Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) έχουν καθιερωθεί ως μέσο για να συμμετέχουν άμεσα οι μικρότεροι επενδυτές στις υψηλότερες αποδόσεις που παράγονται από ακίνητα. Στο παρελθόν, αυτές οι καταπιστευτικές εταιρείες θεωρήθηκαν ως δευτερεύουσες εξωφρενικές επενδύσεις μεριδίων συμμετοχών, στην ίδια κατηγορία με την ενεργειακή ή άλλη τομεακή εμπιστοσύνη που είχε δημιουργηθεί, αλλά όταν το Παγκόσμιο Πρότυπο Ταξινόμησης Βιομηχανίας χορήγησε στα REIT την ιδιότητα του ξεχωριστού περιουσιακού στοιχείου τάξη άλλαξε τους κανόνες και η δημοτικότητά τους αυξήθηκε.

Σε αυτό το άρθρο θα εξηγήσουμε πώς λειτουργούν τα REIT και στη συνέχεια θα εξετάσουμε τις μοναδικές φορολογικές επιπτώσεις και τις εξοικονομήσεις που προσφέρουν στους τακτικούς επενδυτές. (Για να ξεκινήσετε με μια επισκόπηση αυτών των περιουσιακών στοιχείων και τι μπορούν να κάνουν για το χαρτοφυλάκιο σας, βλέπε Το REIT Way .)

Βασικά Χαρακτηριστικά των REITs REITs είναι μια ομάδα ακινήτων και στεγαστικών δανείων και προσφέρεται ως ασφάλεια υπό μορφή επενδυτικών αμοιβαίων κεφαλαίων. Κάθε μονάδα σε REIT αντιπροσωπεύει αναλογικό κλάσμα ιδιοκτησίας σε κάθε μία από τις υποκείμενες ιδιότητες. Οι μετοχές REIT στην NYSE κατέχουν ανώτατο όριο αγοράς 423 δισ. Δολαρίων. Το 2011, σχεδόν 140 REITs διαπραγματεύονταν ενεργά στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης και σε άλλες αγορές.

->

ΔΕΙΤΕ: Εξερευνώντας επενδύσεις σε ακίνητα

Συνήθως, οι REIT τείνουν να έχουν μεγαλύτερη αξία από την προσανατολισμένη στην ανάπτυξη και αποτελούνται κυρίως από μικρές και μεσαίες κεφαλαιοποιήσεις.

Το IRS απαιτεί από τις εταιρείες REIT να πληρώνουν στους μεριδιούχους τουλάχιστον το 90% του εισοδήματός τους (το ισοδύναμο των μετόχων). Αυτό είναι παρόμοιο με τις εταιρείες και σημαίνει ότι τα REIT παρέχουν υψηλότερες αποδόσεις από εκείνες που συνήθως συναντώνται στις παραδοσιακές αγορές σταθερού εισοδήματος. Επίσης, τείνουν να είναι λιγότερο ασταθείς από τα παραδοσιακά αποθέματα, διότι κινούνται με την αγορά ακινήτων. (Για να μάθετε για την αποτίμηση της REIT, ανατρέξτε στην ενότητα Βασική αποτίμηση ενός επενδυτικού οίκου επενδύσεων σε ακίνητα .)

Τρεις τύποι REITs Τα REIT μπορούν να ταξινομηθούν σε τρεις κατηγορίες: equity REITs, υποθήκες REITs και υβριδικά REITs.

• Equity REITs - Αυτές εμπιστεύονται την ιδιοκτησία και / ή την ενοικίαση ακινήτων και συλλέγουν τα έσοδα από μίσθωμα, τα μερίσματα και τα κεφαλαιακά κέρδη από πωλήσεις ακινήτων. Η τριπλή πηγή εισοδήματος κάνει αυτόν τον τύπο πολύ δημοφιλές.
• Στεγαστικά REITs - Αυτές οι εταιρείες εμπιστεύονται μεγαλύτερο κίνδυνο λόγω της έκθεσής τους σε επιτόκια. Εάν τα επιτόκια αυξάνονται, τότε η αξία των υποθηκών REIT μπορεί να μειωθεί σημαντικά. (Για να μάθετε περισσότερα, βλέπε Πίσω από τις σκηνές της υποθήκης σας .)
• Hybrid REITs - Τα εργαλεία αυτά συνδυάζουν τις δύο πρώτες κατηγορίες. Μπορούν να είναι είτε ανοιχτά είτε κλειστά (παρόμοια με τα αμοιβαία κεφάλαια ανοιχτού και κλειστού τύπου), να έχουν πεπερασμένη ή αόριστη διάρκεια ζωής και να επενδύουν σε μία μόνο ομάδα έργων ή σε πολλές ομάδες.

Φορολογία στο Trust Επίπεδο
Τα REITs πρέπει να ακολουθούν τους ίδιους κανόνες με όλες τις άλλες εταιρείες επενδύσεων μεριδίων.Αυτό σημαίνει ότι οι εταιρείες REIT πρέπει να φορολογούνται πρώτα σε επίπεδο εμπιστοσύνης και στη συνέχεια στους δικαιούχους. Πρέπει όμως να ακολουθήσουν την ίδια μέθοδο αυτοαξιολόγησης με τις εταιρείες. Επομένως, οι REIT έχουν τους ίδιους κανόνες αποτίμησης και λογιστικής με τις εταιρείες, αλλά αντί να περάσουν από τα κέρδη, περνούν ταμιακά διαθέσιμα απευθείας στους μεριδιούχους.

Υπάρχουν μερικοί επιπλέον κανόνες για τα REIT πέρα ​​από τους κανόνες για άλλες εταιρείες επενδύσεων μεριδίων. Πρόκειται για:

1. Το εισόδημα από ενοίκια θεωρείται ως εισόδημα επιχείρησης σε REIT, επειδή η κυβέρνηση θεωρεί ότι το ενοίκιο είναι η δραστηριότητα των REIT. Αυτό σημαίνει ότι όλες οι δαπάνες που σχετίζονται με τις μισθωτικές δραστηριότητες μπορούν να αφαιρεθούν με τον ίδιο τρόπο που οι επιχειρηματικές δαπάνες μπορούν να διαγραφούν από μια εταιρεία.
2. Επιπλέον, τα τρέχοντα έσοδα που διανέμονται στους μεριδιούχους δεν φορολογούνται στην REIT, αλλά εάν το εισόδημα διανέμεται σε δικαιούχο μη κάτοικο, τα έσοδα αυτά πρέπει να υπόκεινται σε παρακράτηση 30% για τα συνήθη μερίσματα και 35 % για τα κέρδη κεφαλαίου, εκτός αν το επιτόκιο είναι χαμηλότερο από τη συνθήκη.

Για όλες τις πρακτικές ανάγκες, οι εταιρείες REIT απαλλάσσονται γενικά από τη φορολογία σε επίπεδο εμπιστοσύνης, εφόσον διανέμουν το 90% τουλάχιστον του εισοδήματός τους στους μεριδιούχους τους. Ωστόσο, ακόμη και τα REIT που συμμορφώνονται με αυτόν τον κανόνα εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν την εταιρική φορολογία για οποιοδήποτε διακρατούμενο εισόδημα.

Φορολογία σε U nitholders
Οι πληρωμές μερίσματος που συντάσσονται από την REIT φορολογούνται στον μεριδιούχο ως συνηθισμένο εισόδημα - εκτός αν θεωρούνται ως «μερίσματα ειδικής φύσης», τα οποία φορολογούνται ως κεφαλαιουχικά κέρδη. Διαφορετικά, το μέρισμα θα φορολογείται με τον ανώτατο οριακό φορολογικό συντελεστή του μεριδιούχου.

Επίσης, μέρος των μερισμάτων που καταβάλλονται από τις εταιρείες REIT μπορεί να αποτελεί μη επιστρεπτέα επιστροφή κεφαλαίου, η οποία όχι μόνο μειώνει το φορολογητέο εισόδημα του μετόχου κατά το έτος που εισπράττει το μέρισμα αλλά και φορολογεί το μέρος αυτό έως ότου το κεφαλαιουχικό ενεργητικό πωληθεί. Αυτές οι πληρωμές επίσης μειώνουν τη βάση κόστους για τον μεριδιούχο. Οι μη επιτρεπόμενες μερίδες φορολογούνται ως μακροπρόθεσμα ή βραχυπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη / ζημίες.

Επειδή τα REIT σπάνια φορολογούνται σε επίπεδο εμπιστοσύνης, μπορούν να προσφέρουν σχετικά υψηλότερες αποδόσεις από τα αποθέματα, των οποίων οι εκδότες πρέπει να πληρώνουν φόρους σε εταιρικό επίπεδο πριν από την πληρωμή του μερίσματος.

Παράδειγμα - Υπολογισμός Φόρου Εισοδήματος Μεριδιούχου Η Jennifer αποφασίζει να επενδύσει σε REIT που διαπραγματεύεται επί του παρόντος στα 20 δολάρια ανά μονάδα. Το REIT διαθέτει κεφάλαια από λειτουργίες $ 2 ανά μονάδα και διανέμει το 90% ή $ 1. 80, από αυτό στους μεριδιούχους. Ωστόσο, $ 0. 60 ανά μονάδα αυτού του μερίσματος προέρχεται από αποσβέσεις και άλλες δαπάνες και θεωρείται μη επιστρεπτέα επιστροφή κεφαλαίου. Ως εκ τούτου, μόνο $ 1. 20 ($ 1.80 - $ 0.60) αυτού του μερίσματος προέρχεται από τα πραγματικά κέρδη. Το ποσό αυτό θα φορολογείται στην Jennifer ως τακτικό εισόδημα, με βάση το κόστος του μειωμένο κατά $ 0. 60 έως $ 19. 40 ανά μονάδα. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, αυτή η μείωση της βάσης θα φορολογείται ως μακροπρόθεσμο ή βραχυπρόθεσμο κέρδος / ζημία όταν πωλούνται οι μονάδες.

Η κατώτατη γραμμή Τα μοναδικά φορολογικά πλεονεκτήματα που προσφέρουν τα REITs μπορούν να μεταφραστούν σε ανώτερες αποδόσεις για τους επενδυτές που αναζητούν υψηλότερες αποδόσεις με σχετική σταθερότητα.Θεωρητικά, είναι δυνατό για έναν μεριδιούχο να επιτύχει μια αρνητική βάση κόστους εάν οι μονάδες κρατηθούν για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα. Ενώ αυτό δεν είναι καθόλου κοινό, η δυνατότητα για την πραγματοποίηση ενός πιθανού κέρδους ή απώλειας με αυτόν τον τρόπο θα πρέπει να γίνει σαφώς κατανοητή από τους επενδυτές.