Όταν τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια αυξάνονται, οι ιδιοκτήτες σπιτιών με στεγαστικά δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) αισθάνονται τον πόνο. Το καλύτερο που ταιριάζει στους πλούσιους επενδυτές που θέλουν να απελευθερώσουν χρήματα που μπορούν να τεθούν σε δουλειά κερδίζοντας ένα ποσοστό απόδοσης που είναι υψηλότερο από το ενδιαφέρον για την υποθήκη, τα δάνεια αυτά έχουν χρησιμοποιηθεί για να βοηθήσουν τους λιγότερο εύπορους ιδιοκτήτες σπιτιών να αγοράσουν σπίτια που πραγματικά δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά. Εδώ εξηγούμε γιατί η εξάρτηση από αυτά τα δάνεια μπορεί να είναι ένα σοβαρό πρόβλημα και πώς μπορείτε να αποφύγετε τους κινδύνους που έρχονται με ARMs.

Η πρώην πρόεδρος της Federal Reserve, Alan Greenspan, σχολίασε στις αρχές του 2005 ότι "οι άνθρωποι φθάνουν για να πληρώσουν τις τιμές για να μπορέσουν να μεταφερθούν σε ένα Σπίτι." Πουθενά η κατάσταση δεν είναι πιο εμφανής από ό, τι στην Καλιφόρνια (το κράτος διαθέτει καθένα από τα πιο ακριβά ακίνητα του έθνους), ιδιαίτερα στην περιοχή του Σαν Φρανσίσκο, όπου περισσότερα από το 50% των σπιτιών που αγοράστηκαν από το 2003 αγοράστηκαν με δάνεια μόνο για τόκους, σύμφωνα με το LoanPerformance.

Ο βραχίονας στέγασης στο Ηνωμένο Βασίλειο έχει προκαλέσει αύξηση των τιμών. Σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσίευσε το Federal Housing Finance Board (FHFB), η τιμή αγοράς του μέσου σπιτιού είναι σήμερα $ 283, 800. Σε γενικές γραμμές, οι περισσότεροι μελλοντικοί ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να αντέξουν οικονομικά να στεγαστούν ένα ακίνητο που κοστίζει μεταξύ 2 και 2. 5 φορές ετήσιο εισόδημα. Σύμφωνα με αυτή τη φόρμουλα, μια οικογένεια που επιθυμεί να αγοράσει τα 283 δολάρια, 800 σπίτι θα πρέπει να κερδίζει μεταξύ $ 113, 520 και $ 141, 900 το χρόνο. Στην πραγματικότητα, το Γραφείο Απογραφής του Ηνωμένου Βασιλείου αναφέρει ότι το μέσο εισόδημα νοικοκυριού το 2003 (το πιο πρόσφατο έτος για το οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία) ήταν $ 43, 318.

Μια ματιά στους αριθμούς και είναι αμέσως εμφανές ότι μια οικογένεια που κερδίζει το διάμεσο εισόδημα δεν μπορεί να αντέξει να αγοράσει το "μέσο" σπίτι. Για να ξεπεραστεί αυτό το εμπόδιο, ένας αυξανόμενος αριθμός αγοραστών κατοικιών έχουν μετατραπεί σε υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου. Αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια παρέχουν αρχικά επιτόκια που είναι χαμηλότερα από τα διαθέσιμα επιτόκια με στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου. Ο χαμηλός ρυθμός είναι εγγυημένος για μια καθορισμένη χρονική περίοδο - συχνά ένα, τρία, πέντε, επτά ή δέκα χρόνια - προτού προσαρμοσθεί. Όταν αυξηθούν τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια, οι δανειστές υποθηκών θα αυξήσουν τα επιτόκιά τους και για να αντανακλούν το αυξημένο κόστος κεφαλαίου τους. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο χειρισμού της υποθήκης σας, βλ.

Πληρώνοντας την υποθήκη σας

και Αμερικάνικο όνειρο ή υποθηκοφυλακτήρας υποθηκών; ) Γιατί τα όπλα είναι επικίνδυνα Οι ιδιοκτήτες σπιτιού ARMs για να είναι σε θέση να αντέξει το μέγιστο σπίτι σε μια ελάχιστη πληρωμή θα μπορούσε να είναι για μια δυσάρεστη έκπληξη. Ενώ τα ποσοστά προσαρμογής αποκαλύπτονται πλήρως πριν από την αγορά, πολλοί αγοραστές δεν λαμβάνουν υπόψη τις μελλοντικές επιπτώσεις. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για τις υποθήκες που καλύπτουν μόνο τόκους. Όπως και άλλοι ΜΚΟ, οι υποθήκες με τόκο μόνο παρέχουν ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα κατά το οποίο η πληρωμή αποτελείται μόνο από τόκους επί του δανείου.Οι ιδιοκτήτες σπιτιού επωφελούνται από μια χαμηλή πληρωμή, αλλά το επιτόκιο του δανείου μπορεί να αυξηθεί στο μέλλον - και το κεφάλαιο του δανείου πρέπει επίσης να εξοφληθεί. Το τελικό αποτέλεσμα μπορεί να είναι άσχημο.

Για παράδειγμα, σε δάνειο ύψους 150.000 δολλαρίων (5ετής ARM) με επιτόκιο 6%, η πληρωμή σας θα ανερχόταν σε 750 $ το μήνα (($ 150.000 * 0.06) / 12 = $ 750). Αλλά πέντε χρόνια αργότερα, θα πρέπει να αρχίσετε να επιστρέφετε τον κύριο υπόχρεο. Ακόμα κι αν ήσασταν αρκετά τυχεροί για να έχετε το ίδιο επιτόκιο, η πληρωμή θα αυξηθεί τώρα στα $ 966. 45 το μήνα, δεδομένου ότι η διάρκεια του δανείου είναι τώρα μόνο 25 χρόνια.
Υπολογισμός

Εδώ είναι μια ανάλυση του υπολογισμού, όπου

m είναι το ισοδύναμο μηνιαίο συντελεστή σύνθεσης, k X είναι η μηνιαία πληρωμή: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 = [1+ k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Μπορούμε λοιπόν να λύσουμε για τη μηνιαία πληρωμή X : $ 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0, 004938622 * 1. 004938622 ^ 300] Έτσι, X = $ 966. 45. Σημείωση: Ο αριθμός των περιόδων που χρησιμοποιούνται σε αυτόν τον υπολογισμό ισούται με 12 μήνες ανά έτος, Μην τρομάζεστε από τα μαθηματικά! Οι περισσότεροι δανειστές υποθηκών παρέχουν υπολογιστές υποθηκών στον ιστότοπό τους.Αν ο δανειστής υποθηκών σας δεν παρέχει τη σωστή αριθμομηχανή, ελέγξτε τον υπολο- γιστή υποθηκών σας. το κεφάλαιο που παραμένει στην υποθήκη, το επιτόκιο και ο αριθμός των υπολειπόμενων ετών στην υποθήκη και θα κάνει τα μαθηματικά για σας. Επιστρέφοντας στο παράδειγμά μας, εάν το αρχικό επιτόκιο 6% σημείωσε άνοδο μόλις 1%, η πληρωμή θα ήταν $ 1, 060. 17. Για να συγκρίνετε, εάν είχατε πάρει ένα παραδοσιακό δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών, η πληρωμή θα ήταν $ 899. 33 - και (για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη σύγκριση δανείων, βλ.

Στεγαστικά δάνεια: Fixed Rate Vs Adjustable e-Rate

.) Αυτό δεν σημαίνει ότι τα ARM, ακόμη και τα ενδιαφέροντα ARM, δεν είναι πολύτιμα εργαλεία. Εάν δεν σκοπεύετε να παραμείνετε στην ιδιοκτησία για περισσότερα από μερικά χρόνια, τα ARMs μπορούν να σας βοηθήσουν να πάρετε ένα ωραίο μέρος για να ζήσετε σε λογικές τιμές. Εάν είστε πλούσιος και κατανοητός από την επένδυση, τα ARM μπορούν επίσης να αποτελέσουν ένα εξαιρετικό εργαλείο. Μια υποθήκη με τόκο μόνο για υποθήκη αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων, με επιτόκιο 6%, έχει ως αποτέλεσμα πληρωμή $ 5,000 ανά μήνα έναντι $ 5,995,51 για μια τριετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου. Αυτό είναι σχεδόν $ 1, 000 το μήνα που μπορεί να τεθεί σε εργασία αλλού. Ωστόσο, παρόλο που αυτό μπορεί να είναι μια καλή στρατηγική για τους πλούσιους, ο μέσος ιδιοκτήτης σπιτιού εξοικονομεί συνήθως μόνο μερικές εκατοντάδες δολάρια το μήνα και πιθανότατα δεν έχει τα μέσα να μετατρέψει αυτή την εξοικονόμηση σε μια απόδοση επένδυσης που κάνει τον κίνδυνο και την έλλειψη εγχώριας δικαιοσύνης αξίζει την προσπάθεια. Συμπέρασμα - Αποφύγετε προβλήματα Σε ένα περιβάλλον αυξανόμενου επιτοκίου, η ανάληψη ενός ARM είναι μια αμφισβητήσιμη στρατηγική και η ανάληψη ενός ARM που ενδιαφέρει μόνο μπορεί να είναι ιδιαίτερα επικίνδυνο. Δεδομένου ότι δεν δημιουργείτε μετοχές, η πληρωμή σας ενδέχεται να αυξηθεί όταν αναχρηματοδοτείτε.Όταν προσθέτετε το κόστος της θερμότητας, του νερού, της ηλεκτρικής ενέργειας και των άλλων δαπανών που σχετίζονται με την ιδιοκτησία σπιτιού, το κόστος μπορεί να υπερκεράσει γρήγορα έναν περιορισμένο προϋπολογισμό. Για να αποφύγετε προβλήματα, ακολουθήστε μια συντηρητική προσέγγιση. Εάν δεν διαθέτετε ένα ARM, μην το πάρετε σε ένα περιβάλλον αυξανόμενου επιτοκίου. Εάν το κάνετε και δεν σκοπεύετε να πληρώσετε σύντομα το σπίτι, εξετάστε το ενδεχόμενο αναχρηματοδότησης. Επίσης, να έχετε υπόψη σας ότι πολλοί δανειστές θα χορηγούν δάνεια έως και το 40% του ακαθάριστου εισοδήματός σας, αλλά οι προσεκτικοί δανειολήπτες πρέπει να ασφαλίσουν ότι το κεφάλαιο, οι τόκοι, οι φόροι και η ασφάλιση στο σπίτι σας δεν υπερβαίνουν το 28% του ακαθάριστου εισοδήματός σας. Όποια και αν είναι η διαδρομή που επιλέγετε, κάνετε την έρευνά σας και το σχέδιο με σύνεση για να διασφαλίσετε ότι διαχειρίζεστε την υποθήκη σας και η υποθήκη σας δεν σας διαχειρίζεται. Μετά από όλα, το προειδοποιητικό είναι αντιβραχιασμένο.

Για μια μονοαπευθυντική θυρίδα σχετικά με τα subprime, τις υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου και την κατάρρευση των υποπληθυσμών, δείτε το

Χαρακτηριστικό Στεγαστικών Υποθηκών
.