Η αγορά ενός σπιτιού μπορεί να είναι η μεγαλύτερη και σπουδαιότερη οικονομική απόφαση της ζωής σας και πιθανόν να απαιτήσει υποθήκη για τη χρηματοδότηση της αγοράς. Καθώς η τεχνολογία αγορών στο σπίτι έχει προχωρήσει, η διαδικασία εύρεσης των καλύτερων ποσοστών υποθηκών μπορεί να γίνει σε απευθείας σύνδεση - με εύχρηστα εργαλεία όπως το εργαλείο υπολογισμού υποθηκών παρακάτω. Αυτό το είδος αριθμομηχανής είναι ένας καλός τρόπος για να εξοικειωθείτε με την αγορά ενυπόθηκων δανείων στην περιοχή σας - τους τύπους, τους όρους και τις διαθέσιμες τιμές.

Αχ, αλλά γνωρίζοντας τους αριθμούς είναι μόνο το πρώτο βήμα. Θα πρέπει επίσης να καταλάβετε τι τους επηρεάζει και αν αντιπροσωπεύουν μια καλή συμφωνία για σας, ή όχι. Έτσι, αφού υπολογίσετε, διαβάστε για να καταλάβετε τις διάφορες κατηγορίες υποθηκών, καθώς και μερικές συμβουλές για το πώς να κερδίσετε ένα ποιοτικό δάνειο.

Η εύρεση των καλύτερων υποθηκών με τον υπολογιστή μας

Ο υπολογιστής περιλαμβάνει πολλούς παράγοντες που θα σας βοηθήσουν να περιορίσετε τις επιλογές που ταιριάζουν καλύτερα στις συγκεκριμένες ανάγκες σας. Μπορείτε να συγκρίνετε τις πληρωμές μεταξύ βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων συμβολαίων, να αξιολογήσετε ένα χαμηλότερο αρχικό επιτόκιο σε μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου ("ARM") σε σχέση με μια πιο παραδοσιακή επιλογή σταθερού επιτοκίου ή εάν μια ενυπόθηκη πίστωση ("IO") πιο νόημα για εσάς.

- <->

Παρακάτω είναι μια λίστα όρων που πιθανόν να συναντήσετε κατά τη χρήση του υπολογισμού υποθηκών:

Πιστωτικό Σκορ : Το πιστωτικό αποτέλεσμα είναι η αριθμητική έκφραση της φερεγγυότητας ενός ατόμου.

Τοποθεσία : Πρέπει να επιλέξετε την κατάσταση στην οποία θα αφαιρεθεί η υποθήκη και στη συνέχεια να περιορίσετε τη θέση είτε από την πλησιέστερη πόλη είτε από τον ταχυδρομικό κώδικα.

Ποσό δανείου : Αυτό θα ισοδυναμούσε με την εκτιμώμενη αξία του σπιτιού ή το υπόλοιπο του υποκείμενου υποθηκού που θα θέλατε να αναχρηματοδοτήσετε.

Στεγαστικά σημεία : Ένα σημείο υποθήκης ισούται με ένα τοις εκατό του συνολικού ποσού μιας υποθήκης. Υπάρχουν δύο τύποι σημείων: τα σημεία έκπτωσης, τα οποία αντιπροσωπεύουν προπληρωμένους τόκους σε υποθήκη. και τα σημεία προέλευσης, τα οποία αποτελούν αμοιβή, ο δανειστής υποθηκών μπορεί να χρεώσει έναν δανειολήπτη.

Ποσοστό Κάτω : Επίσης γνωστό ως προκαταβολή ή μια αρχική πληρωμή που πραγματοποιείται όταν αγοράζεται κάτι με πίστωση.

Προϊόντα : Ο τύπος υποθήκης που σας ενδιαφέρει, όπως μια παραδοσιακή υποθήκη σταθερού επιτοκίου, ένα ARM ή μια υποθήκη I-O. Η επιλογή ARM εμφανίζει μια αναλογία όπως "7/1", η οποία αντιπροσωπεύει τον αριθμό των ετών που η υποθήκη φέρει ένα σταθερό επιτόκιο. Μετά το προκαθορισμένο αριθμό ετών (στην περίπτωση αυτή 7), το επιτόκιο προσαρμόζεται μία φορά (το 1) για την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου, σύμφωνα με τρεις παράγοντες: το επίπεδο του δείκτη που συνδέεται με την υποθήκη, όπως το LIBOR, το περιθώριο ARM που καθορίστηκε κατά την έναρξη του δανείου και το ανώτατο όριο υποθηκών

Αγορά ή Αναχρηματοδότηση: Οι υποθήκες αγοράς χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας.Οι αναχρηματοδοτήσεις χρησιμοποιούνται για να αντικαταστήσουν ένα παλαιότερο δάνειο με ένα νέο δάνειο που προσφέρει καλύτερους όρους, έναντι αμοιβής.

Τύποι υποθηκών: Μπορείτε να πάρετε το καλύτερο ποσοστό;

Ανάλογα με παράγοντες όπως το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, το ιστορικό απασχόλησης και ο λόγος χρέους προς εισόδημα, ο υπολογιστής μπορεί να έχει καταλήξει - και ένας δανειστής μπορεί να σας προσφέρει - ένα υποθηκοφυλακείο βασικού επιτοκίου, μια υποθήκη subprime ή κάτι μεταξύ, ονομάζεται υποθήκη "Alt-A". Ας ρίξουμε μια γρήγορη ματιά στις διάφορες κατηγορίες υποθηκών και να δούμε τι επηρεάζει αυτό που δικαιούστε.

Prime Mortgages

Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια ανταποκρίνονται στα πρότυπα ποιότητας που ορίζει η Fannie Mae (Federal Federal Mortgage Association) και η Freddie Mac (Ομοσπονδιακή Εταιρεία Στεγαστικών Δανείων), οι δύο κυβερνητικές επιχειρήσεις που παρέχουν μια δευτερογενή αγορά στεγαστικά δάνεια από την αγορά δανείων από δανειστές. Σύμφωνα με την Ομοσπονδιακή Τράπεζα της Αμερικής, μια υποθήκη πρώτης κατοικίας είναι "υποθήκη για έναν δανειολήπτη του οποίου τα πιστωτικά αποτελέσματα είναι 740 ή υψηλότερα, των οποίων ο λόγος χρέους προς εισόδημα είναι χαμηλότερος από τον μέσο όρο και του οποίου η υποθήκη χαρακτηρίζεται από το πρότυπο χρεολυσικό χρέος κοινό σε σταθερό επιτόκιο ή μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου. "

Οι υποψήφιοι για πρωταρχικές υποθήκες πρέπει επίσης να πραγματοποιήσουν μια σημαντική προκαταβολή - συνήθως 10% έως 20% - στην κατοικία, με την ιδέα ότι εάν έχετε δέρμα στο παιχνίδι, είναι λιγότερο πιθανό να χρεωθείτε. Επειδή οι δανειολήπτες με καλύτερη πιστωτική βαθμολογία και δείκτες χρέους προς εισόδημα τείνουν να είναι χαμηλότεροι, προσφέρονται τα χαμηλότερα επιτόκια - επί του παρόντος περίπου 4% για μια υποθήκη 30 ετών σταθερού επιτοκίου - η οποία μπορεί να εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες δολάρια διάρκεια του δανείου.

Στεγαστικά υποθήκες

Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια υποθηκών προσφέρονται σε δανειολήπτες που έχουν χαμηλότερες αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας και πιστοληπτικής ικανότητας FICO κάτω από περίπου 640, αν και η ακριβής αποκοπή εξαρτάται από τον δανειστή. Λόγω του αυξημένου κινδύνου για τους δανειστές, τα δάνεια αυτά έχουν υψηλότερα επιτόκια - όπως το 8% έως 10%.

Υπάρχουν διάφορα είδη στεγαστικών δανείων τύπου subprime. Το πιο συνηθισμένο είναι η υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM), η οποία χρεώνει κατ 'αρχήν ένα "σταθερό επιτόκιο" σταθερού επιτοκίου, κατόπιν μεταβιβάζεται σε κυμαινόμενο επιτόκιο, περιθωρίου, για το υπόλοιπο του δανείου. Ένα παράδειγμα ενός ARM είναι ένα δάνειο 2/28, το οποίο είναι μια υποθήκη 30 ετών που έχει ένα σταθερό επιτόκιο για τα δύο πρώτα έτη πριν από την προσαρμογή. Ενώ τα δάνεια αυτά αρχίζουν συχνά με ένα λογικό επιτόκιο, μόλις μεταβούν στο υψηλότερο μεταβλητό επιτόκιο, οι πληρωμές υποθηκών αυξάνονται σημαντικά.

Alt-A Υποθήκες

Alt-A υποθήκες πέφτουν κάπου μεταξύ των prime ή subprime κατηγορίες. Ένα από τα καθοριστικά χαρακτηριστικά μιας υποθήκης Alt-A είναι ότι είναι συνήθως ένα χαμηλό δάνειο ή ένα δάνειο χωρίς δάνειο, που σημαίνει ότι ο δανειστής δεν απαιτεί πολύ (αν υπάρχει) τεκμηρίωση για να αποδείξει το εισόδημα, τα περιουσιακά στοιχεία ή τα έξοδα του δανειολήπτη. Αυτό ανοίγει την πόρτα σε δόλιες πρακτικές υποθηκών, καθώς τόσο ο δανειστής όσο και ο δανειολήπτης θα μπορούσαν να υπερβάλλουν τους αριθμούς προκειμένου να εξασφαλίσουν μεγαλύτερη υποθήκη (που σημαίνει περισσότερα χρήματα για τον δανειστή και περισσότερη κατοικία για τον δανειολήπτη).Στην πραγματικότητα, μετά την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων της περιόδου 2007-2008, έγιναν γνωστά ως "δάνεια ψεύτικων δανείων", επειδή οι δανειολήπτες και οι δανειστές ήταν σε θέση να υπερβάλλουν το εισόδημα ή / και τα περιουσιακά στοιχεία για να πληρούν τις προϋποθέσεις για τη χορήγηση δανείου για μεγαλύτερη υποθήκη.

Ενώ οι δανειολήπτες Alt-A έχουν συνήθως πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 700 - πολύ πάνω από το αποκοπή για τα δάνεια χαμηλού κινδύνου - τα δάνεια αυτά τείνουν να επιτρέπουν σχετικά χαμηλές προκαταβολές, υψηλότερες αναλογίες δανείου προς αξία και μεγαλύτερη ευελιξία όσον αφορά την οφειλέτη προς το εισόδημα. Αυτές οι παραχωρήσεις επιτρέπουν σε ορισμένους δανειολήπτες να αγοράζουν περισσότερο σπίτι από ό, τι λογικά μπορούν να αντέξουν οικονομικά, αυξάνοντας την πιθανότητα αθέτησης. Τούτου λεχθέντος, τα χαμηλά δάνεια και τα δάνεια χωρίς δάνειο μπορεί να σας βοηθήσουν εάν έχετε πραγματικά ένα καλό εισόδημα αλλά δεν μπορείτε να το τεκμηριώσετε επειδή το κερδίζετε σποραδικά (για παράδειγμα εάν είστε αυτοαπασχολούμενος).

Επειδή η Alt-As θεωρείται κάπως επικίνδυνη (που βρίσκεται κάπου μεταξύ prime και subprime), τα επιτόκια τείνουν να είναι υψηλότερα από τα βασικά ενυπόθηκα δάνεια, αλλά χαμηλότερα από τα υποπληθυσμιακά - κάπου γύρω στο 5, 5 έως 8% δανειστή και την κατάσταση του δανειολήπτη. Δείτε Alt-A Mortgages: Πώς λειτουργούν .

Να πάρει το καλύτερο δυνατό υποθήκη υποθηκών

Προφανώς, όσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο, τόσο περισσότερο πληρώνετε κάθε μήνα και όσο περισσότερο πληρώνετε τελικά για το σπίτι σας. Για να συγκρίνουμε, ας ρίξουμε μια ματιά σε ένα τριετές δανεισμό σταθερού επιτοκίου για $ 200.000.

Στο βασικό επιτόκιο - 4% σε αυτό το παράδειγμα - η μηνιαία πληρωμή σας θα ήταν $ 955. Κατά τη διάρκεια του δανείου, θα πληρώσατε $ 143, 739 σε τόκο - οπότε θα πληρώσατε συνολικά 343, 739 δολάρια.

Τώρα υποθέστε ότι έχετε την ίδια 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου για $ 200.000, αλλά αυτή τη φορά σας προσφέρεται επιτόκιο μειωμένης εξασφάλισης 6%. Η μηνιαία πληρωμή σας θα ανερχόταν σε 1, 199 ευρώ και θα πληρώσατε συνολικά 231, 677 δολάρια σε τόκους, φέρνοντας το συνολικό ποσό που ξοδεύετε πίσω στα $ 431, 677. Αυτή η φαινομενικά μικρή αλλαγή στο κόστος σας κοστίζει $ 87, 938.

Αυτό που είναι σημαντικό να συνειδητοποιήσετε είναι αυτό: Μόνο επειδή ένας δανειστής σας προσφέρει μια υποθήκη με επιτόκιο Alt-A ή subprime δεν σημαίνει ότι δεν θα πληρούσατε την προϋπόθεση για ένα βασικό επιτόκιο υποθήκης με έναν διαφορετικό δανειστή. Οι δανειστές και οι μεσίτες υποθηκών μπορεί να είναι ανταγωνιστικοί, αλλά γενικά δεν έχουν καμία υποχρέωση να σας προσφέρουν τη βέλτιστη διαθέσιμη προσφορά. Αξίζει καλά την προσπάθεια να ψωνίσετε: Λαμβάνοντας το χρόνο να βρείτε ένα καλύτερο επιτόκιο μπορεί να σας εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες δολάρια κατά τη διάρκεια ενός δανείου.

Συμβουλές για την εύρεση των καλύτερων επιτοκίων υποθηκών

Δεν είναι καιρός να αφήσετε κάποιον άλλο να κάνει τα ψώνια για εσάς. Όπως είδαμε τώρα, οι όροι που παίρνετε μπορούν να κάνουν μια σημαντική διαφορά σε αυτό που πληρώνετε για να δανειστείτε το ίδιο ποσό χρημάτων.

Πώς αποφεύγετε να πληρώνετε περισσότερα από όσα χρειάζεστε για την υποθήκη σας; Σίγουρα, συγκρίνετε τις προσφορές που παίρνετε, τρέχοντας τους μέσω του online αριθμομηχανή υποθηκών σας για να δείτε τι πληρωμές και το ενδιαφέρον σας θα είναι. Και όπως εσείς - ή ακόμα και πριν το κάνετε - ακολουθήστε τα παρακάτω βήματα.

1. Ξεκινήστε την προετοιμασία νωρίς

Αν ψάχνετε για ένα σπίτι αυτή τη στιγμή, να πάρει τα οικονομικά σας σε καλή κατάσταση μπορεί να είναι σκληρή.Έτσι προσπαθήστε να σκεφτείτε μπροστά. ίσως ακόμη και να αναβάλει το κυνήγι του σπιτιού μέχρι να καθαρίσετε το οικονομικό σας σπίτι.

Γενικά, χρειάζεστε εκκρεμή πίστωση. (Βλέπε Τι είναι ένα καλό πιστωτικό αποτέλεσμα; ) Προτού καν θεωρηθείτε για υποθήκη, οι συμβατικοί δανειστές θα αναζητήσουν ένα πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 700 και, όπως αναφέραμε παραπάνω, ένα από τα 740 πρωτεύον ποσοστό υποθήκη. Τα δάνεια FHA έρχονται με πιο χαλαρά πρότυπα, αλλά πιο αυστηρές προϋποθέσεις. Κάνετε ό, τι μπορείτε για να πάρετε αυτό το σκορ επάνω πληρώνοντας από αυτά τα υπόλοιπα πιστωτικών καρτών και άλλα προσωπικά χρέη, στο βαθμό που μπορείτε.

Ακόμα και μια διαφορά 20 βαθμών στο σκορ σας θα μπορούσε να μετακινήσει το ποσοστό σας πάνω ή κάτω από περισσότερο από 0. 25%. Σε ένα σπίτι $ 250.000, το ένα τέταρτο του σημείου θα μπορούσε να σημαίνει επιπλέον $ 12.000 ή περισσότερο καταβληθέντα τόκο για τη διάρκεια του δανείου.

Δεύτερον, εξοικονομήστε! Όσο περισσότερο μπορείτε να καταθέσετε, τόσο χαμηλότερη πληρωμή υποθηκών σας και το λιγότερο ενδιαφέρον που θα πληρώσετε με την πάροδο του χρόνου. Μια υψηλότερη προκαταβολή θα μπορούσε ακόμη και να σημαίνει χαμηλότερο επιτόκιο. Η άνοδος με προκαταβολή 30% (έναντι του συμβατικού 20%), για παράδειγμα, θα μπορούσε να μειώσει το επιτόκιο σας περισσότερο από 0. 5%.

2. Μην κοιτάτε το επιτόκιο μόνο

Το επιτόκιο είναι σημαντικό, αλλά υπάρχουν περισσότερα για να συγκρίνετε. Υπάρχει ποινή προπληρωμής εάν αποφασίσετε να αναχρηματοδοτήσετε κάποια στιγμή; Ποιο είναι το συνολικό κόστος κλεισίματος; Τα έξοδα κλεισίματος ανέρχονται γενικά στο 2% έως 5% της τιμής του σπιτιού. Εάν το σπίτι σας κοστίζει $ 150, 000, αναμένετε να πληρώσετε $ 3, 000 έως $ 7, 500 σε κόστος. Αυτό είναι ένα μεγάλο φάσμα, έτσι σας βοηθά να δείτε τι δανειστή συνήθως χρεώνει.

3. Κατανοήστε PMI

Παρόλο που μετράνε για το συνολικό κόστος της υποθήκης σας, το κόστος κλεισίματος είναι ένα μοναδικό χτύπημα. Αλλά υπάρχει ένα άλλο δάγκωμα που συνεχίζει να δαγκώνει. Εάν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από 20%, θεωρείται υψηλότερος κίνδυνος και απαιτείται να μεταφέρετε PMI ή ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών. Αυτό σας κάνει ασφαλέστερο στοίχημα για τον δανειστή. Το πρόβλημα είναι ότι είσαι ο καθένας που το πληρώνει, με ποσό 0,5% έως 1% του συνολικού δανείου κάθε χρόνο. Αυτό μπορεί να προσθέσει χιλιάδες δολάρια σε αυτό που κοστίζει για τη μεταφορά του δανείου. Αν καταλήξετε να πληρώσετε για PMI, βεβαιωθείτε ότι σταματά αμέσως μόλις κερδίσατε επαρκείς μετοχές στο σπίτι σας μέσω των πληρωμών υποθηκών σας για να είστε επιλέξιμοι (βλ. Πώς να απαλλαγείτε από την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών ).

4. Κλείδωμα και φόρτωση

Ας υποθέσουμε ότι έχετε την πιο εκπληκτική συμφωνία στεγαστικών δανείων. Συγχαρητήρια, αλλά κινήστε γρήγορα. Το επιτόκιο - και ενδεχομένως και άλλοι όροι - είναι κλειδωμένο για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα. Πρέπει να κλείσετε εντός της περιόδου κλειδώματος ή να χάσετε το συμβόλαιο. Μην χρονοτριβείτε.

Η κατώτατη γραμμή

Οι περισσότερες από τις εργασίες που εμπλέκονται στη λήψη του χαμηλότερου επιτοκίου υποθηκών συμβαίνουν πολύ πριν να είστε έτοιμοι να υποβάλετε αίτηση. Ένα αστρικό πιστωτικό αποτέλεσμα και μια αρκετά μεγάλη προκαταβολή είναι οι καλύτεροι τρόποι για να μειώσετε το επιτόκιο σας.

Αλλά μην εμπιστεύεστε τυφλά την τράπεζά σας, τον μεσίτη ή τον μεσίτη στεγαστικών δανείων για να έχετε τους καλύτερους όρους. Μπορεί να έχουν οικονομικό κίνητρο για να σας οδηγήσουν σε μια συγκεκριμένη κατεύθυνση. Κάνετε τα δικά σας ψώνια, υπολογίζετε και συγκρίνετε τις υποθήκες. Επίσης, να θυμάστε ότι απλά επειδή πληρείτε τις προϋποθέσεις για την υποθήκη ύψους Χ, δεν υπάρχει τίποτα που να λέει ότι έχετε να δανείσετε τόσα πολλά.