Εάν υπάρχει κάτι που έχουμε μάθει από την υποβάθμιση του 2008 και την συντριβή του 1987, πρέπει όλοι να προχωρήσουμε με προσοχή κατά το δανεισμό χρημάτων για την αγορά ή την αναχρηματοδότηση ενός σπιτιού. Ο τύπος υποθήκης που επιλέγετε μπορεί να σημαίνει τη διαφορά μεταξύ μιας ημέρας που κατέχει το σπίτι σας εντελώς ή βρίσκεστε στη μέση ενός αποκλεισμού ή ακόμα και μιας πτώχευσης. Σε αυτό το άρθρο, θα συζητήσουμε τους τύπους υποθηκών που οι περισσότεροι άνθρωποι έχουν συνήθως προβλήματα και να εξηγήσει γιατί είναι μια κακή ιδέα όταν συνδυάζεται με λάθος δανειολήπτη.

AD:

Εκμάθηση: Επένδυση σε ακίνητα

Τι κάνει μια υποθήκη ριψοκίνδυνη; Λόγω της στεγαστικής κρίσης, πολλοί από εμάς έχουν καταλήξει να πιστεύουν ότι ορισμένοι τύποι υποθηκών είναι εγγενώς επικίνδυνοι. Ωστόσο, εμπειρογνώμονες υποθηκών θα σας πω ότι μια επικίνδυνη υποθήκη είναι πραγματικά ένα προϊόν δανείου που δεν ταιριάζει με την ικανότητα αποπληρωμής του δανειολήπτη. (Ρίξτε μια ματιά στους παράγοντες που προκάλεσαν την έκρηξη και την καύση αυτής της αγοράς, ελέγξτε το Το καύσιμο που τροφοδοτήθηκε με την υποβάθμιση της υποθήκης .)

Keith T. Gumbinger, Αντιπρόεδρος της HSH Associates, συμφωνεί, λέγοντας ότι «το πιστεύετε ή όχι, τα διαθέσιμα προϊόντα [γύρω στο 2009] δεν ήταν ιδιαίτερα επικίνδυνα για το σωστό κοινό». Το πρόβλημα ήταν ότι ορισμένοι τύποι ενυπόθηκων δανείων συμφωνούσαν με τους λάθους δανειολήπτες και οι δανειστές λένε στους δανειολήπτες: "μπορείτε πάντα να αναχρηματοδοτείτε". Αυτό μπορεί να φαινόταν αλήθεια όταν οι τιμές των κατοικιών αυξάνονταν για χρόνια, αλλά δεν είναι αληθές όταν οι αρχικές τιμές μειώνονται.

AD:

Στατιστικά στοιχεία για την αγορά κατοικίας λίγο μετά την κρίση 2008-2009 υποστηρίζουν αυτούς τους ισχυρισμούς. Σύμφωνα με την Εθνική Έρευνα Αποπληρωμής της Ένωσης Mortgage Bankers, το δεύτερο τρίμηνο του 2010, τα είδη των δανείων με το υψηλότερο ποσοστό ξεκλειδώματος ξεκίνησαν με υποτιμητικά στεγαστικά δάνεια (ARM), τα οποία είχαν ένα ποσοστό έναρξης αποκλεισμού 3,3%. Τα ΑΜΚ, με τα μεταβαλλόμενα επιτόκια τους, αποτελούν ένα ιδιαίτερα επικίνδυνο προϊόν ενυπόθηκης πίστης για δανειολήπτες με οικονομικές καταστάσεις που δεν είναι ιδανικές.

Συγκριτικά, η έρευνα ανέφερε ότι τα δάνεια VA είχαν ένα ποσοστό έναρξης αποκλεισμού 0,70%, τα βασικά σταθερά δάνεια 0,71%, τα δάνεια FHA 1,02%, τα βασικά ARMs 1,96% και τα σταθερά δάνεια υψηλού κινδύνου 2. 3%. Αυτά τα στοιχεία δείχνουν ότι οποιοσδήποτε τύπος υποθήκης μπορεί να είναι μια κακή ιδέα για έναν δανειολήπτη χαμηλού κινδύνου και ότι ακόμη και οι πρώτιστοι δανειολήπτες μπορούν να βρεθούν σε προβλήματα αν δεν καταλάβουν τα ARM.

Στην πραγματικότητα, ακόμη και τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου μπορούν να είναι επιζήμια για τους δανειολήπτες. Ας ρίξουμε μια ματιά στον πρώτο μας τύπο κινδύνου υποθήκης.

1. 40 χρόνια σταθερού επιτοκίου

Οι δανειολήπτες με υποθήκες σταθερού επιτοκίου ενδέχεται να έχουν χαμηλό ποσοστό αποκλεισμού, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι οι υποθήκες σταθερού επιτοκίου είναι πάντα μια καλή ιδέα. Η 40ετής υποθήκη με σταθερό επιτόκιο είναι ένα τέτοιο προϊόν, διότι όσο περισσότερο δανείζετε τα χρήματα, τόσο περισσότερο τόκος πληρώνετε. Ας πούμε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι $ 200, 000 με προκαταβολή 10%. Το ποσό που θα χρειαστεί να δανειστείτε είναι $ 180, 000 ($ 200, 000 μείον $ 20, 000).

Με επιτόκιο 5%, οι μηνιαίες πληρωμές και το συνολικό ποσό που θα πληρώσετε για το σπίτι κάτω από διάφορους όρους, αν κρατήσετε το δάνειο για τη ζωή του:

Όρος

Επιτόκιο > Μηνιαία πληρωμή	Συνολικό κόστος (συμπεριλαμβανομένης της προκαταβολής)	Κύρια (συμπεριλαμβανομένης της προκαταβολής)	Συνολικός Τόκος Πληρωμένος	15 χρόνια	5. 0%
$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200, 000	$ 76, 217. 14	20 ετών	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 ετών	5. 0%
$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200, 000	$ 167, 860. 41	40 ετών	5. 0%
$ 867. 95	$ 436, 617. 86	$ 200, 000	$ 236, 617. 86	Σχήμα 1: Τόκοι και κεφάλαια που καταβάλλονται για υποθήκη με διάφορους όρους (έτη).	Ο παραπάνω πίνακας είναι μια απλοποιημένη σύγκριση. Στην πραγματικότητα, το επιτόκιο θα είναι το χαμηλότερο για το 15ετές δάνειο και το υψηλότερο για το 40ετές δάνειο. Ακολουθεί ρεαλιστική σύγκριση:
Όρος

Επιτόκιο

Μηνιαία Πληρωμή	Κόστος διάρκειας ζωής (συμπεριλαμβανομένης της προκαταβολής)	> 15 ετών	4. 5%	$ 1, 376. 99 $ 267, 858. 83	$ 200, 000
$ 67, 858. 83	20 ετών	5. 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000
$ 105, 100. 88	30 ετών	5. 2%	$ 988. 40	$ 375, 823. 85	$ 200, 000
$ 175, 823. 85	40 χρόνια	5. 8%	965 δολάρια. 41	$ 483, 394. 67	$ 200, 000
$ 283, 394. 67	Εικόνα 2: Τόκοι και κεφάλαια που καταβάλλονται για υποθήκη με διάφορους όρους (έτη) και επιτόκια.	Όπως βλέπετε στην Εικόνα 2 παραπάνω, η 40ετής υποθήκη είναι 0,6% υψηλότερη σε τόκους και θα μειώσει το μηνιαίο σας λογαριασμό μόνο κατά 23 $, από $ 988 σε $ 965. Ωστόσο, θα σας κοστίσει επιπλέον $ 107, 570. 82 κατά τη διάρκεια του δανείου. Οι περισσότεροι άνθρωποι δεν έχουν την πολυτέλεια να πετάξουν αυτά τα χρήματα. Η εξόφληση μιας υποθήκης 40 ετών αυξάνει τον κίνδυνο να μην έχετε αρκετό για συνταξιοδότηση, να μην μπορείτε να πληρώσετε για την εκπαίδευση των παιδιών σας στο κολέγιο ή οποιοδήποτε άλλο σενάριο. Στην καλύτερη περίπτωση, παραλείπετε $ 107, 570. 82 που θα μπορούσατε να ξοδέψετε για διακοπές, ηλεκτρονικά, ωραία δείπνα και άλλες δαπάνες διασκέδασης. Ποιος θέλει να το κάνει αυτό;	2. Ρυθμιζόμενη υποθήκη υποθηκών	Τα στεγαστικά δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARMs) έχουν σταθερό επιτόκιο για σύντομη αρχική περίοδο που μπορεί να κυμαίνεται από έξι μήνες έως 10 έτη. Αυτό το αρχικό επιτόκιο, που ονομάζεται επιτόκιο ανάγνωσης, είναι συχνά χαμηλότερο από το επιτόκιο για σταθερό δάνειο 15 ή 30 ετών. Μετά την αρχική περίοδο, το επιτόκιο προσαρμόζεται περιοδικά - ίσως μία φορά το χρόνο, μία φορά κάθε έξι μήνες ή και μία φορά το μήνα.	"Κάθε δάνειο που έχει σταθερό επιτόκιο για περίοδο μικρότερη από τη διάρκεια του δανείου εκτελεί τεράστιο κίνδυνο επιτοκίου", λέει η Καλιφόρνια μεσίτης ακίνητης περιουσίας Γκρέγκ Κουτ από το Πρώτο Πακέτο Δικτύου Αγορών.
Κίνδυνος επιτοκίου είναι ο κίνδυνος ότι, εάν αυξηθούν τα επιτόκια, οι μηνιαίες πληρωμές στο πλαίσιο ενός ARM θα γίνουν ακριβότερες και σε ορισμένες περιπτώσεις αυτό είναι ένα έξοδο που ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά.

Το στοιχείο της απρόβλεπτης που έρχεται με ARMs είναι ένα πρόβλημα για πολλούς ανθρώπους, ειδικά αν είναι με σταθερό εισόδημα ή δεν αναμένουν τα εισοδήματά τους να αυξηθούν.

Τα δάνεια ARM γίνονται ακόμη πιο ριψοκίνδυνα αν έχετε υποθήκη jumbo, απλώς και αν το υψηλότερο κεφάλαιο σας, τόσο περισσότερο θα αλλάξει το επιτόκιο θα επηρεάσει τη μηνιαία πληρωμή σας. Η Mary Tootikian, ένας έμπειρος επεξεργαστής και ασφαλιστής υποθηκών και ο συγγραφέας του βιβλίου «Εκπληκτικές στην Αμερική», επισημαίνει ότι «Ιστορικά, οι άνθρωποι δεν μένουν στα σπίτια τους ή τα στεγαστικά τους για περισσότερο από πέντε έως επτά Επομένως, γιατί να πληρώσετε ένα υψηλότερο επιτόκιο [για ένα] σταθερό δάνειο 30 ετών όταν θα πραγματοποιηθεί υποθήκη χαμηλότερου επιτοκίου; "

Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι ένα ρυθμιζόμενο επιτόκιο μπορεί να προσαρμοστεί προς τα κάτω μειώνοντας τη μηνιαία πληρωμή. Αυτό σημαίνει ότι τα ARMs μπορεί να είναι μια καλή επιλογή αν αναμένετε μείωση των επιτοκίων στο μέλλον. Φυσικά, δεν μπορείτε να προβλέψετε το μέλλον. (Και οι δύο τύποι υποθηκών έχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα ανάλογα με τις οικονομικές ανάγκες και τις προοπτικές σας.) Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε

Υποθήκες: Σταθερό Επιτόκιο Versus Ρυθμιζόμενη Τιμή

.)

3. Μόνο με υποθήκη υποθηκών

Με υποθήκη μόνο για τόκους, ο δανειολήπτης πληρώνει μόνο το επιτόκιο για την υποθήκη για το πρώτο για πέντε έως 10 χρόνια, επιτρέποντας χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή υποθηκών κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Αυτό καθιστά ελκυστικά τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια σε μερικούς επενδυτές ακίνητων περιουσιών που θα κατέχουν ένα σπίτι μόνο για μικρό χρονικό διάστημα και θέλουν να μειώσουν το κόστος μεταφοράς τους.

Οι υποθήκες IO μπορούν επίσης να είναι ωφέλιμες για τους ανθρώπους που κερδίζουν ακανόνιστο εισόδημα και για τους ανθρώπους που έχουν σημαντικές δυνατότητες αύξησης του εισοδήματος στο μέλλον, αλλά μόνο εάν είναι αρκετά πειθαρχημένοι για να κάνουν υψηλότερες πληρωμές όταν μπορούν να το κάνουν. Το μειονέκτημα είναι ότι το επιτόκιο σε μια υποθήκη IO τείνει να είναι υψηλότερο από το επιτόκιο που θα πληρώσατε σε μια συμβατική υποθήκη σταθερού επιτοκίου, επειδή οι άνθρωποι αθετούν τα δάνεια μόνο με τόκους πιο συχνά. (Αυτά τα δάνεια μπορούν να είναι ωφέλιμα, αλλά για πολλούς δανειολήπτες, παρουσιάζουν μια οικονομική παγίδα. Επιπλέον, αν δεν είστε οικονομικά πολύπλοκοι δανειολήπτη, τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια μπορεί να είναι εξαιρετικά επικίνδυνα για έναν ή περισσότερους από τους παρακάτω λόγους:

Δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις σημαντικά υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές όταν τελειώνει η περίοδος ενδιαφέροντος μόνο. Σε αυτό το σημείο, εξακολουθείτε να πληρώνετε τόκους, αλλά θα επιστρέψετε επίσης τον κύριο υπόχρεο σε μικρότερη περίοδο από ό, τι θα κάνατε με δάνειο σταθερού επιτοκίου. Δεν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε επειδή έχετε ελάχιστη ή μηδενική απόδοση.

Δεν μπορείτε να πουλήσετε επειδή έχετε λίγα έως καθόλου μετοχές στο σπίτι και οι τιμές κατοικιών έχουν μειωθεί, βάζοντας σας υποβρύχια.

Οι δανειολήπτες που κρατούν το δάνειο μόνο για τόκο του δανείου θα πληρώσουν σημαντικά μεγαλύτερο ενδιαφέρον από ό, τι θα είχαν με μια συμβατική υποθήκη. Ανάλογα με το πώς είναι δομημένο το δάνειο, μπορεί να αντιμετωπίσετε μια μεγάλη πληρωμή του κεφαλαίου στο μπαλόνι στο τέλος της περιόδου δανείου. Εάν είστε δανειολήπτης που δεν είναι καλός υποψήφιος για δάνειο IO, οποιοδήποτε από αυτά τα προβλήματα θα μπορούσε να σας προκαλέσει να χάσετε το σπίτι σε ένα σενάριο χειρότερης περίπτωσης. Σε ένα ελαφρώς λιγότερο κακό σενάριο, το δάνειο IO θα μπορούσε απλά να σας κοστίσει πολύ περισσότερο από ό, τι πραγματικά πρέπει να πληρώσετε για να είστε ιδιοκτήτης σπιτιού.

4. Μόνο με τόκους ARMs

• Με ορισμένα δάνεια μόνο για τόκους, τα οποία ονομάζονται ARM μόνο για τους τόκους, το επιτόκιο δεν είναι σταθερό, αλλά μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί με βάση τα επιτόκια της αγοράς. Ουσιαστικά, το ARM που αφορά μόνο τα συμφέροντα παίρνει δύο δυνητικά επικίνδυνους τύπους υποθηκών και τις συνδυάζει σε ένα μόνο προϊόν.
• Ακολουθεί ένα παράδειγμα για το πώς μπορεί να λειτουργήσει αυτό το προϊόν. Ο οφειλέτης καταβάλλει τόκους μόνο, με σταθερό επιτόκιο, για τα πρώτα πέντε έτη. Στη συνέχεια, για τα επόμενα πέντε χρόνια, ο οφειλέτης εξακολουθεί να καταβάλλει τόκο μόνο, αλλά το επιτόκιο προσαρμόζεται ετησίως με βάση τα επιτόκια της αγοράς, πράγμα που σημαίνει ότι το επιτόκιο του δανειολήπτη μπορεί είτε να αυξηθεί είτε να μειωθεί. Στη συνέχεια, για το υπόλοιπο της θητείας, για παράδειγμα, 20 χρόνια, ο δανειολήπτης θα αποπληρώσει ένα σταθερό ποσό κεφαλαίου κάθε μήνα συν τους τόκους κάθε μήνα με ένα επιτόκιο που αλλάζει ετησίως.
• Πολλοί άνθρωποι απλά δεν έχουν τα οικονομικά ή συναισθηματικά μέσα για να αντέξουν την αβεβαιότητα που έρχεται με τα ενδιαφέροντα μόνο ARM. (Για περισσότερους ελέγχους
• Πλεονεκτήματα πληρωμής ARM: A Bomb Time Bomb;
• )

5. Τα χαμηλότερα δάνεια πληρωμής

Φαίνεται ότι υπάρχει χαμηλός κίνδυνος να τεθεί μόνο το 3% 5%, επειδή δεν διαχωρίζεστε με πολλά μετρητά. Και στην πραγματικότητα, τα δάνεια VA και τα δάνεια της Federal Housing Administration (FHA), τα οποία έχουν προκαταβολικές απαιτήσεις 0% και 3% 5% αντίστοιχα, έχουν μερικά από τα χαμηλότερα ποσοστά έναρξης αποκλεισμού. Το πρόβλημα με τη χαμηλή προκαταβολή είναι ότι αν οι τιμές των κατοικιών μειώνονται, μπορείτε να κολλήσετε σε μια κατάσταση όπου δεν μπορείτε να πωλήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε. Αν έχετε αρκετά χρήματα στην τράπεζα, μπορείτε να αγοράσετε τον εαυτό σας από την υποθήκη σας, αλλά οι περισσότεροι άνθρωποι που κάνουν χαμηλές προκαταβολές στα σπίτια τους δεν έχουν σημαντικά αποθέματα μετρητών.

Η κατώτατη γραμμή

Ενώ τα περισσότερα από τα δάνεια που ορισμένοι δανειστές ενυπόθηκων δανείων θεωρούν ότι είναι πραγματικά υψηλού κινδύνου, όπως το ARM που αφορά μόνο το ενδιαφέρον, δεν υπάρχουν πλέον στην αγορά, υπάρχουν ακόμα πολλοί τρόποι να καταλήξουμε με μια κακή υποθήκη εάν εγγραφείτε για ένα προϊόν που δεν είναι σωστό για εσάς. (Δείτε επίσης το Αυτοεργοδοτούμενο; 5 βήματα για την επίτευξη υποθήκης .)