Οι εμπιστευτικές εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) είναι μια σχετικά μικρή επενδυτική κατηγορία. υπήρχαν μόνο 123 μετοχές REIT στον δείκτη FTSE NAREIT, ο οποίος περιλαμβάνει όλες τις REIT που διαπραγματεύονται στα χρηματιστήρια NYSE, NASDAQ και AMEX το τέταρτο τρίμηνο του 2011. Ωστόσο, αν και το σύμπλεγμα επενδύσεων της REIT είναι μικρό, περιέχει πολλές υποκατηγορίες και μέσα σε αυτές τις υποκατηγορίες κάθε REIT είναι μοναδικό.

TUTORIAL: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα

"Οι REIT συχνά φαίνονται απλές, αλλά είναι πολύ περίπλοκες επενδύσεις", λέει ο Mike Maynes, ένας Certified Financial Planner της Boca Raton. «Μπορούν να διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο σε ένα επενδυτικό χαρτοφυλάκιο παρέχοντας ένα μη συσχετισμένο περιουσιακό στοιχείο, εισόδημα και πιθανή ανατίμηση κεφαλαίου», προσθέτει ο Maynes. Αναφέρει ότι τα περισσότερα μοντέλα κατανομής περιουσιακών στοιχείων απαιτούν από τους επενδυτές να τοποθετούν 1 έως 7% των κεφαλαίων τους σε εταιρείες REIT.

Εάν θέλετε να προσθέσετε το REIT στο χαρτοφυλάκιό σας, διαβάστε το παρακάτω. Αυτό το άρθρο θα περιγράφει τα βασικά χαρακτηριστικά των τριών υποκατηγοριών των μετοχών REITs: βιομηχανικές REITs, πολυεπίπεδη REITs και REITs ξενοδοχείων. (Μάθετε για ακόμα περισσότερες επιλογές REIT σε

5 Τύποι REIT και πώς να επενδύσετε σε αυτές . - Βιομηχανικά REIT

Βιομηχανικά REIT, που θεωρούνται υποτομέας της κατηγορίας βιομηχανικών / γραφείων, αντιπροσωπεύουν περίπου το 7% των μετοχικών εταιρειών REIT που περιλαμβάνονται στον δείκτη FTSE NAREIT. Οι βιομηχανικές εταιρείες REIT αποκτούν, κατέχουν και διαχειρίζονται βιομηχανικές ιδιότητες, όπως αποθήκες, κέντρα διανομής, κέντρα παραγωγής, κτίρια flex / office, υπανάπτυκτη γη, επιχειρηματικά πάρκα και χώρο υψηλής τεχνολογίας.

Τα Βιομηχανικά REIT περιγράφονται από τον αριθμό ιδιοκτησιών που ανήκουν, τον αριθμό των πελατών / ενοικιαστών που έχουν, τον αριθμό των τοποθεσιών στις οποίες λειτουργούν και τον αριθμό των ενοικιαζόμενων τετραγωνικών ποδιών που κατέχουν. Για να επιτευχθεί διαφοροποίηση, ένα βιομηχανικό REIT θα έχει συχνά εκμεταλλεύσεις που περιλαμβάνουν μια ποικιλία γεωγραφικών τοποθεσιών, βιομηχανιών και ενοικιαστών.

Οι βιομηχανικές εταιρείες REIT επιλέγουν συχνά γεωγραφικές τοποθεσίες που είναι στρατηγικά τοποθετημένες για διανομή. Τα σιδηρόδροχα, τα αεροδρόμια, οι θαλάσσιοι λιμένες και οι μεγάλες διασταυρώσεις αυτοκινητοδρόμων θεωρούνται στοιχεία στρατηγικής θέσης, διότι διευκολύνουν την κυκλοφορία των εμπορευμάτων. Οι εταιρείες REIT εντοπίζουν επίσης τις τοποθετήσεις τους σε γεωγραφικές περιοχές που έχουν καλή οικονομική απόδοση. Τα στελέχη της REIT εξετάζουν τι οδηγεί τις οικονομίες στις πόλεις-στόχους τους και αξιολογούν κατά πόσο η ζήτηση για βιομηχανικές ιδιότητες είναι πιθανό να αυξηθεί, να παραμείνει σταθερή ή να μειωθεί στα προσεχή έτη. Μπορούν να επικεντρωθούν περαιτέρω σε αγορές που πληρούν ένα κατώτατο όριο πληθυσμού ή που έχουν ένα ορισμένο ποσό βιομηχανικών ακινήτων. Τοποθεσίες με περιορισμένες βιομηχανικές εκτάσεις, οι οποίες μεταφράζονται σε περιορισμένη προσφορά και περιορισμένο ανταγωνισμό, είναι επίσης ένα πλεονέκτημα.

Οι ενοικιαστές βιομηχανικών ακινήτων REIT είναι ευρέως διαδεδομένοι, αλλά ενδέχεται να ασχολούνται με την κατασκευή, τη μηχανική, τα τρόφιμα, τα ποτά ή την τεχνολογία των πληροφοριών.Άλλοι πιθανοί ενοικιαστές περιλαμβάνουν τους κατασκευαστές, τις εταιρείες μεταφορών, τους προμηθευτές εφοδιαστικής και τους εμπόρους λιανικής πώλησης. Οι εθνικές και οι διεθνείς επιχειρήσεις τείνουν να κάνουν τους επιθυμητούς μισθωτές, επειδή είναι εγκατεστημένοι, αποδεδειγμένες επιχειρήσεις που είναι πιθανό να πληρώσουν το ενοίκιο.

Διαθέτοντας διαφορετικά ακίνητα με διάφορους μισθωτές, ένα βιομηχανικό REIT μπορεί να προστατευθεί από τις μεταβολές του εισοδήματος από ενοίκια που οφείλονται σε πτώση σε μια συγκεκριμένη περιοχή ή βιομηχανία. Η κλιμάκωση των ημερομηνιών λήξης της μίσθωσης των ακινήτων του χαρτοφυλακίου προστατεύει επίσης το REIT από μια ξαφνική απώλεια εισοδήματος αν μια δέσμη ακίνητων περιουσιακών στοιχείων θα κυκλοφορούσε κενή ταυτόχρονα. Οι ιδιότητες που είναι ευέλικτες και μπορούν να μετατραπούν από τη μία χρήση στην άλλη μπορούν επίσης να βοηθήσουν μια βιομηχανική εταιρεία REIT να διατηρήσει τη ροή των εσόδων της καθιστώντας τις κενές ιδιοκτησίες εμπορεύσιμες σε μια ευρύτερη ποικιλία πιθανών ενοικιαστών. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την ανάλυση αυτού του είδους επένδυσης, διαβάστε το

Πώς να αξιολογήσετε ένα trust trust για επενδύσεις σε ακίνητα (REIT)

.) Multifamily REITs Οι περισσότερες REITs κατοικιών είναι πολυεπίπεδη REITs. Από το τέταρτο τρίμηνο του 2011, 15 από τις 123 μετοχές REITs, ήτοι 12%, ήταν πολυετείς εταιρίες REIT. Τα διαμερίσματα REITs χαρακτηρίζονται από τον αριθμό των ιδιοτήτων τους και τον αριθμό μονάδων που περιέχουν αυτές οι ιδιότητες.

Ένα διαμέρισμα REIT διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων. Αυτά είναι συνήθως μεγάλα οικιστικά ακίνητα, όπως μεσαία και πολυώροφα κτίρια, φοιτητικές κατοικίες και ανώτερα σπίτια. Οι πολυκατοικίες έχουν συχνά εκατοντάδες κατοικημένες μονάδες μίσθωσης σε μία ιδιοκτησία. Ορισμένες εξελίξεις σε πολυκατοικίες έχουν ακόμη χιλιάδες μονάδες. Ορισμένα REITs διαμερίσματος είναι "πλήρως ενσωματωμένα", που σημαίνει ότι δεν διαθέτουν μόνο ιδιοκτησίες, αλλά επίσης αναπτύσσουν, αναδιαμορφώνουν και διαχειρίζονται. Τα πολυεπίπεδα REITs αποδίδουν τις επιδόσεις τους από τις τιμές ενοικίασης και τα ποσοστά πληρότητας. Ως εκ τούτου, τα πολυεπίπεδα REITs θέλουν να επενδύσουν σε αγορές που έχουν ισχυρή οικονομική ανάπτυξη και υψηλά εμπόδια στην είσοδο και που είναι έτοιμες να επωφεληθούν από τις μετατοπίσεις του πληθυσμού, όπως η γήρανση της γενιάς baby boomer που μετακομίζει σε ανώτερες κατοικίες και η Generation Y που μετακινούνται από τους γονείς τους 'σπίτια και σε διαμερίσματα. Ο νέος σχηματισμός νοικοκυριών συνεπάγεται επίσης αυξημένη ζήτηση κατοικιών.

Η απασχόληση είναι ένα άλλο θεμελιώδες στοιχείο της πολυεπιχειρησιακής απόδοσης της REIT. Εάν δεν υπάρχουν θέσεις εργασίας σε μια συγκεκριμένη πόλη, θα υπάρξει μείωση της ζήτησης για στέγαση. Από την άλλη πλευρά, τα αυστηρότερα εισοδήματα μπορούν να βελτιώσουν τη ζήτηση για ενοικιάσεις κατοικιών σε σύγκριση με τις ιδιόκτητες κατοικίες και να βοηθήσουν τις πολυκατοικίες REITs εάν η μίσθωση είναι πιο προσιτή από την κατοχή. Τούτου λεχθέντος, σε ορισμένες αγορές, όπως η Ουάσινγκτον, Δ. Γ., Οι άνθρωποι θα νοικιάσουν κατ 'επιλογή ακόμα και αν η ιδιοκτησία είναι πιο προσιτή, λόγω της ευελιξίας που προσφέρει η ενοικίαση. Μαζί με το Μανχάταν, η Ουάσιγκτον, η Δ. Γ. Είναι μια από τις μεγαλύτερες πολυκατοικίες στις Ηνωμένες Πολιτείες, με βάση τον συνολικό όγκο πωλήσεων πολυκατοικιών. Σε γενικές γραμμές, οι αγορές διαμερισμάτων είναι ισχυρότερες στις ανατολικές και δυτικές ακτές, έτσι μερικές πολυκατοικίες REIT συγκεντρώνουν τις συμμετοχές τους σε αυτές τις περιοχές.

Πολλά πολυεπίπεδα REITs επικεντρώνονται σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών και πολυτελείας που προσελκύουν ενοικιαστές υψηλότερης ποιότητας και υποστηρίζουν πιο ακριβά ενοίκια. Η ιδιοκτησία τέτοιων ιδιοκτησιών σημαίνει γενικά ότι τα REITs πρέπει να διαχειρίζονται παροχές όπως σπίτια κλαμπ, πισίνες, γυμναστήρια, αίθουσες παιχνιδιών και επιχειρηματικά κέντρα που ανήκουν σε ιδιότητες υψηλής ποιότητας. Ωστόσο, οι υψηλού επιπέδου ανέσεις μπορούν να βοηθήσουν στη διατήρηση των μισθωτών ακόμη και όταν η αγορά είναι πιο προσιτή. Για την ίδια μηνιαία πληρωμή, ίσως είναι δυνατό να νοικιάσετε ένα πολύ ωραιότερο μέρος από αυτό που θα μπορούσατε να αγοράσετε.

Ένας κίνδυνος πολλαπλών συγγενών REITs είναι η απώλεια εισοδήματος εάν δεν μπορεί να διατηρήσει τους σημερινούς κατοίκους και να προσελκύσει νέους. Αυτό μπορεί να συμβεί εάν ο ανταγωνισμός στην αγορά κατοικίας κάνει πιο ελκυστικό ένα διαφορετικό είδος κατοικίας ή ανταγωνιστική περιουσία. Οι χαμηλότερες τιμές κατοικιών μπορούν επίσης να επηρεάσουν αρνητικά τις πολυετείς REITs, καθώς οι ενοικιαστές αποφασίζουν να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού. Αυτή η μετατόπιση μπορεί να μειώσει τα ενοίκια και τα ποσοστά πληρότητας για πολυκατοικίες. Οι σταθεροί ή μειωμένοι μισθοί μπορούν επίσης να προκαλέσουν προβλήματα, καθώς περιορίζουν την ικανότητα των ιδιοκτητών να αυξήσουν τα ενοίκια.

Τα πολυεπίπεδα REITs θεωρούνται ένας καλός τρόπος για να διαφοροποιήσουν τις επενδύσεις σε ακίνητα, διότι όταν η ιδιοκτησία μειώνεται, η ενοικίαση αυξάνεται και τα REIT διαμερίσματα λειτουργούν σχετικά καλά. Πράγματι, ορισμένοι αναλυτές στέγασης σκέφτηκαν ότι τα πολυεπίπεδα REITs επωφελήθηκαν από την έκρηξη της φούσκας των ακινήτων καθώς οι κατασχέσεις, οι μειωμένες τιμές και η αυστηρή χρηματοδότηση κατέστησαν την ενοικίαση ελκυστικότερη από την αγορά. Σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Αξιογράφων Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (NAREIT), όταν τα ενοίκια αυξάνονται, τα πρόσθετα έσοδα μεταφέρονται απευθείας στους μετόχους επειδή, σύμφωνα με το νόμο, οι REITs πρέπει να πληρώσουν το 90% του φορολογητέου εισοδήματος ως μέρισμα.

Αντί να κατέχει ένα κτίριο διαμερισμάτων, επενδύοντας σε ένα διαμέρισμα, η REIT παρέχει πολύ μεγαλύτερη διαφοροποίηση μεταξύ διαφορετικών ιδιοκτησιών και γεωγραφικών περιοχών, καθώς και εξοικονόμηση χρόνου και επαγγελματική διαχείριση ακινήτων.

Hotel REITs

Το ξενοδοχείο REITs, δεν αποτελεί έκπληξη, δικά του ιδιόκτητα ξενοδοχεία και είναι επίσης γνωστό ως καταλύματα ή θέρετρα REITs. Από το 4ο τρίμηνο του 2011, 14 από αυτές τις REITs διαπραγματεύθηκαν στο χρηματιστήριο με δείκτη FTSE NAREIT. Όπως τα πολυεπίπεδα REIT, τα REITs του ξενοδοχείου περιγράφονται από τον αριθμό των ακινήτων και τον αριθμό των δωματίων που κατέχουν.

Υπάρχουν πολλοί διαφορετικοί τύποι ξενοδοχειακών ακινήτων που μπορεί να ανήκει ένα ξενοδοχείο REIT, συμπεριλαμβανομένων των περιορισμένων υπηρεσιών, πλήρους εξυπηρέτησης, θέρετρο, συνεδριακό κέντρο, σουίτες και ιδιότητες αεροδρομίου. Μπορεί να εκπλαγείτε να μάθετε ότι κάποιες ιδιοκτησίες ξενοδοχείων που λειτουργούν κάτω από τα δημοφιλή εμπορικά σήματα Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood και Fairmont ανήκουν στο ξενοδοχείο REITs. Οι εταιρείες REIT μπορούν επίσης να έχουν κοινό συμφέρον σε ξενοδοχεία, αντί να ολοκληρώσουν την ιδιοκτησία τους. Το ξενοδοχείο REITs αποκομίζει αξία από την υποκείμενη αξία των ιδιοκτησιών του ξενοδοχείου που κατέχει η REIT και από το εισόδημα που παράγεται από αυτά τα ακίνητα. Τα κέρδη των ξενοδοχείων επηρεάζονται από τη ζήτηση των καταναλωτών και των επιχειρήσεων για υπηρεσίες ταξιδιού και στέγασης, τιμές δωματίων, ποσοστά πληρότητας και ζήτηση για διαφορετικούς τύπους ακινήτων και δωματίων (π.χ., ανώτερα και χαμηλότερα). Ένα ξενοδοχείο REIT μπορεί επίσης να κερδίσει εισόδημα με τη χορήγηση αδείας σε μάρκα ξενοδοχείων.Αυτό μπορεί να βοηθήσει ένα ξενοδοχείο REIT να διαφοροποιήσει τη ροή του εισοδήματός του και να μειώσει τον επενδυτικό κίνδυνο. Η απόκτηση ξενοδοχείων με εθνική αναγνώριση εμπορικού σήματος μπορεί να είναι επενδυτική στρατηγική ξενοδοχείου REIT.

Οι επενδυτές συνήθως χρησιμοποιούν κεφάλαια από λειτουργίες (FFO) και προσαρμόζουν κεφάλαια από λειτουργίες (AFFO) για να αξιολογήσουν τα κέρδη της REIT. Μια μοναδική οικονομική μέτρηση που χρησιμοποιείται στη χρηματοοικονομική ανάλυση του ξενοδοχείου REIT για την αξιολόγηση της απόδοσης των επιμέρους ξενοδοχειακών ακινήτων και τη σύγκριση των επιδόσεων μεταξύ διαφόρων ακινήτων, είναι τα έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο, το οποίο πολλαπλασιάζει το ποσοστό πληρότητας του ξενοδοχείου με τη μέση ημερήσια τιμή δωματίου.

Επόμενα βήματα

Ο καθορισμός της κατηγορίας ή των υποκατηγοριών του REIT για επενδύσεις είναι μόνο ένα πρώτο βήμα.

«Οι επενδυτές θα πρέπει να σταθμίζουν διάφορους παράγοντες κατά την επιλογή ενός σωστού επενδυτικού σχεδίου (REIT) κατάλληλο για το επενδυτικό τους σχέδιο, περιλαμβανομένης της εμπειρίας της εμπιστοσύνης και των χρόνων επιτυχημένης επιχειρηματικής λειτουργίας, ιστορικού, αρχειοθέτησης, χρέους, συνολικής φήμης και φορολογίας της REIT», λέει ο David B Λευκό, JD, CPA, CLU, ChFC και πρόεδρος του David. B. White Financial στο Detroit, Mich.
Προτείνει επίσης ότι οι επενδυτές αναζητούν κεφάλαια από λειτουργίες για να βεβαιωθούν ότι η REIT καλύπτει πλήρως την πληρωμή των μερισμάτων και υπάρχουν ακόμα περισσότεροι παράγοντες που πρέπει να εξεταστούν.

«Οι επενδυτές θα πρέπει να προσέχουν αρκετές πιθανές παγίδες κατά την επένδυση σε REIT, περιλαμβανομένων των πιτσιλίστικων υλικών, της έλλειψης πλήρους γνωστοποίησης στη διαδικασία πώλησης, της έλλειψης ρευστότητας και της μακροπρόθεσμης κατοχής επενδύσεων. να κοπεί, ειδικά αν η FFO δεν καλύπτει το μέρισμα, προσθέτει ο White.

Η κατώτατη γραμμή

REITs προσφέρει στους επενδυτές ένα βολικό και φθηνό τρόπο για να αποκτήσουν έκθεση σε μια διαφορετική ομάδα ακίνητων περιουσιών. Ως μια μοναδική κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που κινείται διαφορετικά από μετοχές και ομόλογα, κάνουν μια λογική προσθήκη σε ένα χαρτοφυλάκιο. (Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε το

Το REIT Way και Τα Βασικά στοιχεία της φορολογίας REIT .