Το crowdfunding των ακίνητων περιουσιών έχει απογειωθεί από το ξεκίνημα του νόμου Jumpstart για τις επιχειρηματικές εκκινήσεις μας το 2012 και η αγορά αναμένεται να επεκταθεί ακόμη περισσότερο. Τον Οκτώβριο του 2015, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς εξέδωσε την τελική της απόφαση σχετικά με τις διατάξεις του Τίτλου ΙΙΙ του νόμου JOBS, επιτρέποντας στους μη διαπιστευμένους επενδυτές να συμμετάσχουν σε συμφωνίες για ακίνητα σε συνδυασμό με αναγνωρισμένους επενδυτές.

Η επένδυση σε ακίνητα μέσω μιας πλατφόρμας crowdfunding έχει ορισμένα πλεονεκτήματα έναντι των REIT ή την άμεση ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας. Ένα από αυτά τα πλεονεκτήματα είναι η δυνατότητα επιλογής μεταξύ επενδύσεων χρέους και συμμετοχικών τίτλων. Πριν από τη λήψη του βουνού σε κτηματομεσιτική crowdfunding, είναι χρήσιμο να έχουμε μια κατανόηση του πώς τα δύο διαφέρουν και ποιοι είναι οι κίνδυνοι. (Για περισσότερα σχετικά με τα βασικά στοιχεία του real estate crowdfunding, βλέπε Real Estate και Crowdfunding: Νέο μονοπάτι για τους επενδυτές.)

Πώς επενδύουν τα χρέη

Κατά την επένδυση σε χρεωστικούς τίτλους ακίνητης περιουσίας, ο επενδυτής ενεργεί ως δανειστής στον ιδιοκτήτη ακινήτου ή στον ανάδοχο της συμφωνίας. Το δάνειο εξασφαλίζεται από το ίδιο το ακίνητο και οι επενδυτές λαμβάνουν ένα σταθερό ποσοστό απόδοσης που καθορίζεται από το επιτόκιο του δανείου και πόσο έχουν επενδύσει. Σε μια συμφωνία χρέους, ο επενδυτής βρίσκεται στο κατώτατο σημείο της στοίβας κεφαλαίου, πράγμα που σημαίνει ότι έχει προτεραιότητα όταν πρόκειται να διεκδικήσει μια πληρωμή από το ακίνητο. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε το σεμινάριο: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα.)

- 9 ->

Πλεονεκτήματα:

• Βραχύτερος χρόνος κράτησης - Οι επενδύσεις δανείου συσχετίζονται συχνότερα με αναπτυξιακά έργα. Κατά συνέπεια, έχουν συνήθως μικρότερη περίοδο διατήρησης σε σύγκριση με τις επενδύσεις σε μετοχές. Ανάλογα με τη φύση της συμφωνίας, ο χρόνος κράτησης μπορεί να διαρκέσει από έξι έως 24 μήνες. Αυτό είναι ένα πλεονέκτημα για τους επενδυτές που δεν είναι άνετοι να συνδέουν περιουσιακά στοιχεία μακροπρόθεσμα.
• Χαμηλότερος κίνδυνος - Λόγω του τρόπου δομής των προσφορών; οι επενδυτές αναλαμβάνουν μικρότερο κίνδυνο με επενδύσεις χρέους. Το δάνειο εξασφαλίζεται από το ακίνητο, το οποίο ενεργεί ως ασφαλιστήριο συμβόλαιο έναντι αποπληρωμής του δανείου. Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης ή ο ανάδοχος του ακινήτου αθετήσει τις υποχρεώσεις του, οι επενδυτές έχουν τη δυνατότητα να αποκαταστήσουν την απώλεια της επένδυσής τους μέσω μιας ενέργειας αποκλεισμού.
• Σταθερό εισόδημα - Οι επενδύσεις του χρέους είναι πιο προβλέψιμες από την άποψη του ποσού και της συχνότητας των πληρωμών απόδοσης. Ενώ κάθε συμφωνία είναι διαφορετική, δεν είναι ασυνήθιστο για τους επενδυτές να κερδίζουν αποδόσεις που κυμαίνονται από 8% έως 12% ετησίως. Αυτές οι αποδόσεις συνήθως πληρώνονται σε μηνιαία ή τριμηνιαία βάση.

Μειονεκτήματα:

• Περιορισμένες αποδόσεις - Οι επενδύσεις σε χρέη συνεπάγονται μικρότερο κίνδυνο, αλλά ένα σημαντικό μειονέκτημα είναι το γεγονός ότι οι αποδόσεις περιορίζονται από το επιτόκιο του δανείου. Οι επενδυτές πρέπει να είναι σαφείς σχετικά με το αν είναι πρόθυμοι να θυσιάσουν τη δυνατότητα να κερδίσουν υψηλότερες αποδόσεις σε αντάλλαγμα για ένα ασφαλέστερο στοίχημα.
• Υψηλότερα τέλη - Ενώ οι περισσότερες πλατφόρμες κτηματομεσιτικών συναλλαγών δεν χρεώνουν τίποτα για τους επενδυτές για να δημιουργήσουν λογαριασμούς και επενδύσεις σε χρεωστικούς τίτλους, συνήθως υπάρχει κάποιος τύπος αμοιβής για να συμμετάσχουν σε μια συμφωνία. Η πλατφόρμα crowdfunding συνήθως παίρνει ένα ποσοστό από την κορυφή πριν από την καταβολή οποιουδήποτε ενδιαφέροντος, το οποίο μπορεί να φάνε στις αποδόσεις σας. Μπορεί επίσης να υπάρξει ξεχωριστό τέλος προέλευσης δανείου το οποίο μετακυλίεται στους επενδυτές. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις πλατφόρμες περιήγησης σε ακίνητα, διαβάστε: Top 5 Εταιρείες Crowdfunding για ακίνητα .)

Βασικά στοιχεία των επενδύσεων σε μετοχές

Σε αυτό το σενάριο, ο επενδυτής είναι μέτοχος σε συγκεκριμένη ιδιοκτησία και το μερίδιό του είναι ανάλογο με το ποσό που έχουν επενδύσει. Οι επιστροφές πραγματοποιούνται με τη μορφή μεριδίου του εισοδήματος από μίσθωση που παράγει το ακίνητο, μείον τις αμοιβές υπηρεσιών που καταβάλλονται στην πλατφόρμα crowdfunding. Οι επενδυτές μπορούν επίσης να πληρώσουν ένα μερίδιο οποιασδήποτε αξίας εκτίμησης αν το ακίνητο πωληθεί.

Πλεονεκτήματα:

• Δεν υπάρχει ανώτατο όριο στις επιστροφές - Οι επενδύσεις σε μετοχικό κεφάλαιο προσφέρουν έναν ευρύτερο ορίζοντα από πλευράς κερδοφορίας. Είναι δυνατό να βλέπετε ετήσιες αποδόσεις που κυμαίνονται από 18% έως 25%. Δεδομένου ότι δεν υπάρχει καπάκι, ωστόσο, ο ουρανός είναι πραγματικά το όριο από την πλευρά του επενδυτή.
• Φορολογικά οφέλη - Ένα κέρδος από την ιδιοκτησία μιας επένδυσης σε ακίνητα μπορεί να αφαιρέσει ορισμένα έξοδα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία της, όπως αποσβέσεις και κόστος επισκευών. Με τη συγκέντρωση κεφαλαίων σε μετοχές, οι συμφωνίες κανονικά διαρθρώνονται μέσω μιας LLC, η οποία αντιμετωπίζεται ως φορολογική οντότητα. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές μπορούν να αποκομίσουν τα οφέλη της έκπτωσης από την απόσβεση χωρίς να έχουν άμεση ιδιοκτησία.
• Χαμηλότερα τέλη - Οι επενδύσεις σε μετοχές έχουν τη δυνατότητα να είναι φθηνότερες σε περίπτωση αμοιβής. Αντί να πληρώνουν προπληρωμένες αμοιβές και μηνιαίες αμοιβές υπηρεσιών, οι επενδυτές μπορούν να πληρώσουν ένα ενιαίο ετήσιο τέλος για να διατηρήσουν τη θέση τους στο ακίνητο. Το τέλος υπολογίζεται ως ποσοστό του συνολικού ποσού που επενδύθηκε και συχνά κυμαίνεται μεταξύ 1% και 2%.

Μειονεκτήματα:

• Περισσότερος κίνδυνος - Το μετοχικό κεφάλαιο μπορεί να βάλει περισσότερα χρήματα στις τσέπες των επενδυτών, αλλά σημαίνει ότι παίρνετε ένα μεγαλύτερο στοίχημα. Οι επενδυτές είναι δεύτεροι στη σειρά όταν πρόκειται να λάβουν αποπληρωμή της επένδυσής τους και αν το ακίνητο δεν ανταποκρίνεται στις προσδοκίες απόδοσης, αυτό μπορεί να μεταφραστεί εύκολα σε ζημία.
• Περίοδος μεγαλύτερης διάρκειας - Οι επενδυτές σε μετοχές εξετάζουν πολύ μεγαλύτερο χρονικό διάστημα σε σύγκριση με τους επενδυτές χρέους. Οι χρόνοι διακράτησης μπορούν να επεκταθούν σε πέντε ή ακόμα και δέκα χρόνια, γεγονός που αποτελεί σημαντικό παράγοντα αν ενδιαφέρεστε να διατηρήσετε υψηλό βαθμό ρευστότητας στο χαρτοφυλάκιό σας.

Ο κατώτατος ορίζοντας

Το Crowdfunding είναι μια ελκυστική επιλογή για επενδυτές που θέλουν να επενδύσουν σε ιδιωτικές διαπραγματεύσεις ακινήτων με οικονομικά αποδοτικό τρόπο. Η ελάχιστη επένδυση με πολλές πλατφόρμες κυμαίνεται από $ 5, 000 έως $ 10, 000, που είναι ένα σχετικά μικρό τίμημα που πρέπει να πληρώσετε για να αποκτήσετε πρόσβαση σε αυτήν την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Τόσο οι μετοχικές όσο και οι χρεωστικές επενδύσεις έχουν τις καλές και κακές πλευρές τους, οι οποίες καταλαβαίνουν ότι οι επενδυτές πρέπει να πάρουν το χρόνο να σταθμίσουν προσεκτικά.Η κατανόηση του τι κερδίζετε σε σχέση με αυτό που διακινδυνεύετε μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε εάν ένα ή και τα δύο είδη επενδύσεων είναι κατάλληλα για το χαρτοφυλάκιό σας.