Παρόλο που υπάρχουν πολλοί τρόποι για να εκτιμηθεί ο αντίκτυπος του κόστους ιδιοκτησίας σπιτιού, μια από τις πιο διαισθητικές προσεγγίσεις είναι να προσδιοριστεί ο συντελεστής διάρρηξης του σπιτιού. Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου, το ποσοστό ισοτιμίας θα αντιπροσωπεύει το ποσό που θα χρειαστεί να εκτιμήσει η τιμή αγοράς μιας νέας κατοικίας σε ετήσια βάση για την κάλυψη του κόστους ιδιοκτησίας του σπιτιού. Σε αυτό το άρθρο, θα σας δείξουμε πώς να χρησιμοποιήσετε μια πρακτική μεθοδολογία για να αξιολογήσετε τον αντίκτυπο του κόστους ιδιοκτησίας σας.

Υποθέσεις
Για να επεξηγήσουμε αυτή τη μεθοδολογία, οι παρακάτω υποθέσεις ιδιοκτήτη σπιτιού γίνονται:

• Ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι ενιαίος.
• Ο ιδιοκτήτης σπιτιού βρίσκεται στο ομοσπονδιακό φόρο εισοδήματος 28%.
• Ο ιδιοκτήτης σπιτιού αγοράζει ένα νέο σπίτι για $ 225, 000.
• Ο ιδιοκτήτης σπιτιού κάνει προκαταβολή 5% και αποκτά δάνειο σταθερού επιτοκίου στο 6,25%.
• Ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα ζήσει στο σπίτι για επτά χρόνια.

Οι υποθέσεις ιδιοκτήτη σπιτιού που χρησιμοποιούνται στην εικόνα παίζουν καθοριστικό ρόλο στη διαδικασία αποτίμησης. Επομένως, αν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού επιλέξει να χρησιμοποιήσει αυτή τη μεθοδολογία, πρέπει να προσαρμόσει αυτές τις υποθέσεις ώστε να αντανακλά τις μοναδικές περιστάσεις και τις δαπάνες του. Σε κάθε περίπτωση, αν ακολουθηθεί αυτή η μεθοδολογία και γίνουν οι κατάλληλες προσαρμογές, οι ιδιοκτήτες σπιτιού θα πρέπει να είναι σε θέση να καθορίζουν το ρυθμό με τον οποίο τα σπίτια τους θα χρειαστεί να εκτιμούν κάθε χρόνο για να καλύψουν τα έξοδα ιδιοκτησίας των σπιτιών τους.

Κόστος ιδιοκτησίας κατοικίας
Για να ξεκινήσετε αυτή τη διαδικασία, είναι σημαντικό να γνωρίζετε τις πρωταρχικές δαπάνες που επηρεάζουν την αξία ενός σπιτιού. Για τον τυπικό ιδιοκτήτη σπιτιού, αυτά τα έξοδα περιλαμβάνουν:

1. Αρχική συντήρηση
2. Ασφάλιση φυσικών καταστροφών
3. Ασφάλιση ιδιωτικών ενυπόθηκων δανείων
4. Τέλη διαμεσολάβησης
5. Κόστος κλεισίματος
6. Φόροι ιδιοκτησίας

Για να καθορίσουμε πώς αυτές οι δαπάνες επηρεάζουν την αξία ενός σπιτιού, πρέπει να εκφράσουμε κάθε κόστος ως ποσοστό της τιμής αγοράς του σπιτιού. Με την αξιολόγηση των δαπανών με αυτό τον τρόπο, μπορούμε να καθορίσουμε πόσο θα χρειαστεί να εκτιμήσει το σπίτι κάθε χρόνο για να αντισταθμίσει αυτές τις δαπάνες. ( ) Ας ρίξουμε μια ματιά στο τελικό αποτέλεσμα (στο Σχήμα 1 παρακάτω): Για να μάθετε περισσότερα, δείτε ) και στη συνέχεια να δουλέψουμε το δρόμο μας μέσα από κάθε δαπάνη ένα προς ένα. Πηγή: Troy Adkins

1. Κόστος συντήρησης στο σπίτι

Οι δαπάνες συντήρησης στο σπίτι περιλαμβάνουν τις δαπάνες για υπηρεσίες όπως επισκευή συσκευών, έλεγχος επιβλαβών οργανισμών, καθαρισμός σπιτιών, καθαρισμός καπνοδόχων, καθαρισμός υδρορροών και καθαρισμών, εξωραϊσμός, συντήρηση γκαζόν και ασφάλεια σπιτιού. (Για να εξοικονομήσετε χρήματα για τα έξοδα στο σπίτι, βλέπε

Δεκαπέντε Ασφαλιστικές Πολιτικές δεν χρειάζεστε
, Extended Warranties: Θα έπρεπε να πάρετε το δόλωμα; και . Συμβουλή : Παρόλο που το κόστος αυτό μπορεί να ελαχιστοποιηθεί με την αγορά ενός νέου σπιτιού, πολλοί ειδικοί προτείνουν να εγγραφεί κάθε χρόνο 1% της τιμής αγοράς κατ 'οίκον, προκειμένου να καλυφθεί το κόστος αυτών των δαπανών. 2. Ασφάλεια Ακινήτων

Τα ασφάλιστρα για κάλυψη από ορισμένες φυσικές καταστροφές όπως πυρκαγιά, πλημμύρες, ανεμοστρόβιλοι, σεισμοί ή τυφώνες μπορεί να κοστίζουν το 55% της τιμής αγοράς στο σπίτι. Ως εκ τούτου, το σπίτι θα πρέπει να εκτιμήσει σε αξία από το ποσό αυτό κάθε χρόνο, προκειμένου να αντισταθμίσει αυτές τις δαπάνες. Τώρα, σαφώς το κόστος για την ασφάλιση φυσικών καταστροφών θα διαφέρει σημαντικά ανάλογα με τη γεωγραφική περιοχή στην οποία βρίσκεται το σπίτι. Ωστόσο, ανεξάρτητα από τις τοπικές ρυθμίσεις, οι μηχανικοί της εν λόγω έννοιας μπορούν να προσαρμοστούν από τον αναγνώστη για να προσδιορίσουν την ισοτιμία του. (Διαβάστε περισσότερα για αυτό το θέμα σε Ασφαλιστικές συμβουλές για ιδιοκτήτες σπιτιού

.)
3. Ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) χρεώνεται στους ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν αποδίδουν τουλάχιστον το 20% της τιμής αγοράς στο σπίτι ως εγγύηση για δάνειο. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού χρεώνουν αυτό το ποσό κάθε χρόνο για να βοηθήσουν στην προστασία του δανειστή έναντι αθέτησης. Στο Σχήμα 1, έχουμε υποθέσει ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα κάνει προκαταβολή 5% και ότι η ασφάλιση PMI θα κοστίσει το 0,5% της τιμής αγοράς στο σπίτι. Ως εκ τούτου, τα έξοδα PMI θα αυξήσουν άμεσα το απαιτούμενο ετήσιο ποσοστό ανατίμησης κατοικίας κατά το ποσό αυτό. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με το PMI, βλ. Έξι λόγοι για να αποφύγετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών

.)
4. Κόστος μεσιτείας Το κόστος των χρηματιστηρίων πληρώνεται συνήθως από τον ιδιοκτήτη σπιτιού σε έναν κτηματομεσίτη για βοήθεια σχετικά με την πώληση του σπιτιού. Στην ανάλυση αυτή, υποθέσαμε ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού θα πληρώσουν στον κτηματομεσίτη μια προμήθεια 6%. Ωστόσο, επειδή το κόστος των συναλλαγών είναι μια εφάπαξ δαπάνη και προσπαθούμε να καθορίσουμε πόσο το σπίτι θα χρειαστεί να εκτιμήσει κάθε χρόνο προκειμένου να αντισταθμιστεί αυτό το κόστος, πρέπει να διαδώσουμε την προμήθεια διαμεσολάβησης για το εκτιμώμενο χρονικό διάστημα που το σπίτι είναι αναμένεται να ανήκουν. Για αυτή την ανάλυση, χρησιμοποιούμε ένα βιομηχανικό πρότυπο επτά ετών. Με την εξάπλωση του κόστους μεσιτείας για αυτήν την χρονική περίοδο, αποφασίσαμε ότι ένα σπίτι πρέπει να εκτιμάται σε αξία κάθε χρόνο κατά 0,86% προκειμένου να αντισταθμιστεί το κόστος αυτών των δαπανών. 5. Κόστος κλεισίματος

Τα κόστη κλεισίματος είναι μια άλλη δαπάνη που πρέπει να ληφθεί υπόψη στο μοντέλο μας. Ωστόσο, το κόστος κλεισίματος είναι πιο δύσκολο να εξομοιωθεί με την τιμή αγοράς στο σπίτι, επειδή το κόστος αυτό τείνει να συνδέεται στενότερα με άλλους παράγοντες. Για αυτή την εικόνα, υποθέσαμε ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα πληρώσει μια αμοιβή $ 3, 000 τη στιγμή που αγοράζεται το σπίτι. Επομένως, αν υποτεθεί ότι η τιμή αγοράς του σπιτιού είναι $ 225, 000, το κόστος κλεισίματος θα μεταφραστεί σε δαπάνη 1,3%.
Τα κόστη κλεισίματος είναι μια εφάπαξ δαπάνη, αλλά θα πρέπει να κατανέμονται κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας του σπιτιού για τους σκοπούς αυτής της άσκησης. Όπως εξηγήσαμε προηγουμένως, κάνουμε αυτήν την προσαρμογή επειδή προσπαθούμε να καθορίσουμε πόσο θα χρειαστεί να εκτιμήσει το σπίτι κάθε χρόνο για να καλύψει αυτό το μοναδικό κόστος. Μετά την επταετή υπόθεση περί ιδιοκτησίας στο σπίτι που χρησιμοποιήθηκε σε αυτήν την ανάλυση, το κόστος κλεισίματος θα αυξήσει το ετήσιο ποσοστό ανάκαμψης κατά 0.19%. Αντιλαμβανόμαστε ότι το κόστος κλεισίματος εξαρτάται από το ίδρυμα που παρέχει το δάνειο. Ως εκ τούτου, ο αντίκτυπος αυτής της δαπάνης πρέπει να προσαρμοστεί από τον ιδιοκτήτη σπιτιού, προκειμένου να προσδιοριστεί με ακρίβεια ο αντίκτυπός του στο δικό του ισοδύναμο ισοτιμίας.

6. Φόροι ιδιοκτησίας
Το 2007, ο μέσος συντελεστής φόρου ακίνητης περιουσίας στο Ηνωμένο Βασίλειο ήταν περίπου 0,93% της τιμής αγοράς στο σπίτι. Ως εκ τούτου, ένα σπίτι θα πρέπει να εκτιμήσει κατά 0,93% για να αντισταθμίσει αυτές τις δαπάνες. Ωστόσο, οι ισχύουσες διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος του Ηνωμένου Βασιλείου επιτρέπουν την έκπτωση του φόρου ακίνητης περιουσίας για τον υπολογισμό του φορολογητέου εισοδήματος. Επομένως, αν υποτεθεί ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού βρίσκεται στο ομοσπονδιακό φόρο εισοδήματος 28% και ότι η τιμή αγοράς του σπιτιού είναι $ 225.000, το όφελος από τη φορολογική έκπτωση που σχετίζεται με τις πληρωμές φόρου ακίνητης περιουσίας θα μειώσει το απαιτούμενο ποσοστό ανατίμησης στο σπίτι κατά 0,6% .

Ο συντελεστής έκπτωσης του φόρου ακίνητης περιουσίας καθορίζεται πολλαπλασιάζοντας τον συντελεστή φόρου ακίνητης περιουσίας και το ποσό που καταβάλλεται για το σπίτι από τον ομοσπονδιακό συντελεστή φόρου εισοδήματος του ιδιοκτήτη σπιτιού και στη συνέχεια διαιρώντας το αποτέλεσμα με την τιμή αγοράς του σπιτιού. Και πάλι, για να εφαρμοστεί αυτή η μεθοδολογία, ο αντίκτυπος του συντελεστή φορολογίας ακινήτων θα πρέπει να προσαρμοστεί ώστε να αντανακλά τον ομοσπονδιακό συντελεστή φόρου εισοδήματος του ιδιοκτήτη. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τους φόρους ιδιοκτησίας, ανατρέξτε στην ενότητα

Πέντε κόλπα για μείωση του φόρου ακίνητης περιουσίας
.)

7. Έξοδα τόκων Υποθέτουμε ότι ένα σταθερό επιτόκιο για ένα ενυπόθηκο δάνειο είναι 6. 25% και ότι το 95% του σπιτιού θα αγοραστεί με κεφάλαιο δανεισμού (με 5% προκαταβολή). Ως εκ τούτου, ο αντίκτυπος των ιδίων κεφαλαίων μέσω της προκαταβολής θα μειώσει το έξοδο τόκων από 6,25% σε 5,94%. καθώς μόνο το 95% των $ 225, 000 το σπίτι χρεώνεται το 6,25% ενδιαφέρον. Όπως και οι φόροι ιδιοκτησίας, οι τόκοι στεγαστικού δανείου είναι επίσης μια ειδική φορολογική έκπτωση. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα πρέπει να πληρώσει περίπου 13, 359 δολάρια σε τόκους κατά το πρώτο έτος και, αν υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι σε 28% φόρο εισοδήματος, η ασφάλιση φόρου επιτοκίου θα ήταν $ 3, 741. Αυτό το ποσό υπολογίζεται πολλαπλασιάζοντας το ποσό των δαπανών τόκων ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα πληρώσει το πρώτο έτος από το ποσοστό φόρου εισοδήματος του ιδιοκτήτη.

Όμως, επειδή οι μη ιδιοκτήτες σπιτιού δικαιούνται κανονική έκπτωση κατά την συμπλήρωση των ομοσπονδιακών φόρων εισοδήματος, το όφελος από την ιδιοκτησία ενός σπιτιού πρέπει να περιλαμβάνει μόνο το τμήμα της ασπίδας φόρου εισοδήματος που υπερβαίνει τα επιλέξιμα ομοσπονδιακά ποσά έκπτωσης που χορηγούνται σε μη ιδιοκτήτες σπιτιού . Για αυτή την εικόνα, έχουμε υποθέσει ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι μονός, και ως εκ τούτου είναι επιλέξιμο για $ 5, 150 πρότυπη έκπτωση φόρου. Σε σύγκριση, αν ο ιδιοκτήτης σπιτιού ήταν παντρεμένος, αυτός ή αυτή θα είχε δικαίωμα για μια έκπτωση $ 10, 300. Με τον συντελεστή της κανονικής έκπτωσης στην εξίσωση μας, το έξοδο φόρου επιτοκίου θα μειωθεί από $ 13, 359 σε $ 8, 209. Το ποσό αυτό καθορίζεται απλά αφαιρώντας το κανονικό ποσό έκπτωσης από το ποσό των εξόδων τόκων που καταβάλλει ο ιδιοκτήτης σπιτιού κατά το πρώτο έτος . Και πάλι, αν υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού βρίσκεται στο πλαίσιο του φόρου εισοδήματος 28%, αποφασίσαμε ότι η ασπίδα φόρου επί των επιτοκίων θα μείωνε το ποσοστό ισοτιμίας κατά 1.02% ($ 8209 x 28% / $ 225, 000).
Ο συνολικός αντίκτυπος του κόστους ιδιοκατοίκησης

Με βάση τη μεθοδολογία που περιγράφεται σε αυτό το άρθρο, τις παραδοχές που έγιναν για τον ιδιοκτήτη σπιτιού και τις εκτιμώμενες δαπάνες κόστους που χρησιμοποιήσαμε στην ανάλυση αυτή, διαπιστώσαμε ότι το σπίτι θα πρέπει να εκτιμήσει 8. Το 69% κατά το πρώτο έτος μετά την αγορά του, προκειμένου να αντισταθμίσει το κόστος που συνδέεται με την ιδιοκτησία του σπιτιού.

Τώρα που καταλαβαίνουμε πώς μπορούμε να αξιολογήσουμε το ποσοστό θνησιμότητας ενός σπιτιού, τότε τίθεται το ερώτημα: "Είναι πιθανό ότι μια κατοικία θα εκτιμάται σε ετήσια βάση με ρυθμό που θα υπερβεί το κόστος ιδιοκτησίας του σπιτιού; "

Για να γίνει αυτή η αποφασιστικότητα, ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να επισκεφθεί το δικτυακό τόπο του Ομοσπονδιακού Γραφείου Εποπτείας Επιχειρήσεων Στέγασης για να προσδιορίσει τη δύναμη των τιμών στην οικιακή γεωγραφική τοποθεσία. Μελετώντας τα ποσοστά ανατίμησης στην περιοχή σας και ακολουθώντας τη μεθοδολογία που περιγράφεται σε αυτό το άρθρο, θα πρέπει να είστε σε πολύ καλύτερη θέση για να καθορίσετε την πιθανότητα να κάνετε μια επικερδή επένδυση στο σπίτι.