Αν σχεδιάζετε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα και είστε αρχάριος, πρέπει να γνωρίζετε τις διαφορές μεταξύ ενός διαμερίσματος που είναι συνεταιρισμός (co-op) και συγκυριαρχία (condoinium) και το πολύ πιο σπάνιο και συχνά παρεξηγημένο συσσωμάτωμα των δύο, το condop. Τα καταστήματα είναι δημοφιλή σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες, οι co-ops βρίσκονται στις μεγαλύτερες πόλεις και αποτελούν το μεγαλύτερο κομμάτι της αγοράς πωλήσεων της Νέας Υόρκης. Οι Condops είναι λίγοι και απέχουν μεταξύ τους και ελάχιστα κατανοούν ότι ένας μεσίτης ακινήτων, όταν του ζητήθηκε να τις ορίσει, είπε "Δεν είμαι πραγματικά βέβαιος, αλλά είναι νόμιμος; "Ναι, βλέπε παρακάτω.

Αλλά πρώτα, λίγη ιστορία: Σύμφωνα με ένα άρθρο σε ένα μηνιαίο περιοδικό The Cooperator, υπάρχουν αρχεία συγκυριαρχιών που υπήρχαν πίσω στο 2000 π.Χ. (αν ήταν σε σπηλιές;). Αυτό θα έκανε τους co-ops πρακτικά νεοφερμένους, με τον πρώτο στον κόσμο προφανώς δημιουργούμενο μετά από πυρκαγιά που προκάλεσε σοβαρή στεγαστική έλλειψη στη Rennes της Γαλλίας το 1720.

Χρειάστηκαν άλλα 150 χρόνια πριν η ιδέα ξεπεράσει τη λίμνη Μανχάταν. Οι ιστορικοί δεν συμφωνούν σχετικά με το πού χτίστηκε ο πρώτος συνεργάτης του Μανχάταν - κάποιοι λένε ότι η Δυτική 18η Οδός το 1876, άλλες 152 Δυτική 57η Οδός το 1881. Όποια και αν ήταν, ήταν μια ιδέα που πιάστηκε. Τώρα το 75% της αγοράς στη Νέα Υόρκη είναι co-ops, 25% condos, αλλά ο αριθμός των condo αυξάνεται σταθερά: στη δεκαετία του '80 ήταν 15%, στη δεκαετία του '90, 20%. Και για τους συλλέκτες περίεργων γεγονότων: Αναμφισβήτητα ένα από τα πιο γνωστά κτίρια στην πρόσφατη ιστορία του ΣΑ ήταν ένα co-op - το Watergate.

Εδώ θα συγκρίνουμε condos και co-ops - τους δύο τύπους ακινήτων που πιθανότατα θα εξετάσετε. Το περίεργο συσσωμάτωμα των δύο - το condop - μπορεί να έρθει τελευταίος αφού δεν υπάρχουν πολλοί από αυτούς γύρω.

Condos και Co-ops: Η Οριοθέτηση Διαφοράς

Όταν αγοράζετε μια συγκυριαρχία, το διαμέρισμά σας και ένα ποσοστό των κοινόχρηστων χώρων ανήκουν σε εσάς. έχετε αγοράσει ακίνητη περιουσία. Όταν αγοράζετε ένα co-op, έχετε αγοράσει μετοχές σε μια εταιρεία κτιρίων, μετοχές που σας επιτρέπουν να καταλάβετε μια μονάδα στο κτίριο αυτό. Κατά το κλείσιμο για ένα condo θα σας δοθεί μια πράξη, πάρα πολύ σαν να αγοράσατε ένα σπίτι. κατά το κλείσιμο ενός co-op, θα πάρετε μια ιδιόκτητη μίσθωση.

Αποδοχή

Μπορείτε να επιλέξετε ένα co-op ή condo αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι ο co-op ή condo θα σας επιλέξει. Θα χρειαστεί να περάσετε μια διαδικασία έγκρισης η οποία μπορεί, ιδιαίτερα στην περίπτωση ενός co-op, να είναι μακρά και μερικές φορές επίπονη. Θα πρέπει να υποβάλετε ένα λεπτομερές πακέτο πληροφοριών στο συμβούλιο συνεργασίας που θα καταγράφει όλες τις οικονομικές σας συναλλαγές. Σε ένα co-op, το συμβούλιο μπορεί να εγκρίνει ή να απορρίψει κάθε πιθανό κάτοχο και παίρνει εξαιρετικά σοβαρά την ευθύνη του να προστατεύσει τα συμφέροντα όλων των ιδιοκτητών επιλέγοντας τους καλύτερους υποψηφίους.

Σύμφωνα με την BrickUnderground, μια ιστοσελίδα με έδρα στην Νέα Υόρκη, τα co-op boards είναι "παντοδύναμα - σχεδόν. Μπορούν να σας απογοητεύσουν για οποιονδήποτε λόγο, εφόσον δεν παραβιάζουν τον νόμο περί ανθρωπίνων δικαιωμάτων της πόλης, ο οποίος απαγορεύει την απόρριψη για λόγους φυλής, πίστης, χρώματος, εθνικότητας, φύλου, ηλικίας, αναπηρίας, σεξουαλικού προσανατολισμού, οικογενειακής κατάστασης , την υπηκοότητα, την κατοχή ή με βάση το πόσα παιδιά έχετε. Οτιδήποτε άλλο είναι δίκαιο παιχνίδι - από το πώς χωρίζετε τα μαλλιά σας στο αν έχετε καθόλου. Και τώρα, ούτως ή άλλως, δεν έχουν καμία υποχρέωση να σας πω γιατί σας έχουν απορρίψει. "

Οι ιστορίες για τις εφιαλτικές απαιτήσεις του σκάφους co-op και οι συνεντεύξεις είναι η λεγεώνα στη Νέα Υόρκη ειδικότερα. Ορισμένα συμβούλια απαιτούν ακόμη και να φέρνετε το κατοικίδιο ζώο σας για μια "συνέντευξη" του σκάφους - πραγματικά.

Για πολύ καιρό ήταν αποδεκτό ότι ήταν ευκολότερο να γίνει αποδεκτό από ένα board condo από ένα board co-op. Η Victoria Vinokur, ένας πεπειραμένος μεσίτης ακινήτων στη Νέα Υόρκη, συμφωνεί, αλλά με μια προειδοποίηση: "Οι περισσότεροι άνθρωποι πιστεύουν ότι μόνο επειδή αγοράζουν ένα condo δεν υπάρχουν κανόνες για τίποτα, αλλά αυτό δεν συμβαίνει", λέει. Γενικά, "οι απαιτήσεις ενός board condo δεν είναι τόσο αυστηρές όσο αυτές ενός board co-op, αλλά οι περισσότεροι board condo απαιτούν πακέτα εφαρμογών με οικονομική αποκάλυψη. "Και η διαδικασία έγκρισης της επιτροπής condo συνήθως δεν παίρνει τόσο πολύ όσο συμβαίνει με ένα co-op.

Χρηματοδότηση

Η χρηματοδότηση της αγοράς ενός διαμερίσματος διαμερισμάτων ελέγχεται από τις χρηματοπιστωτικές αγορές και όχι από το διοικητικό συμβούλιο και συνεπώς είναι πιο ευέλικτη από ό, τι σε συνεργασία. Γενικά, ένας αγοραστής μπορεί να χρηματοδοτήσει μέχρι και το 90% της τιμής αγοράς ενός διαμερίσματος.

Με co-op, η προκαταβολή καθορίζεται από το διοικητικό συμβούλιο και ορισμένα κτίρια απαιτούν σημαντικά ποσά. Vinokur λέει ότι «γενικά, στο Μανχάταν, οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να είναι έτοιμοι να μειώσουν τουλάχιστον το 20 με 50% της τιμής αγοράς. "

Μηνιαίες χρεώσεις

Στα condos, ο μηνιαίος λογαριασμός ονομάζεται" κοινές χρεώσεις ". σε co-ops είναι "συντήρηση. "Και τα δύο τέλη καλύπτουν τη συντήρηση του κτιρίου, την πληρωμή του προσωπικού και συχνά το νερό, το φυσικό αέριο, τη θερμότητα και τον κλιματισμό. Κάθε μήνα ο ιδιοκτήτης του co-op γράφει μία επιταγή, ενώ ο ιδιοκτήτης του condo γράφει δύο: ένας για τη συντήρηση του κτιρίου και άλλος για τους φόρους ακίνητης περιουσίας της μονάδας. Στα τέλη συντήρησης του Co-op περιλαμβάνονται οι φόροι ακίνητης περιουσίας του κτιρίου και ένα μερίδιο των τόκων επί της υποθήκης του κτιρίου και είναι συχνά υψηλότερα από τα συνδυασμένα κοινά τέλη και τους φόρους ακίνητης περιουσίας.

Οι επιτροπές condo και co-op επιτρέπεται να προσθέτουν εκτιμήσεις για τα έξοδα συντήρησης / κοινής δαπάνης για την κάλυψη τυχόν σημαντικών εξόδων που μπορεί να προκύψουν - εκτεταμένη επισκευή, ανάγκη για επιπλέον προσωπικό κλπ.

Κανόνες

Ένας από τους λόγους που πολλοί άνθρωποι προσελκύονται στην έννοια condo είναι η αντίληψη ότι υπάρχουν λιγότεροι κανόνες από ό, τι με ένα co-op. Αυτό είναι συνήθως αλήθεια, αλλά σύμφωνα με τον Vinokur, "πρέπει κανείς να χρησιμοποιήσει εξουσιοδοτημένους εργολάβους για εργασίες ανακαίνισης και να πάρει την έγκριση του διοικητικού συμβουλίου για το έργο.Και υπάρχουν ακόμη κανόνες για την υπεκμίσθωση και την εγκατάσταση πλυντηρίων / στεγνωτηρίων και εάν επιτρέπονται ή όχι κατοικίδια ζώα. "

Το ζήτημα της υπεκμισθίωσης είναι συχνά μια κόκκινη σημαία με τα co-op boards και ένα που ρυθμίζουν προσεκτικά. σε condos, η υπεκμίσθωση γίνεται ευκολότερα. Αν συμμορφώνεστε με τους κανόνες, οι οποίοι συνήθως δεν είναι επαχθείς, μπορείτε να υποχωρήσετε στο condo σας. Γι 'αυτό τα condos είναι η καλύτερη επιλογή ως επενδυτικό ακίνητο. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις επενδύσεις σε ακίνητα, δείτε: Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας ενοικίασης και Αγοράζοντας μια δεύτερη κατοικία προς ενοικίαση: Dos και Don'ts. -ο μέτοχοι δικαιούνται να λάβουν έκπτωση φόρου για το μέρος του μηνιαίου τέλους συντήρησης που αντιπροσωπεύει το μερίδιό τους στους φόρους ακίνητης περιουσίας του κτιρίου καθώς και το αναλογούν μερίδιο τους στους τόκους επί της υποθήκης του κτιρίου.

Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων λαμβάνουν τα ίδια φορολογικά πλεονεκτήματα / μειώσεις όπως οποιοσδήποτε άλλος ιδιοκτήτης σπιτιού, συμπεριλαμβανομένης έκπτωσης για τους τόκους της υποθήκης τους. (

Μια εισαγωγή για την αγορά ενός

Condominiu m, για περισσότερες πληροφορίες.) Και τώρα, για αυτούς τους condors και οι προγραμματιστές που ήθελαν να πάρουν έναν κανόνα IRS που απειλούσε να καταπνίξει τα κέρδη τους. Ο κανόνας ανέφερε ότι ένας συνεργαζόμενος δεν θα μπορούσε να κερδίσει περισσότερο από το 20% των εσόδων του από μη εισηγμένους μετόχους, δηλαδή εμπορικούς χώρους. Εάν ο αριθμός έπεσε πάνω από 20%, οι μέτοχοι δεν μπορούσαν να πάρουν έκπτωση φόρου ιδιοκτητών σπιτιού. Έτσι, για να το διορθώσουμε αυτό, οι ιδιοκτήτες και οι προγραμματιστές "χωρίζουν" το κτίριο τους.

Πολλά condops έχουν σημαντικούς και πολύ κερδοφόρους εμπορικούς χώρους, αλλά οι κάτοικοι και οι ιδιοκτήτες των εμπορικών χώρων πρέπει να είναι σε θέση να συνεργάζονται για να αποφύγουν τις αμφισβητούμενες αλληλεπιδράσεις. Αν σκέφτεστε να κάνετε ένα συμπέρασμα, κάντε κάποια εργασία ντετέκτιβ για να μάθετε πόσο καλά λειτουργούν οι δύο ομάδες παικτών και εάν υπάρχει κάποια εκκρεμοδικία.

"Πολλοί μεσίτες χρησιμοποιούν τον όρο" condop "για να αναφερθούν σε ένα κτίριο co-op με κτηματομεσιτικούς κανόνες", λέει ο δικηγόρος Adam Stone της Regosin, Edwards, Stone & Feder, αντί ενός κτιρίου που είναι πραγματικά condop. Ενώ μερικοί συνάδελφοι μπορεί να έχουν φιλελεύθερες πολιτικές έναντι των υποψήφιων και των αγοραστών, "δεν θα ήταν επειδή είναι μέρος ενός συντρόφου", λέει ο Robert Braverman από τον Braverman Greenspun, σημειώνοντας ότι "οι συνεταιρισμοί που εκπροσωπούσα στα condops είναι κάθε τόσο σκληρή για τις υπενοικιάσεις και τις πωλήσεις ως οποιοδήποτε αυτόνομο co-op. "

Η κατώτατη γραμμή

Η απόφαση να αγοράσετε ένα condo ή ένα co-op (ή ένα condop) εξαρτάται από τα οικονομικά σας. Πόσο άνετα είσαι για να εξετάζεις έντονα αυτά τα οικονομικά? το είδος του κτιρίου στο οποίο επιθυμείτε να ζείτε (ένα που λειτουργεί ως συνεταιριστική κοινότητα ή ένα είδος που μοιάζει περισσότερο με μια χαλαρή ομάδα ιδιοκτητών σπιτιών που μοιράζονται κάποιους κοινούς χώρους και έξοδα). και τελικά, πόσο άνετα αισθάνεστε για να ακολουθήσετε κανόνες οικοδόμησης που μπορεί να περιλαμβάνουν αν μπορείτε να υπενοικιάσετε, να παίξετε το πιάνο σας μετά τις 10 μ.μ. ή να αφήσετε τις μπότες σας έξω από την πόρτα σας σε μια χιονισμένη μέρα. Όπως πάντα, οποιαδήποτε αγορά τόσο σημαντική όσο και μια κατοικία απαιτεί τη συμβουλή εμπειρογνωμόνων - έμπειρων κτηματομεσιτών, δικηγόρων και οικονομικών συμβούλων που μπορούν να αναθεωρήσουν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα κάθε τύπου αγοράς και να σας συμβουλεύσουν σε κάθε βήμα του τρόπου.

Για σχετική ανάγνωση σχετικά με τις αποφάσεις αγοράς σπιτιού, βλ.

Υποθήκες: Πόσο μπορείτε να απολαύσετε;

και Σύγκριση των 30 ετών Vs. Μια υποθήκη 15 ετών.