Η αγορά ενός σπιτιού με υποθήκη είναι ίσως η μεγαλύτερη οικονομική συναλλαγή που θα πραγματοποιήσετε. Συνήθως ένας δανειστής τράπεζας ή υποθηκών θα χρηματοδοτήσει το 80% της τιμής του σπιτιού και συμφωνείτε να το επιστρέψετε - με τόκους - για μια συγκεκριμένη περίοδο. Καθώς συγκρίνετε τους δανειστές, τα ποσοστά και τις επιλογές, είναι χρήσιμο να κατανοήσετε τον τρόπο με τον οποίο συγκεντρώνουν τόκους κάθε μήνα και πληρώνονται.

Πώς υπολογίζεται η μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας

Με απλά λόγια, κάθε μήνα πληρώνετε ένα μέρος του κεφαλαίου (το ποσό που έχετε δανειστεί) συν τους δεδουλευμένους τόκους για το μήνα. Ο δανειστής σας θα χρησιμοποιήσει έναν τύπο απόσβεσης για να δημιουργήσει ένα χρονοδιάγραμμα πληρωμών που καταρτίζει κάθε πληρωμή για να εξοφλήσει το κεφάλαιο και τους τόκους. Το μήκος ή η διάρκεια του δανείου σας καθορίζει επίσης πόσο θα πληρώνετε κάθε μήνα.

Η επέκταση των πληρωμών για περισσότερα έτη (μέχρι 30) θα έχει ως αποτέλεσμα γενικά χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές. Όσο περισσότερο παίρνετε για να εξοφλήσετε την υποθήκη σας, τόσο υψηλότερο είναι το συνολικό κόστος αγοράς για το σπίτι σας, επειδή θα πληρώσετε τόκο για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Δείτε μόνοι σας πώς η αλλαγή των όρων της υποθήκης σας μπορεί να αλλάξει το κόστος του σπιτιού σας χρησιμοποιώντας τον υποτομέα της Investopedia.

Στην αρχή του δανείου, ο κύριος υπόχρεος πληρώνεται αργά, καθώς το μεγαλύτερο μέρος της πληρωμής εφαρμόζεται για την πληρωμή τόκων. Προς το τέλος του δανείου σας, πολύ λίγα από την πληρωμή θα εφαρμοστούν προς τόκους, και το μεγαλύτερο μέρος του θα πάει προς την πληρωμή του κεφαλαίου κάτω. Σε απευθείας σύνδεση, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε έναν υπολογισμό απόσβεσης για να καταλάβετε πώς το ενδιαφέρον είναι ακριβότερο στην αρχή ενός δανείου.

Εκμάθηση των όρων: σταθερό επιτόκιο έναντι ρυθμιζόμενου ποσοστού

Οι τράπεζες και οι δανειστές προσφέρουν κυρίως δύο τύπους δανείων:

Σταθερό επιτόκιο: το επιτόκιο δεν αλλάζει.

Ρυθμιζόμενη τιμή: το επιτόκιο θα αλλάξει υπό καθορισμένες συνθήκες. Μερικές φορές αναφέρεται ως μεταβλητό ή υβριδικό δάνειο.

Ακολουθεί ο τρόπος με τον οποίο αυτές οι εργασίες σε στεγαστικό δάνειο:

Υποθήκη με σταθερό επιτόκιο: Η μηνιαία πληρωμή παραμένει η ίδια για τη διάρκεια του εν λόγω δανείου. Το επιτόκιο είναι κλειδωμένο και δεν αλλάζει. Τα δάνεια έχουν διάρκεια ζωής αποπληρωμής 30 ετών. συντομότερα μήκη των 10, 15, 20 ετών είναι επίσης διαθέσιμα. Τα βραχύτερα δάνεια θα έχουν μεγαλύτερες μηνιαίες πληρωμές που αντισταθμίζονται από τα χαμηλότερα επιτόκια και το χαμηλότερο συνολικό κόστος.

Παράδειγμα: Ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου $ 200.000 για 30 χρόνια (360 μηνιαίες πληρωμές) με ετήσιο επιτόκιο 4,5%, θα έχει μηνιαία πληρωμή περίπου $ 1, 013. (Φόροι, , η μεσεγγύηση είναι επιπλέον και δεν περιλαμβάνεται σε αυτό το σχήμα.) Το ετήσιο επιτόκιο κατανέμεται σε μηνιαίο επιτόκιο ως εξής: ετήσιο επιτόκιο 4,5% διαιρούμενο με 12 ισούται με μηνιαίο επιτόκιο 0.375%. Κάθε μήνα θα πληρώνετε 0,375% τόκους επί του ποσού που οφείλετε πραγματικά στο σπίτι.

Η πρώτη πληρωμή σας $ 1, 013 (1 από 360) ισχύει για $ 750 προς τόκους και $ 263 για τον κύριο υπόχρεο. Η δεύτερη μηνιαία πληρωμή, δεδομένου ότι ο κύριος υπόχρεος είναι λίγο μικρότερος, θα συγκεντρωθεί λίγο λιγότερο ενδιαφέρον και θα καταβληθεί λίγο περισσότερο από τον κύριο υπόχρεο. Με την πληρωμή 359, το μεγαλύτερο μέρος της μηνιαίας πληρωμής θα εφαρμοστεί στον κύριο υπόχρεο.

Υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM): Επειδή το επιτόκιο δεν είναι κλειδωμένο, η μηνιαία πληρωμή για αυτό το είδος δανείου θα αλλάξει κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου. Τα περισσότερα συστήματα ARM έχουν ένα όριο ή ανώτατο όριο για το πόσο μπορεί να κυμανθεί το επιτόκιο, καθώς και για το πόσο συχνά μπορεί να αλλάξει το επιτόκιο. Όταν το επιτόκιο ανεβαίνει ή μειώνεται, ο δανειστής επανυπολογίζει τη μηνιαία πληρωμή σας, ώστε να πραγματοποιήσετε ίσες πληρωμές μέχρι την επόμενη προσαρμογή του επιτοκίου. Καθώς αυξάνονται τα επιτόκια, το κάνει και η μηνιαία πληρωμή σας. κάθε πληρωμή ισχύει για τόκους και κεφάλαιο με τον ίδιο τρόπο όπως μια υποθήκη πάγιου επιτοκίου, για ένα καθορισμένο αριθμό ετών. Οι δανειστές συχνά προσφέρουν χαμηλότερα επιτόκια για τα πρώτα χρόνια ενός ARM, αλλά στη συνέχεια τα ποσοστά αλλάζουν συχνά μετά από αυτό - όσο συχνά μία φορά το χρόνο.

Το αρχικό επιτόκιο σε ένα ARM είναι σημαντικά χαμηλότερο από ένα υποθήκη με σταθερό επιτόκιο.

* Τα ARMs μπορεί να είναι ελκυστικά αν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι σας για λίγα μόνο χρόνια.

* Εξετάστε πόσο συχνά θα προσαρμόζεται το επιτόκιο. Παράδειγμα: 5/1 έτος ARM έχει ένα σταθερό επιτόκιο για πέντε χρόνια, τότε κάθε χρόνο το επιτόκιο θα προσαρμοστεί για το υπόλοιπο της περιόδου δανείου.

* Οι εντολές ARM καθορίζουν τον τρόπο καθορισμού των επιτοκίων - μπορούν να συνδεθούν με διαφορετικούς χρηματοοικονομικούς δείκτες, όπως τα έντοκα γραμμάτια του Ηνωμένου Βασιλείου ενός έτους. Ρωτήστε τον οικονομικό σας σύμβουλο για συμβουλές σχετικά με την επιλογή ενός ARM με το πιο σταθερό επιτόκιο.

Παράδειγμα: Δάνειο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο ύψους $ 200, 000 5/1 για 30 χρόνια (360 μηνιαίες πληρωμές) ξεκινάει με ετήσιο επιτόκιο 4% για πέντε χρόνια, επιτρέπεται να αλλάξει από. 25% κάθε χρόνο. Αυτό το ARM έχει ανώτατο όριο ενδιαφέροντος 12%. Το ποσό πληρωμής για τους μήνες 1 έως 60 είναι $ 955 το καθένα. Η πληρωμή για τα 61 έως 72 είναι $ 980. Η πληρωμή για τα 73 έως 84 είναι $ 1, 005. (Οι φόροι, η ασφάλιση, η μεσεγγύηση είναι επιπλέον και δεν περιλαμβάνονται σε αυτά τα στοιχεία.) Μπορείτε να υπολογίσετε τις δαπάνες σας online για ένα ARM.

Δάνεια μόνο για τόκους, τακτικές και Jumbo

Μια τρίτη επιλογή - συνήθως προοριζόμενη για εύπορους αγοραστές κατοικιών ή για άτομα με παράνομη εισοδήματα - είναι μια υποθήκη μόνο για τόκους. Όπως υποδηλώνει το όνομα, αυτό το είδος δανείου σας δίνει την επιλογή να πληρώσετε μόνο τους τόκους για τα πρώτα χρόνια και είναι ελκυστικό για τους πρώτους ιδιοκτήτες σπιτιού λόγω των χαμηλών πληρωμών κατά τα χαμηλότερα έτη κερδών τους. Μπορεί επίσης να είναι η σωστή επιλογή εάν αναμένετε να είστε κύριος του σπιτιού για σχετικά μικρό χρονικό διάστημα και σκοπεύετε να το πουλήσετε πριν αρχίσει η μεγαλύτερη πληρωμή.

Μια υποθήκη jumbo είναι συνήθως για ποσά πάνω από το όριο συμμόρφωσης δανείου, σήμερα $ 424, 100 για όλα τα κράτη εκτός της Χαβάης και της Αλάσκας, όπου είναι υψηλότερο.Επιπλέον, σε ορισμένες ομοσπονδιακά καθορισμένες αγορές κατοικιών σε υψηλές τιμές, όπως η Νέα Υόρκη, το Λος Άντζελες και ολόκληρη η περιοχή του Σαν Χοσέ Σαν Φρανσίσκο-Όκλαντ, το όριο δανεισμού είναι $ 636, 150.

διαθέσιμες, αν και συνήθως για τους υπερ-πλούσιους. Διαρθρωμένη παρόμοια με μια ARM, η περίοδος μόνο για τους τόκους διαρκεί για δέκα χρόνια. Μετά από αυτό, το ποσοστό προσαρμόζεται ετησίως, και οι πληρωμές πηγαίνουν προς αποπληρωμή του αρχικού κεφαλαίου. Οι πληρωμές μπορούν να αυξηθούν σημαντικά σε εκείνο το σημείο. (Μπορεί να σας ενδιαφέρει 5 τύποι κινδύνου για υποθήκες που πρέπει να αποφύγετε.)

Άλλα πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη

* Κόστος μεσεγγύησης και άλλα τέλη. Θα χρειαστεί να υπολογίσετε τον προϋπολογισμό για άλλα στοιχεία που θα αυξήσουν σημαντικά το ποσό της μηνιαίας πληρωμής υποθηκών σας, όπως οι φόροι, τα ασφαλιστικά και τα έξοδα μεσεγγύησης. Αυτά τα κόστη δεν είναι σταθερά και μπορούν να κυμανθούν. Ο δανειστής σας θα αναγράψει το πρόσθετο κόστος ως μέρος της συμφωνίας υποθήκης σας.

* Πρέπει να πληρώσετε λίγο επιπλέον κάθε μήνα; Θεωρητικά, το να πληρώνεις λίγο επιπλέον κάθε μήνα προς τη μείωση του κύριου είναι ένας τρόπος να αποκτήσεις το σπίτι σου γρηγορότερα. Οι επαγγελματίες του χρηματοπιστωτικού τομέα συνιστούν να εξοφληθούν τα εκκρεμή χρέη, όπως από τις πιστωτικές κάρτες ή τα δάνεια σπουδαστών, οι λογαριασμοί ταμιευτηρίου να είναι καλά χρηματοδοτημένοι και στη συνέχεια να λάβετε επιπλέον μηνιαία πληρωμή.

* Οι τόκοι είναι μια έκπτωση φόρου. Αν παραθέτετε παρακρατήσεις στην ετήσια φορολογική σας δήλωση, το IRS σας επιτρέπει να αφαιρέσετε τις πληρωμές τόκων από στεγαστικά δάνεια στο σπίτι. για κρατικές επιστροφές, η έκπτωση ποικίλλει. Συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για συγκεκριμένες συμβουλές σχετικά με τους κανόνες επιλεξιμότητας. Για πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού, αυτή η έκπτωση τόκων στεγαστικών δανείων είναι μία από τις μεγαλύτερες διαγραφές που μπορούν ποτέ να εκμεταλλευτούν.

Η κατώτατη γραμμή

Η εθνική πολιτική ευνοεί τους αγοραστές κατοικιών μέσω του φορολογικού κώδικα και για πολλές οικογένειες η σωστή αγορά κατοικίας είναι ο καλύτερος τρόπος για να μπορέσουν να δημιουργήσουν ένα περιουσιακό στοιχείο, Επίσης, αν μπορείτε να αποφύγετε την αναχρηματοδότηση, το σπίτι που αγοράζετε στην ηλικία των 30 ετών με 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου θα εξοφληθεί πλήρως μέχρι να φτάσετε στην κανονική ηλικία συνταξιοδότησης, δίνοντάς σας ένα χαμηλό κόστος για να ζήσετε όταν τα κέρδη σας μειώνονται. Παρά την αναταραχή που ακολούθησε το οικονομικό δυστύχημα του 2008 και την επακόλουθη κατάρρευση της φούσκας των κατοικιών, η ιδιοκτησία κατοικίας είναι κάτι που πρέπει να εξετάσετε στο μακροπρόθεσμο οικονομικό προγραμματισμό σας.

Εξερευνήστε αυτό το θέμα περαιτέρω με 5 μυστικά που δεν γνωρίζατε για υποθήκες και Τα οφέλη της εξόφλησης υποθηκών σας.