Το ερώτημα αν η αγορά και η πώληση ή η αγορά και η κατοχή είναι η καλύτερη στρατηγική επενδύσεων σε ακίνητα δεν έχει μια σωστή απάντηση. Αντίθετα, η απόφαση για επιλογή μιας μεθόδου έναντι άλλης πρέπει να αποτελεί μέρος μιας σαφούς στρατηγικής που λαμβάνει υπόψη τους συνολικούς επενδυτικούς στόχους του επενδυτή, καθώς και τις ευκαιρίες που παρουσιάζει η υπάρχουσα αγορά. Αυτό το άρθρο θα συζητήσει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα κάθε επενδυτικής στρατηγικής. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε ποια στρατηγική θα ξεπεράσει τα υπόλοιπα στην αγορά στην οποία επενδύετε.

AD:

Γιατί να επενδύσετε σε ακίνητα;

Η ιδιοκτησία των κατοικημένων ακινήτων κερδίζει συνεχώς αυξανόμενο ενδιαφέρον από τους μικροεπενδυτές για πολλούς από τους παρακάτω λόγους:

• Τα ακίνητα παρέχουν πιο προβλέψιμες αποδόσεις από τα αποθέματα και τα ομόλογα.
• Η ακίνητη περιουσία παρέχει αντιστάθμιση του πληθωρισμού επειδή οι τιμές ενοικίασης και η ταμειακή ροή των επενδύσεων συνήθως αυξάνονται κατά τουλάχιστον όσο και ο ρυθμός πληθωρισμού.
• Η ακίνητη περιουσία προσφέρει ένα εξαιρετικό μέρος για κεφάλαια όταν οι επενδυτές δεν είναι βέβαιοι για τις προοπτικές στις αγορές μετοχών και ομολόγων ή όταν οι επενδυτές αναμένουν ότι οι μακροπρόθεσμες αποδόσεις των μετοχών και των ομολόγων θα είναι ανεπαρκείς.
• Το μετοχικό κεφάλαιο που δημιουργείται σε μια επένδυση σε ακίνητα παρέχει μια εξαιρετική βάση για τη χρηματοδότηση άλλων επενδυτικών ευκαιριών. Αντί να δανειστεί κανείς για να πάρει το κεφάλαιο για να μεταβεί σε άλλα οχήματα (δηλ. Αγοράζοντας μετοχές στο περιθώριο), οι επενδυτές μπορούν να δανειστούν έναντι των ιδίων κεφαλαίων τους για τη χρηματοδότηση άλλων έργων. Η σχετική ευκολία δανεισμού έναντι μιας επένδυσης σε ακίνητα σε συνδυασμό με την δυνατότητα έκπτωσης του ενυπόθηκου δανείου καθιστά αυτή την επιλογή μια λιγότερο δαπανηρή μέθοδο για τη χρηματοδότηση άλλων ευκαιριών για τους επενδυτές που είναι άνετοι να αναλάβουν τον πρόσθετο οικονομικό κίνδυνο.
• Εκτός από την παροχή ταμειακών ροών στους ιδιοκτήτες κατά τις περιόδους ενοικίασης κατοικιών, μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία ή για κάποιο άλλο σκοπό κατά τις περιόδους κατά τις οποίες δεν παράγει ταμιακές ροές. (Θέλετε να μάθετε περισσότερα; Διαβάστε: Επένδυση στην ακίνητη περιουσία .

AD:

Η επίδραση των συντελεστών αγοράς

Για να περιγράψουμε τις συνέπειες της απόφασης flip ή hold, πρέπει να κατανοήσουμε τα ζητήματα που είναι εγγενή σε κάθε μία από τις στρατηγικές συναλλαγών. Σε σύγκριση με τα αποθέματα και τα ομόλογα, η ακίνητη περιουσία είναι μια σχετικά ανεπαρκής αγορά και χαρακτηρίζεται από χαμηλό όγκο συναλλαγών και δεδομένα αγοράς που δεν είναι πολύ διαφανή. Η δυσκολία εύρεσης ευκαιριών για ακίνητα σε συνδυασμό με ασυνεπή δεδομένα ακινήτων και αγορών καθιστούν τις συναλλαγές σε ακίνητα πιο δύσκολες και δαπανηρές για την εκτέλεση από ό, τι οι συναλλαγές μετοχών και ομολόγων. (Για περαιτέρω ανάγνωση, δείτε: Πέντε πράγματα που κάθε επενδυτής ακινήτων πρέπει να ξέρει .)

AD:

Δύο άλλα θέματα που μπορούν να οδηγήσουν τους επενδυτές να επιλέξουν μια τακτική σε σχέση με μια άλλη περιστρέφονται γύρω από τις μεθόδους αποτίμησης και τα κεφάλαια που είναι απαραίτητα για να επενδύσουν σε αυτή την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων.Τα οικιστικά ακίνητα αποτιμώνται με τη μέθοδο της εκτίμησης και όχι με συνεχή διαπραγμάτευση, πράγμα που έχει ως αποτέλεσμα επενδυτικές αποδόσεις που είναι πιο προβλέψιμες και λιγότερο ασταθείς από τις αποδόσεις των μετοχών και των ομολόγων. Επειδή η ζήτηση για ακίνητα επηρεάζεται από τις μακροπρόθεσμες οικονομικές τάσεις, όπως η αύξηση του πληθυσμού, οι θέσεις εργασίας και η γενική οικονομία, τα ακίνητα έχουν παρατείνει περιόδους υψηλών και χαμηλών τιμών και όγκων συναλλαγών. Οι αγορές ακινήτων σε μια μακρά ανοδική τάση χαρακτηρίζονται από αυξημένη ζήτηση και περιόδους κατά τις οποίες οι επενδυτές «φτιάχνουν χόρτο ενώ ο ήλιος λάμπει», ενώ οι κάτω αγορές τείνουν να εμφανίζουν περιορισμένες συναλλαγές, ενώ οι επενδυτές χάνουν χαρτί μέχρι να αναζωογονηθεί η αγορά και ξανά κέρδη.

Για να αποδείξει το σχετικά υψηλό κόστος των επενδύσεων σε ακίνητα στις συνολικές επενδυτικές στρατηγικές, συγκρίνετε τη διαφορά μεταξύ μιας επένδυσης 200.000 δολαρίων σε μετοχές και μιας ισότιμης επένδυσης σε ακίνητα. Όταν λαμβάνετε μια μεγάλη έκθεση σε μετοχές, ένας επενδυτής μπορεί να πουλήσει αμέσως ένα μέρος της επένδυσης για κέρδος και να κρατήσει το υπόλοιπο σε μέσο όρο του δολαρίου, να περιμένει μελλοντικά πιθανά κέρδη ή να αναλάβει μια μακροπρόθεσμη θέση σε αυτόν τον κλάδο ή εταιρεία. Μια θέση $ 200.000 δολάριο στην ιδιοκτησία θα μπορούσε να είναι οτιδήποτε από ένα σπίτι μονοκατοικίας σε μερικά μικρά ακίνητα. Με εξαίρεση τις τιτλοποιημένες επενδύσεις σε ακίνητα, όπως οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs), ένα πρόβλημα με την αποκλειστική ιδιοκτησία κατοικιών είναι ότι δεν είναι εύκολο να υποδιαιρεθεί. Με άλλους τύπους επενδύσεων, όπως τα αποθέματα, εάν ένας επενδυτής δεν αισθάνεται άνετα με κάποια έκθεση, αυτός μπορεί να "απολύσει" το άνοιγμα με παράγωγα ή να πουλήσει ένα μέρος της επένδυσης. Με την ακίνητη περιουσία, ο μόνος πραγματικός τρόπος μείωσης της έκθεσης είναι η πώληση συμφερόντων εταιρικής σχέσης στην ιδιοκτησία, η οποία μπορεί να οδηγήσει σε θέματα ελέγχου, νομικών και διαχειριστικών θεμάτων.

Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του Flipping

Το πιο εμφανές πλεονέκτημα για την αναστροφή των επενδύσεων σε ακίνητα είναι η ικανότητα να πραγματοποιούν αμέσως τα κέρδη και να έχουν το κεφάλαιο δεμένο για όσο το δυνατόν λιγότερο χρόνο. Επίσης, σε αντίθεση με τη χρηματιστηριακή αγορά, η οποία μπορεί να μετατραπεί στη μέση μιας ημέρας, οι αγορές ακινήτων είναι πιο εύκολα προβλέψιμες και μπορούν να παράγουν παρατεταμένες χρονικές περιόδους που αντισταθμίζουν τους επενδυτές για την περιστροφή των ακινήτων. Υπό αυτή την έννοια, οι ιδιότητες της μετατόπισης θα μπορούσαν να θεωρηθούν μια λιγότερο επικίνδυνη επενδυτική στρατηγική επειδή προορίζεται να κρατήσει το κεφάλαιο σε κίνδυνο για ένα ελάχιστο χρονικό διάστημα και επειδή στερείται των κινδύνων διαχείρισης και χρηματοδοτικής μίσθωσης που ενυπάρχουν στην κατοχή ακινήτων.

Για τους περισσότερους επενδυτές, τα περιουσιακά στοιχεία πρέπει να θεωρούνται περισσότερο στρατηγική τακτικής από μια μακροπρόθεσμη επενδυτική στρατηγική. Επειδή το κόστος συναλλαγών είναι πολύ υψηλό και στην πλευρά αγοράς και πώλησης, μπορεί να επηρεάσει σημαντικά τα κέρδη. Υπάρχουν δύο κύριοι τύποι ακινήτων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν σε μια προσέγγιση αγορών / πωλήσεων για επενδύσεις σε ακίνητα. Το πρώτο είναι τα σπίτια ή τα διαμερίσματα που μπορούν να αγοραστούν κάτω από την τρέχουσα αγοραία αξία, επειδή βρίσκονται σε οικονομική δυσπραγία. Το δεύτερο είναι το "fixer", ένα ακίνητο με ένα δομικό ή σχέδιο ζήτημα που μπορεί να ξεπεραστεί για να δημιουργήσει αξία.

Επενδυτές που επικεντρώνονται σε προβληματικές περιουσίες το κάνουν με τον εντοπισμό ιδιοκτητών σπιτιού που δεν μπορούν πλέον να διαχειριστούν ή να διατηρήσουν τις ιδιότητές τους ή βρίσκοντας ιδιότητες που έχουν υπερεκμετάλλευση και κινδυνεύουν να βρεθούν σε προεπιλογή. Όσοι προτιμούν τους σταθεροποιητές, από την άλλη πλευρά, θα αναδιαμορφώσουν ή θα ενισχύσουν ένα ακίνητο έτσι ώστε να λειτουργούν καλύτερα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού ή είναι πιο αποδοτικές για τους ενοικιαστές διαμερισμάτων. Χρησιμοποιώντας αυτή την τακτική, ο αγοραστής ενός σταθεροποιητή βασίζεται στην επένδυση κεφαλαίου για την αύξηση των αξιών σε αντίθεση με την αγορά ακινήτων μόνο σε χαμηλή βάση για να δημιουργήσει υψηλές αποδόσεις των επενδύσεων. Φυσικά, είναι επίσης δυνατό να συνδυάσουμε αυτές τις δύο στρατηγικές όταν αναστρέφουμε τις ιδιότητες, και πολλοί επενδυτές κάνουν ακριβώς αυτό.

Εντούτοις, οι ιδιοκτήτες μπορούν να δημιουργήσουν φορολογικά και κοστολογικά ζητήματα που δεν αντιμετωπίζουν μακροπρόθεσμες επενδύσεις. Η ανατροπή συνήθως οδηγεί σε μεταβολές στο εισόδημα που μπορούν να δημιουργήσουν ζητήματα ταμειακών ροών και φορολογικής διαχείρισης. Επίσης, η εύρεση αυτών των ευκαιριών μπορεί να είναι δύσκολη μακροπρόθεσμα, καθιστώντας αυτή την στρατηγική πιο κατάλληλη για όσους επιθυμούν να επωφεληθούν από βραχυπρόθεσμες ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με το flipping, διαβάστε Πέντε λάθη που κάνουν το House Flipping a Flop).

Τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της Holding

Είναι γνωστό ότι η αγορά και η κατοχή ακινήτων είναι μια συνταγή για τη συγκέντρωση μεγάλου πλούτου. Τα περισσότερα "παλαιά χρήματα" στο Ηνωμένο Βασίλειο και στο εξωτερικό συσσωρεύτηκαν μέσω ιδιοκτησίας γης. Ακόμη και μετά από περιόδους μείωσης των τιμών της γης, οι τιμές των γαιών έχουν σχεδόν πάντα ανακάμψει μακροπρόθεσμα, επειδή υπάρχει περιορισμένη προσφορά γης.

Ωστόσο, η μακροχρόνια ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας μεταφέρει μια πληθώρα διαχειριστικών και νομικών ζητημάτων που οι επενδυτές σε μετοχές και ομόλογα δεν πρέπει ποτέ να αντιμετωπίσουν. Η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας είναι μια προσπάθεια εντατικής διαχείρισης, η οποία βρίσκεται εκτός του πεδίου των δεξιοτήτων πολλών επενδυτών.

Οι επενδυτές σε μετοχικούς τίτλους πρέπει να έχουν τις δεξιότητες για να αναλύσουν μια συγκεκριμένη αγορά, μια συγκεκριμένη επιχείρηση και την ικανότητα της διοίκησης να εκτελεί τις επιχειρηματικές της στρατηγικές. Ένας μακροπρόθεσμος επενδυτής ακινήτων χρειάζεται τις ίδιες δεξιότητες αλλά έχει την πρόσθετη ευθύνη της δημιουργίας και εκτέλεσης αυτών των επιχειρηματικών στρατηγικών για τις περιουσίες του / της. Πολλοί επενδυτές, ιδιαίτερα οι ιδιοκτήτες ακινήτων για πρώτη φορά, είναι κακοδιαθερημένοι ή κακώς εξοπλισμένοι για να αντιμετωπίσουν τις ευθύνες που σχετίζονται με τη διαχείριση ακινήτων. Η διαδικασία εξεύρεσης ποιοτικών ενοικιαστών και η εξυπηρέτηση των αναγκών τους, παράλληλα με τη συντήρηση και συντήρηση του ακινήτου, μπορεί να είναι μια αγχωτική και χρονοβόρα επιχείρηση, αλλά η επιτυχής διαχείριση της περιουσίας είναι απαραίτητη για τη διασφάλιση των συνεχών ταμειακών ροών από την επένδυση κάποιου. ( ) Οι κίνδυνοι που ενυπάρχουν στη μακροχρόνια ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας είναι Οι κίνδυνοι που ενυπάρχουν στην ακίνητη ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας είναι μεγάλη, αλλά αν μετριαστεί, ο επενδυτής είναι καλά αποζημίωση για την ανάληψη τους. Οι περισσότεροι από αυτούς τους κινδύνους, οι οποίοι περιλαμβάνουν τους συναλλακτικούς κινδύνους αγοράς και πώλησης ακινήτων, κινδυνεύουν για την ευημερία της ιδιοκτησίας και τους κινδύνους εύρεσης και συντήρησης ενοικιαστών θεωρούνται μη συστηματικοί κίνδυνοι ή επενδυτικοί κίνδυνοι που μπορούν να διαφοροποιηθούν εάν ένας κατάλληλος αριθμός των επενδύσεων αγοράζονται σε ένα καλά κατασκευασμένο χαρτοφυλάκιο.Το πρόβλημα για τους περισσότερους επενδυτές είναι ότι η ακίνητη περιουσία είναι τόσο εντατική στο κεφάλαιο ώστε το ποσό που απαιτείται για την αγορά αρκετών περιουσιακών στοιχείων για τη διαφοροποίηση αυτών των κινδύνων είναι εκτός των δυνατοτήτων τους. (Για να μάθετε πώς μπορείτε να αξιολογήσετε το προσωπικό επίπεδο κινδύνου, δείτε: Προσδιορισμός κινδύνου και πυραμίδα κινδύνου

.) Επιλογή στρατηγικής Για να αποφασίσετε εάν θα χρειαστείτε μακροπρόθεσμα είναι η πιο κατάλληλη στρατηγική, πρέπει να απαντήσουμε σε μερικές κρίσιμες ερωτήσεις. Ένας επενδυτής πρέπει να αποφασίσει εάν η κατανομή κεφαλαίου είναι μόνιμη ή παροδική και εάν αποτελεί βασικό μέρος μιας συνολικής επενδυτικής στρατηγικής ή ενός μέσου για τη βελτίωση των αποδόσεων. Πρέπει επίσης να καθοριστεί ποιος είναι ο κίνδυνος και η αποδοτικότητα για αυτό το τμήμα των επενδυτικών χαρτοφυλακίων και αν ο επενδυτής έχει την κατάλληλη ανοχή και δεξιότητα για να αναλάβει τις διοικητικές ευθύνες που συνοδεύουν κάθε είδους επένδυση. Εάν το κεφάλαιο δεν είναι διαθέσιμο για την αγορά ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου, ένας υποψήφιος επενδυτής πρέπει να είναι προετοιμασμένος να αναλάβει μη συστηματικό κίνδυνο περιλαμβάνοντας ατομικούς κινδύνους ιδιοκτησίας και δυνητική έλλειψη ζήτησης για το ακίνητο, είτε από ιδιοκτήτες σπιτιού είτε ενοικιαστές. Όταν αποφασίζει να αναλάβει μια στρατηγική αγορών και πωλήσεων, ο επενδυτής πρέπει επίσης να καθορίσει εάν έχει την ικανότητα να αποκαλύψει τις ιδιότητες που έχουν πληγεί από την πώληση ή τους διορθωτές. Σε αυτή τη στρατηγική συναλλαγών, είναι σημαντικό να προσδιοριστεί κατά πόσο το κεφάλαιο μπορεί να μετατραπεί αρκετές φορές σε μια δεδομένη επενδυτική περίοδο για να ξεπεραστούν τα έξοδα συναλλαγής τόσο στην αγορά αγοράς όσο και στην αγορά, συμπεριλαμβανομένης της χρηματιστηριακής, χρηματοδότησης και τέλους κλεισίματος.

Η κατώτατη γραμμή

Παρόλο που η επιλογή μεταξύ των δύο στρατηγικών εξαρτάται από τη συγκεκριμένη οικονομική κατάσταση και τους επενδυτικούς στόχους, η στρατηγική μακροπρόθεσμης κατοχής είναι γενικά πιο κατάλληλη για όσους χρησιμοποιούν την ακίνητη περιουσία ως βασικό τμήμα της συνολικής τους επενδυτικά χαρτοφυλάκια · η περιστροφή των ιδιοτήτων είναι πιο κατάλληλη όταν η ακίνητη περιουσία χρησιμοποιείται ως πρόσθετο ή ως τακτική επιστροφής-βελτίωσης. Οι επενδυτές που επιθυμούν να συγκεντρώσουν πλούτο και να αντλήσουν εισόδημα από τις επενδύσεις τους σε ακίνητα θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο κατοχής ακίνητης περιουσίας μακροπρόθεσμα, χρησιμοποιώντας τα κεφάλαια που ενσωματώνονται στο χαρτοφυλάκιο για τη χρηματοδότηση άλλων επενδυτικών ευκαιριών, με δυνατότητα πώλησης των ακινήτων σε μια ανοδική αγορά. Η μετατόπιση των ακινήτων είναι μια τακτική που ταιριάζει καλύτερα σε περιόδους όπου οι προοπτικές στις αγορές μετοχών και ομολόγων είναι χαμηλές ή για τους επενδυτές που επιθυμούν να πραγματοποιήσουν βραχυπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη για όσο διάστημα θα επιτρέψει η παρούσα αγορά.