Έχετε αναθεωρήσει τις απαιτήσεις για τον τύπο υποθήκης που θέλετε. Έχετε σιγουρευτεί ότι έχετε το πιστωτικό αποτέλεσμα, την προκαταβολή και το χρέος προς εισόδημα (DTI) που το δάνειο απαιτεί. Γιατί λοιπόν απορρίφθηκε η αίτηση δανείου σας;

Οι αυστηρότερες απαιτήσεις που ονομάζονται επικαλύψεις δανειστή είναι σφάλμα. Οι επικαλύψεις δανείων είναι οι κανόνες των μεμονωμένων μεσίτες υποθηκών και των τραπεζών που είναι αυστηρότεροι από τους κανόνες που θεσπίζουν οι κυβερνητικές οντότητες για διάφορα προϊόντα ενυπόθηκων δανείων.

Οι επικαλύψεις των δανειστών έρχονται επίσης με τη μορφή αυστηρότερων απαιτήσεων τεκμηρίωσης, όπως η υποχρέωση υποβολής πολύ περισσότερων γραφειοκρατικών πράξεων (π.χ. τραπεζικών δηλώσεων) για την αναχρηματοδότηση της FHA Streamline, από ό, τι απαιτεί η ίδια η FHA. Χαρτιά που δεν περνούν από τη συγκέντρωση μπορούν επίσης να οδηγήσουν σε απροσδόκητες απορρίψεις. Οι επικαλύψεις δανείου επηρεάζουν και τα αναχρηματοδοτικά.

Αυτό το άρθρο περιγράφει πρώτα τι είναι οι επικαλύψεις δανειστή. Στη συνέχεια εξηγεί πώς μπορείτε, ως δανειολήπτης, να βελτιώσετε τις πιθανότητές σας να πάρετε μια υποθήκη παρά τις επικαλύψεις δανειστή.

Κριτήρια ελάχιστου δανειολήπτη για την απόκτηση ενυπόθηκου δανείου

Τα ελάχιστα κριτήρια που πρέπει να πληρείτε για να λάβετε υποθήκη εξαρτώνται από το είδος της υποθήκης για την οποία υποβάλετε αίτηση. Για τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια, οι Fannie Mae και Freddie Mac έθεσαν τις κατευθυντήριες γραμμές, διότι οι δύο αυτές οντότητες αγοράζουν ένα σημαντικό ποσοστό υποθηκών από τους δανειστές και τους μεσίτες που τους προέρχονται. Για μια υποθήκη FHA, το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) θεσπίζει αυτά τα κριτήρια επειδή η κυβέρνηση καταβάλλει τους δανειστές όταν οι δανειολήπτες αδυνατούν να πληρώσουν αυτά τα δάνεια. Ομοίως, το Τμήμα Υποθέσεων Βετεράνων εγγυάται και καθορίζει τα ελάχιστα προσόντα δανειολήπτη για δάνεια VA. Οι Fannie Mae, Freddie Mac, HUD και VA καθιερώνουν τα ελάχιστα κριτήρια του δανειολήπτη, δεν εκδίδουν πραγματικά ενυπόθηκα δάνεια: οι δανειστές κάνουν. Επειδή οι δανειστές πρέπει να προστατεύουν τα δικά τους οικονομικά συμφέροντα, μπορούν να επιλέξουν να χρησιμοποιήσουν αυστηρότερα κριτήρια δανεισμού εάν δεν αισθάνονται ότι τα ελάχιστα πρότυπα είναι αρκετά υψηλά.

Για παράδειγμα, ενώ ο FHA μπορεί να απαιτήσει ένα ελάχιστο σκορ FICO 580 για να δικαιούται το πρόγραμμα FHA 3% για προκαταβολή, ο δανειστής μπορεί να έχει μάθει από τη δική του εμπειρία ότι οι δανειολήπτες FHA με πιστωτικές βαθμολογίες κάτω από 640 είναι πιο πιθανό να default, έτσι θα επεκτείνει μόνο τα δάνεια FHA στους δανειολήπτες με τουλάχιστον το πιστωτικό αποτέλεσμα. Παρόλο που η FHA ασφαλίζει το δάνειο, οι δανειστές εξακολουθούν να θέλουν να αποφύγουν τις δαπανηρές κατασχέσεις.

Οι δανειστές επιβάλλουν επίσης επικαλύψεις για να μειώσουν τον κίνδυνο να αναγκαστούν να αγοράσουν μια υποθήκη που έχουν πουλήσει στον Fannie ή τον Freddie. Οι Fannie και Freddie μπορούν να εξαναγκάσουν μια εξαγορά εάν ένας δανειστής δεν ακολουθήσει τις οδηγίες δανεισμού αυτών των οντοτήτων. Μετά την κρίση στέγασης, αυτές οι αναγκαστικές εξαγορές, που ονομάζονται επίσης "επιστροφή" ή "επαναγοράς", προκάλεσαν σημαντικά προβλήματα για τους δανειστές. Οι δανειστές, με τη σειρά τους, έγιναν πιο επιφυλακτικοί στην έκδοση στεγαστικών δανείων. Εάν είστε στο περιθώριο των ελάχιστων απαιτήσεων που καθορίζονται από τους Fannie, Freddie, HUD ή VA, τυχόν πρόσθετες απαιτήσεις που επιβάλλονται από έναν δανειστή πιθανόν να σημαίνει ότι κερδίσατε " t δικαιούται υποθήκη. Πώς λοιπόν βρίσκετε έναν δανειστή που δεν έχει επικαλύψεις;

"Οι δανειστές συνήθως δεν διαφημίζουν ευρέως τη χρήση των επικαλύψεων ή, αντιστρόφως, την έλλειψη επικαλύψεων", λέει ο Scott Fletcher, EVP της αναδοχής και της πιστωτικής πολιτικής της Fairway Independent Mortgage Corp. στο New Berlin, Wis. σε ορισμένες περιπτώσεις, οι δανειολήπτες μπορούν να αναθεωρήσουν τις οδηγίες του δανειστή online στην ιστοσελίδα του δανειστή, αλλά σε πολλές περιπτώσεις αυτό το είδος έρευνας θα απαιτήσει να μιλήσετε σε έναν υπάλληλο του δανειστή σε βάθος για την [συγκεκριμένη] κατάστασή τους και αν ο δανειστής έχει προγράμματα υποθηκών που θα ταιριάζει στις ανάγκες τους.

Η Amy Tierce, περιφερειακή αντιπρόεδρος του κλάδου της Fairway της Needham στο Μασαχουσέτη, λέει ότι μπορεί να είναι πολύ δύσκολο για τον καταναλωτή να καταλάβει εάν ένας δανειστής χρησιμοποιεί επικαλύψεις. Λέει ότι οι οφειλέτες πρέπει να ξεκινήσουν με παραπομπή σε έναν δανειστή ο οποίος θα εξετάσει διεξοδικά το οικονομικό προφίλ του δανειολήπτη. Αν ο δανειστής δεν μπορεί να εγκρίνει το δάνειο, θα πρέπει να είναι σε θέση να παραπέμψει έναν άλλο ικανό δανειστή που μπορεί.

Οι επικαλύψεις των δανειστών δεν προσθέτουν μόνο πιο περιοριστικές κατευθυντήριες γραμμές αναδοχής, λέει. Επίσης, επηρεάζουν τα επιτόκια, με κάθε επικάλυψη να συνοδεύει μια προσαρμογή του επιτοκίου. "Οι δανειστές που αφαιρούν τις επικαλύψεις σε αναδοχές θα έχουν γενικά ακόμα τις αυξήσεις των τιμών ενσωματωμένες στα επιτόκια", λέει. «Οι περισσότεροι αξιωματικοί δανείου δεν γνωρίζουν ότι οι εταιρίες τους χρησιμοποιούν επικαλύψεις ή ότι κάθε δανειστής μπορεί να κάνει κάτι διαφορετικό», λέει ο Todd Huettner από την Huettner Capital στο Denver, Colo. ο λόγος για τον οποίο τόσοι πολλοί άνθρωποι στερούνται δάνειο όταν μπορούν πραγματικά να πληρούν τις προϋποθέσεις. Απλώς δεν πληρούν τις απαιτήσεις ενός συγκεκριμένου δανειστή, αλλά μπορεί να είναι εντάξει με ένα άλλο ", λέει.

Εάν οι δανειολήπτες μπορούν να βρουν έναν δανειστή που πωλεί απευθείας στον Fannie ή τον Freddie, μπορεί να αποφύγουν τις επικαλύψεις που μπορεί να έχουν οι μεγάλες τράπεζες. Είναι δύσκολο να βρεθούν τέτοιοι δανειστές, λέει ο Dean Vlamis, αντιπρόεδρος στεγαστικών δανείων με την υποθήκη PERL στο Σικάγο. Εάν ένας δανειολήπτης ήρθε σε τον με τις πιστωτικές βαθμολογίες ή το χρέος προς το εισόδημα προκλήσεις, θα μπορούσε να αναζητήσει έναν τελικό δανειστή που δεν είχε επικαλύψεις που θα εμπόδιζε τον δανειολήπτη να προκριθεί. Έχει αυτή την ευελιξία επειδή η PERL είναι ένας ανταποκριτής δανειστής, που σημαίνει ότι ασφαλίζονται και χρηματοδοτούν τα δάνεια, στη συνέχεια τα πωλούν μετά το κλείσιμο.

"Η κατώτατη γραμμή είναι ότι οι περισσότεροι δανειστές έχουν μόνο μία επιλογή, οπότε είστε τυχεροί αν δεν συναντήσετε τις επικαλύψεις τους", λέει ο Huettner. Οι καταναλωτές δεν γνωρίζουν, και οι αξιωματικοί δανείου συνήθως δεν γνωρίζουν ή δεν θα σας πω, εάν ένας άλλος δανειστής θα εγκρίνει το δάνειό σας. Η συνεργασία με έναν μεσίτη σάς δίνει πρόσβαση σε μια ποικιλία δανειστών και ενδεχομένως περισσότερες επιλογές.

Επικάλυψη δανειολήπτη και αλλαγή των συνθηκών της αγοράς

Οι επικαλύψεις δανειολήπτη δεν έχουν τεθεί από πέτρα. αλλάζουν καθώς μεταβάλλονται οι οικονομικές συνθήκες και οι συνθήκες της αγοράς κατοικίας.«Οι δανειστές θα προσαρμόσουν τα πρότυπα αναδοχής τους, συμπεριλαμβανομένων των επικαλύψεων, ως απάντηση σε πολλά πράγματα», λέει ο Fletcher. «Οι αλλαγές στην αγορά κατοικίας, η όρεξη επενδυτή, το ρυθμιστικό περιβάλλον, οι δυνάμεις της αγοράς (ανταγωνισμός) θα αναγκάσει τους δανειστές να αξιολογούν συνεχώς τα πρότυπα τους ", λέει.

Ο προφανής λόγος για τις τράπεζες να διευκολύνουν τις επικαλύψεις τους είναι τα χρήματα, λέει ο Vlamis. "Αν θέλουν να αυξήσουν τις υποθήκες τους, μπορούν απλώς να διευκολύνουν τις κατευθυντήριες γραμμές τους, διευκολύνοντας έτσι περισσότερους ανθρώπους να δανείζονται", λέει.

Η Tierce λέει ότι όταν οι δανειστές είναι πιο σίγουροι για την οικονομία και λιγότερο φοβισμένοι από την πτώση των οικιακών αξιών και των ενδεχόμενων κατασχέσεων, οι επικαλύψεις μπορούν να χαλαρώσουν.

Η τάση να αλλάζουν οι επιφάνειες από καιρό σε καιρό σημαίνει ότι η αναμονή μπορεί τελικά να σας επιτρέψει να προκριθείτε. Φυλάξτε τα χρήματά σας ενδιάμεσα. Η κατώτατη γραμμή

Οι επικαλύψεις γενικά βλάπτουν τους δανειολήπτες που έχουν ενδεχομένως υψηλότερο κίνδυνο αθέτησης υποχρέωσης λόγω πιστωτικών προβλημάτων ή περιορισμένης προκαταβολής, λέει ο Vlamis.

Όσο απογοητευτικό μπορεί να είναι να απορριφθεί, οι δανειολήπτες μπορούν να χρησιμοποιήσουν την εμπειρία ως σημείο εκκίνησης για να κάνουν αλλαγές - όπως ο καθαρισμός της πίστωσης και η εξοικονόμηση περισσότερων για μια προκαταβολή - που θα τους επιτρέψει να δικαιούνται υποθήκη στο μελλοντικός.