Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που επιθυμούν να μειώσουν τους κινδύνους για την επένδυση στο σπίτι τους ή / και όσοι έχουν άλλες επενδυτικές ευκαιρίες με υψηλότερες αποδόσεις από το εγχώριο μετοχικό τους κεφάλαιο, θα πρέπει να χρησιμοποιήσουν μια συμφωνία REX. Αυτή η σύμβαση είναι μια ρύθμιση για την κατανομή των κινδύνων από το σπίτι / μετοχή που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη σπιτιού να πωλεί αποτελεσματικά το μετοχικό κεφάλαιο (χωρίς να πωλεί το σπίτι) και να επανεπενδύει τα χρήματα. Σε αυτό το άρθρο, θα αναλύσουμε τη συμφωνία της REX & Company, τις οικονομικές επιπτώσεις μετά από φόρους και θα εξετάσουμε μερικά παραδείγματα που θα βοηθήσουν τους πιθανούς χρήστες να αξιολογήσουν εάν είναι πιθανό να επωφεληθούν από αυτές ή όχι. (Για ανάγνωση στο παρασκήνιο, ελέγξτε Συμφωνίες REX Αναρριχηθείτε καθώς οι τιμές των κατοικιών μειώνονται .)

Φορολογικές επιδράσεις
Μια συμφωνία REX είναι παρόμοια με μια σύμβαση πώλησης με προκαταβολή (με εξαίρεση ότι δεν έχει ημερομηνία λήξης), δεδομένου ότι είναι μια μη εκτελεσθείσα σύμβαση πριν από τη λήξη.

Η φορολογική λογιστική επεξεργασία χρησιμοποιείται με τον ίδιο τρόπο όπως για μια επιλογή. Όταν η σύμβαση λήγει με την πώληση του σπιτιού, η προκαταβολή θα θεωρείται μέρος των εσόδων από την πώληση και η τελική πληρωμή από τον ιδιοκτήτη της κατοικίας προς την REX & Co. αντισταθμίζει τα εισπραχθέντα έσοδα από πωλήσεις. Συνεπώς, εφόσον το συνολικό κέρδος από την πώληση βρίσκεται εντός του ποσού που μπορεί να αποκλειστεί στην κύρια κατοικία, το κέρδος από την αντιστάθμιση δεν θα φορολογηθεί.

Δεν υφίσταται οριστική μεταχείριση βάσει του ισχύοντος φορολογικού κώδικα όταν ο ιδιοκτήτης σπιτιού τερματίζει τη συμφωνία REX πριν από την πώληση. Εντούτοις, μια καθαρή πληρωμή από την REX & Co. στον ιδιοκτήτη σπιτιού (δηλαδή, μετά την πενταετή περίοδο ποινής) σίγουρα θα φορολογείται ως κανονικό εισόδημα. Μια πληρωμή από τον ιδιοκτήτη σπιτιού στην REX & Co. κατά τον τερματισμό θα θεωρείται πιθανότατα ως απώλεια κεφαλαίου, όπως συμβαίνει και με το κλείσιμο μιας σύμβασης προαίρεσης.

Αν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν μπορεί να συλλέξει για απόσβεση των τιμών κατοικίας εάν η συμφωνία λήξει τα πρώτα πέντε χρόνια, η σύμβαση είναι χρήσιμη μόνο για μακροπρόθεσμη αντιστάθμιση. Παρόλα αυτά, ακόμη και μια συμφωνία δύο ή τριών ετών μπορεί να είναι κερδοφόρα αν τα χρήματα με προκαταβολή κερδίζουν καλές αποδόσεις. Χρειάζεστε μόνο σωρευτικές επιστροφές μετά από φόρους στα μετρητά για να υπερβείτε την ποινή, προκειμένου να βρεθείτε μπροστά. Το σχήμα 1 κατωτέρω δείχνει το μέγιστο ποσοστό εκτίμησης για το οποίο το κέρδος του ιδιοκτήτη σπιτιού είναι ακριβώς μηδενικό κατά τη διάρκεια εκάστης των πρώτων έξι ετών - υποθέτοντας μια συμφωνία REX 50% και 6% επιστροφή φόρου μετά την είσπραξη των προκαταβολών μετρητών που έλαβε ο ιδιοκτήτης σπιτιού. (

Σημείωση
: Αυτοί οι υπολογισμοί υποθέτουν ότι οι πληρωμές προς την REX & Co. δεν φορολογούνται.) Σχήμα 1: Όλα τα ποσά εκφράζονται ως ποσοστό της οικιακής αξίας Investopedia. com <2008

Σε αυτόν τον ρυθμό απόδοσης μετρητών, ο πίνακας δείχνει ότι δεν πρέπει να εισάγετε τη συμφωνία REX εκτός αν σκοπεύετε να κρατήσετε το σπίτι περισσότερο από δύο χρόνια. Πέρα από δύο χρόνια, θα βγείτε μπροστά ακόμα και μετά την καταβολή της ποινής για πρόωρη λήξη, εφόσον η ανατίμηση του σπιτιού πέσει κάτω από τα επίπεδα που εμφανίζονται εδώ.Δεδομένης της μεγάλης πιθανότητας πτώσης των τιμών κατά τα επόμενα πέντε χρόνια, οι ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν σχεδιάζουν να πουλήσουν θα πρέπει να επωφεληθούν από μια συμφωνία REX.

Αριθμητικό παράδειγμα

Αν και τα οφέλη διαχείρισης κινδύνου από τη χρήση της συμφωνίας REX ως αντιστάθμισης είναι σαφή, ο ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να κατανοήσει το πλήρες φάσμα των πιθανών οικονομικών αποτελεσμάτων. Γι 'αυτό πρέπει να αναλύσουμε τα αποτελέσματα για τους διάφορους συνδυασμούς απόδοσης μετρητών και πιθανών αλλαγών στις οικιακές αξίες. Υποθέτοντας ότι η συμφωνία REX εκκρεμεί για πέντε χρόνια πλέον μία ημέρα, ο ιδιοκτήτης σπιτιού αποφεύγει την καταβολή χρηματικής ποινής και θα πληρώνεται για τυχόν απόσβεση τιμών.

Το παρακάτω σχήμα 2 παρέχει το φάσμα των αποτελεσμάτων για μια πενταετή περίοδο - υποθέτοντας τη μέγιστη συμφωνία διαμοιρασμού 50%. Αυτός ο πίνακας μπορεί να παραταθεί για να μοιραστεί συμφωνίες με μικρότερα ποσοστά κατανομής, μειώνοντας ανάλογα τα αποτελέσματα (δηλ. Ένα μερίδιο 20% είναι το 2/5 του αποτελέσματος του πίνακα). Όσον αφορά τα πραγματικά δολάρια, θα πολλαπλασιάσετε αυτά τα ποσοστά με την αρχική αξία του σπιτιού κατά την έναρξη της συμφωνίας REX.
Εικόνα 2

Investopedia. com © 2008

Κάθε στήλη πληρωμής πίνακα δείχνει πόσα θα κερδίσετε (ή θα χάσετε) σε πέντε χρόνια με μια συμφωνία REX, υποθέτοντας ότι οι αποδόσεις σας στην πληρωμή προκαταβολής μετρητών που ταιριάζουν με την τιμή που εμφανίζεται στην κορυφή της στήλης. Οι σειρές αντιστοιχούν σε παραδοχές σχετικά με τις αθροιστικές αλλαγές πενταετούς διάρκειας των κατοικιών, όπως φαίνεται στην αριστερή στήλη. Για παράδειγμα, υποθέστε ότι έχετε συνάψει συμφωνία διαμοιρασμού 50%, όταν το σπίτι σας ήταν αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων, και επανεπενδύσατε την αρχική πληρωμή με επιτόκιο 6.80% μετά τη φορολογία. Εάν το σπίτι μειωθεί σε τιμή $ 900, 000 (κάτω 10%) στο τέλος των πέντε ετών, τότε το κέρδος σας από τη συμφωνία REX θα ήταν $ 106, 000 (10. 6% των $ 1 εκατομμύριο).

Η άποψη της REX

Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να αναρωτηθούμε γιατί η REX & Co. θα προσφέρει αυτή τη συμφωνία. Λόγω των μεγάλων χρονικών ορίων για την ανάπτυξη τέτοιων χρηματοπιστωτικών προϊόντων, είναι πιθανό ότι αυτό σχεδιάστηκε και σχεδιάστηκε και οι δεσμεύσεις χρηματοδότησης που είχαν ληφθεί πριν η αγορά κατοικίας ψυχθεί το 2007. Το προϊόν μπορεί τελικά να αποσυρθεί αν οι πηγές χρηματοδότησης γίνουν επαρκώς απαισιόδοξες σχετικά με τις τιμές κατοικιών. (

)
Οφέλη για τους Θεσμικούς Επενδυτές Βασικά, η έννοια έχει μεγάλη ελκυστικότητα για τους θεσμικούς επενδυτές, επειδή αυτοί οι επενδυτές θα δουν οι συμφωνίες για τις συμφωνίες REX που τους παρέχουν μια ευκαιρία διαφοροποίησης. Αυτό ταιριάζει με τα καθήκοντά τους, καθώς καθοδηγούνται από μια θεωρία της σύγχρονης θεωρίας χαρτοφυλακίων που λέει ότι η διαφοροποίηση είναι πολύ σημαντική για την ελαχιστοποίηση του κινδύνου για ένα δεδομένο επίπεδο απόδοσης. (Για να μάθετε περισσότερα, διαβάστε την Σύγχρονη θεωρία χαρτοφυλακίου: Μια επισκόπηση

.)
Με εξαιρετικά μακροχρόνιους επενδυτικούς ορίζοντες, οι επενδύσεις εγχώριων ιδίων κεφαλαίων παρέχουν μια νέα ευκαιρία διαφοροποίησης σε μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που δεν είχαν πρόσβαση στο παρελθόν. Αναμένουν ότι η συσχέτιση των αποδόσεων με τις άλλες επενδύσεις τους είναι πολύ χαμηλή.Έτσι, θεωρητικά, θα πρέπει να μειώσει το συνολικό κίνδυνο του χαρτοφυλακίου τους. Είτε πρόκειται για κακό χρονοδιάγραμμα της αγοράς, δεν θα τους είναι γνωστό μέχρι το τέλος. Οι θεσμικοί επενδυτές συχνά δίνουν τέτοια θέματα σε χαμηλότερη προτεραιότητα από τη βελτίωση της εφαρμογής της θεωρίας των χαρτοφυλακίων. ( Εισαγωγή στην Διαφοροποίηση και

Η Σημασία της Διαφοροποίησης . Ένα άλλο σημείο που αξίζει να σημειωθεί είναι ότι η συμφωνία REX τους παρέχει αποτελεσματική επένδυση σε στεγαστικά δάνεια: παίρνουν τα δικαιώματα σε ένα μεγαλύτερο ποσοστό της αλλαγής της αξίας του σπιτιού από ό, τι πρέπει να πληρώσουν μετρητά για μπροστά. Η συμφωνία αποδεικνύεται ότι ισοδυναμεί με την εκ μέρους του ιδιοκτήτη να δανείζεται μέρος της μετοχής της στην REX & Co. σε αντάλλαγμα για το δωρεάν μίσθωμα του μεριδίου της REX και της Co στο σπίτι. Αυτή η σχετικά φτηνή μόχλευση θα προσφέρει πολύ καλές αποδόσεις αν τα σπίτια εκτιμούν στα ιστορικά μακροπρόθεσμα επιτόκια. Συμπέρασμα Από την άποψη του ιδιοκτήτη σπιτιού, η συμφωνία REX μπορεί να είναι ένας αποτελεσματικός τρόπος για να αντισταθμιστεί η πτώση των τιμών των κατοικιών. Αυτό το εργαλείο παρέχει την ευκαιρία να διατηρήσετε το κεφάλαιο και να μειώσετε τον κίνδυνο ιδιοκτησίας σπιτιού χωρίς να πουλήσετε το σπίτι σας. Για να επωφεληθείτε, ωστόσο, θα πρέπει να κρατήσετε το σπίτι σας τουλάχιστον δύο χρόνια και να επενδύσετε με προσοχή τα χρήματα αρχικά.