Την άνοιξη του 2015, η εταιρία McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170,07 + 0,84% δημιουργήθηκε με το Highstock 4. 2. 6 πιο πρόσφατη σε μια σειρά εταιρειών λιανικής πώλησης για να εξετάσει ένα spinoff των ακινήτων της μέσω ενός trust real estate επενδύσεων (REIT) που ανήκει σε ένα τρίτο μέρος. Όπως συμβαίνει με πολλά από τα άλλα spinoffs της REIT, η ιδέα τέθηκε από έναν ακτιβιστή επενδυτή ως έναν τρόπο για να ξεκλειδώσετε την αξία των μετοχών και να αυξήσετε την τιμή των μετοχών μιας εταιρείας με επιδείνωση των θεμελιωδών μεγεθών.

Το συμβούλιο της εταιρείας απέρριψε τελικά την ιδέα, προτιμώντας να παραμείνει το μάθημα με δικό του σχέδιο μεγάλης εμβέλειας για να γυρίσει την εταιρεία γύρω. Από την απόφαση να παραιτηθούν από το REIT τον Νοέμβριο, οι μετοχές της McDonald's αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 10% ως ένδειξη ότι το σχέδιο ανακύκλωσης μπορεί να αποφέρει καρπούς.

Πώς έρχεται η ιδέα της REIT Σχετικά με την

Η είσοδος στο 2015, η McDonald's είχε βιώσει αρκετές συνολικά πωλήσεις. Πάντα έχασε στους πολέμους γρήγορου φαγητού, καθώς ο Burger King, τα περιστασιακά εστιατόρια του Wendy και των τρεχουσών εστιατορίων έκαναν επιτυχημένες εκστρατείες για να κερδίσουν μεγαλύτερο μερίδιο αγοράς. Τον Μάιο, η εταιρεία ανακοίνωσε μια σημαντική εταιρική αναδιάρθρωση η οποία περιελάμβανε την αναδιάρθρωση έως και 4.000 καταστημάτων. Εισήγαγε επίσης μέτρα μείωσης του κόστους και αλλαγές στο μενού, συμπεριλαμβανομένης μιας ολοήμερης προσφοράς πρωινού. Οι μετοχές της μετοχής της McDonald's ήταν στάσιμες για σχεδόν δύο χρόνια, διαπραγματεύοντας μεταξύ $ 90 και $ 100, χωρίς να δείχνουν αύξηση των πωλήσεων τους επόμενους μήνες.

Ο Larry Robbins, ένας διαχειριστής αμοιβαίων κεφαλαίων κινδύνου για τη Glenview Capital Management, κατείχε ένα μεγάλο μερίδιο στην McDonald's. Το 2015, ο Robbins πρότεινε μια μετοχή της REIT στους μετόχους, δηλώνοντας ότι θα μπορούσε να αυξήσει την τιμή της μετοχής στα 170 δολάρια. Ο Robbins εκτιμά ότι τα περιουσιακά στοιχεία της εταιρείας ανέρχονταν σε 20 δισεκατομμύρια δολάρια, αλλά η αξία τους δεν αντικατοπτρίζεται σωστά στην αποτίμηση της εταιρείας. Με τη μεταβίβαση των ακινήτων σε μια REIT, η εταιρεία θα συνειδητοποιήσει αμέσως την πλήρη αξία τους, γεγονός που θα ενισχύσει την τιμή των μετοχών.

Τι είναι το REIT;

Ένα REIT είναι ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που επενδύει σε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Διανέμεται δημόσια στο χρηματιστήριο. Οι εταιρείες REIT υποχρεούνται να διανέμουν στους μετόχους τους τουλάχιστον το 90% του εισοδήματός τους, συμπεριλαμβανομένων των ταμειακών ροών από ενοίκια και των κεφαλαιουχικών κερδών, αλλά απαλλάσσονται από την καταβολή φόρων επί του εισοδήματός τους. Αυτό δίνει τη δυνατότητα στις εταιρείες REIT να πληρώνουν υψηλότερα μερίσματα στους μετόχους τους.

Τα τελευταία χρόνια, τα REITs έχουν γίνει το εργαλείο επιλογής για επενδυτές που δραστηριοποιούνται και αναζητούν γρήγορες αποδόσεις στις επενδύσεις τους. Όταν μια εταιρεία πωλεί τα περιουσιακά της στοιχεία σε REIT, μπορεί να αποδεσμεύσει τεράστια ποσά μετρητών που μπορεί να χρησιμοποιήσει για να εξοφλήσει το χρέος. Μπορεί να μετατρέψει την υποχρέωση διαχείρισης των ιδιοτήτων στο REIT. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι εταιρείες μπορούν να κερδίσουν υψηλότερες αποδόσεις των περιουσιακών στοιχείων τους όταν δεν αποτελούν μέρος της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας.

Η υπόθεση για McDonald's REIT

Η McDonald's κατέχει περίπου το 70% των εστιατορίων της και περίπου το 45% της γης κάτω από αυτές. Ορισμένες εκτιμήσεις τοποθετούν τη συνολική αξία των κτιρίων, των ακινήτων και του εξοπλισμού στα 40 δισεκατομμύρια δολάρια. Προφανώς, εάν η McDonald's μεταβίβασε την ιδιοκτησία των ακινήτων της σε REIT, θα αποδεσμεύσει ένα σημαντικό ποσοστό αυτής της αξίας, γεγονός που θα ενίσχυε την τιμή της μετοχής της ώστε να αντανακλά την υψηλότερη κεφαλαιοποίηση της αγοράς. Το REIT θα δημιουργούσε επίσης υψηλότερες αποδόσεις στα ακίνητα, γεγονός που θα μπορούσε να αυξήσει ακόμη περισσότερο την αξία των μετόχων.

Η υπόθεση εναντίον ενός επενδυτή της McDonald's REIT

Επενδυτές όπως ο Robbins, ο οποίος ανήκε σε 2.9 εκατομμύρια μετοχές της McDonald's, θα επωφεληθούν άμεσα και ακριβά από ένα spinoff της REIT. Ωστόσο, η διοίκηση της εταιρείας κατέληξε στο συμπέρασμα ότι τα βραχυπρόθεσμα οφέλη ενός spinoff δεν υπερτερούν των μακροπρόθεσμων κινδύνων και δαπανών. Με εξαίρεση το έκτακτο κόστος και τις επιπλοκές μιας τέτοιας αναδιάρθρωσης, πολλοί αναλυτές συμφωνούν ότι το REIT θα μπορούσε να καταλήξει να κοστίσει περισσότερο την εταιρεία μακροπρόθεσμα.

Τα ενοίκια μεταβαίνουν από τη θετική ταμειακή ροή σε μια ευθύνη της εταιρείας

Σχεδόν το ένα τέταρτο των εσόδων της McDonald προέρχεται από το ενοίκιο που συλλέγει από τους δικαιοδόχους. Μεταξύ του 2009 και του 2014, οι πληρωμές ενοικίου, που βασίζονται σε ένα ποσοστό των πωλήσεων σε κάθε franchise, αυξήθηκαν κατά 26% σε πάνω από 6 δισεκατομμύρια δολάρια ετησίως. Αυτό το στοιχείο εσόδων παρέχει στην εταιρεία μια ζωτική πηγή χρηματοπιστωτικής σταθερότητας. Μετά από μια μεταφορά της REIT, η McDonald's θα γίνει μισθωτής, υποχρεώνοντας να πληρώσει το ενοίκιο στα 1, 500 εστιατόρια που διαθέτει στις Ηνωμένες Πολιτείες. Η υποχρέωση μίσθωσης καθίσταται μακροπρόθεσμη υποχρέωση για τα βιβλία, τα οποία η εταιρεία δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά, ενώ επιδιώκει μια ανάκαμψη των πωλήσεων.

Δεν είναι μόνο για τα χρήματα

Σύμφωνα με την τρέχουσα δομή, η McDonald's ελέγχει την ακίνητη περιουσία της και κάνει τις εταιρικές αποφάσεις με βάση το καλύτερο για τα εστιατόριά της και το υποκείμενο ακίνητο. Όταν ένα REIT αναλαμβάνει την ιδιοκτησία, ελέγχει κάθε πτυχή της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, η οποία μπορεί να περιλαμβάνει στρατηγικές αποφάσεις σχετικά με την επιλογή χώρου και ποιες ιδιότητες να πωλούν. Η McDonald's θα χάσει τον έλεγχο της επιλογής τοποθεσιών και των επιδόσεων franchise και θα αλλάξει για πάντα τη σχέση μεταξύ της εταιρείας και των franchise operators.

Μια REIT δεν θα λύσει το υποκείμενο πρόβλημα

Η εισροή μετρητών από ένα REIT θα έχει μόνο προσωρινό αντίκτυπο στα οικονομικά της εταιρείας, τα οποία έχουν υποστεί πιο συστηματικό πρόβλημα. Η McDonald's πρέπει να λύσει τα ελλείμματα της κυκλοφορίας και των πωλήσεών της, όχι μόνο με τους άμεσους ανταγωνιστές της, όπως ο Burger King και ο Wendy's, αλλά και με αλυσίδες χάμπουργκερ όπως Shake Shack και Habit Grill. Μετά την αναδιάρθρωσή της τον περασμένο Μάιο, η διοίκηση έχει επικεντρωθεί στην ανανέωση της εικονικής μάρκας με μακιγιάζ μενού, αναβαθμίσεις προετοιμασίας φαγητού και επανασχεδιασμό συσκευασίας. Οι προσπάθειές της μπορεί ήδη να αποπληρωθούν. η εταιρεία ανέφερε το δεύτερο τρίμηνο υψηλότερων πωλήσεων ίδιων καταστημάτων, οι πρώτες αυξήθηκαν σε περισσότερο από δύο χρόνια.

Η McDonald's Αύξηση της Αξίας Μετόχων

Τα πρόσφατα αποτελέσματα των πωλήσεων και το βελτιωμένο κλίμα καταναλωτών προς την επωνυμία έχουν ενισχύσει τα αποθέματα της McDonald's σε νέα υψηλά επίπεδα.Από τις 16 Φεβρουαρίου του 2015, το απόθεμά του ήταν διαπραγματεύσιμο στα 119 δολάρια, λίγο χαμηλότερα από το υψηλότερο των 124 δολαρίων. Επιπλέον, πρόσφατα αύξησε το μέρισμα κατά 5% σε 89 σεντς ανά μετοχή. Μέχρι το τέλος του 2016, θα έχει επιστρέψει 30 δισεκατομμύρια δολάρια σε μετρητά στους μετόχους για περίοδο τριών ετών.

Η McDonald's επέλεξε να ξεπεράσει τη διαδρομή χρέους για να αυξήσει τα κεφάλαια που χρειάζεται για να αναδιαρθρώσει και να επεκταθεί. Για τη διαχείριση, το τρέχον κόστος του χρέους είναι τόσο φθηνό ώστε δεν παρουσιάζει σχεδόν τον ίδιο οικονομικό κίνδυνο με το κόστος της απώλειας του ελέγχου των ακινήτων του. Αν διατηρηθεί η τρέχουσα τάση αύξησης των πωλήσεων, αυτό μπορεί να αποδειχθεί μια σοφή απόφαση.