Τι είναι μια «φούσκα κατοικίας»

Μια φούσκα κατοικιών είναι μια εξόρμηση στις τιμές κατοικιών που τροφοδοτείται από τη ζήτηση, την κερδοσκοπία και την ευφορία. Οι φυσαλίδες στέγασης συνήθως αρχίζουν με αύξηση της ζήτησης, ενόψει της περιορισμένης προσφοράς, η οποία διαρκεί σχετικά μεγάλο χρονικό διάστημα για να ανανεωθεί και να αυξηθεί. Οι κερδοσκόποι εισέρχονται στην αγορά, αυξάνοντας περαιτέρω τη ζήτηση. Σε κάποιο σημείο, η ζήτηση μειώνεται ή σταματά την ίδια στιγμή αυξήσεις προσφοράς, με αποτέλεσμα μια απότομη πτώση των τιμών - και η φούσκα εκρήξεις.

Μια χρηματοοικονομική φούσκα αναφέρεται σε μια κατάσταση όπου υπάρχει σχετικά υψηλό επίπεδο εμπορικής δραστηριότητας σε μια συγκεκριμένη κλάση περιουσιακού στοιχείου σε επίπεδο τιμών που είναι σημαντικά υψηλότερο από το εγγενές αξίες. Με άλλα λόγια, μια φούσκα εμφανίζεται όταν ορισμένες επενδύσεις προσφέρονται σε τιμές που είναι υπερβολικά υψηλές για να είναι βιώσιμες μακροπρόθεσμα.

Παραδοσιακά, οι αγορές κατοικιών δεν είναι τόσο επιρρεπείς σε φυσαλίδες όσο και σε άλλες χρηματοπιστωτικές αγορές λόγω των μεγάλων συναλλαγών και του κόστους μεταφοράς που συνδέονται με την ιδιοκτησία ενός σπιτιού. Εντούτοις, ο συνδυασμός πολύ χαμηλών επιτοκίων και η χαλάρωση των προτύπων πιστοληπτικής ικανότητας μπορούν να φέρουν τους δανειολήπτες στην αγορά, ανεβάζοντας τη ζήτηση. Η άνοδος των επιτοκίων και η συρρίκνωση των πιστωτικών προτύπων μπορούν να μειώσουν τη ζήτηση, προκαλώντας τη διάρρηξη της φούσκας των κατοικιών.

Η φημισμένη φούσκα κατοικιών του ΣτΕ στα μέσα της δεκαετίας του 2000 ήταν εν μέρει το αποτέλεσμα μιας άλλης φούσκας, αυτή στον τομέα της τεχνολογίας.

Κατά τη διάρκεια της φούσκας dotcom στα τέλη της δεκαετίας του 1990, πολλές εταιρείες νέας τεχνολογίας είχαν την κοινή τους προσφορά μέχρι εξαιρετικά υψηλές τιμές σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα. Ακόμη και οι εταιρείες που ήταν λίγο περισσότερο από τις νεοσύστατες εταιρείες και δεν είχαν ακόμα να αποκομίσουν πραγματικά κέρδη, υποβλήθηκαν σε μεγάλες κεφαλαιοποιήσεις της αγοράς από τους κερδοσκόπους που προσπάθησαν να κερδίσουν γρήγορα κέρδη. Μέχρι το 2000, η ​​Nasdaq έφθασε στο αποκορύφωμά της και με την έκρηξη της τεχνολογικής φούσκας, πολλά από αυτά τα πρώην μετοχές με μεγάλη πτώση κατέρρευσαν σε δραστικά χαμηλότερα επίπεδα τιμών.

Καθώς οι επενδυτές εγκατέλειψαν τη χρηματιστηριακή αγορά μετά την έκρηξη της φούσκας dotcom και την επακόλουθη συντριβή της χρηματιστηριακής αγοράς, οι τιμές των ακινήτων άρχισαν να αυξάνονται.

Τα επόμενα έξι χρόνια, η μανία πάνω από την ιδιοκατοίκηση αυξήθηκε σε ανησυχητικά επίπεδα, καθώς τα επιτόκια κατέρρευσαν, και οι αυστηρές δανειοδοτικές απαιτήσεις ήταν όλοι εγκαταλελειμμένες.

Εκτιμάται ότι το 56% των εγχώριων αγορών κατά την περίοδο αυτή πραγματοποιήθηκαν από άτομα που δεν θα μπορούσαν να τα αντέξουν υπό κανονικές δανειοδοτικές απαιτήσεις. Αυτοί οι άνθρωποι μετονομάστηκαν σε δανειολήπτες χαμηλού κινδύνου. Η συντριπτική πλειοψηφία των δανείων ήταν υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου με χαμηλά αρχικά ποσοστά και προγραμματισμένη επαναφορά για τρία έως πέντε έτη.

Όπως και η τεχνολογική φούσκα, η φούσκα των κατοικιών χαρακτηρίστηκε από μια αρχική αύξηση των τιμών κατοικιών λόγω των βασικών στοιχείων, αλλά καθώς η αγορά των ταύρων στη στέγαση συνεχίστηκε, πολλοί επενδυτές άρχισαν να αγοράζουν σπίτια ως κερδοσκοπικές επενδύσεις.

Η ενθάρρυνση της κυβέρνησης για ευρεία ιδιοκτησία σπιτιών ώθησε τις τράπεζες να μειώσουν τα επιτόκια και τις δανειοδοτικές τους απαιτήσεις, γεγονός που ώθησε μια φρενίτιδα αγορών στο σπίτι που οδήγησε τις τιμές να αυξάνονται κατά 50% έως 100% ανάλογα με την περιοχή της χώρας. Η φρενίτιδα αγορών στο σπίτι έριξε τους κερδοσκόπους που ξεκίνησαν να κλέβουν σπίτια για κέρδη δεκάδων χιλιάδων δολαρίων σε μόλις δύο εβδομάδες. Εκτιμάται ότι, κατά την περίοδο 2005-2007, όταν οι τιμές των κατοικιών έφθασαν στο ανώτατο όριό τους, το 30% της αποτίμησης στηρίχθηκε στην κερδοσκοπική δραστηριότητα.

Κατά την ίδια περίοδο, το χρηματιστήριο άρχισε να ανακάμπτει και τα επιτόκια άρχισαν να σημειώνουν ανοδική πορεία. Τα ενυπόθηκα δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο ξεκίνησαν να επανατοποθετούνται σε υψηλότερα ποσοστά, καθώς σημείωσαν ότι η οικονομία επιβραδύνθηκε, όπως προέκυψε το 2007. Με τις τιμές των κατοικιών να υποχωρούν σε υψηλά επίπεδα, το ασφάλιστρο κινδύνου ήταν υπερβολικά υψηλό για τους επενδυτές, οι οποίοι σταμάτησαν να αγοράζουν σπίτια.

Όταν έγινε φανερό στους αγοραστές κατοικιών ότι οι τιμές κατοικίας θα μπορούσαν πραγματικά να μειωθούν, οι τιμές κατοικιών άρχισαν να πέφτουν, προκαλώντας μαζική εκποίηση τίτλων που εξασφαλίζονται με ενυπόθηκα δάνεια. Οι τιμές των κατοικιών θα μειωθούν τελικά σε ποσοστό άνω του 40% σε ορισμένες περιοχές της χώρας και οι μαζικές αθετήσεις υποθηκών θα οδηγήσουν σε εκατομμύρια κατασχέσεων κατά τα προσεχή έτη.

Για να μάθετε περισσότερα, check out Γιατί αγορά κατοικιών Bubbles Pop.

Είμαστε σε μια άλλη φούσκα κατοικιών;

Η έκρηξη της φούσκας των κατοικιών έστειλε τις Ηνωμένες Πολιτείες στη χειρότερη ύφεση εδώ και δεκαετίες. Αλλά καθώς η οικονομία ανακτάται, το ίδιο συνέβη και με τις τιμές των κατοικιών. Σύμφωνα με το Γραφείο Απογραφής των ΗΠΑ, η μέση τιμή ενός νέου σπιτιού που πωλήθηκε τον Μάρτιο του 2009 ήταν $ 259, 800, ενώ η μέση τιμή ήταν $ 205, 100. Τον Αύγουστο του 2017, η μέση τιμή ενός νέου πωλούμενου σπιτιού ήταν $ 368, η μέση τιμή ήταν $ 300, 200.

Η απότομη αύξηση έχει πολλούς ανθρώπους να ανησυχούν ότι βρισκόμαστε σε μια άλλη φούσκα κατοικιών. Εξ ορισμού, εάν υπάρχει μια φούσκα, τότε τελικά θα σκάσει. Εάν δεν το κάνει, τότε δεν ήταν μια φούσκα για να ξεκινήσει.

Οι νόμοι της προσφοράς και της ζήτησης αναφέρουν ότι υπάρχουν δύο τρόποι αύξησης των τιμών: η ζήτηση πρέπει να αυξηθεί ή η προσφορά πρέπει να μειωθεί. Αυτό που είδαμε πριν από μια δεκαετία ήταν η αύξηση της ζήτησης λόγω της εύκολης πρόσβασης στην πίστωση. Σήμερα, η ζήτηση αυξάνεται λόγω έλλειψης ανάπτυξης. Ο αριθμός των κατοικιών που κατασκευάζονται και διατίθενται στην αγορά δεν έχει αυξηθεί με τον αριθμό των ατόμων που επιθυμούν να αγοράσουν ένα σπίτι. Το αποτέλεσμα είναι ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται.

Ο Sam Khater, αναπληρωτής επικεφαλής οικονομολόγος της CoreLogic, το θέτει με τον εξής τρόπο: «Ακριβώς επειδή είστε υπερτιμημένοι δεν σημαίνει ότι βρίσκεστε σε φούσκα ή υπάρχει επικείμενη συντριβή. "

Έτσι, ενώ τα σπίτια μπορεί να είναι υπερτιμημένα, το γεγονός ότι η προσφορά παρέμεινε χαμηλή πρέπει να αποτρέψει την ταχεία μείωση των τιμών των κατοικιών.

Αυτή τη στιγμή, τα επιτόκια εξακολουθούν να είναι χαμηλά. Ωστόσο, καθώς τα επιτόκια αυξάνονται, το να είναι σε θέση να αντέξει οικονομικά ένα σπίτι δεν θα είναι επιλογή για τόσους πολλούς ανθρώπους. Έτσι, η ζήτηση θα συρρικνωθεί, και οι τιμές κατοικιών θα εξαντληθούν ή θα μειωθούν. Εάν όλα πάνε καλά, αυτή η μειωμένη ζήτηση δεν θα διαταράξει την αγορά λόγω της στενής προσφοράς. Η σταθερή ανάπτυξη είναι καλή για την οικονομία, οι ταχείες αυξήσεις και οι πτώσεις δεν είναι.