Αν θέλετε μια μηνιαία πληρωμή για την υποθήκη σας να είναι χαμηλότερη από ό, τι μπορείτε να πάρετε σε δάνειο σταθερού επιτοκίου, ίσως να προσελκύσετε μια υποθήκη μόνο για τόκους. Μη καταβάλλοντας τα κύρια κεφάλαια για αρκετά χρόνια στην αρχή της θητείας σας, θα έχετε καλύτερη μηνιαία ταμειακή ροή. Αλλά τι συμβαίνει όταν η περίοδος που αφορά μόνο το ενδιαφέρον είναι επάνω; Ποιος προσφέρει αυτά τα δάνεια; Και πότε έχει νόημα να πάρει ένα; Εδώ είναι ένας σύντομος οδηγός για αυτό το είδος της υποθήκης.

- <->

Ο τρόπος με τον οποίο οι πληρωμές λειτουργούν

Στην πιο βασική του περίπτωση, μια υποθήκη μόνο για τόκους είναι εκείνη όπου πραγματοποιείτε πληρωμές τόκων μόνο για τα πρώτα χρόνια - συνήθως 5 ή 10 - , πληρώνετε τόσο το κεφάλαιο όσο και το ενδιαφέρον. Εάν θέλετε να πραγματοποιήσετε πληρωμές με κύριους πόρους κατά τη διάρκεια της περιόδου ενδιαφέροντος μόνο, μπορείτε, αλλά αυτό δεν είναι απαίτηση του δανείου.

Συνήθως θα βλέπετε δάνεια με επιτόκιο μόνο ως δάνεια με ρυθμιζόμενο ποσοστό 3/1, 5/1, 7/1 ή 10/1 (ARM). Οι δανειστές λένε ότι οι επιλογές 7/1 και 10/1 είναι οι πιο δημοφιλείς με τους δανειολήπτες. Γενικά, η περίοδος που αφορά μόνο τους τόκους ισούται με την περίοδο σταθερού επιτοκίου για δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο. Αυτό σημαίνει ότι αν έχετε ένα ARM 10/1, για παράδειγμα, θα πληρώνετε τόκους μόνο για τα πρώτα 10 χρόνια.

Μόνο μετά από την εισαγωγική περίοδο, το επιτόκιο θα προσαρμόζεται μία φορά το χρόνο (από όπου προέρχεται το "1") βάσει ενός επιτοκίου αναφοράς όπως το LIBOR plus ένα περιθώριο που καθορίζεται από τον δανειστή. Το επιτόκιο αναφοράς αλλάζει καθώς αλλάζει η αγορά, αλλά το περιθώριο είναι προκαθορισμένο κατά το χρόνο λήψης του δανείου.

Οι μεταβολές των επιτοκίων περιορίζονται από τα ανώτατα επιτόκια. Αυτό ισχύει για όλους τους ARM, όχι μόνο για τα ARM που αφορούν μόνο το ενδιαφέρον. Το αρχικό ανώτατο όριο επιτοκίου στις 3/1 ARM και 5/1 ARMS είναι συνήθως δύο, λέει ο Casey Fleming, αξιωματικός δανείου με την C2 Financial Corp στο Σαν Ντιέγκο και συγγραφέας του οδηγού δανείου: Πώς να πάρει την καλύτερη δυνατή υποθήκη. Αυτό σημαίνει ότι αν το αρχικό σας επιτόκιο είναι 3%, τότε όταν η περίοδος μόνο για τους τόκους λήγει στο τέταρτο έτος ή στο έβδομο έτος, το νέο σας επιτόκιο δεν θα είναι υψηλότερο από το 5%. Στις 7/1 ARMs και 10/1 ARMs το αρχικό ανώτατο όριο είναι συνήθως πέντε.

AD:

Μετά από αυτό, οι αυξήσεις των επιτοκίων συνήθως περιορίζονται στο 2% ετησίως, ανεξάρτητα από την εισαγωγική περίοδο του ARM. Τα ανώτατα όρια ζωής είναι σχεδόν πάντα 5% πάνω από το επιτόκιο εκκίνησης του δανείου, λέει ο Fleming. Εάν λοιπόν το αρχικό σας ποσοστό είναι 3%, μπορεί να αυξηθεί στο 5% το έτος οκτώ, το 7% το εννιά και το μέγιστο από το 8% το έτος 10.

Μόλις τελειώσει η περίοδος ενδιαφέροντος, θα πρέπει να ξεκινήστε την αποπληρωμή του κεφαλαίου για το υπόλοιπο της περιόδου δανείου (σε πλήρως αποσβεσθείσα βάση, σε δανειστή μιλούν). Τα σημερινά δάνεια μόνο για τόκους δεν έχουν πληρωμές με μπαλόνια. συνήθως δεν επιτρέπονται ούτε από το νόμο, λέει ο Fleming.Επομένως, αν η πλήρης διάρκεια ενός ARM 7/1 είναι 30 χρόνια και η περίοδος μόνο για τους τόκους είναι επτά χρόνια, στη χρονιά οκτώ, η μηνιαία πληρωμή σας θα υπολογιστεί εκ νέου με δύο πράγματα: πρώτον, το νέο επιτόκιο και, δεύτερον, αποπληρωμή του κεφαλαίου για τα υπόλοιπα 23 έτη.

Ένα λιγότερο κοινό δάνειο με επιτόκιο

Τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου δεν είναι τόσο συνηθισμένα, αν και θα τα βρείτε μέσω της Bank of America εάν χρειάζεστε ένα jumbo δάνειο (ένα δάνειο για ποσό μεγαλύτερο από $ 417 , 000) ή μέσω της Navy Federal Credit Union για τα δύο συμμορφούμενα δάνεια (τα δάνεια συνήθως περιορίζονται σε 417.000 δολάρια στα περισσότερα μέρη της χώρας) και τα δάνεια jumbo. Για να συμμετάσχετε στο Ναυτικό FCU, θα πρέπει να είστε συνδεδεμένοι με τις ένοπλες δυνάμεις του ΣτΕ, το Υπουργείο Άμυνας, την Ακτοφυλακή ή την Εθνική Φρουρά ή να είστε συνδεδεμένοι με ένα μέλος του Ναυτικού FCU. (

Jumbo vs. Συμβατικά Στεγαστικά: Πώς Διαφέρουν .) Με 30ετή δάνειο σταθερού επιτοκίου μόνο, μπορείτε να πληρώσετε τόκο μόνο για 10 χρόνια, τότε πληρώστε τόκο συν το κεφάλαιο για τα υπόλοιπα 20 χρόνια. Υποθέτοντας ότι δεν έχετε βάλει τίποτα στον κύριο κατά τη διάρκεια αυτών των πρώτων 10 ετών, η μηνιαία πληρωμή σας θα σημείωνε σημαντική πτώση το έτος 11, όχι μόνο επειδή αρχίζετε να επιστρέφετε το κεφάλαιο, αλλά επειδή θα εξοφλούσατε κεφάλαιο σε διάστημα μόλις 20 ετών αντί για 30 χρόνια. Δεδομένου ότι δεν εξοφλείτε κεφάλαιο κατά τη διάρκεια της περιόδου που αφορά μόνο τον τόκο, όταν το επιτόκιο αποκατασταθεί, η νέα πληρωμή τόκων βασίζεται στο συνολικό ποσό του δανείου. Ένα δάνειο 100.000 δολλαρίων με επιτόκιο 3. 5% θα κοστίσει μόλις 291 δολάρια. 67 ανά μήνα κατά τη διάρκεια των πρώτων 10 ετών, αλλά 579 δολάρια. 96 το μήνα κατά τα υπόλοιπα 20 χρόνια - σχεδόν διπλάσιο.

Πάνω από 30 χρόνια, το δάνειο $ 100, 000 θα σας κοστίσει $ 174, 190. 80 (υπολογίζεται ως $ 291. 67 x 120 πληρωμές + $ 579. 96 x 240 πληρωμές). Αν είχατε πάρει ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών στο ίδιο 3. 5% επιτόκιο (αναφέρεται στο "Πώς οι πληρωμές εργασίας" παραπάνω), το συνολικό κόστος σας πάνω από 30 χρόνια θα ήταν $ 161, 656. 09. Αυτό είναι $ 12, 534. 71 επιπλέον τόκο για το δάνειο μόνο για τόκους, και ότι το πρόσθετο κόστος τόκου είναι γιατί δεν θέλετε να κρατήσετε ένα δάνειο μόνο για τόκους για το σύνολο της θητείας του. Το πραγματικό σας έξοδο τόκων θα είναι μικρότερο, ωστόσο, αν πάρετε την έκπτωση φόρου επιτοκίων ενυπόθηκων δανείων.

Δεδομένου ότι τόσοι πολλοί δανειολήπτες αντιμετώπισαν προβλήματα με τα δάνεια μόνο για τόκους κατά τη διάρκεια των φούσκων, οι τράπεζες διστάζουν να προσφέρουν το προϊόν σήμερα, λέει ο Yael Ishakis, αντιπρόεδρος της First Meridian Mortgage στο Brooklyn της Ν. συγγραφέας του πλήρους οδηγού για την αγορά ενός σπιτιού.

Ο Fleming αναφέρει ότι τα περισσότερα είναι δάνεια με μεταβλητό επιτόκιο, με σταθερή περίοδο 5, 7 ή 10 ετών. Ένα δάνειο jumbo είναι ένα είδος μη συμμορφούμενου δανείου. Σε αντίθεση με τα συμμορφούμενα δάνεια, τα μη συμμορφούμενα δάνεια δεν είναι επιλέξιμα για πώληση στην Fannie Mae και Freddie Mac, τα δύο γιγαντιαία ιδρύματα που είναι τα μεγαλύτερα αγοραστές συμμορφούμενων υποθηκών και ένας λόγος για τον οποίο τα συμμορφούμενα δάνεια είναι τόσο ευρέως διαθέσιμα.

Όταν οι Fannie και Freddie αγοράζουν δάνεια από τους δανειστές ενυπόθηκων δανείων, κάνουν περισσότερα χρήματα διαθέσιμα για τους δανειστές για την έκδοση πρόσθετων δανείων.Τα μη συμμορφούμενα δάνεια, όπως τα δάνεια μόνο για τόκους, έχουν περιορισμένη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. είναι πιο δύσκολο να βρεθεί ένας επενδυτής που θέλει να τα αγοράσει. Περισσότεροι δανειστές κρέμονται σε αυτά τα δάνεια και εξυπηρετούν τους στο σπίτι, πράγμα που σημαίνει ότι έχουν λιγότερα χρήματα για να κάνουν πρόσθετα δάνεια. Επομένως, τα δάνεια μόνο για τόκους δεν είναι τόσο ευρέως διαθέσιμα. Ακόμη και αν ένα δάνειο μόνο για τόκους δεν είναι δάνειο jumbo, εξακολουθεί να θεωρείται μη συμμορφούμενο. (

Fannie Mae: Τι Λειτουργεί και πώς λειτουργεί

.) Επειδή τα δάνεια μόνο για τόκους δεν είναι τόσο ευρέως διαθέσιμα, όπως, λόγου χάρη, 30ετή δάνεια σταθερού επιτοκίου, ο καλύτερος τρόπος να βρεθεί ένας καλός δανειστής μόνο μέσω ενδιαφέροντος είναι μέσω ενός αξιόπιστου μεσίτη με καλό δίκτυο, γιατί θα κάνει κάποια σοβαρά ψώνια για να βρει και να συγκρίνει προσφορές ", λέει ο Fleming. Εκτός από την Bank of America, το Navy FCU και τις εταιρείες που ειδικεύονται στις πηγές εμπειρογνωμόνων - το C2 Financial Corp, το πρώτο Meridian Στεγαστικό δάνειο και το δάνειο Angel Oak Home - άλλοι δανειστές που βρήκαμε ότι προσφέρουν δάνεια με επιτόκιο μόνο περιλαμβάνουν την EverBank, Τράπεζα, δανειστής αγοράς SoFi, Citizens Bank, Τράπεζα Διαδικτύου και United Wholesale Στεγαστικό. Αυτός δεν είναι ένας εξαντλητικός κατάλογος, αλλά προσφέρει ένα σημείο εκκίνησης αν κάνετε αγορές για ένα δάνειο που αφορά μόνο το ενδιαφέρον.

Η σύγκριση των εξόδων

"Η αύξηση του επιτοκίου για το χαρακτηριστικό μόνο για τους τόκους ποικίλλει ανάλογα με τον δανειστή και την ημέρα, αλλά υπολογίζετε ότι θα πληρώσετε τουλάχιστον το 0,25% του επιτοκίου", λέει ο Fleming.

Ομοίως, ο Whitney Fite, πρόεδρος του Angel Oak Home Loans στην Ατλάντα, λέει ότι το επιτόκιο σε μια υποθήκη μόνο για τόκους είναι 0. 125% έως 0. 375% υψηλότερο από το επιτόκιο για ένα αποπληρωτικό δάνειο σταθερού επιτοκίου ή ARM, ανάλογα με τα στοιχεία.

Δείτε πώς οι μηνιαίες σας πληρωμές θα εμφανίζονταν με ένα δάνειο μόνο 100.000 δολλαρίων σε σχέση με ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου ή ένα πλήρως αποπληρωμένο ARM, το καθένα με ένα τυπικό επιτόκιο για αυτό το είδος δανείου:

7 χρόνια, μόνο το ενδιαφέρον ARM, 3. 125%: $ 260. 42

Συμβατικό δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών (όχι μόνο τόκοι), 3. 625%: 456 δολάρια. 05

• 7ετή αποπληρωμή ARM (απόσβεση 30 ετών), 2. 875%: 414 $. 89
• Με αυτά τα ποσοστά, βραχυπρόθεσμα, ένα ARM που αφορά μόνο το ενδιαφέρον θα σας κοστίσει $ 195. 63 λιγότερο ανά μήνα ανά 100.000 δολάρια δανεισμένα για τα πρώτα επτά χρόνια σε σύγκριση με 30ετές δάνειο σταθερού επιτοκίου και 154 δολάρια. 47 λιγότερο ανά μήνα σε σύγκριση με ένα πλήρως αποσβεσμένο ARM 7/1.
• Είναι αδύνατο να υπολογίσετε το πραγματικό κόστος ζωής ενός δανείου με επιτόκιο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο όταν το βγάζετε, επειδή δεν μπορείτε να γνωρίζετε εκ των προτέρων τι το επιτόκιο θα επανέλθει σε κάθε έτος. Δεν υπάρχει πραγματικά ένας τρόπος να πετάξετε το κόστος είτε, λέει ο Fleming, αν και μπορείτε να καθορίσετε το ανώτατο όριο επιτοκίου και το πάτωμα από το συμβόλαιο σας, ώστε να υπολογίσετε το ελάχιστο και το μέγιστο κόστος ζωής και να γνωρίζετε ότι το πραγματικό σας κόστος θα πέσει κάπου ενδιάμεσα. "Θα ήταν όμως τεράστιο εύρος," λέει ο Fleming.

Η κατώτατη γραμμή

Υποθήκες με τόκο μόνο μπορεί να είναι δύσκολο να κατανοήσουμε και οι πληρωμές σας θα αυξηθούν σημαντικά μόλις τελειώσει η περίοδος ενδιαφέροντος.Εάν το δάνειό σας που αφορά μόνο το ενδιαφέρον είναι ένα ARM, οι πληρωμές σας θα αυξηθούν ακόμα περισσότερο εάν αυξηθούν τα επιτόκια, γεγονός που αποτελεί ένα ασφαλές στοίχημα στο σημερινό περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου. Αυτά τα δάνεια είναι τα καλύτερα για εξελιγμένους δανειολήπτες που καταλαβαίνουν πλήρως πώς λειτουργούν και ποιους κινδύνους παίρνουν. (Για περαιτέρω ανάγνωση, βλέπε

5 τύποι κινδύνου υποθηκών για αποφυγή

.) Ενδέχεται επίσης να σας ενδιαφέρει Υποθήκες: Βασικά στοιχεία για τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου έναντι σταθερού επιτοκίου

και .