κτίριο co-op. Κατά το κλείσιμο για ένα condo θα σας δοθεί μια πράξη? κατά το κλείσιμο ενός co-op θα πάρετε μια ιδιόκτητη μίσθωση. (Για λεπτομερέστερη σύγκριση, βλ. Βασικά και διαφορές των Co-ops, Condos & Condops .)

Ορισμένοι υποψήφιοι αγοραστές, όπως ένα ζευγάρι που μιλήσαμε, θέλησαν να αγοράσουν ένα condo αλλά αλλάζουν το μυαλό τους μόλις ολοκληρωθεί η αναζήτηση τους. Αρχικά αυτό το ζευγάρι σκέφτηκε ότι θα ήθελε να αποφύγει ολόκληρη την κριτική επιτροπή του co-op και τους περιορισμούς στην ανακαίνιση και την υπεκμίσθωση ενός διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων, αλλά στο τέλος, τα οικονομικά κέρδισαν: «Έπεσε στο διαμέρισμα και στην τιμή. Μέχρι στιγμής το διοικητικό συμβούλιο ήταν εντάξει, και το κτίριο ήταν υπέροχο - έτσι δεν υπάρχουν παράπονα. "

Σύμφωνα με ένα άρθρο της New York Times, τα condos και τα co-ops εξακολουθούν να είναι διαφορετικά εμπορεύματα, αλλά "με λεπτούς αλλά απτούς τρόπους, ο καθένας παίρνει τα χαρακτηριστικά του άλλου καθώς ανταγωνίζονται για τους αγοραστές με τακούνι σε μια ολοένα και πιο προκλητική αγορά. "

Εδώ είναι μια σύγκριση των χαρακτηριστικών των condos και co-ops για να σας βοηθήσει με την απόφαση αγοράς σας.

Τι είδους κτίριο και πού;

Σε γενικές γραμμές, οι παλαιότερες εγκατεστημένες οικιστικές περιοχές έχουν μια συντριπτική πλειοψηφία συνεταιρισμών. Οι νεώτερες γειτονιές, που κάποτε θεωρήθηκαν υπερβολικές αλλά τώρα θεωρούνται "hip", είναι εκεί που θα βρείτε τα condos.

Όπως εξηγεί ο Gary Malin, πρόεδρος της New York, μεσίτης ακινήτων Citi Habitats: "Αν σας αρέσουν τα ιστορικά ακίνητα, είναι πιθανό να καταλήξετε σε ένα co-op, καθώς σχεδόν όλα τα προπολεμικά κτίρια είναι οργανωμένα με αυτόν τον τρόπο. Επίσης, επειδή τα co-op κτίρια τείνουν να είναι παλαιότερα από τις εξελίξεις στο condo, βρίσκονται συχνά σε πιο κεντρικές τοποθεσίες. Για παράδειγμα, σχεδόν όλα τα κτίρια κατοικιών που εκτείνονται στο Park Avenue στην Upper East Side (μια προνομιακή τοποθεσία με οποιοδήποτε μέτρο) είναι συνεταιρισμοί."

Εάν ζείτε σε ένα γυάλινο σπίτι στον ουρανό είναι περισσότερο το ύφος σας, πιθανόν να ψάχνετε πολλά condos, σύμφωνα με τον Malin. Τα κτίρια Condo δεν έγιναν κοινά στη Νέα Υόρκη μέχρι τη δεκαετία του 1970, επομένως είναι συχνά πιο σύγχρονα από ό, τι οι co-ops. «Δεδομένου ότι η διαθέσιμη γη για τα νέα κτήρια είναι περιορισμένη στο Μανχάταν», λέει, «οι νεότερες συγκυριαρχίες είναι πιθανό να βρεθούν στις γειτονικές περιοχές της Ανατολικής και της Δυτικής Όχθης. Στο Κουίνς και στο Μπρούκλιν, είδαμε πολλά ακίνητα νέας κατασκευής που χτίστηκαν σε πρώην βιομηχανικές περιοχές κατά μήκος της προκυμαίας στο Long Island City και Williamsburg, καθώς και στο Downtown Brooklyn. "

Ως επί το πλείστον, και οι δύο condos και co-ops έχουν έναν θυρωρό και έναν επιθεωρητή στο προσωπικό? μερικοί θα προσθέσουν έναν υπάλληλο που θα κάνει ό, τι τα άλλα δύο δεν το κάνουν. Οι ανέσεις μπορούν να είναι χαμηλού κλειδιού (ίσως μόνο μια αποθήκη στο υπόγειο) ή τόσο ακραίες όσο αυτές σε ένα διαμέρισμα στην προκυμαία στο Μπρούκλιν: ένα κέντρο ημερήσιας φροντίδας και spa για κατοικίδια ζώα (αποκαλούμενο The Wag Club) όπου το προσωπικό παρακολουθεί, γαμπρός το σκυλί σας? για τους κατοίκους με δύο πόδια υπάρχει μια διαμορφωμένη βεράντα, αίθουσα μπιλιάρδου, αίθουσα πιάνου, αίθουσα προβολής, αίθουσα παιχνιδιών για παιδιά, γυμναστήριο, προσομοιωτής γκολφ και υπαίθριος χώρος στάθμευσης.

Πόσο μπορείτε να περάσετε;

Ένας από τους πλέον βασισμένους δείκτες της αγοράς co-op και condo στη Νέα Υόρκη είναι η τριμηνιαία έκθεση Elliman. Σύμφωνα με το δεύτερο τρίμηνο του 2015 έκθεση σχετικά με τις πωλήσεις co-op και condo, οι τιμές και για τους δύο τύπους ακινήτων κινούνταν προς τα πάνω. Τα co-ops με δύο υπνοδωμάτια έδειξαν μέση τιμή $ 1. 575 εκατ. Ευρώ. condos, λίγο κάτω από $ 2 εκατομμύρια. Για 3 υπνοδωμάτια το διαφορικό ήταν ακόμη πιο σημαντικό - λίγο κάτω από $ 3 εκατομμύρια για ένα co-op, $ 4. 65 εκατομμύρια για ένα condo.

Σύμφωνα με τον Warner M. Lewis της ομάδας The Harkov Lewis στο Halstead Property, "Όλες οι νέες εξελίξεις είναι condos και η τιμολόγησή τους αποκρύπτει ό, τι μπορούσε να φανταστεί κανείς πριν από χρόνια … Οι ξένοι και εγχώριοι αγοραστές θέλουν ένα ασφαλές μέρος για να βάλουν τα χρήματά τους . Η ακίνητη περιουσία της Νέας Υόρκης έχει πάρει ένα τεράστιο όφελος, καθώς η «διατήρηση κεφαλαίου» είναι το κλειδί για ορισμένους επενδυτές - έχουν φυτεύσει χρήματα σε επενδυτικά διαμερίσματα, τα οποία επιτρέπουν τα condos και οι co-ops (ως επί το πλείστον) δεν το κάνουν. "

Οι προκαταβολές για τους δύο τύπους ακινήτων διαφέρουν επίσης σημαντικά. Είναι δυνατόν να μειωθεί μόνο το 10% της τιμής αγοράς ενός διαμερίσματος. για ένα co-op θα χρειαστεί να μειώσετε το 20% έως 50%.

Τι για το κόστος κλεισίματος;

Τα κόστη κλεισίματος σε ένα condo είναι υψηλότερα από ό, τι σε ένα co-op. Για λεπτομέρειες, ρωτήσαμε τη Νέα Υόρκη δικηγόρο ακινήτων Adam Stone για να συγκρίνουμε τα δύο. Εδώ είναι το ερώτημα: Για ένα ακίνητο αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων με υποθήκη αξίας 800 000 δολαρίων, το κόστος κλεισίματος θα είναι: ασφάλιση τίτλου για τον αγοραστή, $ 4, 500, ασφάλεια τίτλου για δανειστή, $ 1, 000? 700 δολάρια, τέλη εγγραφής, 700 δολάρια, φόρος αρχοντικού της Νέας Υόρκης, 10.000 δολάρια, φόρος εγγραφής υποθήκης NYS, $ 15, 370. Το συνολικό ποσό: 32, 270 δολάρια (χωρίς τις αμοιβές του δανειστή που ποικίλλουν ανάλογα με το δανειστή). Για ένα co-op, είναι μόνο ο φόρος 10.000 δολάρια αρχοντικό.Η ουσιαστική διαφορά οφείλεται στο γεγονός ότι το condo είναι ακίνητο, ενώ οι μετοχές συνεταιρισμών είναι προσωπική ιδιοκτησία. "Μπορεί να είναι μόνο σημασιολογία για μερικούς, αλλά όχι για τον υπολογισμό του κόστους κλεισίματος. "

Και για όποιον αναρωτιέται τι είναι ο «φόρος αρχοντικού», η Stone εξηγεί: «Το κράτος της Νέας Υόρκης έχει φόρο μεταβίβασης 0,4% της τιμής πώλησης, που χρεώνεται στον πωλητή οποιασδήποτε κατοικιών. Έχει επίσης φόρο μεταβίβασης του 1% του αγοραστή, ο οποίος επίσης αναφέρεται ως "φόρος αρχοντικού", επειδή ισχύει μόνο για κατοικίες αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων ή περισσότερο. "

Τι θα είναι οι μηνιαίες χρεώσεις σας;

Στα condos, ο μηνιαίος λογαριασμός ονομάζεται "κοινές χρεώσεις". σε co-ops είναι "συντήρηση. "Και οι δύο χρεώσεις πληρώνουν για τη συντήρηση του κτιρίου - κοινόχρηστοι χώροι και εξωραϊσμός, καταβολή του προσωπικού και συχνά μερικές από τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας. Οι ιδιοκτήτες συνεταιρισμών γράφουν μία επιταγή το μήνα, οι ιδιοκτήτες των condo γράφουν δύο (ένα για συντήρηση κτιρίου και ένα για φόρους ακίνητης περιουσίας), αλλά συχνά το συνολικό ποσό του ιδιοκτήτη του condo είναι χαμηλότερο από το λογαριασμό συντήρησης του ιδιοκτήτη του co-op.

Η συντήρηση και τα κοινά φορτία δεν έχουν τεθεί σε πέτρα. κάθε μεγάλη δαπάνη - μια νέα στέγη, ένα νέο λόμπι, περισσότερα μέλη του προσωπικού - μπορεί να προκαλέσει μια αξιολόγηση, κάτι που τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου αποφασίζουν και σπάνια μπορούν να αντιστραφούν.

Πόσο θέλετε να πείτε στο συμβούλιο;

Οι περισσότερες επιτροπές co-op έχουν μια αυστηρή και συχνά μακρά διαδικασία εφαρμογής. condo πίνακες είναι γενικά λιγότερο απαιτητικές. Ο Lewis το συνοψίζει: "Σε ένα co-op όχι μόνο πρέπει να έχετε τα χρήματα για να αγοράσετε το διαμέρισμα (ή χρηματοδότηση για να το πράξετε), πρέπει επίσης να εγκριθεί από το διοικητικό συμβούλιο μετά την υποβολή μιας αίτησης η οποία είναι συνήθως πολύ λεπτομερής και χρονοβόρα. Στη συνέχεια, με λίγα λόγια, ένας αγοραστής μπορεί να απορριφθεί μετά τη συνέντευξή τους ή ακόμα και πριν απλώς και μόνο για κάτι στη συσκευασία τους. Έχω ασχοληθεί και έχω δει συμφωνίες όπου υπάρχει μηδέν ομοιοκαταληξία ή λόγος για απόρριψη. "

Σκεφτείτε ότι υπερβάλλει; Ρίξτε μια ματιά σε αυτές τις στήλες στο BrickUnderground, ένα ειδησεογραφικό site της Νέας Υόρκης για ακίνητα, στους κορυφαίους λόγους που οι New Yorkers απορρίπτονται από τα συμβούλια του co-op και τα ερωτήματα συνέντευξης συμβούλων του co-op.

"Με ένα condo, ένα κτίριο μπορεί να ζητήσει ένα πακέτο στον αγοραστή", λέει ο Lewis, "αλλά δεν υπάρχει συνέντευξη και το κτίριο έχει μόνο το δικαίωμα της πρώτης άρνησης (δηλαδή, είτε πρέπει να το εγκρίνει είτε το condo πρέπει να το αγοράσουν οι ίδιοι) πράγμα που σημαίνει όταν έχετε μια υπογεγραμμένη σύμβαση, εκτός και αν κάτι συμβαίνει με τον αγοραστή (ή τη χρηματοδότηση) η συμφωνία είναι τόσο καλή όσο γίνεται. "

Ποιοι είναι οι κανόνες;

Οι επιτροπές Co-op κάνουν πολλούς κανόνες. Μπορούν να δώσουν εντολή όταν μπορείτε να εξασκήσετε το θρόμβο σας, είτε μπορείτε να βάλετε διακοσμήσεις διακοπών στην πόρτα σας και αν το κατοικίδιο ζώο σας μπορεί να κινηθεί μαζί σας. Οι περισσότεροι κανόνες αποσκοπούν στην προώθηση της αρμονίας, της ηρεμίας και της ευγένειας της συνεταιριστικής ζωής.

Ωστόσο, οι κανόνες που αποθαρρύνουν ορισμένους εγχώριους αγοραστές και σχεδόν όλους τους διεθνείς αγοραστές είναι περιορισμοί συνεργασίας για την υπεκμίσθωση - είναι σπάνιο για τους συνεταιρισμούς να επιτρέπουν στους μετόχους να ενοικιάζουν τα διαμερίσματά τους για οποιοδήποτε παρατεταμένο χρονικό διάστημα, .Ένας άλλος κανόνας των co-ops που καθιστά αδύνατη τις αγορές από τους διεθνείς είναι ότι είναι απίθανο να δεχτούν όποιον έχει κεφάλαια εκτός των ΗΠΑ.

Τα condos επιτρέπουν στους διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν και να νοικιάζουν τους χώρους τους, συνήθως με κάποιες προειδοποιήσεις, αλλά καμία που είναι επαχθή.

"Οι συνεταιρισμοί είναι όλοι για την εγκαθίδρυση μίας σταθερής, δια-μακροχρόνιας ομάδας κατοίκων. Οι Condos δεν φαίνονται τόσο ανήσυχοι για αυτό, αν και πολλοί, σύμφωνα με τους New York Times, "επιβάλλουν αυστηρότερα και πολυάριθμα τέλη, σφίγγοντας τους κανόνες του σπιτιού και αποθαρρύνοντας τα βραχυπρόθεσμα ενοίκια που μπορούν να δώσουν σε ένα κτίριο την έντονη ατμόσφαιρα ενός ξενοδοχείου . "

Η κατώτατη γραμμή

Ο Malin το συνοψίζει καλύτερα:« Σε γενικές γραμμές, οι συνεταιρισμοί είναι μια έξυπνη επιλογή για όσους εκτιμούν τη σταθερότητα και θέλουν να «φυτέψουν ρίζες» σε ένα κτίριο. Απλά ρωτήστε τον εαυτό σας, 'είμαι σε αυτό για το μακρύ χρονικό διάστημα; «Οι συνεταιρισμοί είναι πολύ λιγότερο παροδικοί από τους co-ops, οπότε είναι ένα εξαιρετικό μέρος για να ζήσεις αν θέλεις να γνωρίσεις τους γείτονές σου. Απλά να είστε έτοιμοι να αναλυθούν, να σπάσουν και να προχωρήσουν, αλλά καταλαβαίνω ότι αυτή η διαδικασία είναι αυτό που κρατά ένα co-op μια σταθερή και εξαιρετικά ασφαλή επένδυση. "

Εναλλακτικά, λέει," αν προτιμάτε να μιλάτε στο ρυθμό του δικού σας ντράμερ - και εκτιμάτε την ευελιξία - τότε ένα condo μπορεί να είναι η σοφή επιλογή για εσάς. Ωστόσο, καταλαβαίνετε ότι αυτή η ελευθερία έρχεται σε τιμή. Τα καταστήματα είναι σχεδόν πάντα ακριβότερα από τα ισοδύναμα co-ops. Επιπλέον, εάν βλέπετε νέα πρόσωπα στον ανελκυστήρα σε τακτική βάση είναι ένα ζήτημα για σας - κοιτάξτε αλλού. Οι ενοικιαστές μπορούν να είναι συνηθισμένοι στα κτίρια condo. Οι ιδιοκτήτες συχνά εκμεταλλεύονται τις πιο φιλελεύθερες πολιτικές του condo. "

Σχετικά με την ανάγνωση, βλέπε

Manhattan Luxury Condos As Investments

και Έχετε την κατάλληλη ασφάλιση κατοικίας;