Μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης ορίζει μια προϋπόθεση ή μια ενέργεια που πρέπει να πληρούται για μια σύμβαση ακινήτων να γίνει δεσμευτική. Ένα περιστατικό γίνεται μέρος μιας δεσμευτικής σύμβασης πώλησης όταν και τα δύο μέρη (δηλ. Ο πωλητής και ο αγοραστής) συμφωνούν με τους όρους και υπογράφουν τη σύμβαση. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να καταλάβετε τι εισάγετε σε περίπτωση που μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης περιλαμβάνεται στη σύμβαση ακινήτων σας. Εδώ, εισάγουμε ευρέως χρησιμοποιούμενες ρήτρες έκτακτης ανάγκης στις συμβάσεις αγοράς κατοικίας και πώς μπορούν να επωφεληθούν τόσο οι αγοραστές όσο και οι πωλητές.

Συμβόλαια ακίνητης περιουσίας

Μια συναλλαγή με ακίνητα αρχίζει συνήθως με μια προσφορά: ένας αγοραστής παρουσιάζει μια προσφορά

για να αγοράσει σε έναν πωλητή που μπορεί είτε να αποδεχθεί είτε να απορρίψει την πρόταση. Συχνά, ο πωλητής μετρά η προσφορά και οι διαπραγματεύσεις πηγαίνουν πέρα ​​δώθε μέχρι να επιτευχθεί συμφωνία από τα δύο μέρη. Αν οποιοδήποτε από τα συμβαλλόμενα μέρη δεν συμφωνεί με τους όρους, η προσφορά καθίσταται άκυρη και ο αγοραστής και ο πωλητής ξεκινούν τους ξεχωριστούς τρόπους χωρίς άλλη υποχρέωση. Ωστόσο, αν και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη συμφωνούν με τους όρους της προσφοράς, ο αγοραστής πραγματοποιεί αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων - ποσό που καταβάλλεται ως αποδεικτικό καλής πίστης, που αντιπροσωπεύει συνήθως το 1% της τιμής πώλησης. Τα κεφάλαια κρατούνται από μια εταιρεία μεσεγγύησης ενώ αρχίζει η διαδικασία κλεισίματος.

Ορισμένες φορές επισυνάπτεται ρήτρα έκτακτης ανάγκης σε προσφορά αγοράς ακίνητης περιουσίας και περιλαμβάνεται στη σύμβαση ακινήτων. Ουσιαστικά, μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης παρέχει στα μέρη το δικαίωμα να αποχωρήσουν από τη σύμβαση υπό ορισμένες συνθήκες που πρέπει να αποτελέσουν αντικείμενο διαπραγμάτευσης μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Τα ενδεχόμενα μπορούν να περιλαμβάνουν λεπτομέρειες όπως το χρονοδιάγραμμα (π.χ. "Ο αγοραστής έχει 14 ημέρες για να επιθεωρήσει την ιδιοκτησία") και συγκεκριμένους όρους (π.χ. "Ο αγοραστής έχει 21 ημέρες για να εξασφαλίσει ένα συμβατικό δάνειο 30 ετών για το 80% το επιτόκιο δεν υπερβαίνει το 4,5%). Οποιαδήποτε ρήτρα έκτακτης ανάγκης πρέπει να δηλώνεται με σαφήνεια, έτσι ώστε όλα τα μέρη να κατανοούν τους όρους.

Εάν οι όροι της ρήτρας έκτακτης ανάγκης δεν πληρούνται, η σύμβαση καθίσταται άκυρη και ένα συμβαλλόμενο μέρος (συνήθως ο αγοραστής) μπορεί να αποχωρήσει χωρίς νομικές συνέπειες. Αντίθετα, αν πληρούνται οι όροι

, η σύμβαση είναι νομικά εκτελεστή και ένας διάδικος θα παραβίαζε τη σύμβαση εάν αποφάσισε να αποχωρήσει. Οι συνέπειες ποικίλλουν, από την απώλεια σοβαρών χρημάτων σε αγωγές. Για παράδειγμα, αν ο αγοραστής αποχωρήσει και ο πωλητής δεν μπορεί να βρει κάποιον άλλο αγοραστή, ο πωλητής μπορεί να μηνύσει συγκεκριμένες επιδόσεις , αναγκάζοντας τον αγοραστή να αγοράσει το σπίτι. Τύποι Κανόνων Έκτακτης Ανάγκης Οι ρήτρες έκτακτης ανάγκης μπορούν να γραφτούν για σχεδόν κάθε ανάγκη ή ανησυχία. Εδώ είναι τα πιο συνηθισμένα περιστατικά που περιλαμβάνονται στις σημερινές συμβάσεις αγοράς:

Εκτιμώμενη έκτακτη ανάγκη

Μια εκτίμηση έκτακτης ανάγκης προστατεύει τον αγοραστή, που χρησιμοποιείται για να διασφαλιστεί ότι ένα ακίνητο αποτιμάται σε ένα ελάχιστο, συγκεκριμένο ποσό.Αν το ακίνητο δεν εκτιμά τουλάχιστον για το καθορισμένο ποσό, η σύμβαση μπορεί να τερματιστεί και τα σοβαρά χρήματα, σε πολλές περιπτώσεις, επιστρέφονται στον αγοραστή. Μια ενδεχόμενη εκτίμηση μπορεί να περιλαμβάνει όρους που επιτρέπουν στον αγοραστή να προχωρήσει στην αγορά ακόμα και αν η αξιολόγηση είναι κάτω από το καθορισμένο ποσό, συνήθως μέσα σε καθορισμένο αριθμό ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης αξιολόγησης από τον αγοραστή. Ο πωλητής μπορεί να έχει την ευκαιρία να μειώσει την τιμή στο ποσό της εκτίμησης. Η επείγουσα κατάσταση καθορίζει μια ημερομηνία έκδοσης

, την οποία ή πριν από την οποία ο αγοραστής πρέπει να ειδοποιήσει τον πωλητή για τυχόν προβλήματα με την εκτίμηση. διαφορετικά, το απρόβλεπτο θα κριθεί ικανοποιημένο και ο αγοραστής δεν θα μπορέσει να αποσυρθεί από τη συναλλαγή. Χρηματοδότηση έκτακτης ανάγκης Μια χρηματοδότηση έκτακτης ανάγκης (που ονομάζεται επίσης "υποθήκη έκτακτης ανάγκης") δίνει στον αγοραστή χρόνο να ζητήσει και να λάβει χρηματοδότηση για την αγορά του ακινήτου. Αυτό παρέχει σημαντική προστασία στον αγοραστή, ο οποίος μπορεί να αποσυρθεί από τη σύμβαση και να απαιτήσει τα απαιτούμενα χρήματά του σε περίπτωση που δεν είναι σε θέση να εξασφαλίσει χρηματοδότηση από τράπεζα, μεσίτη υποθηκών ή άλλο είδος ιδιωτικού δανεισμού. Ένα οικονομικό περιστατικό θα δηλώνει έναν καθορισμένο αριθμό ημερών που ο αγοραστής πρέπει να λάβει χρηματοδότηση. Ο αγοραστής έχει μέχρι την ημερομηνία αυτή να καταγγείλει τη σύμβαση (ή να ζητήσει παράταση που πρέπει να συμφωνηθεί εγγράφως από τον πωλητή). διαφορετικά, ο αγοραστής παραιτείται αυτομάτως από το ενδεχόμενο και υποχρεούται να αγοράσει το ακίνητο - ακόμη και αν δεν έχει εξασφαλισθεί δάνειο.

Έκτακτη Έκπτωση Σπιτιού

Αν και στις περισσότερες περιπτώσεις είναι ευκολότερο να πωληθεί πριν αγοράσει άλλο ακίνητο, ο χρονοδιάγραμμα και η χρηματοδότηση δεν λειτουργούν πάντα με αυτόν τον τρόπο. Μια επείγουσα πώληση κατοικίας δίνει στους αγοραστές συγκεκριμένο χρονικό διάστημα για να πουλήσουν και να εγκαταστήσουν τα υπάρχοντα σπίτια τους για να χρηματοδοτήσουν το νέο. Αυτός ο τύπος έκτακτης ανάγκης προστατεύει τους αγοραστές επειδή, εάν ένα υπάρχον σπίτι δεν πωλεί τουλάχιστον για την ζητούμενη τιμή, ο αγοραστής μπορεί να αποχωρήσει από τη σύμβαση χωρίς νομικές συνέπειες. Τα περιστατικά πώλησης σπιτιών μπορεί να είναι δύσκολα για τον πωλητή, ο οποίος μπορεί να αναγκαστεί να περάσει μια άλλη προσφορά ενώ περιμένει την έκβαση της έκτακτης ανάγκης. Ο πωλητής διατηρεί το δικαίωμα να ακυρώσει τη σύμβαση εάν η κατοικία του αγοραστή δεν πωληθεί εντός του καθορισμένου αριθμού ημερών.

Επείγουσα επιθεώρηση

Μια επείγουσα επιθεώρηση (που ονομάζεται επίσης "ενδεχόμενη επιμέλεια") δίνει στον αγοραστή το δικαίωμα να επιθεωρήσει το σπίτι μέσα σε καθορισμένο χρονικό διάστημα, όπως για 5-7 ημέρες. Προστατεύει τον αγοραστή, ο οποίος μπορεί να ακυρώσει τη σύμβαση ή να διαπραγματευτεί επισκευές με βάση τα συμπεράσματα ενός επαγγελματία επιθεωρητή σπιτιών. Ένας επιθεωρητής εξετάζει το εσωτερικό και το εξωτερικό του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης της κατάστασης των ηλεκτρικών, φινιρίσματος, υδραυλικών, δομικών και αεραγωγών. Ο επιθεωρητής υποβάλλει έκθεση στον αγοραστή σχετικά με τυχόν ζητήματα που ανακαλύφθηκαν κατά τη διάρκεια της επιθεώρησης. Ανάλογα με τους ακριβείς όρους της έκτακτης ανάγκης ελέγχου, ο αγοραστής μπορεί:

Εγκρίνει την αναφορά και η συμφωνία προχωρεί

Αποδοκιμάστε την αναφορά και επιστρέψτε έξω από τη συμφωνία (και επιστρέψτε τα χρήματα)

• για περαιτέρω επιθεωρήσεις εάν κάτι χρειάζεται μια δεύτερη εμφάνιση
• Αίτηση επισκευής ή παραχώρησης (εάν ο πωλητής συμφωνήσει, η συμφωνία προχωράει, αν ο πωλητής αρνείται, ο αγοραστής μπορεί να αποχωρήσει από τη συμφωνία και να επιστρέψει τα χρήματά του / της) < Το κόστος επισκευής έκτακτης ανάγκης
• συμπεριλαμβάνεται μερικές φορές εκτός από την περίπτωση έκτακτης ανάγκης.Αυτό καθορίζει ένα μέγιστο ποσό δολαρίου για τις απαραίτητες επισκευές. Εάν η επιθεώρηση υποδεικνύει ότι οι επισκευές θα κοστίζουν περισσότερο από αυτό το ποσό δολαρίου, ο αγοραστής μπορεί να επιλέξει να τερματίσει τη σύμβαση. Σε πολλές περιπτώσεις, το κόστος της επείγουσας επισκευής βασίζεται σε ένα ορισμένο ποσοστό της τιμής πώλησης, όπως το 1-2%.
• Ρήτρα απαγόρευσης

Η ρήτρα kick-out είναι ένα συμβάν που προστίθεται από τους πωλητές για να παρέχει ένα μέτρο προστασίας έναντι μιας έκτακτης ανάγκης πώλησης σπιτιών. Ενώ ο πωλητής συμφωνεί με ένα ενδεχόμενο πώλησης κατοικίας, αυτός ή αυτή μπορεί να προσθέσει μια ρήτρα kick-out που δηλώνει ότι ο πωλητής μπορεί να συνεχίσει να εμπορεύεται το ακίνητο. Εάν ένας άλλος ειδικός αγοραστής ανεβαίνει, ο πωλητής δίνει στον τρέχοντα αγοραστή συγκεκριμένο χρονικό διάστημα (όπως 72 ώρες) για να αφαιρέσει το ενδεχόμενο πώλησης κατοικίας και να διατηρήσει τη σύμβαση ζωντανή. διαφορετικά, ο πωλητής μπορεί να αποχωρήσει από τη σύμβαση και να πουλήσει στον νέο αγοραστή. Η κατώτατη γραμμή Μια σύμβαση ακινήτων είναι μια νομικά εκτελεστή συμφωνία που καθορίζει τους ρόλους και τις υποχρεώσεις κάθε συμβαλλόμενου μέρους σε μια συναλλαγή ακίνητης περιουσίας και τα περιστατικά επισυνάπτονται και αποτελούν μέρος συμβάσεων. Είναι σημαντικό να διαβάσετε και να κατανοήσετε τη σύμβασή σας, προσέχοντας όλες τις καθορισμένες ημερομηνίες και προθεσμίες. Επειδή ο χρόνος είναι ουσιώδης, μία ημέρα (και μία αποτυχημένη προθεσμία) μπορεί να έχει αρνητική και δαπανηρή επίδραση στη συναλλαγή σας με ακίνητα.

Σε ορισμένες πολιτείες, οι επαγγελματίες των ακινήτων επιτρέπεται να συντάσσουν συμβάσεις και τυχόν τροποποιήσεις, συμπεριλαμβανομένων των ρητρών έκτακτης ανάγκης. Σε άλλα κράτη, ωστόσο, αυτά τα έγγραφα πρέπει να συνταχθούν από εξουσιοδοτημένους πληρεξούσιους. Είναι σημαντικό να ακολουθείτε τους νόμους και κανονισμούς του κράτους σας. Σε γενικές γραμμές, εάν εργάζεστε με έναν εξειδικευμένο επαγγελματία στον τομέα των ακινήτων, αυτός θα μπορεί να σας καθοδηγήσει στη διαδικασία και να βεβαιωθείτε ότι τα έγγραφα είναι σωστά προετοιμασμένα (από έναν πληρεξούσιο, αν είναι απαραίτητο). Εάν δεν εργάζεστε με έναν πράκτορα ή μεσίτη, ελέγξτε με έναν πληρεξούσιο εάν έχετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις σχετικά με τις συμβάσεις ακινήτων και τις ρήτρες έκτακτης ανάγκης.