Η συντριβή στέγασης εξ ολοκλήρου αναδιάρθρωσε την αμερικανική αγορά ενυπόθηκων δανείων. Μέρος αυτής της εξέλιξης περιλάμβανε αυστηρότερους περιορισμούς στην απόκτηση στεγαστικών δανείων, σε συνδυασμό με την αφθονία των πρόσφατα διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση. Αυτό, με τη σειρά του, επέτρεψε σε ορισμένους επενδυτές να αγοράσουν δευτερεύοντα ακίνητα για επενδύσεις και ενοικιάσεις.

Υπάρχουν δύο μεγάλες σχολές σκέψης όταν εξετάζουμε τις επενδύσεις σε ακίνητα και πώς να τις προσεγγίσετε: Κάποιος πιστεύει ότι είναι πιο συνετό να πληρώσει όλα τα μετρητά για ένα δεύτερο σπίτι, ενώ η άλλη πλευρά θεωρεί ότι η μόχλευση σε δευτερόλεπτο - ή ακόμα και τρίτη ή τέταρτη ιδιοκτησία - είναι πολύ πιο προσοδοφόρα. Εδώ είναι οι περιπτώσεις και για τις δύο.

Η υπόθεση για τη μόχλευση

Η συζήτηση αυτή καλύπτεται σε μεγάλο βαθμό στο διαδίκτυο και αρκετές ιστοσελίδες και ιστολόγια χρηματοοικονομικών ειδήσεων δηλώνουν ότι η μόχλευση της μόχλευσης συμβάλλει περισσότερο στην αγορά επενδύσεων σε ακίνητα. Για παράδειγμα, ο Ali Boone της BiggerPockets. com υποστηρίζει ότι οι αποδόσεις είναι υψηλότερες και οι κίνδυνοι είναι χαμηλότεροι όταν αξιοποιείτε αυτό το είδος επένδυσης. Η λογική πίσω από αυτό είναι ότι εάν η περιουσία αυξάνει την αξία, ένας επενδυτής θα έχει μειώσει, αλλά μπορεί να λάβει πολύ περισσότερα από το αρχικό του κεφάλαιο.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι καταβάλατε το 15% σε ένα σπίτι αξίας $ 500.000. Η αρχική σας επένδυση θα ήταν στη συνέχεια $ 75, 000. Δύο χρόνια αργότερα, αν το σπίτι αυξήσει την αξία του σε $ 650, θα μπορούσατε να πουλήσετε και να λάβετε πολύ περισσότερα από τα αρχικά σας $ 75, 000. Σε αυτό το σενάριο, η κύρια επένδυση $ 75.000 επέστρεψε, συν επιπλέον $ 75, 000. Σε αυτή την περίπτωση, θα είχατε διακινδύνευε πολύ λιγότερο από έναν επενδυτή που θα αγοράσει μετρητά θα είχε σε αυτή την κατάσταση, αλλά ακόμα έκανε ένα σημαντικό κέρδος.

Πολλαπλασιάστε αυτόν τον τύπο και τη στρατηγική σε τρία ή τέσσερα ακίνητα και ο καταλαβαίνω επενδυτής μπορεί να αποδώσει αρκετά κέρδη. Ένας μοχλευμένος επενδυτής έχει περισσότερες ευκαιρίες από τον αντίστοιχο αγοραστή σε αυτές τις περιπτώσεις. Οι αγοραστές μετρητών θα αγοράζουν συχνά ένα σπίτι εντελώς με τα περισσότερα από τα χρήματα που έχουν στη διάθεσή τους για μια επένδυση. Αντίθετα, ένας μοχλευμένος επενδυτής μπορεί να διαφοροποιήσει την κατανομή αυτών των χρημάτων σε διάφορες ιδιότητες, αυξάνοντας έτσι ενδεχομένως το ποσοστό απόδοσής του μακροπρόθεσμα.

Οι κίνδυνοι μόχλευσης

Η ανάληψη οποιουδήποτε είδους επένδυσης έχει εγγενές κίνδυνο - ειδικά όταν αντιμετωπίζουμε αβεβαιότητες στην αγορά κατοικίας. Πρώτα απ 'όλα, η διαφοροποίηση των χρημάτων σε επενδυτικά ακίνητα είναι μια προσέγγιση που πρέπει να εξεταστεί σοβαρά μόνο από έναν καλά ενημερωμένο επενδυτή. Απαιτείται μια απότομη κατανόηση των τρεχουσών οικονομικών συνθηκών, της συνολικής υγείας της αγοράς κατοικιών γενικά και της περιοχής στην οποία αγοράζετε συγκεκριμένα.

Παρόλο που υπάρχουν πολλά πλεονεκτήματα για τη λήψη ενός δανείου για να αγοράσετε μια επένδυση σε ακίνητα, τα πράγματα θα μπορούσαν να πάνε στραβά.Ας υποθέσουμε ότι κάθε ενοικιαζόμενο ακίνητο υποτιμήθηκε απότομα σε αξία. Ο μοχλευμένος επενδυτής χρωστάει πολύ περισσότερο από ό, τι αυτός ή αυτή ποτέ κατέβαλε. Σε περίπτωση που παραβλέψετε την αγορά ακόμη και λίγο, θα μπορούσατε να χάσετε μαζικά, ειδικά με μερικά ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό σας. Ενώ ένα πλεονέκτημα εδώ είναι ότι η τράπεζα σίγουρα θα χάσει περισσότερα από ό, τι θα, το πιστωτικό αποτέλεσμά σας θα μπορούσε να επηρεαστεί σοβαρά. Το δυναμικό για σημαντικές αποδόσεις προσελκύει πολλούς σε αυτόν τον τύπο στρατηγικής, αλλά θα πρέπει να προσεγγιστεί με σαφή εκτίμηση για όλους τους σχετικούς κινδύνους. Αυτή η στρατηγική, βεβαίως, θα απαιτήσει επίσης από εσάς να περάσετε από τη διαδικασία υποθήκης - σε πολλές περιπτώσεις, αρκετές φορές - κάτι άλλο που πρέπει να εξετάσετε.

Η υπόθεση για την αγορά περιουσιακών στοιχείων σε μετρητά

Οι επενδυτές σε μετρητά μπορούν να παρακάμψουν ολόκληρη τη διαδικασία υποβολής υποθηκών και να κάνουν μια γρήγορη επένδυση εάν δουν μια ευκαιρία, η οποία είναι εξαιρετικά συμφέρουσα. Ένα άλλο όφελος για την πληρωμή μετρητών για ένα ακίνητο εκ των προτέρων είναι ότι δεν χρειάζεται να καταβάλλετε τόκους. Ακόμη και με τα χαμηλά επιτόκια που είναι τώρα, θα είναι πάντα ακριβότερο μακροπρόθεσμα να πληρώνουν κάθε είδος ενδιαφέροντος από ό, τι δεν θα υπάρχει.

Για πολλούς επενδυτές που έχουν τα χρήματα, αγοράζοντας ακίνητα με μετρητά έχει νόημα, ειδικά αν πιστεύετε ότι η αγορά θα αυξηθεί σημαντικά τα επόμενα δύο χρόνια. Για παράδειγμα, ας πούμε ότι αγοράζετε ένα σπίτι συνολικά για $ 400, 000 και κάθονται σε αυτό μέχρι να δείτε τη στιγμή είναι σωστό να πουλήσει. Εάν έχετε δίκιο για μια ανάκαμψη και το σπίτι εκτιμάται σε αξία στα 500.000 δολάρια, αυτό είναι ένα άμεσο κέρδος $ 100.000 για τον επενδυτή, χωρίς να χρειάζεται να εξετάσετε την πληρωμή των τραπεζικών τόκων ή το ποσό που δανείστηκε σε υποθήκη. Έχοντας 100% ίδια κεφάλαια σε ένα σπίτι, επίσης, καθιστά ευκολότερο για έναν επενδυτή να πάρει ένα δάνειο εναντίον του στο μέλλον, αν χρειαστεί. Η αγορά ενός σπιτιού εντελώς σε μετρητά μπορεί επίσης να δημιουργήσει άμεση ταμειακή ροή για τον επενδυτή. Ορισμένοι επενδυτές θέλουν να δημιουργήσουν κινούμενο εισόδημα με τις περιουσίες τους και ο σωστός τύπος μισθωτών μπορεί να το προσφέρει αυτό.

Οι κίνδυνοι πληρωμής μετρητών για ακίνητα

Η δέσμευση όλων των περιουσιακών στοιχείων σας σε μία επένδυση είναι εξαιρετικά επικίνδυνη. Επομένως, αυτή η προσέγγιση μπορεί να μην είναι η καλύτερη στρατηγική για τον επενδυτή που έχει ένα περιορισμένο χρηματικό ποσό για μακροπρόθεσμη χρήση.

Ενώ ένα σπίτι μπορεί να αυξήσει την αξία του, μπορεί να υποτιμήσει και γρήγορα, και τα χρήματα που χάνετε θα είναι εντελώς. Η διαφοροποίηση είναι μία από τις βασικές εντολές της επένδυσης. Η δέσμευση της πλειοψηφίας των περιουσιακών στοιχείων σε μία κατηγορία περιουσιακών στοιχείων μπορεί να προσφέρει τεράστιες απώλειες. Η τοποθέτηση εκατοντάδων χιλιάδων δολαρίων σε μία κατηγορία περιουσιακών στοιχείων συνδέει επίσης τη ρευστότητα σας μέχρι να έχετε έναν πωλητή.

Η κατώτατη γραμμή

Και οι δύο στρατηγικές προσφέρουν πλεονεκτήματα, αλλά για διαφορετικούς τύπους επενδυτών. Ένα σημαντικό πράγμα που πρέπει να σημειωθεί είναι ότι είτε μια στρατηγική απαιτεί ένα σημαντικό ποσό διαθέσιμου εισοδήματος από επενδύσεις. Ακόμη και οι αγοραστές με μόχλευση που κατανέμουν την επένδυσή τους σε διάφορες ιδιοκτησίες θα πρέπει να αναλάβουν τον κίνδυνο να υποτιμήσουν όλες αυτές τις ιδιότητες.Επιπλέον, κατά την αγορά ενός νέου σπιτιού για μετρητά, μην χρησιμοποιείτε αποταμιεύσεις συνταξιοδότησης ή ταμείο έκτακτης ανάγκης σας.

Για τον επενδυτή που έχει μεγάλο χρηματικό έτοιμο να επενδύσει, η τάση για τον κίνδυνο είναι αυτό που πραγματικά θα οδηγήσει την κατεύθυνση της απόφασης εδώ. Οι θέσεις μόχλευσης σε επενδυτικά ακίνητα θα έχουν αναμφισβήτητα υψηλότερες αποδόσεις, αλλά για τους λιγότερο εμπλεκόμενους επενδυτές που αναζητούν μετοχικό κεφάλαιο και επιστροφή, η αγορά μετρητών μπορεί να είναι η καλύτερη επιλογή.