Η ακίνητη περιουσία αποτελεί σημαντικό στοιχείο κάθε χαρτοφυλακίου που έχει διαφοροποιηθεί. Για τους επενδυτές που εξετάζουν την ακίνητη περιουσία, μια από τις πιο σημαντικές αποφάσεις είναι πού να θέσει τις επενδύσεις τους σε δολάρια. Ενώ οι έξι μεγάλες πόλεις - η Βοστώνη, το Σικάγο, το Λος Άντζελες, η Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο και η Ουάσινγκτον, Δ. Γ - είναι προφανείς επιλογές, οι δευτερογενείς αγορές έχουν πολύ μεγάλη έκκληση. Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους οι επενδυτές θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο να πηδήξουν στην 18ωρη πόλη. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ. Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα )

Τι είναι μια πόλη 18 ωρών;

Μια «18-η πόλη» είναι μια δευτερεύουσα πόλη που χαρακτηρίζεται από αύξηση του αστικού πληθυσμού άνω του μέσου όρου, μια ακμάζουσα οικονομία και χαμηλότερο κόστος ζωής από άλλες μεγάλες περιοχές με το μετρό. Αυτές οι πόλεις δεν διατηρούν το πρότυπο 9 με 5 ώρες που σχετίζεται με τα προάστια, αλλά δεν λειτουργούν σε βάση 24/7 ούτε. Ντένβερ, Νάσβιλ και Ράλεϊ-Ντάρχαμ είναι πρωταρχικά παραδείγματα πόλεων 18 ωρών.

Το κόστος της επιχειρηματικής δραστηριότητας σε μια πόλη 18 ωρών είναι συχνά χαμηλότερο σε σύγκριση με τις μεγαλύτερες πόλεις της αγοράς, γεγονός που τους καθιστά ελκυστικούς για τους εργοδότες. Ως αποτέλεσμα, αυτές οι πόλεις έχουν γίνει στόχοι για άτομα που αναζητούν εργασία για τη Χιλιετηρίδα, τα οποία εκτιμούν τα προνόμια που συνδυάζονται με την αστική διαβίωση. Είναι επίσης δημοφιλείς μεταξύ των συνταξιούχων που επιθυμούν πρόσβαση σε ποιοτική υγειονομική περίθαλψη και άλλες ευκολίες μεγάλων πόλεων χωρίς την τιμή των μεγάλων πόλεων. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ. 10 πιο αναπτυγμένες πόλεις στην Ουάσιγκτον)

Γιατί οι πόλεις των 18 ωρών πρέπει να βρίσκονται σε ραντάρ επενδυτών

Από επενδυτική άποψη, η πόλη των 18 ωρών προσφέρει πολλά πλεονεκτήματα έναντι των μεγαλύτερων πόλεων πύλης, ξεκινώντας από το κόστος. Επειδή πρόκειται για μικρότερες αγορές, η τιμολόγηση των εμπορικών και οικιστικών ακινήτων τείνει να είναι χαμηλότερη. Για παράδειγμα, από τον Ιανουάριο του 2016, οι χώροι γραφείων στο Σιάτλ (που είναι μια πόλη 24 ωρών) πωλούσαν για $ 227. 18 ανά τετραγωνικό πόδι. Ακριβώς κάτω από το δρόμο στο Πόρτλαντ, μια πόλη 18 ωρών, χώρος γραφείων που πωλείται για $ 184. 19. Για έναν επενδυτή ή έναν κατασκευαστή ακινήτων, το χαμηλότερο σημείο τιμών καθιστά την πόλη 18 ωρών πιο ελκυστική επιλογή.

Η πόλη των 18 ωρών έχει επίσης τη δυνατότητα να αποδώσει υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με τις επενδύσεις σε ακίνητα στις μεγαλύτερες αγορές, καθώς τείνει να υπάρχει χαμηλότερη συμπίεση της κεφαλαιοποίησης ή του ανώτατου ορίου. Το ανώτατο όριο είναι η αναλογία του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος μιας περιουσίας με την αγοραία αξία της. χρησιμοποιείται ως δείκτης για να προβλέψει πόσο κερδοφόρα θα είναι μια συγκεκριμένη ιδιοκτησία.

Όταν αρχίζουν να συμπιέζονται οι τιμές των κεφαλαίων, αυτό αποτελεί ένδειξη ότι οι τιμές των ακινήτων θέρμανσης οφείλονται στη μείωση της προσφοράς, πράγμα που σημαίνει ότι οι επενδυτές πληρώνουν περισσότερα για την αγορά ακινήτων. Καθώς οι αξίες αυξάνονται αλλά τα καθαρά λειτουργικά έσοδα παραμένουν τα ίδια, οδηγεί το επιτόκιο σε ανώτατο όριο κάτω, με αποτέλεσμα μια μικρότερη απόδοση για τους επενδυτές.Αυτό είναι κάτι που είδαν οι επενδυτές στη Νέα Υόρκη κατά το πρώτο εξάμηνο του 2015, όταν οι τιμές των καπεταναίων έπεσαν στα ιστορικά χαμηλά επίπεδα. (Για περισσότερα, δείτε το

10 πιο υπερτιμημένο Real Estate Αγορές στο U. S. ) Επειδή οι 18 ωρών πόλεις αναδυόμενες αγορές, υπάρχει ακόμα περιθώριο για την αστική ανάπτυξη και επέκταση. Η ζήτηση δεν θέτει αδικαιολόγητη πίεση στην προσφορά, γεγονός που καθιστά δυνατή την παραμονή σταθερών ποσοστών. Ως αποτέλεσμα, αυτές οι πόλεις δεύτερης βαθμίδας αντιπροσωπεύουν μια διέξοδο για την υπερχείλιση του κεφαλαίου που οι πόλεις 24 ωρών δεν είναι σε θέση να χειριστούν. (Για περισσότερα, δείτε το

Προσφορά και Ζήτηση δίλημμα του Estate στην αγορά της Ρεάλ .) 18 ωρών πόλεις δεν είναι Risk-Free Επενδύσεις

Όπως κάθε επένδυση, ακίνητη περιουσία συνεπάγεται ένα ορισμένο ποσό των καθώς και οι πόλεις των 18 ωρών έχουν τη δυνατότητα να εκθέσουν τους επενδυτές σε υψηλότερο βαθμό μεταβλητότητας από τις μεγαλύτερες αγορές. Ιστορικά, αυτές οι πόλεις ήταν πιο ευαίσθητες στις διακυμάνσεις στις μεγαλύτερες εμπορικές και οικιστικές αγορές.

Για τους επενδυτές, είναι σημαντικό να εξισορροπηθεί ο κίνδυνος από τις αντιληπτές αποδόσεις που σχετίζονται με μια επένδυση σε μια πόλη 18 ωρών. Σε μια οικονομική ύφεση, αυτές οι πόλεις είναι πιθανό να είναι λιγότερο μόνωση σε καταστάσεις όπως η εκτεταμένη απώλεια θέσεων εργασίας ή η πτώση των αξιών ιδιοκτησίας. Εάν επρόκειτο να σημειωθεί άλλη ύφεση, οι επενδυτές θα μπορούσαν να δουν τα χαρτοφυλάκιά τους να συρρικνώνονται σημαντικά εάν τα ακίνητά τους συγκεντρώνονταν κυρίως σε αυτές τις μικρότερες αγορές.

Η κατώτατη γραμμή

Η ακίνητη περιουσία εξελίσσεται συνεχώς και η άνοδος της πόλης των 18 ωρών αποδεικνύει την τελευταία της μετατροπή. Καθώς περισσότεροι επενδυτές στρέφουν την προσοχή τους στις πόλεις αυτές, δεν είναι σαφές πώς ή αν επηρεαστούν οι μεγαλύτερες αγορές. Όσο η οικονομία παραμένει σε σταθερό έδαφος, ωστόσο, η δημοτικότητα της πόλης των 18 ωρών δεν θα μειωθεί σύντομα.