Η μέθοδος "Προς πώληση από τον ιδιοκτήτη" (FSBO) φαίνεται ένας πολύ καλός τρόπος για να εξοικονομήσετε χιλιάδες δολάρια όταν πουλάτε το σπίτι σας.

Κατόπιν, η προμήθεια του κτηματομεσίτη είναι 6% - αυτό είναι $ 15, 000 σε ένα σπίτι $ 250, 000. Δεδομένου του μεγέθους αυτής της αμοιβής, μπορεί να νομίζετε ότι ενεργώντας σαν πράκτορας του πωλητή σας, σίγουρα αξίζει να εξοικονομήσετε χρήματα. Ακολουθούν οκτώ λόγοι που πρέπει να σκεφτείτε ξανά. (Δείτε επίσης: Ένας οδηγός για την αγορά ενός σπιτιού στο Ηνωμένο Βασίλειο )

1. Οι πράκτορες αγοραστών μπορεί να μην θέλουν να εμφανίσουν την ιδιοκτησία σας στους πελάτες τους.

Σε μια συμφωνία πώλησης με ιδιοκτήτη, ο πράκτορας του αγοραστή γνωρίζει ότι δεν θα υπάρχει επαγγελματίας στο άλλο άκρο της συναλλαγής. Ακόμα κι αν ένας πελάτης επιμένει να δει το σπίτι σας, ο πράκτορας μπορεί να αποθαρρύνει την υποβολή μιας προσφοράς, αναφέροντας τις ενοχλήσεις και τους κινδύνους να προσπαθήσει να κλείσει τη συμφωνία χωρίς έναν επαγγελματία που εκπροσωπεί τον πωλητή.

"Υπάρχουν μόνο δύο λόγοι για τους οποίους παρουσιάζω ένα FSBO: Δεν υπάρχει άλλος διαθέσιμος κατάλογος ή η τιμή είναι γελοία χαμηλή", λέει ο Bruce Ailion, ένας κτηματομεσίτης με RE / MAX Greater Atlanta. Κάθε έμπειρος μεσίτης έχει καεί από μια συναλλαγή FSBO, όπου ο πωλητής δεν πληρώνει την πλήρη προμήθεια ή οποιαδήποτε αποστολή στον πράκτορα που έφερε τον αγοραστή, λέει. "Οι πωλητές του FSBO θεωρούνται ως μη ρεαλιστικοί, παράλογοι και δύσκολους πωλητές, τους οποίους οι επαγγελματίες μεσίτες έχουν απορρίψει", λέει.

Αλλά υπάρχουν πράκτορες αγοραστών που θα σας δείξουν την ιδιοκτησία σας υπό τις κατάλληλες συνθήκες. Φιλαδέλφεια μεσίτης Denise Baron της Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach λέει ότι εφ 'όσον έχει μια υπογεγραμμένη συμφωνία αγοραστή δηλώνοντας ότι όταν δείχνει ένα σπίτι FSBO ότι η αντιπροσωπεία της πληρώνεται, είναι σίγουρη.

"Έχω επίσης μια συμφωνία που έχει υπογραφεί εκ των προτέρων από τον ιδιοκτήτη που πωλεί τη δική του ιδιοκτησία ή το σπίτι της", λέει. Η συμφωνία αναφέρει το ποσοστό του τέλους που ο πωλητής θα πληρώσει ο αντιπρόσωπος. Η συμφωνία διευκρινίζει επίσης ότι ο αντιπρόσωπος εργάζεται μόνο για λογαριασμό του αγοραστή και ότι ως εντολοδόχος του αγοραστή έχει υποχρέωση να αποκαλύψει στον πελάτη του όλες τις πληροφορίες που του παρέχει ο πωλητής, όπως η ανάγκη πώλησης μέχρι μια ορισμένη ημερομηνία .

2. Είναι πιο δύσκολο να κρατήσετε τα συναισθήματά σας έξω από την πώληση.

Η πώληση του σπιτιού σας είναι συνήθως μια συναισθηματική διαδικασία. Έχοντας έναν πράκτορα σε κρατάτε ένα βήμα μακριά και σας κάνει λιγότερο πιθανό να κάνετε λάθη όπως η υπερκάλυψη του σπιτιού σας, αρνούμενος να αντιμετωπίσετε μια χαμηλή προσφορά, επειδή είστε προσβεβλημένος ή προσφέρεται πολύ εύκολα όταν έχετε προθεσμία για την πώληση του σπιτιού σας. (Δείτε επίσης: Πωλείται το σπίτι σας; Αποφύγετε αυτά τα λάθη .)

"Ένας μεσίτης μπορεί να ακολουθήσει χωρίς να επικοινωνήσει με την αίσθηση της επιθυμίας ή της απελπισίας. ακολουθεί η δουλειά τους ", λέει ο Ailion." Όταν ένας πωλητής ελέγχει επανειλημμένα, σηματοδοτεί σωστά ή λανθασμένα τη βούληση αποδοχής χαμηλότερης τιμής."

Εάν παραλείψετε έναν πράκτορα, θα πρέπει επίσης να ασχοληθείτε άμεσα με την απόρριψη κάθε φορά που ένας πράκτορας του αγοραστή σας λέει ότι οι πελάτες της δεν ενδιαφέρονται. "Όπως ο ιδιοκτήτης σπιτιού, μπορεί να είναι αρκετά αναστατωμένος ακούγοντας μερικές από τις παρατηρήσεις που γίνονται από τους αγοραστές και πολλές φορές τους πράκτορές τους", λέει ο David Kean, ένας μεσίτης με Teles Properties στο Beverly Hills, Καλιφόρνια

Ένας πράκτορας μπορεί να πάρει το τσίμπημα από την απόρριψη και να θέσει θετική στροφή σε οποιαδήποτε αρνητική ανατροφοδότηση. "Είναι πιο δύσκολο για αυτούς να κρατήσουν τα συναισθήματά τους έξω από την πώληση επειδή δεν υπάρχει κανένα τρίτο μέρος για να αναπηδήσει τίποτα από το", λέει ο κτηματομεσίτης Jesse Gonzalez, ιδιοκτήτης της Archer Realty στη Santa Rosa, Καλιφόρνια. ιδιοκτησία βρίσκεται στην αγορά, ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν γνωρίζει το λόγο ότι το σπίτι δεν πωλεί.

Τα συναισθήματα θα είναι πάντα εκεί για τον πωλητή, αλλά η εποικοδομητική κριτική μπορεί να γίνει πιο εύκολη στο χωνευτό για τον πωλητή, όταν προέρχεται από έναν μεσίτη ο οποίος είναι δίπλα τους, προσπαθώντας να πάρει το καλύτερο για αυτούς. "

3. Δεν είναι δουλειά σου πλήρους απασχόλησης.

Μπορείτε να βιάζεστε από την εργασία κάθε φορά που κάποιος θέλει να δει το σπίτι σας; Μπορείτε να εξηγήσετε τον εαυτό σας από μια συνάντηση κάθε φορά που το τηλέφωνό σας κουδουνίζει με έναν πιθανό αγοραστή; Στο τέλος μιας μακράς εργάσιμης ημέρας, έχετε την ενέργεια να επωφεληθείτε από κάθε πιθανή ευκαιρία να κυκλοφορήσετε στο σπίτι σας; Είστε ειδικός στην πώληση κατοικιών;

Έχετε κάποια εμπειρία; Η απάντησή σας σε όλες αυτές τις ερωτήσεις είναι πιθανώς "όχι". Η απάντηση ενός πράκτορα σε όλες αυτές τις ερωτήσεις είναι "ναι". Επιπλέον, με τη μετάβαση από έναν πράκτορα, θα πάρετε ένα κιβώτιο κλειδώματος για την μπροστινή πόρτα σας που επιτρέπει στους πράκτορες να εμφανίζουν το σπίτι σας ακόμη και όταν δεν είστε διαθέσιμοι.

4. Οι πράκτορες έχουν μεγαλύτερο δίκτυο από εσάς.

Ναι, μπορείτε να καταχωρήσετε τον εαυτό σας στο σπίτι σας σε Zillow, Redfin, Craigslist και ακόμη και στην υπηρεσία πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS) που χρησιμοποιούν οι πράκτορες. Αλλά θα είναι αρκετό; Ακόμα κι αν διαθέτετε ένα μεγάλο προσωπικό ή επαγγελματικό δίκτυο, οι άνθρωποι αυτοί πιθανότατα θα έχουν ελάχιστο ενδιαφέρον για τη διάδοση της λέξης που πωλεί το σπίτι σας. Δεν έχετε σχέσεις με πελάτες, άλλους αντιπροσώπους ή πρακτορεία ακινήτων για να φέρετε τη μεγαλύτερη ομάδα πιθανών αγοραστών στο σπίτι σας. Μια μικρότερη ομάδα πιθανών αγοραστών σημαίνει λιγότερη ζήτηση για την ιδιοκτησία σας, η οποία μπορεί να μεταφραστεί σε αναμονή για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα για να πουλήσετε το σπίτι σας και πιθανόν να μην πάρει τόσο πολύ χρήματα όσο το σπίτι σας αξίζει.

"Ένας καλός κτηματομεσίτης πρέπει να έχει Rolodex ονομάτων και πληροφοριών επικοινωνίας έτσι ώστε να μπορεί να διαδώσει γρήγορα τη λέξη για το ακίνητο που μόλις απαριθμούνται", λέει ο κτηματομεσίτης Pej Barlavi, Διευθύνων Σύμβουλος της Barlavi Realty στο New Υόρκη. "Έχω έναν κατάλογο διανομής πάνω από 3, 500 επαφών που λαμβάνουν ένα email από το μου μέσα σε 48 ώρες που απαριθμήσαμε ένα ακίνητο. Κατόπιν αρχίζω να πωλούν την ιδιοκτησία σε κάθε διαθέσιμο ιστότοπο, το MLS και το site μάρκετινγκ για ακίνητα για να διατηρήσουν την ορμή και να διατηρήσουν την εμφάνισή τους με συνέπεια. "

5. Υποβάλλετε τον εαυτό σας σε περιττές εμφανίσεις.

Ένας πράκτορας μπορεί να ανακαλύψει αν κάποιος που θέλει να δει το σπίτι σας είναι πραγματικά ειδικός αγοραστής ή απλά ένας ονειροπόλος ή ένας περίεργος γείτονας.Είναι πολλή δουλειά και μεγάλη διακοπή κάθε φορά που πρέπει να θέσετε τη ζωή σας σε αναμονή, να κάνει το σπίτι σας να φαίνεται τέλειο και να δείχνει το σπίτι σας. Θέλετε να περιορίσετε αυτές τις παρενοχλήσεις στις εμφανίσεις που είναι πιθανότερο να οδηγήσουν σε πώληση.

Οι μεσίτες είναι εκπαιδευμένοι να υποβάλλουν ερωτήσεις για να καθορίσουν τη σοβαρότητα, την εξειδίκευση και τα κίνητρα μιας προοπτικής », λέει ο Ailion. Οι μεσίτες είναι επίσης εκπαιδευμένοι να ζητούν κλειστά ερωτήματα σχετικά με το πόσο μακρύς είναι οι αγοραστές, αν είδαν άλλα σπίτια που θα δούλευαν για τις ανάγκες τους, εάν πληρώνουν μετρητά ή έχουν προεπιλεγεί, ποια σχολεία αναζητούν και ούτω καθεξής . Μπορούν να μετακινήσουν ένα εξειδικευμένο και παρακινημένο άτομο στο σημείο αγοράς. Οι πωλητές της FSBO δεν έχουν αυτή την κατάρτιση και το σύνολο δεξιοτήτων, λέει.

Είναι επίσης δύσκολο για τους αγοραστές να έχουν τον πωλητή παρόν, παρά τον πράκτορα του πωλητή, όταν ταξιδεύουν στο σπίτι.

"Όταν παρουσιάζετε ένα σπίτι, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει ποτέ να είναι παρών", λέει ο Kean. "Τίποτα δεν κάνει έναν πιθανό αγοραστή πιο άβολο από τον σημερινό ιδιοκτήτη που βρίσκεται στο σπίτι. Όταν ένας πωλητής είναι παρών, οι περισσότεροι αγοραστές θα βιαστούν μέσα από ένα σπίτι και δεν θα παρατηρήσουν ή θα θυμούνται πολλά για αυτά που είδαν. "

6. Η διαπραγμάτευση της πώλησης είναι δύσκολη και αμήχανη.

Ακόμη και αν έχετε εμπειρία πωλήσεων, δεν έχετε εξειδικευμένη εμπειρία διαπραγμάτευσης πώλησης στο σπίτι. Ο πράκτορας του αγοραστή κάνει, έτσι είναι πιο πιθανό να κερδίσει τη διαπραγμάτευση, δηλαδή λιγότερα χρήματα στην τσέπη σας.

"Ένας έμπειρος πωλητής μπορεί να έχει διαπραγματευτεί εκατοντάδες αγορές στο σπίτι", λέει ο Kean. "Γνωρίζουμε όλα τα παιχνίδια, τα προειδοποιητικά σημάδια ενός νευρικού ή ανύπαρκτου αγοραστή. "

Όχι μόνο είστε άπειροι, αλλά είστε επίσης πιθανό να είστε συναισθηματικοί σχετικά με τη διαδικασία και χωρίς το δικό σας πράκτορα να επισημάνετε όταν είστε παράλογοι, είναι πιο πιθανό να κάνετε κακές αποφάσεις. Ο Kean λέει ότι ένας πράκτορας μπορεί να μετατρέψει μια συναισθηματικά χρεωμένη, ανάρμοστη απάντηση από έναν προσβεβλημένο πωλητή σε έναν αγοραστή ως εξής: "Ο πωλητής έχει απορρίψει το αρχικό σας αίτημα, αλλά έχει κάνει τα ακόλουθα counteroffer. "

Οι πωλητές που πηγαίνουν σόλο επίσης συνήθως δεν είναι εξοικειωμένοι με τα τοπικά τελωνεία ή τις συνθήκες της αγοράς.

"Οι πράκτορες γνωρίζουν τον παλμό της αγοράς και τι οδηγεί τη ζήτηση, κάτι που τους δίνει ένα πλεονέκτημα, γνωρίζοντας ποιους όρους αξίζει να διαπραγματευτεί και που αξίζει να αφήσει το άλλο κόμμα να κερδίσει", λέει ο Rob McGarty, συνιδρυτής και ορισμένος μεσίτης με την Surefield, μια χρηματιστηριακή εταιρία κατοικιών με έδρα το Σιάτλ.

Και οι πράκτορες γνωρίζουν τα τοπικά έθιμα για την πώληση ενός σπιτιού, όπως το αν ο αγοραστής ή ο πωλητής συνήθως πληρώνει τέλη όπως φόροι μεταβίβασης και κόστος κλεισίματος, λέει ο Gonzalez.

7. Δεν μπορείτε να δείτε τι συμβαίνει με το σπίτι σας.

Οι πράκτορες είναι ειδικοί σε αυτό που κάνει τα σπίτια να πωλούν. Μπορούν να περπατήσουν μέσα από το σπίτι σας μαζί σας και να επισημάνουν τις αλλαγές που πρέπει να κάνετε για να προσελκύσετε αγοραστές και να πάρετε τις καλύτερες προσφορές. Μπορούν να εντοπίσουν σφάλματα που δεν γνωρίζετε, επειδή τα βλέπετε κάθε μέρα - ή επειδή απλά δεν τα βλέπετε ως ελαττώματα. Μπορούν επίσης να σας βοηθήσουν να καθορίσετε ποια ανατροφοδότηση από τους πιθανούς αγοραστές θα πρέπει να ενεργήσετε μετά την τοποθέτηση του σπιτιού σας στην αγορά για να βελτιώσετε τις πιθανότητες πώλησής του.

"Όποιος είναι αποφασισμένος να πουλήσει το δικό του σπίτι θα πρέπει να προσλάβει έναν εσωτερικό σχεδιαστή ή ιδιοκτήτη ακινήτων για να αξιολογήσει την τρέχουσα κατάσταση και την ελκυστικότητα της αγοράς στο σπίτι", λέει ο Kean. "Όλοι οι πωλητές πρέπει να προσλάβουν μια επαγγελματική υπηρεσία καθαρισμού για να δώσουν στο σπίτι έναν βαθύ καθαρισμό πριν το θέσουν στην αγορά. Ένας καλός καθαρισμός θα βοηθήσει να απομακρύνετε κάθε ξεχωριστή οσμή, όπως τα κατοικίδια ζώα, που οι κάτοικοι δεν μπορούν να μυρίσουν καθώς ζουν καθημερινά με αυτό. "

8. Εσείς βάλτε τον εαυτό σας σε κίνδυνο να εναχθεί.

Πολλές νομικές πράξεις εμπλέκονται σε μια πώληση στο σπίτι και πρέπει να ολοκληρωθούν σωστά από έναν εμπειρογνώμονα. Ένα από τα πιο σημαντικά στοιχεία είναι οι αποκαλύψεις του πωλητή. "Ένας πωλητής ακινήτων έχει την υποχρέωση να αποκαλύπτει οποιοδήποτε γεγονός που επηρεάζει ουσιαστικά την αξία ή την επιθυμία του ακινήτου", λέει ο Matthew Reischer, δικηγόρος και διευθύνων σύμβουλος της LegalAdvice. com. Ο πωλητής μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος για απάτη, αμέλεια ή παραβίαση της σύμβασης εάν δεν αποκαλύψει σωστά. «Το ζήτημα αν ένα γεγονός είναι σημαντικό ή όχι είναι γενικά αποδεκτό στη νομολογία του κράτους στο οποίο ζείτε», λέει.

Εκτός αν είστε δικηγόρος ακίνητης περιουσίας, ο πράκτοράς σας πιθανότατα ξέρει περισσότερα για τους νόμους περί αποκάλυψης από εσάς. Εάν αποτύχετε να αποκαλύψετε έναν κίνδυνο, ενοχλήσεις ή ελάττωμα και ο αγοραστής επιστρέφει σε εσάς αφού έχετε μετακομίσει και βρείτε κάποιο πρόβλημα, θα μπορούσαν να σας κάνουν δίωξη. Οι πράκτορες μπορούν να κάνουν λάθη, αλλά έχουν επαγγελματική ασφάλιση σφαλμάτων και παραλείψεων για να προστατεύσουν τον εαυτό τους και να δώσουν την προσφυγή του αγοραστή, ώστε ο αγοραστής να μην χρειαστεί να ακολουθήσει τον πωλητή για αποζημίωση.

Η κατώτατη γραμμή

Η πώληση του σπιτιού σας είναι πιθανότατα μία από τις μεγαλύτερες συναλλαγές της ζωής σας. Μπορείτε να το κάνετε μόνοι σας για να εξοικονομήσετε χρήματα, αλλά η πρόσληψη ενός πράκτορα έχει πολλά πλεονεκτήματα. Οι πράκτορες μπορούν να πάρουν ευρύτερη έκθεση για την ιδιοκτησία σας, να σας βοηθήσουν να διαπραγματευτείτε μια καλύτερη διαπραγμάτευση, να αφιερώσετε περισσότερο χρόνο στην πώληση σας και να βοηθήσετε τα συναισθήματά σας να σαμποτάρουν την πώληση. Ένας πράκτορας φέρνει εμπειρογνωμοσύνη, που λίγοι πωλητές σπιτιών έχουν, σε μια πολύπλοκη συναλλαγή με πολλές οικονομικές και νομικές παγίδες. (Δείτε επίσης: Πώς να βρείτε τον καλύτερο πράκτορα Real Estate ).